新都房地產(chǎn)市場(chǎng)(季度)

1、A.A新都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)A.A.1新都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析1、新都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況2014年1-6月新都區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109.9億元，完成銷(xiāo)售119.16億元。其中土地市場(chǎng)招拍掛成交總價(jià)款為6.87億元；總體上看受房地產(chǎn)政策影響，市場(chǎng)相對(duì)平淡。2、新都區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析（1）近三年新都區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rØ 土地成交面積2011年至2014年6月，新都區(qū)土地成交面積經(jīng)歷了先增后降的過(guò)程，2011年成交面積最低，2012、2013年到達(dá)峰頂，2014年上半年成交面積為1472畝，較去年同期大幅減少，成交量?jī)H為同期的62%。預(yù)計(jì)全年成交量也少于前兩年。數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)國(guó)土資源局

2、 Ø 土地成交金額從土地成交金額來(lái)看，2011年至2013年新都區(qū)的年土地成交金額呈持續(xù)上升趨勢(shì)，2014年情況則全完相反。2014年上半年成交金額僅為72137萬(wàn)元，較去年同期大幅減少，成交金額僅為同期的25%。除了目前土地市場(chǎng)情況不樂(lè)觀的現(xiàn)狀以外，也與2014年上半年成交地塊多屬于工業(yè)用地有關(guān)。數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)國(guó)土資源局 Ø 土地成交價(jià)格從土地成交價(jià)格來(lái)看，2011年至2014年上半年，新都區(qū)的土地成交均價(jià)呈起伏狀，最高均價(jià)在2011年，每畝單價(jià)達(dá)到137萬(wàn)元；而2014年上半年土地成交均價(jià)僅為70萬(wàn)元每畝，這主要與當(dāng)年推出交易的工業(yè)掛牌用地面積較大，成交價(jià)格較低有關(guān)。

3、數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)國(guó)土資源局（2）2014年上半年新都區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rØ 土地招拍掛情況2014年上半年新都區(qū)招拍掛土地共14宗，成交總價(jià)為68747萬(wàn)元。其中13宗土地掛牌，成交面積共1045畝，成交金額為63489萬(wàn)元；僅1宗土地拍賣(mài)，成交面積為22畝，成交金額為5259萬(wàn)元。由于歷年來(lái)土地市場(chǎng)中一般拍賣(mài)價(jià)格會(huì)高于掛牌地價(jià)，這也是拉低土地成交均價(jià)的原因之一。Ø 成交土地分類情況2014年上半年新都區(qū)成交土地中工業(yè)用地共10宗，成交面積927畝，總價(jià)20262萬(wàn)元，占總成交量87%的工業(yè)用地，完成的成交金額占總成交價(jià)的29%；商住用地140畝，總價(jià)48486萬(wàn)元，占總成交

4、量13%的商住用地，完成的成交金額占總成交價(jià)的71%；這也是造成2014年上半年土地收入低于往年的主要原因。Ø 成交土地分布情況由于2014年成交量和交易情況有一定的特殊性，我們對(duì)本子項(xiàng)分析時(shí)放大采用了2013-2014年上半年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。從成交土地的分布情況來(lái)看，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地以工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)為主，商住用地以斑竹園鎮(zhèn)、大豐鎮(zhèn)、新都鎮(zhèn)居多，龍橋和新繁鎮(zhèn)近年來(lái)土地成交面積也較大。成交土地所在區(qū)域成交面積（畝）新都鎮(zhèn)（含三河）539大豐鎮(zhèn)601新繁鎮(zhèn)94斑竹園鎮(zhèn)577龍橋鎮(zhèn)305數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)國(guó)土資源局從區(qū)域成交總金額來(lái)看，大豐鎮(zhèn)的成交額遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，達(dá)到235128萬(wàn)元；

5、新都鎮(zhèn)次之，達(dá)118365萬(wàn)元，斑竹園片區(qū)由于近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和規(guī)模效應(yīng)的提升，成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)，同時(shí)近年來(lái)新繁鎮(zhèn)、龍橋鎮(zhèn)的土地交易額也穩(wěn)定上漲。下圖為新都區(qū)幾個(gè)主要成交面積較大的片區(qū)情況：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元 數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)國(guó)土資源局從成交單價(jià)來(lái)看，大豐鎮(zhèn)的成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，達(dá)到391萬(wàn)元每畝，同成都市主城區(qū)土地成交均價(jià)相對(duì)接近，而新繁鎮(zhèn)土地成交均價(jià)以223萬(wàn)元每畝超過(guò)新都鎮(zhèn)，成為高地價(jià)區(qū)域； （3）新都區(qū)在成都市土地市場(chǎng)的狀況分析及前景預(yù)測(cè)2014年上半年成都市土地供應(yīng)量縮減，土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。根據(jù)成都市新都區(qū)2014年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表內(nèi)容及要求，預(yù)計(jì)下半年推地的頻率有所加快，商

6、住用地所占比率加大，地價(jià)有一定結(jié)構(gòu)性上漲。從片區(qū)上看, 下半年除熱點(diǎn)區(qū)域，新都區(qū)的軍屯鎮(zhèn)、泰興鎮(zhèn)有一定量的土地入市，但不論從面積還是總價(jià)看，仍以大豐、斑竹園及新都鎮(zhèn)（含三河）片區(qū)是新都區(qū)土地市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2014年上半年，新都區(qū)商住用地的樓面地價(jià)在1800元/平方米左右，較之其備案商品房均價(jià)5829元/平方米，土地價(jià)格尚在合理范圍之內(nèi)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒較重，加之宏觀政策仍未松動(dòng)，下半年土地市場(chǎng)狀況相對(duì)平淡。2014年下半年2015年預(yù)計(jì)在金融環(huán)境和購(gòu)房政策無(wú)大變動(dòng)的情況下，土地價(jià)格市場(chǎng)將繼續(xù)表現(xiàn)為價(jià)格小幅調(diào)整，出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性不大。土地供應(yīng)方面雖然有所增長(zhǎng)，成交方面卻有

7、明顯下滑趨勢(shì)。3、新都區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析（1）商品房總體供銷(xiāo)情況商品房供應(yīng)情況從商品供應(yīng)情況來(lái)看，2014年上半年，商品房供應(yīng)面積達(dá)215萬(wàn)平方米，2013年全年面積為455.22萬(wàn)平方米，較2012年上漲了11.3。從2011年至今，新都區(qū)幾年來(lái)商品房供年應(yīng)量均在400萬(wàn)方以上，供應(yīng)量相對(duì)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局 商品房銷(xiāo)售情況Ø 商品房銷(xiāo)售面積情況從商品房銷(xiāo)售面積情況來(lái)看，2011-2013年新都區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積逐年上升，2014年上半年則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，商品房銷(xiāo)售面積為194萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)全年成交量在330萬(wàn)平方米左右。銷(xiāo)量情況是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)非常重要的指標(biāo)，成

8、交量萎縮反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷下行，房?jī)r(jià)下行的壓力增大。數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局Ø 商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況從商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況來(lái)看，2011-2013年新都區(qū)商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售單價(jià)呈現(xiàn)出逐年上升狀況。到2014年上半年，新都區(qū)商品房銷(xiāo)售總額和交易量均出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但銷(xiāo)售單價(jià)尚略有上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局（2）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2011年至2014年6月，新都區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展情況經(jīng)歷了一個(gè)上行至高位然后下行的過(guò)程。從交易量上看，由于住宅市場(chǎng)從2014年年初開(kāi)始，除5月銷(xiāo)售情況較好以外，均出現(xiàn)低迷狀況，交易量下滑。從售價(jià)上看，住宅售價(jià)尚有小幅上漲?？傮w上看住宅市場(chǎng)量降價(jià)穩(wěn)，樓市進(jìn)入

9、調(diào)整期，具體情況見(jiàn)下表：類別2011201220132014年上半年住宅面積(萬(wàn)) 241.95307.11384.72171.5住宅套數(shù)（套）25156-41685-銷(xiāo)售均價(jià)（元/）5218519354115639銷(xiāo)售金額（億元） 126.25159.48208.1796.7 住宅用房銷(xiāo)售面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局 住宅用房銷(xiāo)售價(jià)格情況數(shù)據(jù)來(lái)源：新都區(qū)房地產(chǎn)管理局 新都區(qū)住宅房地產(chǎn)板塊劃分從區(qū)域位置來(lái)看，新都區(qū)住宅發(fā)展主要集中在以下五個(gè)區(qū)域：新都鎮(zhèn)、三河街辦（由于與蜀龍路相輔相成，附近臨毗河及泥巴河景區(qū)，這一版塊又被歸為蜀龍路版塊、毗河版塊，三者的范圍不完全重合，但房地產(chǎn)發(fā)展的連動(dòng)

10、性十分強(qiáng)，故本課題歸并為一個(gè)片區(qū)）、大豐街辦、斑竹園鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)。 新都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展板塊示意圖新繁鎮(zhèn)斑竹園鎮(zhèn)新都鎮(zhèn)三河街辦大豐街辦其中，新都鎮(zhèn)是新都區(qū)的核心區(qū)域，根據(jù)城市建設(shè)水平，新都鎮(zhèn)可分為新城區(qū)、舊城區(qū)兩大板塊。而之中又以老城區(qū)的寶光桂湖區(qū)域和新城區(qū)的毗河沿岸區(qū)域、新行政中心區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展最集中、最具代表。新都區(qū)新都鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展板塊示意圖舊城區(qū)寶光桂湖板塊新行政中心板塊新城區(qū)（4） 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況由于受益于北改和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，2011年至2013年新都區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，到2014年上半年，新都區(qū)商業(yè)用房的半年銷(xiāo)售面積成為成都市郊縣之首，達(dá)到13.36萬(wàn)，超過(guò)第二名雙流縣一倍以上，但同

11、時(shí)其存量面積也最高，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量高位運(yùn)行。具體情況見(jiàn)下表：類別2011201220132014年上半年商業(yè)面積(萬(wàn)) 28.6939.5433.4713.36銷(xiāo)售均價(jià)（元/）11190100641265014237銷(xiāo)售金額（億元） 25.6439.2942.3419.02 商業(yè)用房銷(xiāo)售面積情況 商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格情況 2014年新都區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)從區(qū)域位置來(lái)看商業(yè)市場(chǎng)成交量最高的在大豐-斑竹園片區(qū)，北改的規(guī)劃打造是其商業(yè)產(chǎn)品相對(duì)暢銷(xiāo)的主因。從整體上看供銷(xiāo)兩端有均走低的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)不及去年同期情況樂(lè)觀；由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量高位運(yùn)行，消化緩慢，后市去化壓力大。 由于產(chǎn)業(yè)布局及北改深入

12、，新都區(qū)專業(yè)市場(chǎng)眾多，目前面臨的后續(xù)經(jīng)營(yíng)難題及以市場(chǎng)容量等諸多因素影響，加之目前市場(chǎng)70以下商鋪成交量巨大，中小投資者仍是市場(chǎng)主流，社區(qū)商鋪更受歡迎，相較之下，專業(yè)市場(chǎng)租售情況相對(duì)艱難。（5） 二手房市場(chǎng)狀況新都二手房市場(chǎng)近年發(fā)展情況相對(duì)平穩(wěn)，除2013年受政策影響有一定放量以外，2014年以來(lái)，較之主城區(qū)二手房市場(chǎng)全面降溫狀況，新都區(qū)二手房市場(chǎng)的總體情況較為溫和。年期成交金額成交面積住房套數(shù)住房面積2011年-億元41.24萬(wàn)346635.09萬(wàn)2012年9.24億元40.16萬(wàn)325733.10萬(wàn)2013年19.18億元55.54萬(wàn)508151.88萬(wàn)2014年1-6月9.9億元27.31

13、- 2012年二手房所占份額 2013年二手房所占份額 2014年1-6月二手房所占份額從2012-2014年上半年商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售金額上看，二手房所占比例一直在5%-7%之間，所占份額不大。可以看出投資型購(gòu)房情況較少，整個(gè)商品房交易市場(chǎng)還是以剛需為主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)良性。（6） 典型房地產(chǎn)樓盤(pán)分析保利集團(tuán) “春天花語(yǔ)” 項(xiàng)目基本情況表土地取得時(shí)間2012年12月6日土地面積80.72畝取得價(jià)格458萬(wàn)元/畝開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年銷(xiāo)售價(jià)格最近開(kāi)盤(pán)住宅均價(jià)6000，商鋪30000-32000開(kāi)發(fā)面積213120平方米規(guī)劃指標(biāo)容積率：4.0，綠地率：25%， 物管費(fèi)2.18項(xiàng)目特點(diǎn)保利春天花語(yǔ)定位為高

14、端青年社區(qū)，保利城北第三代產(chǎn)品。位于新都大豐新城核心地段，單套面積 54-120，總戶數(shù)：2428戶。前期銷(xiāo)售剩余套數(shù)僅40多套，新開(kāi)盤(pán)（8月20日是）銷(xiāo)售量約 戶。由于地鐵1、3號(hào)線延線將開(kāi)通，北新干道開(kāi)通，專業(yè)市場(chǎng)北遷，大豐家樂(lè)福開(kāi)業(yè)；石犀運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、鳳凰山公園等多個(gè)大型綠地包圍；大豐中學(xué)，新都一中，石犀小學(xué)，瑞恩雙語(yǔ)幼稚園等教育配套較好。區(qū)域發(fā)展較成熟。保利春天花語(yǔ)可以作為目前新都區(qū)域較為樂(lè)觀的住宅樓盤(pán)的典型個(gè)案：位置優(yōu)越，地鐵開(kāi)通，開(kāi)發(fā)商品牌保證，鋼需型樓盤(pán)，距成都城區(qū)近便。相對(duì)于其他樓盤(pán)，即便是在觀望情緒濃郁，市場(chǎng)不太好的大環(huán)境下，該樓盤(pán)的去化速度和銷(xiāo)售情況都相對(duì)樂(lè)觀一些，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的信號(hào)反映也非常明顯。體現(xiàn)在8月份銷(xiāo)量上，較之其他樓盤(pán)，不論是量還是價(jià)上都有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。石板灘 “東韻嘉園” 項(xiàng)目基本情況表土地取得時(shí)間-土地面積20畝取得價(jià)格-開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年5月銷(xiāo)售價(jià)格住宅均價(jià)4000，商鋪10000-12000開(kāi)發(fā)面積129952.88平方米