深圳市南山區(qū)科技園金蝶寫字樓項(xiàng)目分析及對(duì)比

1、深圳市南山區(qū)科技園南區(qū)寫字樓分析金蝶寫字樓建造成本分析1、辦公類建筑成本構(gòu)成分析一一固定成本2 5味百字樓（元）1520咪寫字(ic/m2 )工。睞產(chǎn)業(yè)用房（元/e2 ）45米以下產(chǎn)業(yè)用房（元m2 ）國定土建成不3000-400025003000200025001500-2000固定安裝成本 （消防.增排水答）300打0250-300150-200電插500-600400-500150-200100-150固定成本合計(jì)3850-5000320038502350-29501750-2350辦公類建筑的固定成本主要包括：由建筑高度及形態(tài)決定的主體結(jié)構(gòu)等土建成本由辦公功能決定的消防、給排水、電梯等安

2、裝成本（相同高度及形態(tài)的辦公類建筑，固定成本變化范圍相對(duì)較小）2、辦公類建筑成本構(gòu)成分析可變成本艮好標(biāo)配建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)造價(jià) （7t/m2 ）康通標(biāo)準(zhǔn)分讀造的（元/e2 EB諛標(biāo)港（n/m2）外立面年元式鼾梅鼻掌白式憤EWMU.穿孔定根道牌草彳中空域郵以上標(biāo)惟1局 亢君口石樹g等）2000 >；艇女毗海平苴單元元端Mltta 穿孔由忸嗑修皿（破矯 /ftiXRWtLOW-E 常式山上榜ff）.石樹 學(xué)等TOO -2000店架式阮璃耳咕白松石 曰立為醋，涂料等400 -700精琴修全部增裝悔公的' > 300加電敏 20C0法念百快計(jì)鼻J 2700麗位置塔若產(chǎn)荽共位, 3000

3、4000 揍JB面砒tM $M 1600汽共位置裝娛女共氈乜 1500- 3000 ： 版總面積計(jì)* 3M-12flO有高禱樓宇自畤首昉點(diǎn) 校.院合桁典)5時(shí)有林豐自控應(yīng)防長(zhǎng)控4Q0 SOO營樓宇自控百古甯膈督 白嵯臺(tái)生也300-4DC空可乙臃中中空J(rèn)S.中中空調(diào) 強(qiáng)標(biāo)注)5H)打中央亍闔5DQ -500口中更上謝亍岬+9三匕低,幾期恒胃 片由/20Q-3QC電設(shè)蓄詛口就目指品牌沒寄）劃白苗工胃或記&浸帝BOO-350田產(chǎn)品牌沒事250-300可交成本施甲細(xì)耳手播> 620。用療用竽播3000-600。石鍛以下耳宇褶1800-3(J0fl辦公類建筑的固定成本主要包括：外立面、室內(nèi)

4、精裝修等影響外觀檔次的成本空調(diào)、智能化、電氣等影響平直檔次的成本3、辦公類建筑限額標(biāo)準(zhǔn)案例建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)寫字樓名稱建安 成本7c/m2J O精裝修建設(shè)年 份地上建筑面 積超甲級(jí)了新深交所大廈16000高標(biāo)全精裝2。08年1月426.7萬平,250米南方博時(shí)基金人原11000全精裝2011年1月LL萬平,200米璃訊總部大旗9500全精裝2 G 06年，月8與石平，19 =米f太平金融大質(zhì)9500公共精裝其他簡(jiǎn)裝2010年6月、13萬平，22咪招商銀行深圳分行匚大廈9000部幺精裝201010月103萬平，165米甲級(jí)卓越時(shí)代廣場(chǎng)2期5000公共精裝, 其他七婭2 006年，月L5方平.100米中央

5、西谷大廈6000公共精裝, 其他辱軍2008年6月5萬平，100米新世界中心5900公共精裝. 耳他毛壞2003年2月1O.97TF "38米備注：紅色圈為良好品質(zhì)超高層超甲級(jí)寫字樓 藍(lán)色圈為良好品質(zhì)甲級(jí)寫字樓紫色圈為高端品質(zhì)超高層超甲級(jí)寫字樓如過本項(xiàng)目的定位超高層甲級(jí)寫字樓， 公共部分精裝修，其他毛坯，其單方 建安成本應(yīng)該在8000元/平方米以上。（以上單方造價(jià)指標(biāo)按 地上總造價(jià)/地上總面積 計(jì)算）4、辦公類建筑限額標(biāo)準(zhǔn)參考逋設(shè)標(biāo)準(zhǔn)檔次接標(biāo)準(zhǔn)檔次 參威造價(jià) （7U/m2）固定成本國定土建成本150200米寫字樓2500-3000固定安裝成本15020 咪與方250-300電梯150

6、200米寫地400500可變成本外立面棉架式玻璃序墻、單兀式玻麗塔、 穿孑麻板破埼幕喳（腆璃采用雙鋼 化LOW-E中空坡璃以上標(biāo)準(zhǔn)八 石材幕城等良好700-2000情次修公共位置精裝倬良好公共位宜 3000-4000; 按建筑面枳計(jì)算 900*00智能化有高端樓宇自控、安昉監(jiān)控.綜合 布線息端> 5S0空調(diào)名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效高端)550電*進(jìn)口或合資品牌設(shè)備高遙350按上表成本檔次組合，本項(xiàng)目的固定成本為 3800元/平方米，可變成本為4250 元/平方米，其建安單方造價(jià)限額為 8050元/平方米。5、地下室及配套（地下室按三層計(jì)算）地下室防水：地下室底板、側(cè)壁、頂板均采用防

7、水混凝土，卷材或涂膜外防水；設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：電氣設(shè)備為進(jìn)口或合資品牌；有樓宇自控、安防監(jiān)控、綜合布線;消防報(bào)警設(shè)備為進(jìn)口貨合資品牌；中檔衛(wèi)生潔具；室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：按電梯廳大堂等精裝修，其余位置毛坯；部位地面墻面夜柳電梯廳/公共走JB白料、高檔防清道地面等大理石墻面，墻面俏白面查堂不獨(dú)停車場(chǎng)及車道現(xiàn)石混凝土，環(huán)更把評(píng)世面 等乳咬漆學(xué)藤漆詛苔痛水泥層她面、添水泥漆地 面等乳膠承手股漆也共E生同防甘地f司含防水；埴營腺含防水）矣屬柝中及其博公共位置防滑地貨學(xué)瞰渡培面手LK圜W建安標(biāo)準(zhǔn)：約4200元/平方米（按地下面積計(jì)算）6、建安成本小結(jié)一一開發(fā)成本表（地價(jià)除外）序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/m2）總額（萬元）1建

8、安成本8,86,地上8,80,地下4,6,2其他工程費(fèi)4,3管理費(fèi)用2,4預(yù)備費(fèi)4,5合計(jì)9,98,根據(jù)超高級(jí)甲級(jí)寫字樓的建安標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)能保障本項(xiàng)目租金水平的基礎(chǔ) 上，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的單位成本約為 9857元/平方米。二、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資環(huán)境分析1、 深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)始建于1996年9月，為國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 是國家建設(shè)“世界一流高科技園區(qū)”的六家試點(diǎn)園區(qū)之一，也是“國家知識(shí)產(chǎn)權(quán) 試點(diǎn)園區(qū)”和“國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”。園區(qū)規(guī)劃面積平方公里，分中、 南、北三區(qū)，規(guī)劃總建筑規(guī)模在 1000萬平方米。建區(qū)以來，深圳高新區(qū)先后被 授予“國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)品出

9、口基地”、“亞太經(jīng)合組織開放園區(qū)”、“先進(jìn)國家高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”、“國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”、“國家高新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)” 等稱號(hào)。經(jīng)過多年的發(fā)展，深圳高新區(qū)形成了在國際、國內(nèi)具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力、較為完 整的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈；一是形成了從芯片到整機(jī)、從終端到系統(tǒng)的通信設(shè)備研發(fā) 制造產(chǎn)業(yè)鏈；二是形成了由數(shù)字電視、 DVD數(shù)字音響、數(shù)字?jǐn)z錄一體機(jī)、數(shù)碼 相機(jī)等構(gòu)成的數(shù)字視聽產(chǎn)品研發(fā)制造產(chǎn)業(yè)鏈； 三是形成了涵蓋高性能服務(wù)器，筆 記本計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)以及各類微機(jī)，大容量存儲(chǔ)設(shè)備和新型移動(dòng)存儲(chǔ)產(chǎn)品， 高性能彩色平板顯示設(shè)備，打印設(shè)備，新一代路由器、無線局域網(wǎng)設(shè)備等網(wǎng)絡(luò)設(shè) 備構(gòu)成的計(jì)算機(jī)及外設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈；四是形

10、成了以嵌入式軟件、軟件外包出口、數(shù)字 內(nèi)容產(chǎn)品、信息化建設(shè)應(yīng)用軟件、基礎(chǔ)軟件和信息服務(wù)等軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)鏈。 深圳高新區(qū)已成為全球重要的電子信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)制造基地。2、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)位深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)北至廣深高速， 近深圳大學(xué)城；南至濱海大道，與南 山商業(yè)文化中心區(qū)、深圳灣公園相臨；東至沙河西路，與華僑城片區(qū)相鄰；西至 南海大道，近前海中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。山”IGuanqtfv -FpWHWfj3、 土地利用規(guī)劃高新區(qū)總占地面積平方公里，其中規(guī)劃工業(yè)用地平方公里（含后海 路以南填 海區(qū)），交通道路用地平方公里，生活配套及其他用地平方公 里。.:*北區(qū)東地區(qū)*,1clt北區(qū)西地區(qū).II中區(qū)

11、西地區(qū)，工中桂東地區(qū)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)法定圖則， 高新區(qū)又分為北區(qū)東地區(qū)、北 區(qū)西地區(qū)、中區(qū)東地區(qū)、中區(qū)西地區(qū)、南區(qū)五個(gè)區(qū)域，具體各區(qū)域情況及定位如下:片區(qū)四至用地面 積（公 頃）定位建設(shè)規(guī)?？?量為（萬平 方米）南區(qū)南油大道以東、濱海大道 以北、沙河西路以西、深 南大道以南園林式、安全、高效的集教育、科研、產(chǎn) 品試制、孵化于一體的電子、信息產(chǎn)業(yè)區(qū) 及管理、辦公、展覽、金融貿(mào)易、居住綜 合區(qū)。北區(qū)西 地區(qū)北起廣深高速，南至北環(huán) 大道，西臨麒麟路，東到 科苑大道路132以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)106北區(qū)東 地區(qū)北起廣深高速，南至北環(huán) 大道，西臨科苑大道，東126以設(shè)施完善

12、的配套居住為主，輔以高新技 術(shù)工業(yè)用地的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園綜合區(qū)。133到沙河西路，中區(qū)東 地區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南 大道，西臨科苑大道，東 到沙河西路，總用地面積192建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完善，交通便利 的集產(chǎn)業(yè)、居住為一體的城市綜合功能片 區(qū)286中區(qū)西 片地區(qū)深南大道以北、北環(huán)大道 以南、科苑路以西、麒麟 路以東的城市用地，以生物工程和電子信息產(chǎn)業(yè)為主、居住與 商業(yè)為輔的、充分結(jié)合自然地形地貌的園 林化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)園區(qū)。4、 入駐高新技術(shù)園的行政許可條件（1）申請(qǐng)招標(biāo)拍賣掛牌使用高新區(qū)土地競(jìng)買人入圍資格審查，申請(qǐng)人應(yīng)符合下列條件：所從事項(xiàng)目符合深圳高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；有相應(yīng)的資金保證

13、，且資金來源明確；為市政府科技行政部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè) （項(xiàng)目）、國內(nèi)外知名的高新技術(shù) 企業(yè)或?yàn)楦咝聟^(qū)的高新技術(shù)企業(yè)提供配套服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)。高新區(qū)每宗用地的具體項(xiàng)目準(zhǔn)入條件由高新行政管理機(jī)構(gòu)根據(jù)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃制定，并在招標(biāo)拍賣掛牌公告中公布。（2）租用（包括增租）高新區(qū)廠房、高新區(qū)內(nèi)遷址，申請(qǐng)人應(yīng)符合下列條件之一：所從事項(xiàng)目符合深圳高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和深圳市高新技術(shù)產(chǎn)品目錄規(guī)定；為高新區(qū)企業(yè)提供相關(guān)配套服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。（3） 租用高新區(qū)內(nèi)政府提供的配套住房，申請(qǐng)人應(yīng)符合下列條件：市政府科技行政部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)（項(xiàng)目）；已獲入?yún)^(qū)資格的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。法律依據(jù)：第（一）、（三）項(xiàng)分

14、別由深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例第 三十六條、第三十五條規(guī)定；關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地審批實(shí)施辦法 的通知第七條、第八條、第十三條；深圳市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)廣東省人民政府轉(zhuǎn) 發(fā)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知第五條；第（二）項(xiàng)由本實(shí)施辦法 規(guī)定。5、 高新區(qū)南區(qū)主要寫字樓分析下圖片區(qū)為寫字樓成熟片區(qū)， 片區(qū)為即將交樓或正在建設(shè)中 的寫字樓，其中片區(qū)為深圳灣科技生態(tài)城項(xiàng)目，其中寫字樓建筑面積約為 96萬平方米,預(yù)計(jì)2016末竣工。道由5檸深圳西必慧晶月浜大科施雷圈局新南四會(huì)高圻仁五里K深專科科苑X道9嘉新公白百富 -工冷0-1BK 手高新南七道高新曲，.也中國線行才斗 葩荏我相注：藍(lán)色邊

15、框范圍內(nèi)為成熟寫字樓；橙色邊框和黃色邊框范圍內(nèi)為即將交樓或正 在建設(shè)的寫字樓。成熟片區(qū)（）：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)是科技園區(qū)寫字樓樓和工業(yè)研發(fā)辦公廠房主要集中 區(qū)域，多為大型企業(yè)自行組織興建，部分單元用于出租，典型物業(yè)有TCL大廈、中興大廈、飛亞達(dá)大廈、德賽工業(yè)大廈、創(chuàng)維大廈、九洲電器、中國科技研發(fā)開 發(fā)院、思創(chuàng)科技大廈、邁瑞總部大廈、方大大廈、邁科特大廈、康佳研發(fā)大廈等， 目前主要集中白石路與深南大道之間。 區(qū)內(nèi)樓宇素質(zhì)普遍較高，大多配備有中央 空調(diào)及其他智能系統(tǒng)。片區(qū)典型物業(yè):德賽科技大廈創(chuàng)維大廈稱TCL大廈飛亞達(dá)科技大廈聯(lián)想大廈物業(yè)類型24層16層21層20層10層租125元/平/月100

16、元/平/月120元/平/月110元/平/月110元/平/月金南區(qū)寫字樓成熟片區(qū)的租金水平在 100125元/平/月（不包含物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)），目前其空置率在10%fc右創(chuàng)維半導(dǎo)體設(shè)計(jì)大廈豪跟丁可/CF名稱創(chuàng)維半導(dǎo)體設(shè)計(jì)大廈泰邦科技大廈航盛科技大廈超多維科技大廈豪威TFT/CF光電薄膜設(shè)備研發(fā)中心預(yù)計(jì)2014年上半年風(fēng)華科技大廈合計(jì)約253000平方米即將交樓及正在建設(shè)的寫字樓（、）開業(yè)時(shí)間已竣工，2013年12月底開 業(yè)預(yù)計(jì)2014年上半年預(yù)計(jì)2015年上半年預(yù)計(jì)2014年下半年約 50000預(yù)計(jì)2014年上半年寫字樓面約 57000約 47000約 45000約 28000約 26000深圳灣

17、科技生態(tài)城(1)區(qū)位I(2)7 h 曙頊目總標(biāo)濟(jì)指標(biāo)表由地而銳上口3 O3tI.ET1Z季建琪面積1.70,973C ti卷短率生態(tài)城預(yù)計(jì)在2016年全部完工，具寫字樓建筑面積約為96萬平方米，其中 在2015年其寫字樓的供應(yīng)總量約為15萬平方米。小結(jié)根據(jù)高力國際研究，預(yù)計(jì)明年深圳寫字樓將新增50萬平方米，鑒于目前寫字樓租賃市場(chǎng)需求有限，租戶議價(jià)空間將進(jìn)一步加大，空置率可能會(huì)面臨一定 程度的上升。就深圳甲級(jí)寫字樓整體市場(chǎng)而言，南山區(qū)多偏好園區(qū)寫字樓的科 技類企業(yè)，對(duì)辦公品質(zhì)要求較高的企業(yè)相對(duì)較少。甲級(jí)寫字樓供應(yīng)體量相對(duì)較 大,因此空置率繼續(xù)保持在較高水平。據(jù)高麗國際最新研究顯示，2013年第三

18、季度南山區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率為 反觀高新區(qū)南區(qū)的寫字樓，雖然現(xiàn)階段供應(yīng)處于較緊缺狀態(tài)，但是其供應(yīng) 量從20142016年末預(yù)計(jì)將超過120萬平方米，深圳灣生態(tài)城建成后將新增 96 萬平方米寫字樓，這使得南區(qū)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)。由于本區(qū)的寫字樓大部分用于 出租，展望20142016年，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增大，開發(fā)商的租賃壓力將增加，市場(chǎng)或?qū)@露風(fēng)險(xiǎn)；因此，綜合寫字樓的新增供應(yīng)量和租金兩大因素，在未來 幾年，本片區(qū)寫字樓的出租率將受到影響，空置率將上升到一定高度。三、總結(jié)金蝶項(xiàng)目的定位為超高層甲級(jí)寫字樓，其月租水平預(yù)測(cè)為120元/平方米（即 1440元/平/年），鑒于寫字樓的建安成本投入直接關(guān)系到寫字樓的租金水平，所 以本案的開發(fā)成本（除地