淺談如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表并進行相關(guān)稅收風(fēng)險分析

1、精選資料淺談如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表并進行相關(guān)稅收風(fēng)險分析企業(yè)會計利潤的準確與否會直接影響到企業(yè)所得稅匯繳結(jié)果的計算。 在日常稅收管理特別是 申報審核過程中，運用財務(wù)會計報表對重點科目及其科目 （項目） 之間進行邏輯分析， 可以 初步判斷企業(yè)納稅是否正常，查出稅收管理風(fēng)險點線索。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的特點房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比， 具有開發(fā)周期長、 資金投入量大、 回收投資周期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息與常規(guī)信息相比， 往往在理解判斷上讓人產(chǎn)生較大的偏差。 因此對 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的解讀不能完全拘泥于一般企業(yè)財務(wù)報表的常規(guī)方法。 相對于一般企業(yè) 財務(wù)報表，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性

2、表現(xiàn)在：1、大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。大多數(shù)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)都是以定金或首付款等形式預(yù)收部分房款， 在預(yù)收賬款科目核算。 由于房地產(chǎn)企業(yè)從 項目的立項、 施工、驗收到正式銷售開發(fā)產(chǎn)品需要較長的時間周期， 導(dǎo)致預(yù)收賬款長期掛賬， 形成了企業(yè)名義上的長期負債，進而造成資產(chǎn)負債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。2、開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業(yè)真實資產(chǎn)總量的判斷。一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、 時間跨度大，加之不確定、不可比等復(fù)雜因素的存在，開發(fā)成本準 確計量和分攤難度較大，直接影響到企業(yè)會計利潤的核算和企業(yè)所得稅的征管。不但如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間

3、由于開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同， 成本核算的對象、 成本費用的歸集與分配、 成本核算周期等在企業(yè)間差異也較大。 有些企業(yè) 開發(fā)項目雖已完工， 但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款， 使得很多應(yīng)及時 進入開發(fā)成本核算的成本費用未能及時列支， 開發(fā)成本也就不能及時轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品， 導(dǎo)致企 業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品賬面數(shù)與實際數(shù)有較大出入。3、期間費用全部計入當(dāng)期損益，影響了對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)會計制度規(guī)定， 企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、 財務(wù)費用和營業(yè)費用作為期間費 用，直接計入當(dāng)期損益。 房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、 大量預(yù)收賬款未

4、轉(zhuǎn)銷售收入 前將出現(xiàn)巨額虧損， 特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)， 很難通過財務(wù)報表分析出企業(yè) 真實的盈利水平，就勢必影響到對企業(yè)經(jīng)營情況的真實反映和主觀判斷。二、如何對資產(chǎn)負債表進行稅收風(fēng)險解析1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行 分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象， 要對企業(yè) 的預(yù)收賬款科目進行核實， 是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬， 少申報預(yù) 計利潤， 同時要求提供銀行對賬單， 查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況， 并查明該 項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。 如期末余額較小， 要分析是否可能

5、存在貨幣資金不入賬 的情況。 應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對， 是否存在資金轉(zhuǎn)出不 入賬， 不記在其它應(yīng)收款等往來科目， 而放在銀行未達賬項中。 另外也可以突擊實地盤點企 業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對， 如相差較大， 應(yīng)當(dāng)分析具體原因， 是否存在賬 外經(jīng)營的情況。精選資料2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求， 有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清， 所以房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)收賬款科目一般余額比較小， 應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析， 如期末應(yīng)收賬 款明細科目期末余額為貸方余額， 則應(yīng)重點分析，

6、防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科 目，而不放在預(yù)收賬款科目， 需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、 付款期限等分析 判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認真分析明細。如發(fā)現(xiàn) 期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來， 要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、 往來的性 質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)， 要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外 拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)， 計入其它應(yīng)收款科目， 不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來 計提利息收入。4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。 期末完工

7、產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。 由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必 須達到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證， 而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大， 建 筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款， 所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品 的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的 正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收賬款期末金額， 則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象， 存 在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。 這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、 單位面積的開發(fā)成本等計 算方法和分攤依據(jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地 產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

8、時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利 率進行結(jié)轉(zhuǎn)， 就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本； 如果期末存貨金額遠大于預(yù)收 賬款期末金額， 則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收賬款科目核算， 而通過其他科目核算的可 能。同時在審核存貨科目時， 還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比 對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊 資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定 資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電

9、腦、打印機、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其 他工業(yè)企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長的特點， 但流動性也相對大一些。 一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。 有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司 也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等， 但按照稅收規(guī)定， 建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核 算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。 根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說， 開 發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司， 因而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機械 等設(shè)備。 如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)巍?有些實行核定征收企業(yè)所 得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司

10、入賬， 少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳 營業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面： 一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入 短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。 分析中精選資料如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準確到千位以下， 則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、 規(guī) 范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運營， 而計入該科目。 二是對 于金額比較大的借款， 要認真分析借款的金額和付息方式。 特別是向個人或非金融單位的借 款，更要認真審核其借款合同的真假。

11、對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息， 應(yīng)不 允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系， 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán) 性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準而發(fā)生的利息支出， 不得在計算企業(yè)所得稅時扣 除。7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大， 應(yīng)認真分析明細。 一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來， 對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需 要注意以下幾個方面： 一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅 前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。 二是看其

12、它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的 稅費。 房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時， 誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。 如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的 收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的 情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅， 簽訂假的施工合同， 由房地產(chǎn)公司支付營 業(yè)稅金及附加， 讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。 由于業(yè)務(wù)虛假， 相關(guān)應(yīng)付的款項自 然是長期掛賬。 四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時， 為了達到雙方少繳相關(guān)稅 費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)

13、公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營 業(yè)務(wù)收入、 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、 應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。 這幾個會計科目之 間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。 在分析中， 一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及相應(yīng)的購房合同上注明 的付款方式， 分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認的時間。 二是要將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目數(shù) 據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對， 分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。 具體方 法是將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額， 與企業(yè)申報表中 預(yù)收賬

14、款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加 的原因， 是否屬于債務(wù)重組所得。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。 有些企業(yè)為了降 低賬面上的資產(chǎn)負債率以便于向銀行貸款， 由總公司出一放棄債權(quán)的文書后， 直接將向總公 司的借款轉(zhuǎn)增資本公積。三、如何結(jié)合風(fēng)險分析解讀損益表中的重點科目1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地 產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務(wù)收入時間， 其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售 發(fā)票的金額一般是相等的。 大部分房地產(chǎn)公司對確認

15、收入時間的理解是必須開具正式房屋銷 售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房 地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況， 需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷 合同內(nèi)容等進行認真分析。精選資料2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人 為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配 比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利 潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。 在進行營業(yè)成本分析時， 需要結(jié)合該企業(yè)的 測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積

16、、 已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安 裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據(jù)。特別 是分析單位面積的建筑安裝成本時， 要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r期、 同房型、 同地段的平均水平來認真 比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話， 則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏 輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費， 此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本 相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地 產(chǎn)行業(yè)利潤參考值， 并結(jié)合同時期、 同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況， 分析判斷評估企業(yè) 的毛利率是否合理？5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的 情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。 管理費用過低了也有可能企業(yè)將 前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、 業(yè)務(wù)宣傳費、 廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費， 而沒有 單獨歸集此部分費用。 對于財務(wù)費用， 要結(jié)合借款的對象分析