小戶型公寓調(diào)查報(bào)告

1、濰坊小戶型公寓市場調(diào)研報(bào)告小戶型公寓又稱白領(lǐng)公寓，前期的出現(xiàn)僅作為一種過渡性住宅產(chǎn) 品，層高大約在3米左右，面積在25-50平米/套，其結(jié)構(gòu)最大特點(diǎn) 就是一間房間。近年來，根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商推出了帶廚房 功能更加完善的小戶型公寓產(chǎn)品，面積增大到40-60平米，在房屋結(jié) 構(gòu)上增加了廚房、餐廳、客廳、陽臺等等。小戶型公寓己逐步發(fā)展成 為同住宅、寫字樓、商鋪并列的一種衍生品，設(shè)計(jì)更加人性化、更加 合理化。一、濰坊小戶型公寓市場分析全市小戶型公寓己交付使用的有：舜之都雙子座、泰華領(lǐng)域、華 都家具、怡和第一城；正在熱銷的有：國安商廈、金沙城市廣場、和 楊紫晶、云都國際；潛在項(xiàng)目：御點(diǎn)江山、濰美國

2、際、泰華榮觀華府。樓盤名稱所屬區(qū)域占地而枳 （萬門）建筑面積 （萬肝）枳區(qū)間主力均價(jià)去化率交房標(biāo) 準(zhǔn)備注舜之都雙子 座奎文區(qū)1.8640-60 主：40-50325098%精裝商業(yè)+公寓 已入住泰華領(lǐng)域奎文區(qū)0. 689. 0740-110主：40-60335099%精裝酒店+公寓 已入住金融街奎文區(qū)30公寓總建 745-110主：45-60400095%毛坯已入住現(xiàn)在公 寓清盤銷售中華都家具高新區(qū)30-80主：40-50280090%毛坯商業(yè)+公寓 已入住怡和第一城高新區(qū)公寓總建1.940-70主：40-50300090%毛坯商業(yè)+公寓 已入住金沙城市廣 場濰城區(qū)8. 130-70主：40-

3、50450099%精裝綜合體 已入住國安商廈濰城區(qū)3.745-170 主：50496065%簡裝商業(yè)+辦公+公 寓熱售中和楊紫晶奎文區(qū)0. 55431-70主：40-50460099%毛坯熱售中，年底 交房云都國際濰城區(qū)2.4公寓總建1.730-80主：40330080%精裝201L5、6 月份交房御點(diǎn)江山奎文區(qū)1235-100 主：40待定未開盤簡裝商業(yè)+辦公+公 寓濰美國際濰城區(qū)30-104主：40-50待定未開盤精裝綜合體泰華參觀華 府奎文區(qū)2.5住宅、公寓 總建540-180主：45-95待定未開盤菜單式 精裝商業(yè)+公寓1、地理位置分析在用、在售及潛在的小面積公寓主要集中在奎文、濰城等

4、市區(qū)中 心區(qū)域，沿白浪河兩岸的黃金地段，地段、商業(yè)氛圍仍然是該類項(xiàng)目 開發(fā)商首要考慮的因素，也是現(xiàn)階段消費(fèi)者購買該類產(chǎn)品首要考慮的 因素。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析小戶型公寓的面積設(shè)計(jì)主要在30-100 m2,少數(shù)的會超過100 m2, 市場的主力面積在40-50戶之間，戶型為一室一廳一衛(wèi)，預(yù)留廚房位 置及各種管道。精裝修產(chǎn)品成為發(fā)展主流，如舜之都雙子座、泰華領(lǐng) 域、金沙廣場、榮觀華府等都是精裝修出售，購置少量家具即可入住。3、銷售情況分析整個小戶型公寓市場供應(yīng)體量較小，多為底商+公寓、辦公的形 式。小戶型公寓的市場均價(jià)大約為3800元/nf,略高于同區(qū)域普通住 宅價(jià)格。究其原因首要是地段，其次是較大的

5、市場需求。當(dāng)然，小戶 型公寓面積小，總房價(jià)低的特點(diǎn)及自身發(fā)展特點(diǎn)也決定了小戶型公寓 的價(jià)格對于同區(qū)域普通住宅有一定的價(jià)格空間差距。從銷售速度和價(jià)格上看，地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、商業(yè)氣 息濃厚的項(xiàng)目在銷售價(jià)格、銷售速度上占有明顯的優(yōu)勢，如金沙廣場、 國安商廈、和楊紫晶，銷售均價(jià)都在4500元以上，去化率較高。 再如華都家具、怡和第一城，由于位于高新區(qū)東部，周邊配套不完善、 整體商業(yè)氛圍不濃，流動人群較少，銷售價(jià)格明顯低于市場均價(jià)，從 2008年開盤到現(xiàn)在去化率剛達(dá)到90%o二、重點(diǎn)項(xiàng)目分析：戶型、面積、客群、配套、用途樓盤名稱主力而積周邊配套開盤時間購買人群購買用途購買者年齡金融街40-60

6、振華商廈、樂購、 工商銀行、招商銀 行、中國銀行建設(shè) 銀行等2008年初個人及小 商戶購買投資30-45華都家具40-50家具城、汽車裝飾 廣場、中百益家園、 高新區(qū)管委會2008 年個人購買投資30-45金沙廣場40-50小商品城、火車站、 長途汽車總站、中 百大廈、百貨大樓、 銀座商場、佳世客2007年底個人購買投資、自 用25-45舜之都雙 子座40-50佳樂家超市、學(xué)校、 醫(yī)院2006年底個人購買投資30-45泰華榮觀 華府45-95泰華商場、中百大 廈、百貨大樓、銀 座商場、小商品城、 各大銀行總部未開盤未開盤未開盤未開盤1、綜合分析從上表中看出現(xiàn)在正在使用的小戶型公寓開盤時間較早，

7、一般都 在2008年以前，銷售周期在兩年以上。周邊配套齊全、人口流動量較大的區(qū)域是小戶型公寓選址的首 選，同時也體現(xiàn)在銷售與使用率上，通過現(xiàn)場踩點(diǎn)得到的信息，地理 位置較好、交通便利的公寓在銷售、使用率較高，如金融街公寓銷售 率達(dá)90%以上，使用率達(dá)到了 85%；金沙廣場銷售率達(dá)99%,而使用 率達(dá)到100%o華都家具的公寓使用率約70%,這充分顯示位置及城市 配套的重要性。購買人群以個體購買為主，購買用途有90%的用于投資。由于小 戶型公寓的面積一般在50戶左右，購買所占用資金較少，而且使用 靈活，可用于辦公，也可用于居住，同時購買的壓力較小，是一般的 辦公人員用于投資的首選，還有部分剛參加

8、工作的年輕人，會選擇購 買用于居住的過渡房，之后可作為投資房，也可轉(zhuǎn)手賺取中間差價(jià)。由于其自身特點(diǎn)在購買群體年齡相對較輕，一般集中在30-45歲 之間，有的在交通、購物方便的地段，購買群體會更年輕，購買者年 齡在30歲左右的一般用于居住過渡。隨著社會的不斷發(fā)展，住宅價(jià) 格的升高，市區(qū)涌入人群不斷增加，小戶型公寓的市場需求逐步增大, 而且購買者年齡也越來越趨向年輕化。2、小戶型公寓同普通住宅的租金比較名稱位置而積物業(yè)形態(tài)租金水平金福苑濰坊學(xué)院北門130多層住宅800金華苑濰坊學(xué)院北門45小公寓500圣榮廣場福壽東街90多層住宅800-1000圣華公寓福壽東街40-50小戶型公寓1000-1200

9、后門街小區(qū)泰華廣場附近90-130多層住宅1000-1500泰華水印公寓泰華廣場附近40-60公寓1200-2100從租金水平上可看出，小戶型公寓的每平方米租金高出普通住宅 很多，而且使用率也高于普通住宅，由此可以看出小戶型公寓的市場 需求量很大。三、濰坊小戶型公寓的發(fā)展分析小戶型公寓的最大特點(diǎn)就是面積小，主力面積為50平米左右， 但從居住功能來看，消費(fèi)者對陽臺、臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等套 內(nèi)功能有較高的需求。普通住宅較高的房價(jià)，較快的工作生活節(jié)奏， 促使剛畢業(yè)不久的年輕夫婦、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的單身對小戶型公寓的 需求度大增。隨著市場的發(fā)展，精裝修、挑高、躍層將代表著產(chǎn)品的 發(fā)展方向，同時在一

10、定程度上也適應(yīng)了市場的需求。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展，高新技術(shù)的研發(fā)、商務(wù)辦公、年輕 人創(chuàng)業(yè)，這部分人群數(shù)量逐步增加，由于前期缺少資金支持，地段優(yōu) 越、環(huán)境、氛圍較好的平層小戶型公寓滿足該類消費(fèi)群體的市場需求。小戶型公寓在戶型設(shè)計(jì)上要求越來越精致，居住主題越來越被重 視，購買者對其功能有了更高的要求，所以結(jié)構(gòu)合理并且使用率高成 為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。隨著高端產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，大量的知識精英將來濰坊工作、創(chuàng)業(yè), 并且每年大量的高校畢業(yè)會留在或來濰坊就業(yè)，這將逐步形成一個收 入穩(wěn)定且逐年上升的知識型工薪階層。同時，年輕的創(chuàng)業(yè)者對小戶型 公寓辦公充滿了興趣，而小戶型公寓的地段、面積、房價(jià)都滿足了他 們的需

11、求，所以將來年輕人將成為小戶型公寓的購買主體?，F(xiàn)在大部分小戶型項(xiàng)目都集中在行政中心、商業(yè)繁華區(qū)域，隨著市場的不斷發(fā)展，將逐步向泛中心區(qū)域發(fā)展，這些區(qū)域距離市中心有 一定距離，周邊配套不是很完善，但價(jià)格具有較大的競爭力，特別是 諸如大學(xué)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)周邊將成為將來的發(fā)展重點(diǎn)。這些區(qū)域小戶 型項(xiàng)目適合投資出租、購買自住、創(chuàng)業(yè)辦公，滿足了不同層面的需求。 四、體育公園項(xiàng)目分析1、地理位置分析體育公園位于高新區(qū)濰縣中路同福壽街交叉口東北角，濰坊學(xué)院 東臨，項(xiàng)目東部為工業(yè)園區(qū)，集中了大量的企業(yè)。項(xiàng)目交通便利，內(nèi) 部配套有功能齊全的體育會館，院校文化氛圍濃厚，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目南鄰是規(guī)劃中的金融廣場項(xiàng)目，

12、該項(xiàng)目建成后將成為濰坊市 的金融服務(wù)次中心，將有人民銀行、郵儲銀行等多家銀行入駐。根據(jù)高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，近年來逐步加大了對濰縣中路兩側(cè)的拆 遷、開發(fā)建設(shè)，將其打造成承接高新區(qū)東部與西部、新城區(qū)與中心區(qū)、 發(fā)展區(qū)與成熟區(qū)的中心干道。項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⑹歉咝聟^(qū)的中心區(qū)域。2、購買群體分析濰縣中路以東企業(yè)較多，有大量的從業(yè)人員，大都來自省內(nèi)其它 縣市區(qū)及省外縣市區(qū)，由于生活習(xí)慣或工作的原因，會有部分選擇在 濰安家落戶，而這部分人群在購買力相對較低，在購房的選擇上注重 的是價(jià)格和購買總價(jià)的承受范圍，所以小戶型公寓符合此類群體需求 標(biāo)準(zhǔn)，既滿足了居住，又不會帶來較大的經(jīng)濟(jì)壓力。同時，該群體中 有著較大的小戶

13、型公寓租賃市場。隨著生活水平的提高，一些年齡在2535歲間工作、收入相對 穩(wěn)定，家庭負(fù)擔(dān)較輕的年輕人，由于現(xiàn)在企業(yè)給員工解決居住問題的 較少，加上現(xiàn)在獨(dú)生子女的個性問題，他們會考慮選擇自己購買居住 場所，而小戶型公寓作為過渡房是他們的首選，無論一次性付款還是 按揭貸款壓力都相對較小。信息化的加速使現(xiàn)在人的理財(cái)觀念也開始轉(zhuǎn)變，逐漸把投資的眼 光放到不動產(chǎn)上，很多工薪階層的人群開始選擇房地產(chǎn)作為投資的目 標(biāo)，而工作的性質(zhì)決定這部分人群的積蓄不會太高，面積小、總價(jià)低 的房產(chǎn)成為了首選，小戶型公寓正是應(yīng)了這一點(diǎn)，把此類人群吸引過 來。項(xiàng)目位于濰坊學(xué)院東臨，學(xué)院在校學(xué)生20000人，每年向社會 輸送50

14、00余名畢業(yè)生。隨著生活條件和相關(guān)需求的逐步提高，在校 生有很大一部分在校外租房，以便于學(xué)習(xí)和擁有獨(dú)立的空間。留濰坊 工作的畢業(yè)生和來濰坊工作的畢業(yè)生在租房時會優(yōu)先選擇文化氛圍 濃厚、相關(guān)配套齊全的高等院校附近區(qū)域，而小戶型公寓在面積、租 金、功能方面滿足了該群體的需求。投資者會抓住這個市場機(jī)會，購 買小戶型公寓進(jìn)行市場出租，在通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，既能保 值增值，又可以獲取不菲的租金收入。隨著濰縣中路的重點(diǎn)建設(shè)和金融廣場的開工建設(shè)及各大銀行入 駐金融廣場的預(yù)期，部分入駐銀行的年輕員工為了工作的方便，會選 擇購買小戶型公寓作為前期居住的過渡。而與銀行、金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的 配套服務(wù)單位，由于對辦

15、公面積要求不大，也會有部分選擇購買小戶 型公寓作為辦公、居住使用。隨著項(xiàng)目周邊區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，相關(guān)配套不斷完善及商業(yè)氛圍的不斷營造，部分創(chuàng)業(yè)者、外地駐濰辦事處也會選擇在此安營扎寨。生活水平的不斷提高，人們越來越重視精神上的享受，有部分退 休的中老年人開始注重居住環(huán)境的改善，體育公園的內(nèi)部規(guī)劃及便利 的交通大大滿足了這部分人的要求。這部分人群的家庭居住人口一般 為兩人，對居住面積的需求不會太大，小戶型公寓從某種程度上滿足 他們的需求。3、項(xiàng)目建議現(xiàn)在市場上的小戶型公寓面積在40-50肝之間，按照市場均價(jià) 3800元/nf計(jì)算，總價(jià)款在17萬左右，20%的首付在4萬元以內(nèi)，貸 款13萬元左右，20年月還款1000元左右，從這些數(shù)字可以看出， 中等收入的人群在工作3年左右的時間便有能力交付首付款，按揭購 買40-50肝的公寓。體育公園周邊項(xiàng)目較少，主要是普通住宅和部分寫字樓，競爭性 樓盤金域華府的住宅最小面積是89 m2,最低房款總額超過25萬元， 購買壓力對于年輕中等收入者相對較大。對于小