商業(yè)地產(chǎn)的售后返租問題

1、商業(yè)地產(chǎn)的售后返租問題售后返租是一種頗具爭議的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，其具有較高的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但投資者和開發(fā)商卻欣然向往。下面主要探討售后返租的部分法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出有關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)防范建議及立法建議。一、什么是售后返租售后返租是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的一種常用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、酒店等劃成眾多小面積出售給投資者，隨后開發(fā)商返租投資者購買的商業(yè)地產(chǎn)，返租年限多為3至10年，由開發(fā)商整體進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，開發(fā)商向投資者固定每月返還一定比例的租金。根據(jù)建設(shè)部于2010年出臺(tái)的商品房銷售管理方法，售后返租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房

2、的行為。二、售后返租是否合法對于售后返租，我國立法還缺乏系統(tǒng)的法律規(guī)制。總體而言，由于售后返租引發(fā)的往往是群體性糾紛，造成很多社會(huì)和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素，因此截止到目前我國對于售后返租采取的仍然是否認(rèn)和限制的態(tài)度。但政府規(guī)制并未阻擋住開發(fā)商和投資者的趨利心理,很多開發(fā)商向投資者承諾高額回報(bào)，對外出售還在建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資者趨之假設(shè)鶩。在追逐更大利益的心理驅(qū)使下，投資者再轉(zhuǎn)手出讓，因此，在竣工前往往房屋買賣合同已轉(zhuǎn)經(jīng)幾手，價(jià)格也隨之高得離譜。而開發(fā)商卻因資金等問題無力履約，爛尾樓和無休止的訴訟再度產(chǎn)生。2001年建設(shè)部出臺(tái)商品房銷售管理方法，該方法第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后返租

3、或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房?！?006年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步整頓標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易秩序的通知，明確表態(tài)：對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴(yán)肅處理。2011年1月4日，最高人民法院頒布關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋，該解釋第二條規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后返租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”綜合前述規(guī)定可見，商品房銷售管理方法僅禁止開發(fā)商通過售后返租銷售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。最高人民法院的司法解釋也語焉不詳，如何判定司法解釋中的“不具有房產(chǎn)

4、銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的”，目前還沒有明確的參考和判斷標(biāo)準(zhǔn)。三、售后返租中的法律關(guān)系售后返租可能涉及多方主體，如開發(fā)商、運(yùn)營商、擔(dān)保人、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，因此售后返租中包含了多層的法律關(guān)系，主要有如下幾種：1、房屋買賣合同關(guān)系開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割為小單元對外出售，投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，雙方建立房屋買賣合同關(guān)系。房屋買賣合同關(guān)系是售后返租的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他法律關(guān)系均基于此。2、房屋租賃合同關(guān)系開發(fā)商在投資者購買商業(yè)地產(chǎn)后，自行或指定另外的經(jīng)營管理公司與投資者簽訂租賃合同，約定投資者將所購買的商業(yè)地產(chǎn)出租給開發(fā)商或經(jīng)營管理公司。開發(fā)商或經(jīng)營管理公司通過返租的方

5、式從所有投資者手上獲得商業(yè)地產(chǎn)的整體承租權(quán)，并對外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。3、委托經(jīng)營關(guān)系開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司也可能視項(xiàng)目實(shí)際情況采取委托經(jīng)營的方式，即投資者與開發(fā)商或經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，由投資者授權(quán)委托開發(fā)商或經(jīng)營管理公司經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。4、擔(dān)保合同關(guān)系有些開發(fā)商為增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)吸引力，消除投資者對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的疑慮，增強(qiáng)投資者的投資信心，往往會(huì)尋找專業(yè)擔(dān)保公司或者銀行介入，為投資者的收益提供擔(dān)保，實(shí)際上這也是開發(fā)商的營銷手段之一。5、轉(zhuǎn)租合同關(guān)系開發(fā)商或經(jīng)營管理公司在獲得投資者購買的商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)后，通常會(huì)對外進(jìn)行統(tǒng)一招商，通過轉(zhuǎn)租商業(yè)地產(chǎn)的方式引進(jìn)商家的進(jìn)駐，因此，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營者與開發(fā)商

6、或經(jīng)營管理公司之間又構(gòu)成轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系。6、其他法律關(guān)系售后返租中還存在其他的法律關(guān)系，如物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、開發(fā)商與經(jīng)營管理公司之間的委托關(guān)系、承包經(jīng)營等。四、售后返租的法律風(fēng)險(xiǎn)售后返租的外表看起來非常地光鮮和誘惑，開發(fā)商向投資者用承諾畫出一個(gè)固定收取高額回報(bào)、不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。很多投資者都放松了警惕，心甘情愿地掏出大額資金，卻忽略了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。通過對售后返租失敗案例進(jìn)行分析，筆者總結(jié)出以下重要法律風(fēng)險(xiǎn)。1、購房與租賃分開，開發(fā)商向投資者轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐中開發(fā)商多將購房與返租剝離。開發(fā)商一般通過如下兩種方式進(jìn)行剝離：一是投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，而房屋租賃合同則由開發(fā)商指定的經(jīng)營管理公司

7、與投資者簽訂，由經(jīng)營管理公司通過租賃的方式從投資者手中獲得經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，經(jīng)營管理公司承擔(dān)返租租金的合同義務(wù)；二是開發(fā)商在其與投資者之間同時(shí)建立房屋買賣合同和委托經(jīng)營雙重合同關(guān)系。開發(fā)商與投資者簽訂房屋買賣合同的同時(shí),也可以與投資者再簽訂委托經(jīng)營合同，即投資人委托開發(fā)商對其購買的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營。上述兩種方式無論選擇哪一種，開發(fā)商的目的都在于在開發(fā)商與投資者的投資回報(bào)之間設(shè)立防火墻。一旦出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商基于其不是租賃合同相對方和返租義務(wù)承擔(dān)者而免責(zé)。而在委托經(jīng)營模式下，開發(fā)商只是受投資者委托經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，而從法律的角度而言，委托的法律后果歸于委托人，因此，如果商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不善，導(dǎo)致投資者投

8、資落空，該后果也只能由委托人及投資者自行承擔(dān)。綜上分析，兩種模式本質(zhì)上都是開發(fā)商坐收投資者的投資后就將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)甩手轉(zhuǎn)嫁給了投資者，在經(jīng)營不善時(shí)，要么是所謂的經(jīng)營管理公司承擔(dān)責(zé)任，要么是投資者自己“自食苦果”，開發(fā)商則“獨(dú)善其身”。實(shí)踐中更有開發(fā)商在收取巨額房款后，攜款潛逃的實(shí)例，留下一棟棟的爛尾工程和黯自神傷的投資者。2、開發(fā)商往往處于迅速回籠資金的需求而推出售后返租，意味著開發(fā)商存在資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)項(xiàng)目需要巨額資金投入，而實(shí)力不盡雄厚的開發(fā)商往往需要迅速回籠大額資金。因此，售后返租應(yīng)運(yùn)而生。在售后返租中，開發(fā)商得以迅速回籠大額資金。而開發(fā)商獲得資金后，資金的流向不再受投資者控制，開發(fā)商可

9、能將資金投入其他項(xiàng)目，也有可能投入本項(xiàng)目卻仍然無力支撐，假設(shè)開發(fā)商本身的實(shí)力就不夠雄厚，則極有可能面臨資金斷裂，從而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾、項(xiàng)目停滯、經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)營不善導(dǎo)致投資者投資預(yù)期落空的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與地理位置、市場定位、廣告宣傳、周邊配套等有相當(dāng)密切的關(guān)系，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司向投資者承諾的高額回報(bào)主要依托于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行。假設(shè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營不善，利潤微薄，開發(fā)商或經(jīng)營管理公司根本無力履行高額回報(bào)的承諾，由此導(dǎo)致投資者的回報(bào)落空，情況嚴(yán)重者，甚至是所有投資的泡湯。4、投資者面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。售后返租的商業(yè)地產(chǎn)很多都未辦理確權(quán)至投資者名下的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，主要原因概況有以下這

10、些：一是地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，存在開發(fā)商資金斷裂、項(xiàng)目違法違規(guī)被叫停等可能性，這些可能性都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。爛尾樓無法進(jìn)行竣工驗(yàn)收，自然也就無法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。二是分割式銷售導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商會(huì)違背其規(guī)劃報(bào)建的建設(shè)方案，而將整體的商業(yè)地產(chǎn)劃分成為眾多的小單位進(jìn)行出售，如售后返租中的商鋪甚至?xí)袔灼矫椎南佇蜕啼?。而開發(fā)商在出售商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，往往項(xiàng)目還沒有竣工，因此投資者甚至不知道自己所購買的商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際位置和面積。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營時(shí)，又因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)多是大型商場項(xiàng)目進(jìn)駐，要求整齊劃一地利用，從而導(dǎo)致所有投資者的投資物業(yè)必須捆綁在一起，界址根本無法分清，測繪也無法開展，更無法辦理確權(quán)至投資者名下的產(chǎn)權(quán)證。三是假設(shè)無法辦理至投資者名下，則房產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)多辦理在開發(fā)商名下。從理論上而言，開發(fā)商作為