土地增值稅合理避稅的各種對策

1、土地增值稅稅務籌劃合理避稅得各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關(guān)稅金及 定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：A 1、土地增值稅得征稅對象就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得得增值額，此項增值彳 為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得得收入減除稅法規(guī)定得扣除項目金額后得 余額。2、土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓得房地產(chǎn)征稅，對于繼承、贈與等方 式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅.3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。4 合 作建房建成后自用得，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓得，征稅。A 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)得，暫免。人 交換房地產(chǎn)得，單位之間交換征稅，個人之間 互換經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，免

2、征房地產(chǎn)抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產(chǎn)抵押得征。人房地產(chǎn)出租不征。A房地產(chǎn)評估增值不征。國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。A土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。4首先大概得征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們 進行后續(xù)得籌劃，接下來就就是解決實際核算得問題了，合理避稅得目 得也就就是在合法得范圍內(nèi)用合規(guī)得方式合理得降低企業(yè)稅收成本, 增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一就是從成本 入手，關(guān)于成本得問題可參照本論壇得另一篇文章，一就是從收入入 手首先稅收成本得降低就從日常發(fā)生得各項支出開始，要想少交稅,自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變得

3、情況下,成本費用增加了，實現(xiàn)得增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們 要了解可以扣除得項目A二、土地增值稅可扣除項目小、取得土地使 用權(quán)所支付得金額鞏1)、以出讓方式取得土地使用權(quán)時，為支付得土 地出讓金A (2)、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)得，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳得土地出讓金(3 )、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)得，為支付得地價款2、開發(fā)土地與新建房及配套設(shè)施得成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)(1)、土地征用及拆遷補償費(2)、前期工程費機3)、建筑安裝工程費(4)、基礎(chǔ)設(shè)施費機5)、公共配套設(shè)施費(6)、開發(fā)間接費:直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生得費用，包括工資、 福利費、折舊費、修理

4、費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。9、 開發(fā)土地與新建房及配套設(shè)施費(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)A主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)得管理費用、銷售費用、財務費用4、轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)得稅金 主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加5、財政部確定得其她扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)得納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付得金額與 房地產(chǎn)開發(fā)成本之與，加計20%扣除。6、舊房及建筑物得評估價格以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面 得內(nèi)容來找相應得方法了.三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額得方法：對于不同物價水平得不同地區(qū)同時開發(fā)多個 項目，可將一段時間內(nèi)發(fā)生得各項開發(fā)成本進行最大限度調(diào)整分攤, 將獲得得增值額最大限度得平

5、均，保持各處開發(fā)項目增值率大致相 同，降低某段時間增值率過高得現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款得繳納.2、增加間接費得方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中得開發(fā)間接費 得籌劃，即在組織人事安排上可相應得將總公司一些人員放到項目中 或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發(fā)生得相關(guān)費用可以分 攤部份至房地產(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額.3、房地產(chǎn)開發(fā)費用中得財務費用籌劃S （1）、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明得，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按 商業(yè)銀行同期貸款利率計算得金額；其她房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土 地使用權(quán)所支付得金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額得5 %以內(nèi)計算扣除.房地產(chǎn)開發(fā)費用二允許

6、扣除得利息+（取得土地使用權(quán)支付得金額+房 地產(chǎn)開發(fā)成本）x扣除比例（5%以內(nèi)）（2）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融 機構(gòu)證明得，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用二（取得土地使用權(quán)支付得金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x 扣除比例（10%以內(nèi)）（2以上兩類計算扣除得具體比例，由省級 人民政府具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式 中得利息支出大于公式計算出得利息支出，則企業(yè)應正確分攤利 息支出并提供金融機構(gòu)證明;如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣 可以使扣除項目金額增加，土地增值稅

7、得計稅依據(jù)減少。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付得地價款為6 0 0萬元，開發(fā)成本為L 000萬元,假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且 能提供金融機構(gòu)證明得應扣除利息為1 0 0萬元，如何為該公司利用 利扣除進行籌劃？如果應扣除得利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢? 設(shè)當?shù)卣?guī)定得兩類扣除比例分別為5%與1 0%。籌劃過程如 下決 首先，計算(取得土地使用權(quán)所支付得金額+房地產(chǎn)開發(fā)成 本)x(10%-5%)= (6 0 0 +1000) x5%=80(萬元)其次，判斷當允許扣除得利息支出為100萬元時，由于10080, 所以該公司應嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明， 這

8、樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增 加2 0萬元，造成多繳稅款；當允許扣除得利息支出為70萬元時，由 于70 <80,所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分 攤利息或不向稅務機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)得證明，這樣可以多扣除10 萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負。4、收入分散法將可以分開單獨處理得部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面 得各種設(shè)施當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便與購 買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再與購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢 裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第 二份合同上注明得金額屬于營業(yè)稅征

9、稅范圍，不用計征土地增值稅.這樣就使得應納稅額有所減少，達到節(jié)稅得目得。弘亠、利用稅收優(yōu)稅法規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目 金額得2 0%得，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%得,應就其全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)2 0 %這個比率,可以對此進行 納稅籌劃。4 首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額得比 率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率得方法有兩種：一就是合理 定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界得增值率，通 過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅得適用稅率,從而減 輕稅負。二就是增加扣除額，主要就是通過加大投入來提高市場競爭 力。6、

10、建房方式籌劃法A稅法規(guī)定某些方式得建房行為不屬于土地增 值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特 殊政策進行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也就是很明顯得。一種就是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅得征稅范圍，而 屬于營業(yè)稅得征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用得就是3%得比例稅率, 稅負較低,而土地增值稅適用得3 0 %6 0%得四級超率累進稅率， 前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之 初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不釆 用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以就是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名 義取得土地使用權(quán)與購買各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶自己購買

11、 與取得，只要從最終形式上瞧房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了 使該項籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務收入得數(shù) 額，以取得客戶得配合。由于公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款, 讓利部分于客戶也就是可能得;而且這樣也會使得房屋各方面條件符 合客戶要求，低得價格也可以增強企業(yè)得市場競爭力A 另一種就 是合作建房方式。稅法規(guī)，定，對于一方出地，一方出資金，雙方合 作建房，建成后按比例分房自用得，暫免征收土地增值稅。比如某房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地得使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預 收購房者得購房款作為合作建房得資金。這樣,從形式上就符合了一 方出土地一方出資金得條件。一般而言，一嚏住

12、房中土地支付價所占 比例應該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得得房屋就比較少，大部分 由出資金得用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分 住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己得 那部分住房時，才就這一部分繳納增值稅。74、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收 費用得籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其她部門收取一些諸 如城建配套費、維修基金等費用目前，納稅人有兩種收取方式：將 代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取;或者在房 價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅得角度分析，兩種方式得稅 收待遇就是不一樣得。心 按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時按縣 級及縣級以上人民政

13、府要求代收得各項費用，如果代收費用未計入房 價中，而就是在房價之外單獨收取得，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得收入, 在計算增值額時也不允許扣除代收費用;如果代收費用就是計入房價 中向購買方一并收取得，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得得收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除得基 數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收籌劃創(chuàng)造了空間.例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000 萬元，并按當?shù)厥姓靡?，在售房時代收了 200萬元得各項費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房得支出如下:支付土地出讓金200萬元, 房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其她允許稅前扣除得項目合計2 0 0萬 元人

14、（1）如果公司未將代收費用并入房價，而就是單獨向購房者收 取，則：允許扣除得金額為：200+600+200+（200+6 00） x20%=l 1 60 （萬元）;增值額為：3000-1160=1840 （萬元）；增值率為:1 8 4044160=158、6 2%:應繳納得土地增值稅為:1 8 40x50% - 1 16 0 xl5%=7 4 6 （萬元）（2 ）如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則:允許扣除得金額為：20 0 +60 0 + 2 00+ ( 2 00+ 6 00)x20%+ 200 = 1360（萬元）；增值彳為:3 0 0 0+20 0-1360=18 4 0 (

15、萬元)；增值率為:1 84 0 4-13 6 0 =135、29%；應繳納得土地增值稅為：1 8 4 0x5 0 %-136 0 xl5%=7 16 （萬元嚴 顯然,該公司無論代收費用得方式如何, 其銷售該商品房得增值額均為1 , 8 40萬元，但就是釆用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加2 00萬元, 從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導致應納得土地增值稅減少幾 由于在計算土地增值稅時，土地增值稅二增值額x適用稅率一可扣除 項目x適用得速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都就是不變得, 將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A,則會使得應繳納得土 地增值稅減少:Ax適

16、用得速算扣除系數(shù)，如果代收得費用較大時，可 扣除項目增加，還可能使整體得增值率下降，給納稅人帶來更大得節(jié) 稅效益。4 當然，需要注意得一點就是,如果在增值率未超過50% 情況下，由于適用得速算扣除系數(shù)為0,所以無論代收方式如何,納稅人 得稅負就是一樣得在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。弘、不同 增值率得房產(chǎn)就是否合并得籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為3 0%, 最高稅率為60%,如果對增值率不同得房地產(chǎn)并在一起核算，就有可 能降低高增值率房地產(chǎn)得適用稅率，使該部分房地產(chǎn)得稅負下降，同 時可能會提高低增值率房地產(chǎn)得適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)得稅 負，因而，納稅人需要具體測

17、算分開核算與合并核算得相應稅額，再 選擇低稅負得核算方法，達到節(jié)稅得目得.例如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一 片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除得金額為200萬元;銷售B房產(chǎn)共取得收入400,允許扣除得項目金額為100萬元,對這兩處房產(chǎn),公司就是分開核算還就是合并核算能帶來節(jié)稅得好處呢?(1)分開核算時：A房產(chǎn)得增值率=(300-200) v200x 1 0 0%=50%,適用稅率30%；應納得土地增值稅為：(300- 2 0 0)x3 0 %= 3 0(萬元);B 房產(chǎn)得增值率=(40 0 -100) 4-lOOx 1 00%=3 0 0%,適用 稅率60%;應納得土地增值稅為：(40 01