廣東省惠州市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報告

1、昊地喜悅城果花園可行性研究報告劉美奇一.項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址、開發(fā)單位1.項(xiàng)目名稱：昊地喜悅城果花園2.建設(shè)地址：惠州市惠城區(qū)江北西4#小區(qū)3.開發(fā)單位：單位名稱：惠州昊地置業(yè)有限公司成立時間：2007年注冊資本：1500萬元注冊地址：惠州市東湖西路168號和慶商務(wù)大廈 法定代表人：周先軍 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容占地總面積64214.6建筑總面積174500其中：住宅建筑面積12407212Bm2m2m2商業(yè)建筑面積4822m2綜合樓面積800m2幼兒園面積1842m地下室及架空層面積42964m可售建筑面積:其中：住宅建筑面積124072m商業(yè)建筑

2、面積4822m地下室車位（機(jī)動車位）989個三）項(xiàng)目投資規(guī)模及效益預(yù)測項(xiàng)目總投資50126.02萬元其中：項(xiàng)目土地成本8348萬元前期費(fèi)用2094萬元建安成本27920萬元工程基礎(chǔ)設(shè)施942.95萬元其他費(fèi)用502.35萬元管理費(fèi)用418萬元不可預(yù)見費(fèi)837.6萬元銷售費(fèi)用2269.29萬元銷售稅費(fèi)及附加4273.83萬元財務(wù)費(fèi)用2520萬元項(xiàng)目總銷售收入預(yù)測75643萬元（100%銷售率）項(xiàng)目稅前利潤25516.98萬元項(xiàng)目稅后利潤19137.73萬元項(xiàng)目稅前利潤率33.73%項(xiàng)目稅后利潤率25.30%（四）項(xiàng)目研究工作數(shù)據(jù)來源1.惠州市國土資源局官方網(wǎng)站2.惠州市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站3.惠州市統(tǒng)

3、計局官方網(wǎng)站4.搜房、惠房網(wǎng)站5.房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)二.項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究惠州房地產(chǎn)業(yè)正在蓄勢待發(fā)，新一輪的發(fā)展機(jī)遇即將來臨。 惠州市現(xiàn)有城市人口250萬人，是一座以電子工業(yè) （全國8強(qiáng)）、 石化、化工、服裝業(yè)、制鞋業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展為依托的新興城市。擁有全 國最大的中外合資企業(yè)中海殼牌石化，以及SONY LG聯(lián)想等世界500強(qiáng)的大型企業(yè)。2008年，惠州榮獲“國家文明城市” ，并被評為 “世界最適宜居住城市” ?；葜菡蔀槿鐣O為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增 長地區(qū)2013年，全市生產(chǎn)總值（GDP1414.7億元，比上年增長13.2%。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值90.3億元，增長3.8；第二產(chǎn)業(yè)增加值789

4、億元，增長13.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值535.4億元，增長14.7%。三 次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的6.9：56.8：36.3調(diào)整為6.4：55.8：37.8。人 均GDP達(dá)35819元，按市場平均匯率折算為5244美元。來源于惠州的財政總收入391億元，比上年增長20.6；全市 地方財政一般預(yù)算收入101.5億元，增長30.1；地方財政一般預(yù) 算支出134.7億元，增長26.7。其中， 教育支出25.8億元， 增長30.9； 社會保障和就業(yè)支出13.7億元， 增長30.4；醫(yī)療衛(wèi)生支 出8.1億元，增長1 5.0；農(nóng)林水事務(wù)支出13.2億元，增長25.2。 稅收總收入348.4億元，增長20.0。其中

5、，國稅266.4億元，增 長20.4；地稅81.9億元，增長18.8。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資175.3億元，下降6.2；商品房施工面積2248.3萬平方米，增長11.6；商品房竣工面積553.9萬平方米， 增長1 3 1 .6；商品房銷售面積543.8萬平方米，增長83.8；商品 房銷售金額232.0億元，增長90.3。2010年，中央出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，通過土地、 金融、稅收等手段加強(qiáng)市場調(diào)控，取得了較好的預(yù)期成效，投資性需 求受到抑制，房價過快上漲勢頭得到很好的遏制。上半年，我國房地 產(chǎn)市場整體運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售同 比小幅增長，增幅有所回落，70大中

6、城市房屋銷售價格指數(shù)同比上 漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。在嚴(yán)厲 的調(diào)控政策下， 我市房地產(chǎn)市場也受到一定程度的影響， 但影響程度 遠(yuǎn)不如一線城市， 我市上半年開發(fā)投資仍保持較快增長， 但增速趨緩，商品房新增上市供應(yīng)充足， 總體銷售情況良好， 商品房價格較為平穩(wěn)， 我市房地產(chǎn)市場朝著平穩(wěn)健康理性的方向發(fā)展。（一）地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增幅較大，增速放緩上半年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資119.28億元，同比增長44.24%，漲幅有所回落，較1-5月減少15.81個百分點(diǎn)，其中住宅完 成投資88.05億元，同比增長36.95%，漲幅較1-5月減少9.29個百 分點(diǎn)；商品房施工面積

7、2343.43萬n2,同比增長17.27%;商品房新 開工面積663.35萬n2,同比增長288.72%;商品房竣工面積284.73萬n2,同比增長109.91%。房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長，尤其是開發(fā)規(guī)模增長較快的主要原 因有：一是09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處 于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第 二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致2010年上半年同比漲幅較大； 二是2010年年初房地產(chǎn)市場延續(xù)了09年下半年 的良好勢頭， 成交量大幅增長， 開發(fā)企業(yè)信心增加， 加大了資金投入， 加快土地的開發(fā)利用， 使得新開工面積和竣工面積同比增長較

8、大。然 而，隨著今年中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，第二季度商品房銷 售量明顯下降， 開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢， 對后市預(yù)期較不樂觀，逐步放慢了開發(fā)投資的速度，導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放。（二）商品房上市供應(yīng)較為充足，總體平穩(wěn)2014上半年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積328.55萬n2,同比增長135.33%,其中住宅285.12萬n2,同此增長121.78%。我市商品房上市供應(yīng)同比增長較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場剛剛從金融危機(jī) 中恢復(fù)過來，以消化存量為主，14年上半年新增供應(yīng)較少，同時由 于年初銷售形勢良好， 開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度， 因而使得 今年新增上市規(guī)模較大。從月度變化看，

9、1-6月全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售 面積分別為66.85、32.45、35.04、89.96、57.76、46.49萬m2從 今年2月份開始，我市新增上市量逐步上升， 直至4月達(dá)到上市高峰 后，5、6月逐月回落，但就整體而言，全市商品房供應(yīng)比較充足， 總體平穩(wěn)，能滿足上半年的成交需求。從區(qū)域來看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以 上，大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。其中增長較為 明顯的是大亞灣區(qū)和龍門縣，其上市量同比增長分別為2.73、2.74倍，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項(xiàng)目、 沿海高速公

10、路等輻射和拉動作用明顯， 而龍門縣則因房地產(chǎn)開發(fā)起步 較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項(xiàng)目帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快 速發(fā)展。從面積段來看，上半年，全市90n2以下商品住房上市量所占比例為16.89%, 90-120n2為26.62%, 120-144m2為25.83%, 144 m2以上 為30.66%，同比分別增長1.22、1.56、2.27、1.35倍。從住房套型 來看，120n2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來看，其上 市量與去年同期相比, 明顯上升。 由于我市房地產(chǎn)市場長期以大戶型 住房為主,中小戶型所占比例較低,供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理,中小戶型的 上市既彌補(bǔ)了住房結(jié)構(gòu)的缺陷， 又迎

11、合了市場的需求， 受到了自住型 需求購房者的青睞，產(chǎn)品適合銷路又進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的積極性， 因而上半年中小戶型住房上市相對集中。（三）商品房銷售量同比小幅增長，環(huán)比回落上半年，我市商品房累計銷售面積269.21萬m2較去年同期增 長2.12%，與去年下半年相比，出現(xiàn)較大幅度回落，環(huán)比下降17.2%從月度走勢來看，1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢頭，2月 大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整體下降趨勢明顯， 主要原因是今年年初，市場銷售情況仍然較好，受節(jié)日、季節(jié)性等因 素的影響，2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收 緊，購房者心理預(yù)期的巨大變化，導(dǎo)致3、4月成交量

12、大幅回升，而 隨著調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)， 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確， 投資性需求受到 很大程度上的抑制，導(dǎo)致5、6月成交量出現(xiàn)回落，市場逐步回歸理 性。從區(qū)域來看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影 響，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在惠城區(qū)， 因此成交量也主 要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交131.52萬m2其銷售量占 全市比例為49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長49.9%，增長較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，石 化等大型項(xiàng)目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價格洼 地效應(yīng)明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購房者的青睞，因而成 交量上漲較為明顯

13、。從面積段來看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡，144m2以上占比最大，而90n2以下和90-120m2之間的住宅銷售也相當(dāng)可觀，120-144m2之間的相對較低。120m2以下的住房成交量占全市銷售總 量的5成以上，這表明市場中的購買主力仍以剛性需求和改善性需求 為主，購房需求顯得更加理性。從銷售物業(yè)類型占比來看，住宅仍為銷售的主力，銷售量占商品 房總銷售量的92.95%，與去年同期相比，增長2.96%，商業(yè)和辦公樓 分別占1.33%、5.03%，同比增長13.96%、74.39%，這也說明我市在 發(fā)展商品住宅市場的同時， 也在積極培育商業(yè)和辦公等物業(yè)市場， 對 促進(jìn)市場多元化發(fā)展具有重要的

14、作用。（四）商品房價格小幅增長，總體平穩(wěn)上半年，全市商品房成交價格為4576元/m2,同比增長13.38%,商品住房均價4378元/m2，同比增長14.1%。從月度變化來看，除4月出現(xiàn)較大波動外,我市商品房和住房價格其他各月表現(xiàn)均較為平 穩(wěn)，穩(wěn)中有降。上半年，全市各月均價均超過4000元/m2,最高值甚 至突破5000元/m2,接近主城區(qū)-惠城區(qū)水平。主要原因：一是上半 年,自住性和改善性需求逐步增多, 投資性購房需求下降, 尤其在5、6月投資性需求得到很好的抑制,購房環(huán)境較好,購房者相對理性； 二是上半年我市商品房新增上市供應(yīng)較為充足, 可以滿足不同層次的 購房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要

15、市場,商品房成交價格較高, 是拉升全市均價的重要因素。從區(qū)域來看，惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)住房價格列全市前三位， 均價均在4000元/m2以上，而且同比漲幅也相當(dāng)接近，較去年同期增 長20%以上，博羅縣住房價格增長較快，增幅為22.74%，惠東縣增長9.78%，龍門縣則下降9.02%。隨著我市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ) 設(shè)施和居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，提升了房地產(chǎn)的價值。小結(jié)：惠州是一個新興城市，發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)作為惠州的 支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢 頭。二.項(xiàng)目定位（一）住宅定位1.目標(biāo)客戶定位（1） 目標(biāo)客戶主要類型核心客戶：周邊原住居民重要客戶：周邊原住

16、居民換房者普通客戶：來自惠州其它區(qū)域首次置業(yè)的白領(lǐng)邊緣客戶：看好本地段物業(yè)升值潛力的地產(chǎn)投資客（2） 目標(biāo)客戶主要需求特征客戶類型客戶來源置業(yè)目的關(guān)注因素需求戶型核心客周邊私營企換房形象、品質(zhì)、3房業(yè)主自住配套4房高級公務(wù)員居住的舒適等咼端客戶性重要客周邊公務(wù)員、個體戶事業(yè)單位人員等首次置業(yè)自住性價比，舒適度2房3房普通客外區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員個體戶等首次置業(yè)自住價格、交通、保值性2房邊緣客惠州專業(yè)地產(chǎn)投資客投資地段價值、升值潛力2房4房2.產(chǎn)品定位(1)主力戶型建議根據(jù)對項(xiàng)目周邊在售樓盤銷售情況的調(diào)查，各種戶型的特征為:戶型主力面積()價格特征市場供應(yīng)市場需求、亠、人一亠卜 效益貝獻(xiàn)1房70以

17、下較咼一般較少一般2房2廳8090一般較多較多較大3房2廳110120較咼最多最多最高4房2廳140160最高較少一般一般3房2廳：市場上最受歡迎、對樓盤效益貢獻(xiàn)最大的戶型，因此 建議本項(xiàng)目戶型以3房2廳為主。 考慮到居住的舒適性， 可將3房的 面積增加到120 m2左右。4房2廳：較為稀缺，市場價值高。鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計不受限 制，適當(dāng)規(guī)劃部分較為稀缺的4房，以提高項(xiàng)目整體收益。2房2廳：市場需求多，價值一般。由于項(xiàng)目南向臨鐵路，噪音 影響較大，建議在南向單元規(guī)劃為需求較多、總價較低的2房及小3房單元。1房單元：單價較高。由于本項(xiàng)目周邊生活配套缺乏，客戶群 體只能以地段投資客為主， 較為狹窄

18、，并且1房單元不利于提高項(xiàng)目 形象，建議不設(shè)70 m以下的1房單元。3.市場形象定位本項(xiàng)目住宅形象定位上將突出江北片區(qū)物業(yè)的地段優(yōu)勢，同時， 重點(diǎn)表現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)的開發(fā)理念。提煉出“城市 之心、精工美筑” 的關(guān)鍵詞， 體現(xiàn)中心區(qū)物業(yè)的稀缺性、 價值可瞻性、 及投資+自住兩相宜的高尚居所。（二）商業(yè)定位1.形象定位建議商業(yè)以時尚生活、健康休閑為主，主要是為社區(qū)生活配套服務(wù)， 同時也要體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)的巨大升值潛力。2.客戶定位：（1）目標(biāo)客戶類型：市區(qū)精明的投資客（三）價格定位住宅銷售均價：4600元/ m2商鋪銷售均價：18000元/ m車位銷售均價：10萬元/個三.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)

19、進(jìn)度安排（一） 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)說明（開發(fā)、銷售周期）根據(jù)本項(xiàng)目的特殊性和惠州市場實(shí)際情況， 開發(fā)周期從動工建設(shè) 至銷售完畢，預(yù)計需要約3年時間。其中住宅+商業(yè)銷售期為18個月。 本項(xiàng)目從2014年第3季度開始籌建、 規(guī)劃設(shè)計，并于2017年上半年 銷售完畢。（二） 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)橫道圖詳見表9.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表四.項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目投資估算1.投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定（1）開發(fā)期的設(shè)定本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)至銷售周期計劃為3年，即36個月本項(xiàng)目的土地使用權(quán)：從2014年開始，住宅余70年。(2)各項(xiàng)成本估算的各項(xiàng)設(shè)定根據(jù)惠州市房屋開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可歸納為： 土地成

20、本、開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、不 可預(yù)見費(fèi)。對以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率計2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的設(shè)定主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)類別單位數(shù)量1占地面積m2642142容積率2.33建筑密度20%4綠化率35%5總建筑面積(計容)m2131891其中：商業(yè)m24822住宅m21240726可銷售面積m2128894其中：商業(yè)部分m24822住宅部分m2124072車位(可售、可租)個989主要功能面積分配一覽表序號功能分配層數(shù)量1住宅2-181240722商業(yè)及配套148223地下室建筑負(fù)1層989個車位3.投資成本估算(1)土地成本本項(xiàng)目土地成本為：83

21、48萬元(2)后續(xù)開發(fā)成本根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況估算后續(xù)需投入如下開發(fā) 成本及開發(fā)費(fèi)用:后續(xù)開發(fā)成本數(shù)量單價金額序號名稱(m)(元/ m2)(萬元)備注一 前期費(fèi)用1745002094二建筑安裝工程裝修、設(shè)備費(fèi)用三工程基礎(chǔ)設(shè)施174500942.95四其他費(fèi)用174500502.35五不可預(yù)見費(fèi)174500837.6合計后續(xù)開發(fā)成9后續(xù)開發(fā)費(fèi)用序號名稱數(shù)量5）單價（元/m2）金額（萬元）備注一管理費(fèi)用174500418二銷售費(fèi)用1745002269.29銷售額3%三銷售稅金及附加4273.83四財務(wù)費(fèi)用2520合計開發(fā)費(fèi)用1745009481.12

22、詳見表9.2項(xiàng)目開發(fā)成本估算表（二）項(xiàng)目資金籌措1.資金來源本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金籌措來源主要渠道：一是自有資金，二是 銀行貸款，三是銷售收入部分用于投資部分。2.籌資運(yùn)作計劃因本項(xiàng)目的土地成本及相關(guān)稅費(fèi)支付均為自有資金， 在銷售回款 前需向銀行借款以作前期籌備所用， 銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi) 后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸款還本付息。本項(xiàng)目總投資50126.02萬元，自有資金19494萬元，銀行貸款15000萬元，預(yù)售收入用于其他投入費(fèi)用約20632.02萬元。3.投資使用計劃詳見附表9.3項(xiàng)目投資計劃估算表六.項(xiàng)目銷售收入及利潤估算（一）銷售價格預(yù)測1.銷售預(yù)測說明:本項(xiàng)目計算假設(shè)全部

23、用于銷售，且在計劃銷售周期內(nèi)按最高實(shí)現(xiàn)100%銷售。2.銷售價格預(yù)測:住宅銷售均價：4600元/ m2商鋪銷售均價：18000元/ m車位均價：10萬元/個3.銷售收入估算序號名稱單位數(shù)量單價（元/ m2）金額（萬元）1商業(yè)部分m248221800086802住宅部分m21240724600570733車位個9891000009890合計銷售收入m275643（二）銷售稅費(fèi)及附加估算序號名稱計價依據(jù)金額（萬元）合計銷售稅費(fèi)及附加銷售額5.65%4273.83（三）各期銷售收入與預(yù)測匯總表單元：萬元項(xiàng)目合計20142015上半年下半年上半年下半年住宅5707339951.117121.9商鋪86

24、80173643402604車位98909890總計75643（四）稅后利潤測算表根據(jù)測算，本項(xiàng)目稅前利潤為25516.98萬元，稅后利潤為19137.73萬元。七.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價的主要依據(jù)是國家計委、 建設(shè)部頒發(fā) 的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，參照我國新的財會制度，結(jié)合 房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況。 本項(xiàng)目選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率和 財務(wù)凈現(xiàn)值。評價指標(biāo)詳細(xì)計算過程詳見附表9.4銷售收入、經(jīng)營稅金及附 加估算表。（一）財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 （8%）將項(xiàng)目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)到建設(shè)期內(nèi)的現(xiàn)值之和。 它是考察項(xiàng)目在計算期內(nèi)盈利能力的動 態(tài)評估指標(biāo)，凈

25、現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮按受。由現(xiàn)金流量表9.5全部投資現(xiàn)金流量表計算可得：財務(wù)凈現(xiàn)值二刀現(xiàn)金流量/（1+ i）N: 30230.78萬元（二）投資利潤率投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤 （即凈現(xiàn)金流量累計） 與項(xiàng)目投 資的比值，屬靜態(tài)評價指標(biāo)。由現(xiàn)金流量表9.6項(xiàng)目損益及利潤分 配表計算可得:稅前投資利潤率=利潤總額/總投資=25516.98/50126.02=50.91%稅后投資利潤率=凈利潤/總投資=19137.73/50126.02=38.18%（三）盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)二經(jīng)營成本寧銷售收入X100%=41062.9+ 75643 X100%=54.29%由此可見，本項(xiàng)目只要完成

26、商品房54.29%的銷售量，即可收回全部投資，本項(xiàng)目的風(fēng)險很小。（四）還貸能力分析本項(xiàng)目總投資50126.02萬元，現(xiàn)開發(fā)商自有資金19494萬元已 經(jīng)完全到位，用于土地成本及前期開發(fā)， 目前尚有15000萬元的資金 缺口急需解決，需要通過銀行貸款。還貸能力分析如下：15000- 75643 X 100%=19.83%即項(xiàng)目完成19.83%的銷售即可還清全部貸款，本項(xiàng)目不存在還貸壓力五）項(xiàng)目的不確定分析（敏感性分析）本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個方面： 銷售收入、 工程成 本變化，銷售收入的變動將直接影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)投資利潤率， 波動區(qū)

27、 間0-10%間。本項(xiàng)目的敏感性因素最主要的有兩個， 一是經(jīng)營成本增加， 二是 市場銷售收入減少。經(jīng)過分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項(xiàng)目仍然充 分可行。詳見附表9.6項(xiàng)目損益及利潤分配表八.結(jié)論綜上所述，得出結(jié)論：假如我們以每平方米3000元購買，用來出租，并在5年，10年，15年后出售該項(xiàng)目的投資收益見下表。附表.表9.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表序號計算期（季度）2014年第三季度2014年第四季度2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度2015年第四季度2016年第一季度2016年第二季度2016年第三季度2016年第四季度1規(guī)劃設(shè)計2前期工程3土石方工程4主體工程5裝修工程6水

28、電工程7電梯工程8消防工程9智能系統(tǒng)10小區(qū)園林11公共配套12竣工驗(yàn)收表9.2項(xiàng)目開發(fā)成本估算表總建筑面積174500平方米序號項(xiàng)目名稱單價（元/ m2）金額（萬元）備注-土地成本83481.1原地價1.2契稅1.3土地增值稅1.4滯納金二開發(fā)費(fèi)用1202094.002.1勘察測量費(fèi)587.252.2規(guī)劃設(shè)計費(fèi)30523.502.3臨時供水供電15261.752.4場地平整、臨時道路20349.002.5可行性研究及策劃費(fèi)234.902.6規(guī)劃報建48837.60三建筑安裝工程費(fèi)160027920.003.1土方及樁基工程2003490.003.2主體工程（含地下室）80013960.003

29、.3安裝工程費(fèi)4207329.003.3.1水電工程701221.503.3.2電梯工程120872.503.3.3消防工程40698.003.3.4通訊工程20174.503.3.5裝修工程20034903.3.6智能防盜系統(tǒng)10174.53.3.7有線電視、網(wǎng)絡(luò)10174.53.3.8煤氣管道30523.53.3.9室外配套1803141.00四工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)76942.954.1供電工程20372.224.2小區(qū)市政道路及排水工程36446.664.3外水工程費(fèi)10124.07六其他費(fèi)用502.356.1人防門設(shè)計及施工費(fèi)用450.006.2白蟻防治費(fèi)用552.35七管理費(fèi)用418八不可

30、預(yù)見費(fèi)837.60九合計41062.90表9.3項(xiàng)目投資計劃估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱投資金額2014年2015年2015年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本834883482開發(fā)費(fèi)用209412948003土方及基礎(chǔ)工程3490125022404主體工程（含地下 室）139602200870030605水電安裝1221.5220310420271.56電梯工程872.5220.54522007消防工程698881101103908通訊工程174.52411535.59裝修工程34903001100180029010智能系統(tǒng)174.52411535.511有線電視、網(wǎng)絡(luò)174.581.

31、59312煤氣管道523.5210.531313室外配套3141450780780113114工程基礎(chǔ)設(shè)施942.95270153.9532919015其他費(fèi)用502.3595.35150220373816管理費(fèi)4182012012012073.817不可預(yù)見費(fèi)837.623023023073.818合計41062.913437.35135686352.454643.83061.3表9.4銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表項(xiàng)目合計2012上半年2012下半年2013上半年2013年下半年備注1住宅570,730,000399, 511,000171,219,0001240721.1銷售面積1240

32、7286850.437221.61.2銷售均價4600460046001.3銷售率100%70%30%100%2商鋪86,800,00017,360,00043,400,00026,040,00048222.1銷售面積4822964.424111446.62.2銷售均價180001800018000180002.3銷售率100%20%50%30%100%3車位98,900,00098,900,0003.1車位數(shù)9899893.2均價1000001000003.3銷售率100%100%100%4銷售稅金及附加42,738,295,0022,572,371.5010,654,713.502,452

33、,100.00 7,059,110.004.1營業(yè)稅3782150019975550942895021700006247000銷售額5%4.2堤圍防護(hù)費(fèi)75643039951118857943400124940銷售額0.1%4.3印花稅378215199755.594289.52170062470銷售額0.05%4.4教育費(fèi)附加1134645599266.5282868.565100187410營業(yè)稅3%4.城市維護(hù)建設(shè)26475051398288.5660026.5151900437290營業(yè)稅7%5費(fèi)5銷售費(fèi)用22,692,90011,985,3305,657,3701,302,0003,

34、748,200銷售額3%6銷售凈收入690,998,805.00364,953,298.172,266,916.114,132,690.505039,645,900.0000表9.5項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號項(xiàng)目合計2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1現(xiàn)金流入10513729494039951.118857.94340124941.1住宅銷售收入5707339951.117121.91.2商鋪銷售收入86801736434026041.3車位收入989098901.4銀行貸5自有資金流出71505

35、.2727005.357192.458099.575532.51375.4123299.982.1開發(fā)成本投資41062.927005.356352.454643.83061.32.2經(jīng)營成本0.002.3銷售費(fèi)用2269.291198.53565.74130.2374.822.4銷售稅金及附加4273.832257.241065.47245.21705.912.5貸款還本付息17520840840158402.6所得稅6379.256379.253凈現(xiàn)金流量33631.732488.65-7192.4531851.5313325.393964.59-10805.984累計凈現(xiàn)金流量2488.65-4703.8027147.7340473.1244437.7133631.735凈現(xiàn)值30230.782394.70-6659.6828378.