地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理謀略

1、地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理謀略財務(wù)管控全能手管理平臺搭建成本控制融投資管控納稅籌劃房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須采取相應(yīng)的措施，提高財務(wù)管理水平。措施一改善財務(wù)管理方法，提升財務(wù)管理水平。措施二使財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息。措施三有效降低企業(yè)運營風(fēng)險。措施四構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系措施五促進核算型財務(wù)，向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變。地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理謀略架構(gòu)圖四大戰(zhàn)略夯實企業(yè)財務(wù)管理基礎(chǔ)謀略一 特殊時期地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理重新定位，成為企業(yè)的理財專家管理現(xiàn)實：地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與目標(biāo)矛盾突出內(nèi)容要點：房地產(chǎn)企業(yè)財

2、務(wù)管理現(xiàn)狀、財務(wù)管理的七大目標(biāo)角色定位：新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理角色重新定位內(nèi)容要點：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理的角色定位工作職能：履行五大職責(zé)及三大工作任務(wù)內(nèi)容要點：財務(wù)經(jīng)理的五大職責(zé) 財務(wù)經(jīng)理的三大工作任務(wù)謀略二 強化企業(yè)成本管理，節(jié)約成本度危機預(yù)算管理：建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容要點：預(yù)算管理特征 全面編制地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算 預(yù)算的執(zhí)行與監(jiān)督成本核算：實施可控的項目成本核算內(nèi)容要點：支出歸集原則 成本核算技巧 成本核算疑難問題解決成本管理：實施嚴(yán)格的成本管理內(nèi)容要點：成本管理 成本分配 成本控制謀略三 拓展財務(wù)利潤空間，為企業(yè)財富增值資產(chǎn)管理：實施完備的企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)容要點：固定資產(chǎn)管理 流動資

3、產(chǎn)管理 其他資產(chǎn)管理投資管理：高績效的投資管理內(nèi)容要點：財務(wù)費用構(gòu)成，投資風(fēng)險分析及防范融資管理：零風(fēng)險的融資管理內(nèi)容要點：融資現(xiàn)狀及對策 融資方式的選擇 常用融資渠道兵法四謀求最大利益的納稅籌劃基礎(chǔ)知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃的基本方法內(nèi)容要點：房地產(chǎn)稅種計算依據(jù) 稅收籌劃的基本方法納稅籌劃：四種主要房地產(chǎn)稅收的納稅籌劃內(nèi)容要點：營業(yè)稅納稅籌劃 土地增值稅納稅籌劃 房產(chǎn)稅納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃謀略四 謀求最大利益的納稅籌劃基礎(chǔ)知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃的基本方法內(nèi)容要點：房地產(chǎn)稅種計算依據(jù)，稅收籌劃的基本方法納稅籌劃：四種主要房地產(chǎn)稅收的納稅籌劃內(nèi)容要點：營業(yè)稅納稅籌劃 土地增值稅納

4、稅籌劃 房產(chǎn)稅納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃謀略一 特殊時期地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理重新定位，成為企業(yè)的理財專家管理現(xiàn)實：地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的管理現(xiàn)狀與目標(biāo)矛盾突出房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對全球經(jīng)濟下行帶來的激烈競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性的核心競爭能力，必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)經(jīng)理既是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)，也是企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要的組成部分。財務(wù)經(jīng)理參與與企業(yè)的日常經(jīng)營管理，肩負(fù)著對企業(yè)財務(wù)運行進行全過程監(jiān)控的職責(zé)。財務(wù)管理作為企業(yè)財務(wù)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。雖然財務(wù)經(jīng)理在企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中占有重要的地位，可是財務(wù)經(jīng)理在處理工

5、作的現(xiàn)實中卻面臨著一些困境。一、 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理的無奈1.、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀第一，在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。第二，財務(wù)管理的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。第三，財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白，雖然很多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機制，但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。第四，由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制，有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成

6、體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。第五，資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理面臨的現(xiàn)實困境財務(wù)經(jīng)理面臨的現(xiàn)實困境職務(wù)不到位權(quán)責(zé)不到位素質(zhì)不到位制度不到位二、 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)1、 為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)2、 為管理決策提供有效支持3、 實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控4、 降低運營風(fēng)險5、 實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險控制6、 實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理7、 達到房地產(chǎn) 企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展角色定位：新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理角色的重新定位一、 全局管理者二、 戰(zhàn)略計劃

7、領(lǐng)導(dǎo)者三、 企業(yè)財務(wù)管理者1、 營運資本管理營運資本管理也逐漸成為公司的一項重要內(nèi)容。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的營運資本管理包括現(xiàn)金和有價證劵管理、應(yīng)收賬款管理、信用管理和存貨管理等內(nèi)容。財務(wù)經(jīng)理應(yīng)解決好一下問題：第一， 處理好營運資本獲利能力和風(fēng)險之間的關(guān)系；第二， 決定流動資產(chǎn)的最佳水平；第三， 決定流動資產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)，處理好短期融資和長期融資的比例關(guān)系。2、 投資決策3、 籌資決策房地產(chǎn)企業(yè)進行外部融資時，財務(wù)經(jīng)理要考慮的一個基本問題就是資本結(jié)構(gòu)決策。資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)財務(wù)狀況和發(fā)展戰(zhàn)略的一項基礎(chǔ)因素，財務(wù)經(jīng)理要妥善處理好影響資本結(jié)構(gòu)決策的各種因素，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的需要，確定合理的負(fù)債規(guī)

8、模，在合適的時機，以最合適的方式融到資金，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。四、 內(nèi)部控制及監(jiān)督者1、 建立合理、有效地內(nèi)部控制制度2、 確保企業(yè)高效率地完成審計任務(wù)工作職能：履行五大職責(zé)及三大工作任務(wù)一、 財務(wù)經(jīng)理應(yīng)盡的五大職責(zé)所有者監(jiān)督職責(zé)股東利益保障公司價值最大化股東利益最大化會計基礎(chǔ)建設(shè)職責(zé)價值管理職責(zé)完善管理系統(tǒng)控制職責(zé)財務(wù)經(jīng)理職責(zé)直接目標(biāo)終極目標(biāo)公司治理公司管理財務(wù)部門的人力資源管理職責(zé)一、 所有者監(jiān)督職責(zé)財務(wù)經(jīng)理的監(jiān)督權(quán)責(zé)主要包括：第一， 審核公司重要的財務(wù)報表和報告，與總經(jīng)理共同對其質(zhì)量負(fù)責(zé)；第二， 參與審定公司的財務(wù)管理規(guī)定及其他經(jīng)濟管理制度，監(jiān)督檢查集團子公司財務(wù)運作和資金收支情況；第

9、三， 與公司總經(jīng)理聯(lián)合審批規(guī)定限額范圍內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營性、融資性、投資性、固定資產(chǎn)購建支出和匯往境外資金及擔(dān)保帶狂事項；第四， 參與審定公司重大財務(wù)決策，包括審定公司財務(wù)預(yù)、決算方案，審定公司重大經(jīng)營性、投資性、融資性的計劃和合同以及資產(chǎn)重組和債務(wù)重組方案，參與擬定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；第五， 對董事會批準(zhǔn)的公司重大經(jīng)營計劃、方案的執(zhí)行情況進行監(jiān)督；第六， 依法檢查公司財務(wù)會計活動及相關(guān)業(yè)務(wù)活動的合法性、真實性和有效性，及時發(fā)現(xiàn)和制止違反國家法律法規(guī)的行為和可能造成出資者重大損失的經(jīng)營活動，并向董事會匯報；第七， 接受監(jiān)事會指導(dǎo)，組織公司各項審計工作，包括對公司及各子公司的內(nèi)部審計和年

10、度報表審計工作；二、會計基礎(chǔ)建設(shè)職責(zé)基礎(chǔ)一：財務(wù)報告系統(tǒng)薪酬激勵系統(tǒng)績效計量系統(tǒng)計劃與預(yù)算系統(tǒng)理財系統(tǒng)決策系統(tǒng)財務(wù)報告系統(tǒng)企業(yè)財務(wù)報告系統(tǒng)的作用財務(wù)報告系統(tǒng)支持內(nèi)部與外部兩套報告體系，對外提供的財務(wù)報告遵循的是國家指定的會計準(zhǔn)則；而對內(nèi)提供的則屬于責(zé)任會計和管理會計的范疇，沒有統(tǒng)一遵循的準(zhǔn)則。企業(yè)財務(wù)報告系統(tǒng)的有效性標(biāo)準(zhǔn)（特征）有價值的企業(yè)財務(wù)報告體系能夠分析成本結(jié)構(gòu)能夠與績效系統(tǒng)銜接具有對外報告功能符合成本效益原則能夠提供市場信息基礎(chǔ)二：會計控制機制1、會計控制的著手點房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達到的首要目的。作為風(fēng)險控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立

11、與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應(yīng)從完善財務(wù)核算體系、建立管理會計系統(tǒng)、建立全面預(yù)算管理體系、完善資金管理系統(tǒng)四個方面著手進行。2、會計控制的方法組織結(jié)構(gòu)控制授權(quán)批準(zhǔn)控制會計系統(tǒng)與文件記錄控制全面預(yù)算控制財產(chǎn)保全控制內(nèi)部控制方法風(fēng)險防范控制內(nèi)部控制報告電子信息系統(tǒng)控制基礎(chǔ)三：內(nèi)部審計內(nèi)部審計主要圍繞企業(yè)財務(wù)狀況的真實性審計、內(nèi)部控制制度評審、經(jīng)營決策審計、經(jīng)濟效益審計、基建工程審計、經(jīng)濟責(zé)任審計六個方面開展工作。控制風(fēng)險（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤與回報）管理增長（戰(zhàn)略與規(guī)模）三、價值管理職責(zé)四、完善管理控制系統(tǒng)職責(zé)公司營運在客觀上存在著一個管理控制系統(tǒng)：這個

12、系統(tǒng)以企業(yè)資源和環(huán)境管理為起點，依次歷經(jīng)戰(zhàn)略管理、業(yè)務(wù)規(guī)劃、經(jīng)營計劃、預(yù)算管理、變差管理、績效計量、薪酬激勵諸環(huán)節(jié)，各子系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣。薪酬激勵系統(tǒng)企業(yè)資源和環(huán)境管理公司戰(zhàn)略管理績效計量系統(tǒng)偏差管理全面預(yù)算管理年度經(jīng)營計劃公司業(yè)務(wù)規(guī)劃 五、財務(wù)部門的人力資源管理職責(zé)對財務(wù)經(jīng)理來說，會計人員管理包括業(yè)務(wù)指導(dǎo)、道德示范、知識管理、有效溝通和會計人力資源管理等環(huán)節(jié)。 財務(wù)經(jīng)理的三大工作任務(wù) 財務(wù)經(jīng)理既代表企業(yè)的所有者（股東），有作為企業(yè)管理層中的領(lǐng)導(dǎo)成員，對財務(wù)工作進行全面的、系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)與管理，參與企業(yè)的戰(zhàn)略管理。財務(wù)經(jīng)理的工作任務(wù)是全方位地參與企業(yè)管理，運用自己的職責(zé)，對企業(yè)的財務(wù)工作進行監(jiān)督、控制

13、與領(lǐng)導(dǎo)，同時也需要借助外部力量來協(xié)助自己工作。財務(wù)經(jīng)理在企業(yè)創(chuàng)造價值的活動中所承擔(dān)的工作內(nèi)容可以概括為總體的工作任務(wù)和具體的工作任務(wù)。1、把握總體任務(wù) 財務(wù)經(jīng)理應(yīng)將企業(yè)的戰(zhàn)略與財務(wù)責(zé)任融為一體，成為溝通部門主管的戰(zhàn)略經(jīng)營重心與企業(yè)、投資者財務(wù)要求的橋梁，財務(wù)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)全過程參與公司價值創(chuàng)造戰(zhàn)略的制定，并與總經(jīng)理一起，全方位培養(yǎng)企業(yè)的價值管理能力。 財務(wù)經(jīng)理的總體工作任務(wù)就是運用自己的專業(yè)知識進行財務(wù)預(yù)測、財務(wù)計劃、財務(wù)決策、財務(wù)控制、財務(wù)分析、財務(wù)審計與財務(wù)研究工作。 財務(wù)管理總體工作任務(wù)財務(wù)預(yù)測財務(wù)分析財務(wù)決策財務(wù)審計財務(wù)計劃財務(wù)控制 財務(wù)預(yù)測-就資金的需求量、利潤、風(fēng)險進行預(yù)測財務(wù)計劃-對企

14、業(yè)的現(xiàn)金收支、資金、利潤與資本負(fù)債進行中長期計劃 財務(wù)決策-利用財務(wù)杠桿及各種籌資方式的優(yōu)劣做好籌資決策的工作財務(wù)控制-建立健全責(zé)任會計體系、推行全面預(yù)算管理，選好財務(wù)控制指標(biāo)，控制關(guān)鍵財務(wù)控制領(lǐng)域財務(wù)分析-進行企業(yè)償債能力、獲利能力或上市市值的分析財務(wù)審計-協(xié)助進行外部審計，積極進行內(nèi)部審計2、安排具體任務(wù)財務(wù)經(jīng)理的具體工作任務(wù)是在總體工作任務(wù)的指導(dǎo)下對企業(yè)財務(wù)工作進行領(lǐng)導(dǎo)與管理，主要內(nèi)容有戰(zhàn)略管理、資本運作管理、會計系統(tǒng)管理、成本系統(tǒng)管理、財務(wù)控制系統(tǒng)管理。（1）、戰(zhàn)略管理將企業(yè)戰(zhàn)略與價值最大化的終極目標(biāo)結(jié)合起來；制定、建議、實施公司財務(wù)戰(zhàn)略，以支持企業(yè)推行其經(jīng)營戰(zhàn)略；實施與企業(yè)戰(zhàn)略相配套

15、的資源管理戰(zhàn)略；（2）、資本運作管理資本運作是一個復(fù)雜的體系，財務(wù)經(jīng)理要做的工作是巨大的，包括企業(yè)兼并、重組收購在內(nèi)的資本運作，涉及資產(chǎn)的評估、交易、融資、談判等工作。財務(wù)經(jīng)理必須考慮資本運作的成本與風(fēng)險，對資產(chǎn)的評估和審計要特別注意。（3）、會計系統(tǒng)管理企業(yè)會計系統(tǒng)處于基層與基礎(chǔ)地位。確定企業(yè)會計管理體制，進行會計人力資源管理；進行財務(wù)報告、會計政策選擇和盈余管理；設(shè)計、推行內(nèi)部控制制度，切實防范風(fēng)險。（4）、成本系統(tǒng)管理成本管理包括成本核算和成本控制兩大環(huán)節(jié)。第一，利用成本信息作出重要的產(chǎn)品特征和產(chǎn)品組合決策、制定競爭性策略、改善其經(jīng)營行為、評價業(yè)績情況并以此控制分散經(jīng)營的下屬企業(yè)。第二，

16、擁有準(zhǔn)確的成本信息以改進成本分配過程，確保成本分配的準(zhǔn)確性，促進成本管理。第三，注重采用包括戰(zhàn)略成本管理，目標(biāo)成本管理，作業(yè)成本管理和適時生產(chǎn)系統(tǒng)等在內(nèi)的新型成本管理技術(shù)或成本管理系統(tǒng)，提高企業(yè)成本管理績效。（5）財務(wù)控制體系管理企業(yè)必須建立一個有效地財務(wù)控制體系，財務(wù)控制體系不僅是總體的財務(wù)工作內(nèi)容，而且還有預(yù)算等方面的具體工作內(nèi)容。第一，將企業(yè)組織單元劃分為不同類型的責(zé)任中心，建立一套行之有效的責(zé)任會計體系來實施管理控制。第二，建立全新的預(yù)算管理體系，包括預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行兩個基本環(huán)節(jié)。第三，選擇適當(dāng)?shù)目刂浦笜?biāo)，監(jiān)督并評估責(zé)任中心的績效。第四，企業(yè)薪酬激勵體系管理是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理向人力資

17、源管理方向滲透的結(jié)果，具有極大地實用價值。建立一個有效地激勵與薪酬管理系統(tǒng)，是一項重要的工作任務(wù)。3、監(jiān)督日常工作第一，對企業(yè)負(fù)責(zé)，向企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)分析和建議融資、投資和收入分配方案，提交預(yù)算及匯報財務(wù)情況；第二，聽取財務(wù)部經(jīng)理的匯報，審批提交給企業(yè)管理層的各種財務(wù)報告；第三，代表企業(yè)管理層，提出企業(yè)會計機構(gòu)設(shè)置方案和基本財務(wù)會計制度，報經(jīng)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。第四，組織實施股東會批準(zhǔn)的重大財務(wù)方案；第五，代表企業(yè)管理層，制定財務(wù)、會計的具體規(guī)章制度；第六，監(jiān)督日常財務(wù)管理工作，保證企業(yè)財務(wù)、會計和稅務(wù)運作按照國家規(guī)定和預(yù)先設(shè)定程序貫徹執(zhí)行；第七，進行預(yù)算管理和財務(wù)分析工作；第八，主持企業(yè)資金管理，

18、管理企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保持合理的資產(chǎn)負(fù)債率，增大企業(yè)價值；第九，與金融機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所保持良好的關(guān)系，尋求良好的專業(yè)支持；第十，參與其他非財務(wù)范疇的決策，對涉及財務(wù)方面的問題發(fā)表意見。謀略二 強化企業(yè)成本管理，節(jié)約成本度危機（節(jié)約成本出效益）預(yù)算管理：建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系全面預(yù)算管理除應(yīng)以目標(biāo)利潤為導(dǎo)向，對企業(yè)實施全員、全業(yè)務(wù)、全過程預(yù)算控制和管理，還應(yīng)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，以工程項目預(yù)算為核心。一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的四大分類：資本預(yù)算 經(jīng)營預(yù)算 財務(wù)預(yù)算 資金預(yù)算二、編制完美預(yù)算的五大核心要點：1、建立全面預(yù)算管理體系采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度預(yù)算管理模式。項

19、目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計劃與目標(biāo)層層分解到各責(zé)任中心，各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織匯總和完成責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系，及時將實際經(jīng)營信

20、息向上一級責(zé)任中心反饋，以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。2、預(yù)算編制宜采用自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法：第一，由高層管理者提出企業(yè)總目標(biāo)和部門分目標(biāo)；第二，各基層單位根據(jù)一級管理一級的原則制定本單位的預(yù)算方案，呈報分部門；第三，分部門再根據(jù)下屬單位的預(yù)算方案，制定本部門的預(yù)算方案，呈報預(yù)算委員會；第四，財務(wù)經(jīng)理審查各分部預(yù)算草案，進行溝通和綜合平衡，擬定整個組織的預(yù)算方案；、第五，預(yù)算方案再反饋回各部門征求意見；經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)過企業(yè)最高決策層審批后，成為正式預(yù)算，逐漸下達各部門執(zhí)行。3、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度建設(shè)： 制定全面預(yù)算管理制度，主

21、要包括：明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)、界定預(yù)算目標(biāo)、編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告與差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核。4、改進房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法：（1）、做好預(yù)算分解工作（2）、加強部門之間的合作（3）、掌握好編制周期（4）、注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理5、切實抓好三個結(jié)合（1）、要實行現(xiàn)金收支兩條線管理相結(jié)合（2）、要同深化目標(biāo)成本管理相結(jié)合（3）、要同提高預(yù)算的控制和約束力相結(jié)合五、全面編制地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算1、經(jīng)營預(yù)算：經(jīng)營預(yù)算是其他預(yù)算的基礎(chǔ)，預(yù)算編制首先從經(jīng)營預(yù)算開始。經(jīng)營預(yù)算主要包括圍繞著利潤表項目的各項輔助性預(yù)算。各項輔助性預(yù)算包括：銷售預(yù)算、開發(fā)預(yù)算、直接材料采購預(yù)算、直接人工

22、預(yù)算、銷售及管理費用預(yù)算、期末產(chǎn)成品存貨預(yù)算、項目銷售成本預(yù)算等。2、編制資本預(yù)算3、編制資金預(yù)算4、編制財務(wù)預(yù)算六、嚴(yán)密進行預(yù)算監(jiān)督與控制1、建立完善的預(yù)算監(jiān)控系統(tǒng)2、預(yù)算監(jiān)控的實施3、預(yù)算調(diào)整的處理4、考核評價預(yù)算執(zhí)行情況 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的分類圖解銷售預(yù)算期末產(chǎn)成品存貨預(yù)算直接材料預(yù)算直接人工預(yù)算制造費用預(yù)算生產(chǎn)預(yù)算產(chǎn)品銷售成本預(yù)算產(chǎn)品銷售費用預(yù)算短期投資收益預(yù)算長期投資收益預(yù)算投資企業(yè)管理費用預(yù)算投資項目開發(fā)費用預(yù)算其他業(yè)務(wù)收入預(yù)算其他業(yè)務(wù)支出預(yù)算公司行政經(jīng)費預(yù)算折舊與攤銷費用預(yù)算對外投資預(yù)算基建工程預(yù)算固定資產(chǎn)更新預(yù)算產(chǎn)品銷售利潤預(yù)算投資收益預(yù)算其他業(yè)務(wù)利潤預(yù)算管理費用預(yù)算人力成本

23、預(yù)算財務(wù)費用預(yù)算預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計利潤表預(yù)計現(xiàn)金流量表資本預(yù)算經(jīng)營預(yù)算財務(wù)預(yù)算資金預(yù)算全面預(yù)算系統(tǒng)成本核算：實施可控的項目成本核算不同類別的開發(fā)項目，其成本構(gòu)成的內(nèi)容不同，其核算方式也要相應(yīng)的改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循合理的步驟和順序，并對項目開發(fā)經(jīng)營各項成本進行分析考核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)拋棄“重開發(fā)、輕核算”的觀念，必須重視包括成本費用開支范圍、期間費用開支范圍、成本和費用管理責(zé)任制、成本和費用的計劃和考核等在內(nèi)的一整套成本管理辦法，不斷提高成本管理水平。一、各類開發(fā)項目成本核算技巧1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算時企業(yè)開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成

24、本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序歸集開發(fā)產(chǎn)品費用正確劃分成本項目計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)相目實際成本將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶 步驟一：歸集開發(fā)產(chǎn)品費用 由于開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。小規(guī)模的開發(fā)，如幾棟房屋的開發(fā)，可以將全部開發(fā)量作為成本的歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。大規(guī)模的開發(fā)，如小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)的確定成本歸集對象。成本核算不能過細(xì)，不能以單棟為單位，因為很多直接開發(fā)費用很難分?jǐn)偟矫織澐课荩灰膊荒芎唵蔚匾孕^(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年時間，而商品房卻是陸續(xù)完工出售

25、的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。大規(guī)模的開發(fā)應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。開發(fā)成本歸集方法：1、在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。2、為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。3、將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。步驟二：正確劃分成本

26、項目 設(shè)置 “開發(fā)成本”一級成本核算科目；a、根據(jù)需要可設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)” “代建工程開發(fā)”等二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進行明細(xì)核算。b、設(shè)置開發(fā)間接費用賬戶步驟三：計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)項目實際成本 計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。步驟四：將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶 按以完工開發(fā)項目的實際功能和去向，將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶，即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成

27、本核算最終目的：計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)計算出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算，應(yīng)為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因而遙遙無期，比如小區(qū)胳臂配套沒有完成（不影響銷售）、計劃中的公共設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，這都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。解決方法：可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資

28、中所占比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。2、“動遷”項目成本核算（1）、動遷項目土地征用及拆遷補償費核算（2）、動遷用房的成本核算3、周轉(zhuǎn)房成本核算（1）、周轉(zhuǎn)房增加的核算（2）、周轉(zhuǎn)房攤銷的核算（3）、周轉(zhuǎn)房修理的核算（4）、周轉(zhuǎn)房銷售的核算4、自營開發(fā)項目成本核算（1）、自營工程項目成本核算的對象和項目（2）、材料費的核算（3）、人工費的核算（4）、機械使用費的核算（5）、其他直接資本的核算（6）、施工間接費用的核算（7）、自營工程成本核算程序總結(jié)成本管理：實施嚴(yán)格的成本管理 成本管理是在開發(fā)經(jīng)營過程中通過比較各種成本支出方案，最終做出開發(fā)決策，以最小的成本支出

29、獲取一定利潤，或以一定成本支出獲取最大利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點加強規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)環(huán)節(jié)，積極推行目標(biāo)成本管理；責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況；制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進行實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進行評估；財務(wù)經(jīng)理所面對的企業(yè)會計系統(tǒng)的一個共同的中心環(huán)節(jié)就是成本分配。成本分配是將間接成本、共同成本或聯(lián)合成本分配到不同的部門、工序或產(chǎn)品中。一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成1、土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。取得土地方式有

30、三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘察費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占的比例相對較低，一般不會超過6。3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指房屋建造過程中所發(fā)生的建造工程、設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比重相對較大，從我國目前情況看，約占整個成本的40左右。 4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路、自來水、污水、電力、

31、電信、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公共設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施哼所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)中，該項目所占的比重較大，我國一般在20-30左右。5、管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所繁盛的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育經(jīng)費、養(yǎng)老保險費等。在整個成本結(jié)構(gòu)中所占的比重很小，一般不會超過2。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額較大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。但它的

32、大小與所開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切聯(lián)系，所占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加）、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范，包括諸如征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、人防費、煤氣水電增容費、開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占的比例較大，一般在15-25左右。8、其他費用 主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費、各種

33、不可預(yù)見費等。在成本構(gòu)成中一般不會超過10。二、影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的因素1、項目進度太緊2、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制兩大關(guān)鍵點1、房地產(chǎn)企業(yè)須重點控制的三類費用（1）、土地、土建、設(shè)備費用 土地、土建、設(shè)備費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80左右。其中最中孤傲的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本

34、（俗稱樓面地價），以此來進行醒目的可行性評估。 （2）、配套及其他手收費支出 配套及其他手收費支出主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化、大市政和公建配套費。學(xué)校醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然是屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，比較隨意，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)濟效益的一項重要手段。 （

35、3）、管理費用和籌資成本 房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長，投資數(shù)額大，投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需求，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的核算及分配 （1）、開發(fā)間接費用的組成 （2）、開發(fā)間接費用的核算 （3）、開發(fā)間接費用的分配四、房地產(chǎn)企業(yè)有效地成本管理措施 1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理 （1）、綜合性房地產(chǎn)企業(yè) （2）、精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè) （3）、積極性房地產(chǎn)企業(yè) （4）、簡化型房地產(chǎn)企業(yè)2、制定成本計劃、執(zhí)行全過程成本管理3

36、、逐步引進科學(xué)的成本管理方法謀略三 拓展財務(wù)利潤空間，為企業(yè)財富增值資產(chǎn)管理：實施完備的企業(yè)資產(chǎn)管理致力于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)正積極尋求一切可能的方法降低資產(chǎn)維護成本，延長資產(chǎn)生命周期，優(yōu)化整個資產(chǎn)生命周期業(yè)務(wù)流程以提高競爭力。一、固定資產(chǎn)管理、固定資產(chǎn)折舊的管理1、國家法律法規(guī)規(guī)定的折舊政策2、企業(yè)自身的折舊政策因素一，考慮固定資產(chǎn)的能耗因素二，考慮企業(yè)的現(xiàn)金流量因素三，考慮納稅因素因素四，考慮資本保全與技術(shù)更新因素五，會計信息的穩(wěn)定性二、流動資產(chǎn)管理1、現(xiàn)金流量管理 （1）、現(xiàn)金流量的集中管理現(xiàn)金管理的內(nèi)部控制：現(xiàn)金集中管理的組織模式 （2）、縮短現(xiàn)金循環(huán)周期現(xiàn)金循環(huán)周期，收款循環(huán)周期和付

37、款循環(huán)周期加速現(xiàn)金回收策略控制現(xiàn)金支出策略 （3）、現(xiàn)金預(yù)算2、應(yīng)收賬款管理3、存貨管理三、其他資產(chǎn)管理投資管理：高績效的投資管理房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，投資風(fēng)險伴隨著投資收益，并成正比關(guān)系，在投資之前應(yīng)作縝密的財務(wù)分析投資風(fēng)險分析及防范1、宏觀經(jīng)濟風(fēng)險2、利率風(fēng)險3、購買力風(fēng)險4、資金變現(xiàn)風(fēng)險5、市場風(fēng)險6、自然風(fēng)險7、經(jīng)營風(fēng)險8、財務(wù)風(fēng)險融資管理：零風(fēng)險的融資管理融資是房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的起點但也伴隨著不同層次的風(fēng)險，融資前必須進行全方位的財務(wù)預(yù)測，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實情況選擇適合的融資方式。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 隨著我國政府對房地產(chǎn)業(yè)實施一系列宏觀調(diào)控“組合拳

38、”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實施，房地產(chǎn)公司的核心競爭力不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)、高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均面臨融資困難、融資渠道狹窄，企業(yè)資金鏈緊張等問題。資金途徑單一化：金融是房地產(chǎn)業(yè)的“生命線”，資金途徑單一化一直是國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的軟肋，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：形式一，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金。形式二，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸

39、款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款。形式三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得貸款。二、房地產(chǎn)企業(yè)常用融資渠道面對炎熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴(yán)厲調(diào)控，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。1、內(nèi)部融資 （1）、自有資金 （2）、預(yù)收賬款2、外部融資 （1）、上市 （2）、合作開發(fā) （3）、房地產(chǎn)投資信托 （4）、銀行貸款 （5）、融資租賃 （6）、工程承包融資 （7）、回租 （8）、回買 （9）、發(fā)行債券 （10）、階段性債務(wù)融資 （

40、11）、私募股權(quán)融資 （12）、賣方信貸謀略四 謀求最大利益的納稅籌劃基礎(chǔ)知識：地產(chǎn)行業(yè)稅種及納稅籌劃尚未基本方法應(yīng)充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，達到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險可以避免不必要的經(jīng)濟損失和名譽損失，促使房地產(chǎn)企業(yè)賬目更加清楚，管理更加有條不紊；一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種及計算依據(jù)一個房地產(chǎn)項目從招投標(biāo)、開發(fā)、建筑到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)，主要涉及一下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花契稅等。1、營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、自營建筑施工業(yè)務(wù)、對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，應(yīng)以銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用為計稅依據(jù)，按5的稅率，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品不動產(chǎn)，按收款方式分為一般