沒人會(huì)告訴你的建議萬科成本控制的65條成熟經(jīng)驗(yàn)

1、沒人會(huì)告訴你的建議|萬科成本控制的65條成熟經(jīng) 驗(yàn)2015-04-10新浪地產(chǎn) 新浪地產(chǎn)dichannews中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源整合第一傳媒。聚集 6萬家房地產(chǎn)開發(fā)商、80萬家供 應(yīng)商服務(wù)商、200萬房地產(chǎn)從業(yè)人員。以 新聞+智庫+商務(wù)+社區(qū)”為引擎,為房地產(chǎn)開發(fā)商 及供應(yīng)商、服務(wù)商搭建信息及溝通平臺(tái)。建筑專業(yè)總平布置：1 .室外場地豎向標(biāo)高不合理，造成回填過高.2 .非常重要的一點(diǎn)，控制每一款戶型的數(shù)量總量，及總平樓型的適當(dāng)復(fù)制，是 規(guī)劃與設(shè)計(jì)上降低前期費(fèi)用的主要手段。3 .總平上變配電間等機(jī)房與服務(wù)的區(qū)域距離過長，走線不合理.4 .地下頂板上覆土建筑為11.5m （即結(jié)構(gòu)計(jì)算按平均1.5米

2、）內(nèi)為主，可部 分緩坡適當(dāng)升高，但該區(qū)域1.5米左右覆土區(qū)域應(yīng)做輕質(zhì)構(gòu)造（土建構(gòu)筑物、 空盒子或泡沫板、假山塑石）過渡，景觀設(shè)計(jì)反饋建筑設(shè)計(jì)單位；一般為控制造 價(jià)及土方，起坡最高點(diǎn)區(qū)域也控制在 3m左右,個(gè)別高4m及以上要方案階段論 證；景觀中泳池、亭子、廊架、2m以上景墻（從地面起）等重型元素也要作 為條件反饋。5 .消防車道、登高場地或車行道近可能在一跨地庫柱網(wǎng)內(nèi)。大樹布置在柱點(diǎn)。 當(dāng)然消防通道、登高場地或車行道盡量不在地下室頂板上。建筑平面功能：1 .防火分區(qū)過多，造成樓梯、門、設(shè)備增加.2 .人防設(shè)計(jì)：-防護(hù)面積過少造成單元增多.-相鄰單元未連接造成臨空墻過長.-一框二門的人防門過多（

3、部分可用臨戰(zhàn)封堵替代）-進(jìn)人防前的防倒塌范圍過大（按現(xiàn)規(guī)范6級(jí)人員掩蔽所主要室外出入口的樓 梯，坡道及走道做即可）-室外頂板下的人防面積過大（應(yīng)盡量將人防做在建筑投影范圍下）-人防門型號(hào)不合理（鋼門造價(jià)高，所以除主要通道上外盡量做混凝土人防門.同 時(shí)盡量避免汽車通道坡道上做雙開的鋼防火門）-人防功能不合理（如爭取做部分物資庫）-平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案不合理，應(yīng)盡量平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)與戰(zhàn)時(shí)系統(tǒng)、用房合用.人防主要 出入口外的人防污水洗消井可與消防電梯集水井合用 .有條件時(shí)防爆波電井可與 平時(shí)電纜井合用.-室內(nèi)非人防區(qū)域、人防頂板上無直接管線的可取消夾層.即利用局部夾層或 管溝.3 .地下室層高及埋深過大（每埋7

4、增10cm,地下室鋼筋增34KG/m2,覆土每厚 10CM,地下室鋼筋增1.52KG/m2,故覆土原則上1200mm 左右,大喬用局部堆 土、樹池處理）；層高無人防3.6M,有人防3.8m,機(jī)械車庫4.2m.地下室面積過 大-盡可能增加車位利用率，相關(guān)設(shè)備輔助用房先考慮利用主樓空間；多層盡 量不做全地下室.了解各地的汽車庫尺寸、通道的要求（必須寫入設(shè)計(jì)任務(wù) 書），查詢其地方規(guī)范或參用的市、省或國標(biāo)，杜絕浪費(fèi)。4 .建筑無障礙的范圍過大（如無殘疾人的宿舍，多層電梯公寓，工業(yè)建筑等不要做 無障礙）.5 .弱電機(jī)房可合用的未合用.（如消防、監(jiān)控、樓宇自動(dòng)化可合用；電信與計(jì)算機(jī) 房、綜合布線合用；廣播

5、可與有線電視或消控中心合用；專門的廣播、擴(kuò)聲及傳 譯系統(tǒng)宜合并設(shè)置等）6 .暗房問過多，導(dǎo)致人工采光及機(jī)械通風(fēng)增多.7 .建筑平面功能不合理，導(dǎo)致二類高層按一類做（如重要科研樓均按一類，因此做 科研建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將科研辦公及后勤，行政辦公樓分開為好）.又如空調(diào)房間不集 中,電井未布置在負(fù)荷中心位置.8 .自行車庫盡量設(shè)置在架空層或半地下室，在滿足功能前提下控制自行車地下室 量9 .坡屋面內(nèi)的空間未有效利用.10 .住宅躍層中的管井：一般電，弱電井保留但電梯門，井檢修門，及走道均可利用 到室內(nèi);躍層中的前室送風(fēng)井、水井可取消，除非躍層有疏散要求.另小型商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)（2F單元面積300m2）,半地下自

6、行車庫，設(shè)備夾層等可不通消防電梯.11 .當(dāng)平面功能可變性較大時(shí)，可做可不做的墻體分隔盡量不做.12 .設(shè)備機(jī)房面積過大或設(shè)置在沿街面，商場靠小區(qū)的外墻開大窗或靠小區(qū)外墻 設(shè)置多個(gè)出入口都是不合理的.13 .多層住宅和低密度高端物業(yè)設(shè)置電梯時(shí)原則上做無機(jī)房電梯，可省下電梯機(jī)房的面積.14 .柱子的外凸與墻的關(guān)系一定要重視，在住宅中，要減少對廳墻、廚房衛(wèi)生 問、主臥的影響，可往管道井，凹口、陽臺(tái)內(nèi)、可遮擋外包處理外墻（如干掛 類）靠。立面材料及細(xì)部構(gòu)造1 .要優(yōu)先使用四新技術(shù).另外立面材料不要過度追求高端材料，可嘗試用人造材料 適當(dāng)替代（如用陶土板/復(fù)合保溫薄型板材代天然花崗巖，?；嗽焓?/p>

7、理 石,GRC構(gòu)件代替花崗巖的歐式線條窗套）.立面細(xì)部應(yīng)是底部、裙房豐富頂部適 當(dāng)簡潔（如80m高處的小細(xì)部效果不大）2 .室內(nèi)人防頂板上覆土過厚.（800mm應(yīng)以架空板為主）.地下車庫坡道用框柱支 撐代替碎墻支撐要經(jīng)濟(jì).3 .平面應(yīng)規(guī)整，住宅面寬進(jìn)深適度.若凹凸過多體型過于曲折或高層的錯(cuò)層戶型， 會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加.不注意控制建筑的體形系數(shù)與窗墻比導(dǎo)致節(jié)能成本增加 .4 .變形縫設(shè)置不合理如變形逢二側(cè)無故做雙墻是浪費(fèi)的.5 .地下室或樓層上的管溝、井過多.除入口區(qū)域外，地下車庫可用建筑面層深度 （100-150）做淺地溝代替結(jié)構(gòu)地溝，盡量減少集水井及溝，具體布置有二：沿車庫 邊圈設(shè)置明溝及井

8、，適用于狹長形平面；在車位區(qū)域間距不小于35-40m布置溝, 適用于較方形平面.6 .建筑屋面內(nèi)沿溝設(shè)置不合理，建議有中走道的可利用走道降低做大溝，天溝少意 味水管線也少.36m2的小屋面可不做天溝直接做雨水口 .7 .不合理的可踏面，導(dǎo)致欄桿整體高度提升，即不合理也浪費(fèi).8 .空調(diào)室外機(jī)位位置過小或無法安裝（不建議在凸窗下設(shè)置機(jī)位）.9 . 0.000下的樓梯處防火分隔不合理，如分割墻一直做到底板是無必要的.樓梯 的進(jìn)深過大時(shí)可考慮做成四跑或三跑以減少樓梯建筑面積.10 .半地下防水設(shè)計(jì)方案不合理.（半地下埋深淺時(shí)可自防水或做防潮處理）11 .屋頂構(gòu)造中，除公共廚房，浴室外一般可不做隔汽層.

9、盡量采用倒置式屋面構(gòu) 造.找坡材料用盡量用水泥焦渣，膨脹珍珠巖砌塊等輕型材料找坡，過大找坡應(yīng)做 結(jié)構(gòu)找坡.12 .安全玻璃設(shè)置不合理（如入口門在高度2.4米內(nèi)是安全玻璃就可以，中空玻璃 有安全玻璃要求的往往僅一側(cè)既可，所以設(shè)計(jì)要明確.）13 .外墻或內(nèi)墻填充墻體選擇不合理，如混凝土空心砌塊或混凝土多孔磚，自重大 保溫差.14 .地下室外墻輪廓應(yīng)盡量平直.15 .若上層前室采光做自然排煙，在地下室時(shí)有條件時(shí)可設(shè)置采光井，否則要設(shè)置 豎井對地下室送風(fēng).16 .不必做防火門的樓梯間做了防火門，開敞樓梯做成樓梯間并加門，造成使用不 便.17 .屋面與露臺(tái)，陽臺(tái)等無須保溫或防水的樓面構(gòu)造混為一體，均按屋

10、面做增加費(fèi) 用.保溫材料經(jīng)可能為無極類材料。18 .當(dāng)采用高速電梯（2.5m/s）時(shí)，其底坑很深，不利于結(jié)構(gòu).允許時(shí)可整體將主樓 區(qū)域抬高1-1.5m,另消防電梯集水井，不要做在井道坑底，應(yīng)做在相鄰井道內(nèi)或附 近地面下，井底比消防電梯井底低150既可.19 .墻身,女兒墻，腰線細(xì)部，可適當(dāng)多用些磚砌，減少鋼筋混凝土或混凝土的使用.20 .高層過分加大窗的開啟面積對造價(jià)及節(jié)能均不好.21 .高層樓梯前室或合用前室可自燃排煙的（前室要注意開啟窗洞面積2-3m2） 做正壓送風(fēng)；走道、中庭或若干房間可自然排煙的做機(jī)械排煙均不合理.22 .吊頂構(gòu)造：許多商場超市，走道可采用金屬擱柵取代金屬板；或隨橋架走

11、向和 燈具布置來做吊頂；這二種做法有利減低造價(jià)，尤其適合有較密管線的層高較大的 空間.23 .不必設(shè)吊頂?shù)牟课辉O(shè)計(jì)吊頂-弱電機(jī)房除消控及計(jì)算機(jī)房外一般不做吊頂 不必做粉刷的夾層或悶頂、吊頂內(nèi)面做面層等.（如人防不允許頂抹灰） 24. 一般的排氣道，排煙道的底層，可不做豎井，有利空間利用.25 .外墻遇到干掛時(shí)構(gòu)造，樓梯梯寬沒必要撞墻，可按厚度減少200,類似結(jié)構(gòu)構(gòu)造要注意。26 .在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)椋簻p小窗墻比：加厚外墻砌體材料 外墻聚苯顆粒砂漿 外墻保溫板,采用LOW-E玻璃。27 .若項(xiàng)目成本利潤率低于15%,則應(yīng)降低一個(gè)檔次選擇門窗用料。中檔及以 下項(xiàng)目

12、，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金 屬板類幕墻。對中檔項(xiàng)目，控制墻地面天然石材及大規(guī)格拋光磚的使用。對中 檔項(xiàng)目，樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不宜使用木質(zhì)裝飾性扶手。28 .電梯僑門的標(biāo)準(zhǔn)高2100，超過的每門增加1000元，故一般樓盤僑門及僑箱 增高無必要。技術(shù)指標(biāo)：1 .不重視人均指標(biāo)，如餐廳、會(huì)議廳、閱覽室、廚房、宿舍、教室等過大造成浪 費(fèi).2 .不重視平面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如得房率，標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等，導(dǎo)致戶型不經(jīng)濟(jì).結(jié)構(gòu)專業(yè)3 .地下車位車均面積過大，車道過多車道浪費(fèi)，柱網(wǎng)不合理.輔助用房占據(jù)車位位 置等.（一般車均面積35m2每車是要優(yōu)化的，宜在30-3

13、5平米內(nèi)）1 .結(jié)構(gòu)體系不合理；或框架，剪力墻布置不均勻?qū)ΨQ造成造價(jià)增大，體形系數(shù)超標(biāo) （一般6 ）,且造價(jià)上60M/80M 是關(guān)，超過2.9m層高要論證。2 .上下柱子尺寸、剪力墻厚未合理收分.3 .多，高層不宜在同一地下室內(nèi)，多高層地下室未脫開導(dǎo)致同一結(jié)構(gòu)單元基礎(chǔ)成 本增加；高層主樓部分與地下車庫底板標(biāo)高拉平要慎重（多排布置的一般中間 的拉平，二邊外沿的按實(shí)際用途），要結(jié)合總圖、車庫布置、定位要求等綜 合；原則上18F高層主體的基礎(chǔ)、埋深應(yīng)一致。4 .室外頂板面全部考慮消防車登高，通道的范圍會(huì)造成浪費(fèi).（所以建筑專業(yè)要提 供頂板平面圖，并反映出登高場地消防道的位置）5 .樓面的凈活荷載考慮

14、過大，如各弱電機(jī)房的樓面荷載也不一樣.一般在 500kg/m2,聲控、廣播機(jī)房在300kg/m2,計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房500-750kg/m2, 電 梯機(jī)房 750-800kg/m2, 井道 150-200 kg/m2.6 .地下車庫頂板在人防區(qū)使用無梁板柱結(jié)構(gòu)或胖梁厚板是浪費(fèi)的，在非人防區(qū)可使用無梁板柱結(jié)構(gòu)，但限于控制埋深的情況下。底板采用上翻梁或倒翻梁均不是 做優(yōu)化，有條件改為倒置無梁樓蓋。非人防頂板采用單向雙層配筋布置最經(jīng) 濟(jì)，梁高按800mm考慮；人防頂板采用雙向雙層鋼筋布置，梁高 900mm。7 .結(jié)構(gòu)板布置中過多使用大跨板（8m）,導(dǎo)致板厚及配筋加大.適當(dāng)加粱有利降低 板厚及配筋.8 .

15、在地基條件差的必須要打樁的地區(qū)，對于小跨度柱的基礎(chǔ)，可要求建筑用懸挑或 基礎(chǔ)地梁挑的辦法，減少樁數(shù).勘探允許時(shí)多采用人工挖孔樁與沖孔樁組合。9 .控制轉(zhuǎn)換層的設(shè)計(jì)。10 .將強(qiáng)度高的III級(jí)鋼筋代替強(qiáng)度低的II級(jí)鋼筋，則鋼材可節(jié)約約（1.2/1.05）- 1 =14% ,這是降低含鋼量最直接的措施。同理，若將強(qiáng)度高的II級(jí)鋼筋代替強(qiáng)度低的I級(jí)鋼筋，弓S度比為1.43,價(jià)格相差不大，則鋼材可節(jié)約約 43%;若 將III級(jí)鋼筋代替I級(jí)鋼筋，節(jié)約鋼材更多，約為63% o當(dāng)然，上述節(jié)約率的計(jì) 算僅對主筋而言，且實(shí)際上配筋還要考慮構(gòu)造要求，而構(gòu)造鋼筋并不因?yàn)閺?qiáng)度 高而少配，因此節(jié)約率比上述計(jì)算小一些。止

16、匕外，在樓板構(gòu)件中采用高強(qiáng)的冷 軋帶肋鋼筋代替普通鋼筋，節(jié)約可達(dá) 15%左右。在以控制裂縫寬度為主的構(gòu)件 設(shè)計(jì)中，采用高強(qiáng)鋼筋不能發(fā)揮鋼筋強(qiáng)度優(yōu)勢，宜用 II級(jí)鋼。11 .能采用淺基礎(chǔ)時(shí)就不要用樁基，采用樁基時(shí)，樁長度應(yīng)視樁端持力層、地質(zhì) 條件及所需承載力特征值確定，求短不求長。給排水專業(yè)1 .立管可合用的未合用，導(dǎo)致空間，管線受影響.（如屋面水與空調(diào)板水管可合用），立 管間距過大或匯水面積過小均不合理.2 .排污系統(tǒng)中有條件廢污合流的未廢污合流，導(dǎo)致室內(nèi)管線增多，但此問題與外部 條件,房子的檔次要求有關(guān).3 .消火栓數(shù)量過多，或單栓未合用.4 .采用非節(jié)水型潔具.5 .地下汽車庫通室外開口段

17、可不設(shè)置卷簾及噴水系統(tǒng).電器專業(yè)1 .非節(jié)能型設(shè)備和照明燈具，公共部位照明必須采用節(jié)能照明模式及常規(guī)模式 組合。2 .開關(guān)插座布置與建筑布置矛盾，如客廳主要位置放置強(qiáng)弱電箱，主臥床位置布置 插座.3 .電器布置與數(shù)量未協(xié)調(diào)好一次設(shè)計(jì)與二次裝修設(shè)計(jì)的關(guān)系，造成裝修時(shí)浪費(fèi).4 .地下室消防用電同時(shí)使用防火電纜與防火橋架對一般建筑是不合理的.不使用防火電纜。5 .智能化專業(yè)在施工圖必須介入，他與其他專業(yè)及施工太密切。暖通專業(yè)1 .能效比不先進(jìn)的空調(diào)設(shè)備.2 .不必要的正壓送風(fēng)，機(jī)械排煙及機(jī)械通風(fēng)3 .送回風(fēng)管布置位置不經(jīng)濟(jì)或占用空間凈高不夠 ，導(dǎo)致車位或通道不達(dá)標(biāo).精裝修專業(yè)4 .水內(nèi)空調(diào)水管材采用

18、PPR/UPVC為好，不用鋁塑管、PB管。1）室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減 少精裝房的差異，對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì) 米購批量。2）公共裝修：裝修方案確定后，估算售樓處面積（銷售、辦公面積分開）、會(huì) 所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。3）根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。4）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。消防專業(yè)配合建筑消防設(shè)計(jì)未能注意建筑面積、層數(shù)規(guī)模對分區(qū)、自噴系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、機(jī) 械排煙等的配置要求，從而規(guī)避掉可能要增加的投資.主要有：1 .多層中單層面積小于1500m2且總面積3000m2的展覽，商業(yè)，旅館，病房門 診樓可不做自噴.2 .多層中局部設(shè)有中央空調(diào)（指有集中送風(fēng)系統(tǒng)的）的3000m2的辦公樓（且不