上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法

1、.上海 市商品住宅 物業(yè)管理 服務(wù)收費暫行辦法第一條（目的和依據(jù)）為加強對本市商品住宅 物業(yè)管理 服務(wù)收費的管理， 規(guī)范收費行為， 維護國家利益和物業(yè)管理 單位、房屋所有人的合法權(quán)益， 逐步完善社會化、 專業(yè)化的 物業(yè)管理市場機制，依據(jù) 中華人民共和國價格管理條例 和國家計劃委員會、建設(shè)部關(guān)于城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 服務(wù)收費暫行辦法 及國家與本市的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，特制定本暫行辦法。第二條（適用范圍）本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的 物業(yè)管理 單位對本市商品住宅以及物業(yè)管理 區(qū)域范圍內(nèi)的非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。前款所指的商品住宅是指在本市范圍內(nèi)個人和單位購買的內(nèi)銷

2、商品住宅和外銷商品住宅。公有住房和已向個人出售的公有住宅（含平價房、解困房、安居工程），不適用本暫行辦法。第三條（主管部門）市物價局是本市 物業(yè)管理 服務(wù)收費的主管機關(guān)， 市物價局會同市房屋土地管理局對物業(yè)管理 收費進行指導(dǎo)和監(jiān)督。區(qū)、縣物價局（委）是本轄區(qū) 物業(yè)管理 服務(wù)收費的主管機關(guān)，業(yè)務(wù)上受市物價局的領(lǐng)導(dǎo)。第四條（價格形式）物業(yè)管理 向房屋所有人或使用人收取的公共性服務(wù)收費和為公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。物業(yè)管理 單位為房屋所有人或使用人個別需求提供的特約服務(wù)， 除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外，其服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。外銷商品住宅、非居住用房的服務(wù)收費由 物業(yè)管理 單位與業(yè)

3、主管委會代表協(xié)商確定，協(xié)商不成的， 由房屋所在地物價部門裁定。第五條（定價程序）實行政府指導(dǎo)價的 物業(yè)管理 服務(wù)收費標準，由各區(qū)縣物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和 物業(yè)管理 市場發(fā)育程度， 征求物業(yè)管理 行政主管部門意見后， 發(fā)布中準價及浮動幅度，物業(yè)管理 單位與業(yè)主管委會在規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費標準，填列備案表，報所在區(qū)、縣物價局（委）備案。業(yè)主管委會未成立的，由物業(yè)管理 單位在規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費標準并報所在區(qū)、 縣物價局（委）審核。.實行經(jīng)營者定價的 物業(yè)管理 收費項目和標準由 物業(yè)管理 單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人代表協(xié)商議定，并填列備案表，向所在地物價部門備案。第六條（收

4、費原則）物業(yè)管理 服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、 公開及與房屋所有人經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)的原則，并按照物業(yè)檔次和服務(wù)標準實行有償服務(wù)， 制止價格壟斷和牟取暴利的行為。第七條（物業(yè)管理 服務(wù)收費用語含義）收費用語在本辦法中的含義：（一）公共性的服務(wù)費是指為房屋所有人、使用人提供的公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用。（二）公眾代辦性質(zhì)（不包括安裝申請代辦）的服務(wù)費是指為房屋所有人、使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等費用。（三）特約服務(wù)是為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務(wù)， 包括房屋裝修、代購商品、家電維修等。（四）裝修保證金是指房屋所有人或使用

5、人入戶裝修不得損壞房屋而向 物業(yè)管理部門預(yù)交的抵押金，應(yīng)在簽訂裝修合約后收取。（五）修繕基金是指用于新建住宅保修期滿后， 房屋共用部位和共用設(shè)備的養(yǎng)護、維修和更新的費用。第八條（公共性服務(wù)收費標準的計算和收?。┪飿I(yè)管理 公共性服務(wù)收費的費用由以下部分構(gòu)成：（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（二）樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費；（三）綠化管理費；（四）清潔衛(wèi)生費；（五）保安費；（六）辦公費；（七）物業(yè)管理 單位固定資產(chǎn)折舊費；（八）法定稅費。本條第（二）項至第（六）項費用支出是指工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。第九條（物業(yè)管理 服務(wù)費分攤）物業(yè)管理 的公共服務(wù)費應(yīng)按 物業(yè)管

6、理 范圍內(nèi)各業(yè)主（住戶）所占房屋建筑面積或按戶分攤。.第十條（代辦服務(wù)費收?。┓课菟腥恕?使用人委托 物業(yè)管理 單位代繳的， 可適當收取代辦服務(wù)費， 不委托不得收費。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過元。公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托 物業(yè)管理 單位收費的， 須經(jīng)房屋所在地的物價部門認可后，方可向房屋所有人或使用人收取。第十一條（裝修保證金收?。┪飿I(yè)管理 單位可向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取裝修保證金每戶元元，住戶裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金應(yīng)如數(shù)退還。第十二條（內(nèi)銷商品房房屋修繕基金籌集）內(nèi)銷商品住宅均應(yīng)建立房屋修繕基金并按下列規(guī)定籌集：（一）房屋出售人應(yīng)一次性按

7、多層房屋建筑面積成本價的， 高層房屋建筑面積成本價的繳納房屋修繕基金。（二）購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價的，高層房屋建筑面積成本價的繳納房屋修繕基金。（三）開發(fā)單位自用或出租的房屋，應(yīng)根據(jù)自用、出租房屋的建筑面積按本款第（一）、第（二）項規(guī)定繳納。以上所稱的成本價均為當時房改年度出售的公有住房的成本價。第十三條（房屋修繕基金管理）房屋修繕基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業(yè)主管委會名義存入金融機構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計息。房屋修繕基金由業(yè)主管委會委托物業(yè)管理 單位管理，專款專用，不得挪作他用。房屋修繕基金不足時，由業(yè)主管委會委托物業(yè)管理 單位向房屋所有人計收。業(yè)主管委會成立前， 房

8、屋修繕基金由區(qū)、 縣房管局存入銀行。 業(yè)主管委會成立后，移交管委會管理。第十四條（高層住宅和水泵運行費收?。└邔幼≌碾娞莺退眠\行費由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費開支、 實際耗用的電費構(gòu)成。具體收費由業(yè)主管委會和 物業(yè)管理 單位商定的服務(wù)方式、時間、按實結(jié)算，單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。第十五條（物業(yè)收費合同簽訂）物業(yè)管理 單位必須與房屋所有人簽訂物業(yè)管理 收費合同。經(jīng)物價部門同意的或由 物業(yè)管理 單位與業(yè)主管理委員會或房屋所有人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應(yīng)當在物業(yè)管理 合同中明文約定。.房屋所有人或使用人不按規(guī)定繳納費用的， 物業(yè)管理 單位有權(quán)按照所簽服務(wù)收費合同

9、予以追繳。第十六條（物業(yè)收費行為規(guī)范）物業(yè)管理 單位收費應(yīng)遵循下列規(guī)定：（一）物業(yè)管理 服務(wù)收費應(yīng)明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。（二）物業(yè)管理 單位不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的前期開發(fā)費用， 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在商品房銷售時， 向購房人出示所委托的物業(yè)單位名稱及收費項目和標準。（三）物業(yè)管理 單位不得違背房屋所有人的意愿提前收費， 預(yù)期收費不得超過個月。（四）物業(yè)管理 單位應(yīng)當定期（一般為個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，接受業(yè)主管理委員會和房屋所有人的監(jiān)督。依法成立的業(yè)主管委會可根據(jù)規(guī)章、 章程和管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督 物業(yè)管理的收費項目和標準， 并督促

10、房屋所有人和使用人按時、 按規(guī)定向 物業(yè)管理 單位繳納有關(guān)應(yīng)交費用。第十七條（糾紛處理）物業(yè)管理 單位與房屋所有人之間發(fā)生收費爭議， 業(yè)主管委會應(yīng)予協(xié)調(diào)， 協(xié)調(diào)不成的，由物價部門裁定。第十八條（物業(yè)收費的禁止行為）物業(yè)管理 單位向?qū)嵤?物業(yè)管理 區(qū)域范圍內(nèi)的房屋所有人或使用人收取公共性服務(wù)費用的，其他部門和單位不得再行重征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。第十九條（法律責(zé)任）凡有下列違反本辦法行為之一者，物價檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。（一）越權(quán)定價、擅自提高收費標準的；（二）擅自設(shè)立收費項目，亂收費用的；（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；（四）提供服務(wù)質(zhì)價不符的；（五）只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

11、（六）其它違反本辦法的行為。第二十條（解釋權(quán)）本暫行辦法由市物價局負責(zé)解釋。第二十一條（施行日期）本暫行辦法自年月日起施行。本暫行規(guī)定施行前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定.與本暫行辦法有抵觸的，以本暫行辦法為準。上海市物價局上海市房地產(chǎn)管理局一九九六年五月十五日上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房地局關(guān)于加強本市居住物業(yè)管理 實施意見的通知（滬府辦發(fā)號一九九八年十月十五日）各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：市房地局關(guān)于加強本市居住 物業(yè)管理 的實施意見 已經(jīng)市政府同意， 現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。關(guān)于加強 上海市居住物業(yè)管理 的實施意見為進一步貫徹 上海市居民物業(yè)管理 條例，提高居住 物業(yè)管理 水平，改善居住

12、環(huán)境，促進社區(qū)建設(shè)，現(xiàn)就加強 上海市居住物業(yè)管理 提出如下意見：一、 目標以“便民、利民、為民”為宗旨，以公房（包括直管公房與系統(tǒng)公房）管理及公房售后管理為重點，力爭兩年實現(xiàn)行業(yè)規(guī)范服務(wù)基本達標。、修繕要保證。物業(yè)公司要實行 24 小時受理居民報修，并做到急修不過夜，小修不過三天，單項及多項修繕養(yǎng)護有計劃安排。、服務(wù)要到位。 物業(yè)公司要實行周一至周六全天業(yè)務(wù)接待， 并公開各項業(yè)務(wù)手續(xù)的辦理程序和時限。同時，推行“一門式”服務(wù)。、收費要規(guī)范。物業(yè)公司要公開稅費項目，公開收費標準，嚴格按物價、房地部門的規(guī)定收費。、環(huán)境要優(yōu)化。 物業(yè)公司要配合有關(guān)單位積極開展小區(qū)整治工作， 改善居住環(huán)境，并取得明顯

13、進展，樹立一批居住 物業(yè)管理 的示范小區(qū)。各區(qū)、縣要根據(jù)房屋的不同類型和新舊程度，分別提出保障型、改善型、舒適型物業(yè)管理 的標準和要求，并認真組織實施。二、 措施、深化改革專制。 公房管理單位特別是房管所專制的物業(yè)公司， 要真正轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，減員增效，提高經(jīng)營服務(wù)水平， 參與市場競爭。 一要劃小核算單位，.根據(jù)居住小區(qū)設(shè)立 物業(yè)管理 處（室），定崗定員，核定費用，獨立核算，自負盈虧；二要實行管、修分離，建立房屋的維修服務(wù)、綠化養(yǎng)護、保安保潔等專業(yè)隊伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社會化、專業(yè)化、市場化的 物業(yè)管理 體制過渡。要發(fā)揮好業(yè)主委員會的作用，推行業(yè)主委員會擇優(yōu)選聘物業(yè)公司的做法，形成

14、競爭機制，促進物業(yè)公司的改革轉(zhuǎn)制。、理順管理體制。 進一步理順業(yè)主委員會自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理與街道的社區(qū)管理之間的關(guān)系，分清職責(zé)，形成合力。居住小區(qū)內(nèi)房屋維修、綠化養(yǎng)護、車輛管理、保安保潔等要逐步過渡到由物業(yè)公司管理。要改變一個小區(qū)多家物業(yè)公司管理的現(xiàn)象?？梢越I(yè)主委員會、物業(yè)管理 公司、街道（居委會）三方聯(lián)席會議制度， 定期通報情況， 協(xié)調(diào)有關(guān)矛盾， 共同做好小區(qū)的整治和管理工作。、加強行業(yè)管理。 從今年下半年起， 房地部門要對全市物業(yè)公司進行資質(zhì)等級評定，樹立一批品牌公司， 同時與工商部門聯(lián)手取消一批資質(zhì)不合格、 群眾意見大的物業(yè)公司。資質(zhì)評定要制度化，逐步形成優(yōu)勝劣汰的市場機制。

15、市區(qū)房地辦事處按街道對應(yīng)設(shè)置的工作年內(nèi)要完成。 房地辦事處作為區(qū)房地局的派出機構(gòu)，要加強對物業(yè)公司日常運作的監(jiān)管、指導(dǎo)和服務(wù)。、改進維修服務(wù)。物業(yè)公司要著重解決住房的“險、漏、堵、水、電”等熱點問題，排出計劃，分步實施。無維修力量的物業(yè)公司要落實好委托維修。有條件的區(qū)可建立維修應(yīng)急中心、業(yè)務(wù)受理中心等， 面向社會，逐步形成維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。要保證百分之六十以上的租金收入用于房屋維修，今年起新增租金收入要?？钣糜诜课菥S修，同時要加強對租金使用的監(jiān)管和審計。、規(guī)范收費行為。 物業(yè)管理 收費要向業(yè)主列出明細的收費項目和金額。 維修基金使用要單獨列帳，定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。物價、房地部門要定期對物業(yè)公司

16、的收費行為進行監(jiān)督檢查， 對多收費、亂收費和只收費不服務(wù)的行為要嚴肅處理。、開展創(chuàng)建達標。 物業(yè)管理 是社區(qū)管理的基礎(chǔ)， 管理部門要把 物業(yè)管理 創(chuàng)優(yōu)工作作為創(chuàng)建文明小區(qū)的重要組成部分， 統(tǒng)一考核要求。 物業(yè)公司要弘揚徐虎精神，以住戶接待、小修養(yǎng)護、電梯服務(wù)等窗口崗位為重點。推進全行業(yè)規(guī)范服務(wù)上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海 市實施 物業(yè)管理 條例若干意見的通知( 滬府發(fā) 200361 號)各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：.市政府同意市房地資源局 關(guān)于上海市實施物業(yè)管理 條例的若干意見，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。二三年九月九日上海市實施 物業(yè)管理 條例的若干意見國務(wù)院發(fā)布的 物業(yè)管

17、理 條例（以下簡稱條例），自今年 9 月 1 日起施行，現(xiàn)結(jié)合實際，提出本市實施條例的若干意見如下：一、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會（一）已成立的業(yè)主委員會在條例施行后的執(zhí)行事項業(yè)主大會和業(yè)主委員會在條例施行后，應(yīng)分別按照條例規(guī)定履行職責(zé)。業(yè)主委員會章程應(yīng)在下一次業(yè)主大會召開時，依照條例的規(guī)定修訂為業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章， 依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會原有印章，應(yīng)根據(jù)條例規(guī)定的職責(zé)使用。業(yè)主大會需對外行使權(quán)利的， 業(yè)主委員會應(yīng)憑區(qū)、 縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章，并按規(guī)定使用。業(yè)主委員會在 條例施行前訂立的 物業(yè)管理 合同

18、未終止的， 該合同應(yīng)繼續(xù)履行。（二）條例施行后的業(yè)主大會成立1、業(yè)主大會的成立條件一個物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達 50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個業(yè)主大會。.2、首次業(yè)主大會會議的召開符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理 區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報告后的30 日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組 （以下簡稱“籌備組”） ?；I備組由街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府） 、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、 部分業(yè)主、建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以

19、推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)書面公告。 籌備組應(yīng)做好各項籌備工作， 并組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開首次業(yè)主大會，應(yīng)當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。3、首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)， 根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、 住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的， 每一百平方米計一票， 一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的 30%。業(yè)主大會成立以后，單個業(yè)主最高

20、投票權(quán)按照本意見執(zhí)行。4、業(yè)主大會的備案經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30 日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、 業(yè)主委員會成員名單和基本情況、 業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。凡符合條例規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會， 由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。（三）條例施行后的業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會召開會議，若業(yè)主人數(shù)超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為.單位，推選一名業(yè)主代表參加

21、業(yè)主大會會議， 也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組， 由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議。 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會的3 日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。業(yè)主大會作出決定， 必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。 業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會議事規(guī)則、 選聘和解聘 物業(yè)管理 企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定， 必須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持

22、投票權(quán)三分之二以上通過。二、關(guān)于前期 物業(yè)管理（一）前期 物業(yè)管理 招投標業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)和 物業(yè)管理 相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理 企業(yè)。投標人少于 3 人或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、 縣房地產(chǎn)管理部門批準， 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理 企業(yè)。（二）房屋出售的相關(guān)事項建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋前， 參照市房地資源局的示范文本， 制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書。建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同， 應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、 房屋使用說明書、 經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設(shè)

23、施和平面圖作為房屋出售合同的附件。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時， 應(yīng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。.（三）物業(yè)的驗收物業(yè)管理 企業(yè)承接物業(yè)， 應(yīng)當對物業(yè)共用部分、 共用設(shè)施設(shè)備進行查檢， 查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題， 應(yīng)書面告知建設(shè)單位， 并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當按照 條例第二十九條規(guī)定向 物業(yè)管理 企業(yè)移交 物業(yè)管理 資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。三、關(guān)于 物業(yè)管理 用房建設(shè)單位應(yīng)在 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)配置 物業(yè)管理 辦公用房和業(yè)主委員會用房 （以下合稱物業(yè)管理 用房），在前期物業(yè)管理 期間，提供給 物業(yè)管理 企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，

24、 無償提供給業(yè)主大會。 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。 物業(yè)管理 用房的具體標準為：物業(yè)管理 辦公用房，按照不低于該 物業(yè)管理 區(qū)域房屋總建筑面積的 0.2% 提供。建筑面積 5 萬平方米及以下的， 按照不低于建筑面積 100 平方米提供。 業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積 30 平方米提供。提供的 物業(yè)管理 用房應(yīng)為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時， 應(yīng)提交物業(yè)管理 用房配置的相關(guān)資料。 經(jīng)審核符合以上條件的， 市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。四、關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理新建商品住宅以及住宅

25、 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、 使用和管理，應(yīng)按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。新建非住宅物業(yè)出售時應(yīng)設(shè)立維修資金， 具體標準和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照 上海市商品住宅維修基金管理辦法 的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的， 維修資金應(yīng)以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行， 設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。在前期物業(yè)管理 期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘 物業(yè)管理 企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。.五、物業(yè)管理 從業(yè)人員的管理物業(yè)管理 服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并實行注冊年檢制度

26、。 物業(yè)管理 從業(yè)人員的具體管理辦法， 由市房地資源局另行制定。上海市房屋土地資源管理局二三年八月二十日上海 市住宅 物業(yè)管理 規(guī)定( 上海市人大常委會公告第40 號)上海市住宅物業(yè)管理 規(guī)定已由上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議于 2004 年 8 月 19 日通過，現(xiàn)予公布，自 2004 年 11 月 1 日起施行。上海市人民代表大會常務(wù)委員會2004年 8月 19日第一章總則第一條 為了規(guī)范住宅 物業(yè)管理 活動，維護業(yè)主和 物業(yè)管理 企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院 物業(yè)管理 條例和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅 物業(yè)管理 、使用及

27、其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。第三條 本規(guī)定所稱住宅 物業(yè)管理（以下簡稱 物業(yè)管理 ），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘 物業(yè)管理 企業(yè)，由業(yè)主和 物業(yè)管理 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、 養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。.本規(guī)定所稱 物業(yè)管理 企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、 具有相應(yīng)資質(zhì)， 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條 上海市房屋土地資源管理局 （以下簡稱市房地資源局） 負責(zé)全市 物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作； 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi) 物業(yè)管理 的監(jiān)督管理工

28、作。有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理 與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第五條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)， 其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的， 應(yīng)當劃分為一個 物業(yè)管理 區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理 區(qū)域。建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時， 應(yīng)當向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分 物業(yè)管理 區(qū)域的要求。 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當按照本條第一款的規(guī)定劃分 物業(yè)管理 區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。尚未劃分或者需要調(diào)整 物業(yè)管理 區(qū)域

29、的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分 物業(yè)管理 區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。第六條 業(yè)主在物業(yè)管理 中，除享有國務(wù)院 物業(yè)管理 條例規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。業(yè)主在物業(yè)管理 中，應(yīng)當履行國務(wù)院 物業(yè)管理 條例規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當通過建設(shè)單位、 物業(yè)管理 企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。第七條業(yè)主大會由一個 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已

30、滿兩年的， 應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議， 成立業(yè)主大會。第八條 物業(yè)管理 區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的， 建設(shè)單位應(yīng)當書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、 已籌集的專項維修資金清冊等文件資料； 建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。.區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當和街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業(yè)主代表組成， 其成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)書面公告。籌備組自成立之日

31、起三十日內(nèi)， 在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。第九條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)， 按其擁有的住宅套數(shù)計算， 每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)， 按其擁有的物業(yè)建筑面積計算， 每滿一百平方米計一票； 不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票， 每滿一百平方米計一票。 單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則， 應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、 表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、 業(yè)主小組的設(shè)立、 業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項

32、作出約定。第十條 業(yè)主大會除履行國務(wù)院 物業(yè)管理 條例規(guī)定的職責(zé)外， 還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議， 也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的， 到會業(yè)主代表應(yīng)當能夠代表物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。業(yè)主大會作出決定， 必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。 業(yè)主

33、大會作出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會議事規(guī)則， 選聘和解聘 物業(yè)管理 企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定， 必須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。召開業(yè)主大會會議， 籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當事先將會議時間、 地點、議題和議程通知所在地區(qū) （縣）房地產(chǎn)管理部門和居 （村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。第十二條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合國務(wù)院 物業(yè)管理 條例規(guī)定的條件。.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行職責(zé)。第十三條 業(yè)主委員會自

34、選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案： （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、 業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當按照本條規(guī)定重新備案。第十四條業(yè)主委員會任期為三年到五年。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一

35、屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)， 原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、 檔案等文件資料、 印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第十五條 同一物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)： （一）討論業(yè)主大會擬討論的事項； （二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第十六條 兩個或者兩個以上 物業(yè)管理 區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當建立

36、業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。 業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān) 物業(yè)管理 區(qū)域的業(yè)主委員會、居（村）民委員會、 物業(yè)管理 企業(yè)派員參加。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。第三章物業(yè)管理 服務(wù)第十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)管理 企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理 企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。 但是，投標人少于三個或者 物業(yè)管理 區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的， 經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門批準， 建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè)。.第十八條 建設(shè)單

37、位簽訂 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前， 應(yīng)當參照市房地資源局制作的示范文本， 制定業(yè)主臨時公約和房屋使用說明書， 作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應(yīng)當對物業(yè)的使用和維護管理、 業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約應(yīng)當報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。房屋使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、 結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備， 詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)），不得占用、移裝的共用部位、共同設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同， 應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以

38、及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖， 并在房屋交接書中列明 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當按照市人民政府規(guī)定的標準在 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理 企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房 （以下合稱 物業(yè)管理 用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、 房屋所有權(quán)初始登記時， 應(yīng)當提交 物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當注明 物業(yè)管理 用房室號。第二十條 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的下列配套

39、設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有： （一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；（三） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫；（四） 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時， 應(yīng)當提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載， 但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。第二十一條 物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項： （一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護

40、；（二）公共綠化的維護；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共區(qū)域的秩序維護； （五）車輛的停放管理； （六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務(wù)管理；（八）物業(yè)檔案資料的保管；（九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。.物業(yè)管理 企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。第二十二條 物業(yè)管理 企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：（一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范； （二）及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；（四）配合居（

41、村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理 企業(yè)雇請保安人員的， 應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。 保安人員在維護 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時， 不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益， 不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。第二十三條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 執(zhí)行指導(dǎo)價的范圍， 按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標準。第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至

42、出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十五條 利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金， 也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理 方面的其他需要。第四章物業(yè)的使用與維護第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)； （二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝

43、共用設(shè)施設(shè)備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。.第二十七條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知 物業(yè)管理 企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋， 應(yīng)當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。第二十九條 物業(yè)管理 企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有

44、違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、 業(yè)主公約行為的， 應(yīng)當依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。第三十條 車輛在全體共用部分的停放、 收費和管理等事項， 由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的， 參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。 業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)停放的， 其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和 物業(yè)管理 企業(yè)另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其

45、他車輛和行人的正常通行。第三十一條 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當提供給本 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給 物業(yè)管理 區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給 物業(yè)管理 區(qū)域外的單位、個人。第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。第三十三條專項維修資金應(yīng)當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的 物業(yè)管理 企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十四條 物

46、業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)； （二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；（三）全體共用部分的所需費用， 由物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、 全體共用部分的維修、 更.新和改造費用在專項維修資金中列支。 但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的， 費用應(yīng)當由責(zé)任人承擔(dān)。第三十五條 單幢房屋的共同部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應(yīng)當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持

47、投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項， 應(yīng)當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。 單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個業(yè)主所持投票權(quán)最高限額， 按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。第三十六條機動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔(dān)。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照 物業(yè)管理 專項維修資金標準交納， 納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。第三十七條物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時， 責(zé)任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護， 有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的， 可以由物業(yè)管理 企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時， 物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)當立即組織維修、 更新或者采取應(yīng)急防范措施， 并及時通知業(yè)主委員會， 維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者 物業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)當及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進行維修養(yǎng)護的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織代為實施，費用由相