產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理與方案

1、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案目錄第一章XXXXXXX物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介第二章產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況及管理特點(diǎn)分析第三章產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第七章工程設(shè)備管理第八章公共秩序維護(hù)第九章交通管理第十章消防管理第十一早園林綠化維護(hù)第十 P 早.保潔服務(wù)方案第十三章客戶需求及特約服務(wù)管理 第十四章文化活動(dòng)的組織實(shí)施方案第十五章幾點(diǎn)說(shuō)明結(jié)束語(yǔ)Word范文1.11.21.31.41.5第一章物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介我們的實(shí)力我們的理念我們的目標(biāo)我們的項(xiàng)目OO(X)OO(XX)O(X)OO(XX)O第二章產(chǎn)業(yè)園概況及管理特點(diǎn)分析2.1 產(chǎn)業(yè)園概況中國(guó)中部生

2、物科技產(chǎn)業(yè)園是鄭州國(guó)家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的重 要產(chǎn)業(yè) 聚集區(qū)，是鄭州市2010年重點(diǎn)工程項(xiàng)目。中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園坐落于鄭州滎陽(yáng)，是依據(jù)生產(chǎn)、貿(mào)易、孵 化、物流四大產(chǎn)業(yè)功能，集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)區(qū)、行業(yè)總部區(qū)、研發(fā)孵 化區(qū)、展示博覽區(qū)四大功能板塊的產(chǎn)業(yè)化、集約化、生態(tài) 化的大型產(chǎn) 業(yè)園區(qū)。中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園實(shí)際占地面積350畝，總建筑面積約25萬(wàn) 平方米，其廠房面積*平方米，辦公面積*平方米，青年公寓面積*平方米，園區(qū)道路面積*平方米，綠化面積*平方 米，公共衛(wèi)生面積*平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積），園區(qū)配 套有*2.2 產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點(diǎn)需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)

3、，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。*物業(yè)管理有限公司是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司以發(fā)展求生存，通過(guò)先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn)的導(dǎo)入，科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)，有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟，廣泛借 鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為 特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展 規(guī)劃。如今，公司已順利通過(guò)了 IS09001和IS014001國(guó)際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并發(fā)展成為融住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓和復(fù)合型物業(yè)為一體的多元化全程 物業(yè)管理服務(wù)

4、公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國(guó)家、省、市級(jí)優(yōu)秀住宅園區(qū)（園區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。*物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有 信心, 在XXXXXXX產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績(jī)。安全管理是重中之重XXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了 其人流的復(fù)雜性，因此安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重。*物業(yè)以IS09001和IS014001質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的秩序工作 程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書(shū)為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照作業(yè)程序文件進(jìn)行管理，對(duì)秩序人員采用“培訓(xùn)一一考試一一抽查一一考核”的PDCA 循環(huán)控制體系，確保環(huán)境安全有序，并根據(jù)各項(xiàng)記錄及時(shí)調(diào)整人員和管 理范 圍，做到防范區(qū)域無(wú)盲點(diǎn)。公司還針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的

5、特點(diǎn)，在秩序員定崗方 面，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán) 格控制人流走 向，重點(diǎn)加強(qiáng)生產(chǎn)、居住區(qū)域安全力量，使領(lǐng)導(dǎo)放心。塑造良好的外在形象中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園被列為鄭州市新三年跨越式發(fā)展自主 創(chuàng)新 工程項(xiàng)目、鄭州市科技一把手工程項(xiàng)目、鄭州沿黃河現(xiàn)代畜牧業(yè) 規(guī)劃獸藥 生產(chǎn)示范園區(qū)，在某種程度上承擔(dān)著有效維護(hù)鄭州市生物科 技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形 象的義務(wù)，而社會(huì)各界所首先接觸到的，很大程度上是作為服務(wù)者的物業(yè) 管理企業(yè)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的形象服務(wù)意識(shí)。作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)服務(wù)要求，尤其是 服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，規(guī)范各種操作程序，并通過(guò)持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)樹(shù)立

6、 良好的 外在公務(wù)形象，無(wú)論是言行舉止，還是作業(yè)服務(wù)，都必須緊密配合中國(guó) 中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象需求，進(jìn)而將中國(guó)中部生物科 技產(chǎn)業(yè)園打造成 為鄭州市一流科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。*物業(yè)將禮儀化服務(wù)系統(tǒng)融入到IS09001和IS014001質(zhì)量環(huán)境管理 體系中去，并制訂了諸多禮儀服務(wù)程序，各項(xiàng)目客戶滿意率始終在95%以上，必將有效滿足中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象性這一需求。第三章產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和交流溝通，秉著“強(qiáng)力保障優(yōu)化形象”的指 導(dǎo)思想，針對(duì)鄭州市滎陽(yáng)的規(guī)劃特點(diǎn)和中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)需 求特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是：“一個(gè)中心、兩個(gè)基本 點(diǎn)”?！耙粋€(gè)中心”是指我們的

7、一切工作全部圍繞“服務(wù)于中國(guó)中 部生物科技產(chǎn)業(yè)園”這個(gè)工作中心；“兩個(gè)基本點(diǎn)”是指以強(qiáng)力保障為基本點(diǎn)，以?xún)?yōu)化形象為基本點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目需要，我們將 提供 “專(zhuān)業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色服務(wù)”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時(shí)刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效 樹(shù)立中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的對(duì)外窗口形象，并強(qiáng)力保障中國(guó)中部生 物科技產(chǎn)業(yè)園的正常生產(chǎn)、辦公秩序。節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分，其核心價(jià)值同樣在于有效促進(jìn) 物業(yè)保值升值，不僅僅包括要延長(zhǎng)裝飾裝修材料使用壽命，還要通過(guò)精 心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能

8、降耗，針對(duì)中國(guó) 中部生物科技產(chǎn)業(yè)園各項(xiàng)建筑指標(biāo)，結(jié)合*物業(yè)成熟的質(zhì)量運(yùn)行控制體 系，我們提出了 “節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”的清潔服務(wù)思路?！肮?jié)能降耗”是中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的，而 “清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”則是達(dá)到這一目的的核心工作模式。“節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”是針對(duì)中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園特 點(diǎn)所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問(wèn)題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新,還要有效延長(zhǎng)材質(zhì)的使用壽命，而物業(yè)力爭(zhēng)接管XXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園一年內(nèi)使其成為鄭州市工業(yè) 物業(yè) 管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到95 %以上。質(zhì)量環(huán)境管理體系運(yùn)行規(guī)范有效。物業(yè)完

9、善的IS09001和IS014001質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實(shí)施提供良好的核心保 障。細(xì)化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重物業(yè)管理服務(wù)的核心在于強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，對(duì)于中國(guó)中部生物科技 產(chǎn)業(yè)園這樣的重點(diǎn)物業(yè)更應(yīng)如此，針對(duì)該園區(qū)的特點(diǎn)，我們提出了 “細(xì) 化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重”的物業(yè)管理服務(wù)思路?！凹?xì)化服務(wù)”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)工作程序，尤其是公共 秩序維護(hù)和保潔服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀上逐步細(xì) 化。一方面，嚴(yán)格按照*物業(yè)IS09001和IS014001質(zhì)量環(huán) 境管理體系各 項(xiàng)管理程序和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行操作，另一方面，還要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作特點(diǎn)，積極與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，細(xì)化各項(xiàng)客戶服務(wù)程序

10、?！翱己伺c培訓(xùn)并重”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對(duì)各項(xiàng) 考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)行考核，另一方面，還要加強(qiáng)培訓(xùn)工 作，采用集中培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)、互動(dòng)交流等方式逐步提升服務(wù)意識(shí)，進(jìn)而 細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)?！凹?xì)化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重”是中國(guó)中部生物科技產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的 重要內(nèi)容，也是全面提升公共秩序維護(hù)品質(zhì)的核心部分，這必將促進(jìn)其 服務(wù)工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務(wù)循環(huán)體系。第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾4. 1管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序號(hào)1指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施房屋完好率98%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建 檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章 搭建及損壞公共設(shè)施2

11、零修、急修及時(shí)率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪制度，小修24小時(shí)內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，步到位，并進(jìn)行回訪 制度，以確保維修工程合格，滿足 客戶需求。4管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)， 使管理費(fèi)取之于民，用之于民。露現(xiàn)象，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題立即 修復(fù)。及時(shí) 修剪，使草 坪高度維持 在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2 次；每年施肥2次；每 年定期除蟲(chóng) 害?；S池、落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡杳制8雨水井、無(wú)95%度，建檔記錄，由工程部土建 主管污水井完監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好率好，并定期疏通、清理落實(shí)責(zé)任

12、人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡9排水管、明無(wú)99%杳制度，建檔記錄，由工程部土建暗溝完好率主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷路燈完好85%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡10率杳制度，建檔記錄，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無(wú) 損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng) 護(hù)11停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率無(wú)99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡杳制 度，建檔記錄，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用12公共休閑設(shè) 施及園區(qū)雕 塑完好率無(wú)99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡杳制度，建檔記錄，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清 潔13園區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率01%無(wú)保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周 訓(xùn)練三次，每次

13、兩小時(shí)，以保障保 安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安岡 位職責(zé)，明確責(zé)任，頭行24小時(shí) 巡視制度，以確保園區(qū)的安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡杳制 度，建檔記錄，項(xiàng)目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí) 行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防 設(shè)施完好無(wú)損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0. 1%0項(xiàng)目部全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱 患，及時(shí)處理并通知項(xiàng)目部，以確 保園區(qū)消防安全16違章處理率無(wú)90%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā) 現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)亙傳工作， 取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā) 生，并進(jìn)行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率無(wú)100%按照政

14、策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同 時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行相 關(guān)方懇談會(huì)，了解相關(guān)方的愿望和 要求，滿足相關(guān)方的需要，發(fā)生投 訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處 理結(jié)果。18管理人員持證上崗率無(wú)80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培 訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以 考核，不合格者予以淘汰；對(duì)于特 種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過(guò) 有關(guān)部門(mén)培訓(xùn)、考核，公司將就有 關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予 以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100% 以保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率無(wú)60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制 度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。20住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求

15、信息，盡可能地滿足客戶的需要， 加強(qiáng)雙方的溝通，以確保相關(guān)方對(duì) 物業(yè)管理工作的滿意。4. 2 其他承諾421關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾*物業(yè)管理公司完全同意和接受 XXXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園的招標(biāo)要求，公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐XXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園，開(kāi)展前期準(zhǔn)備工 作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給企業(yè)造成損失，*物業(yè)管理有限公 司將對(duì)此予以責(zé)任補(bǔ)償。合同期內(nèi)，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分 包或 非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知XXXXX產(chǎn)業(yè)園相關(guān)部門(mén)。4. 2. 2物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果*物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由 產(chǎn)業(yè)園管理處負(fù)責(zé)實(shí)

16、施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān) 的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。對(duì)園區(qū)公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與 XXXXX產(chǎn)業(yè)園協(xié)商，并經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可執(zhí) 行。本合同終止時(shí)，管理處將向XXXXXXX產(chǎn)業(yè)園移交全部管理用房、物業(yè) 管理物資裝備及物業(yè)管理全部檔案資料。第五章前期物資裝備一覽表5. 1辦公物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注辦公桌椅。套文件柜0其中一組內(nèi)含保險(xiǎn)柜1個(gè)電腦0打印機(jī)0有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)0電話機(jī)05.2秩序裝備項(xiàng)目數(shù)量備注對(duì)講機(jī)0警棍、機(jī)套等0防毒面具0灶具及廚具05.3保潔物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注玻璃

17、水刮0噴霧器0更衣儲(chǔ)物柜0手推垃圾車(chē)0室內(nèi)清潔車(chē)0垃圾運(yùn)輸車(chē)0塵推0垃圾箱5. 4綠化物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注剪草機(jī)綠籬機(jī)人工噴霧器綠化工具（套）5.5工程物資裝備項(xiàng)目數(shù)量備注疏通機(jī)電焊機(jī)沖擊鉆切割機(jī)電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算6.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算6. L1人工費(fèi)用費(fèi)項(xiàng)、.用 目、人員數(shù)量 （人）工資標(biāo)準(zhǔn) （元/ 月）社會(huì)統(tǒng)籌（元/月，工資 標(biāo)醫(yī)療保險(xiǎn)（元/月，工資 標(biāo)準(zhǔn)的8%工裝（元 /月）合計(jì)（元 /月）管理處經(jīng)理1管理員工程主管維修人員秩序主管秩序班長(zhǎng)0秩序員0清潔綠化主管綠化班長(zhǎng)綠化工保潔班長(zhǎng)00保潔員00不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照以上項(xiàng)目費(fèi)用

18、總和的2%計(jì)算管理費(fèi)按照以上項(xiàng)目總和的5%計(jì)算管理利潤(rùn)按照以上項(xiàng)目總和的5%計(jì)算稅金按照以上項(xiàng)目總和的55%計(jì)算合計(jì)元/月6. L 2其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出（元）辦公費(fèi)1通訊費(fèi)管理處經(jīng)理200元/月工程主管100元/月秩序主管100元/月清潔綠化主管100元/月 管理處固定電話300元/月2低值易耗品綜合測(cè)算3辦公水電未計(jì)04業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算保潔、消殺費(fèi)1物料費(fèi)按人均50元/月計(jì)算2垃圾清運(yùn)14. 5元/車(chē)X 1車(chē)/天X 25天/月3消殺費(fèi)綜合測(cè)算住宿費(fèi)用1房租300元/間X 3間=900元2水電氣費(fèi)綜合測(cè)算四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%+算五公司管理費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的5%+算

19、六利潤(rùn)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的5%+算七稅金按5. 5%繳交合計(jì)0元/月因此XXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理成本為:0元/月+ 0元/月二0元/月年費(fèi)用為：0元/月X 12月二0元/年測(cè)算說(shuō)明:1.按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，社會(huì)保險(xiǎn)中包含社會(huì)統(tǒng)籌和醫(yī)療保險(xiǎn)，其中社 會(huì)統(tǒng)籌占工資總額的24. 4% （養(yǎng)老保險(xiǎn)23%工傷保險(xiǎn)0. 4%,失業(yè)保險(xiǎn)1%,醫(yī)療保險(xiǎn)2.占公司總額的8%此項(xiàng)費(fèi)用僅用于管理人員、各專(zhuān)業(yè)主管，不含普 通作業(yè)人員;該測(cè)算中辦公水電費(fèi)用未計(jì)，待中標(biāo)后雙方根據(jù)實(shí)際情況另行協(xié)商;3 .工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套，夏裝2套,標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；保潔人員冬裝兩

20、套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為 80元/套；秩序人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn) 為100元/ 套。4 .按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營(yíng)業(yè)稅一所有費(fèi)用總和的5%城建稅一營(yíng)業(yè)稅的7%教育附加費(fèi)一營(yíng)業(yè)稅的3%則稅金共計(jì)所有費(fèi)用總和的5. 5%o6 .依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理利潤(rùn)一般按照5%計(jì)算。第七章 工程設(shè)備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評(píng)判的專(zhuān)業(yè)依據(jù)之 一。XXXXXX產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置 齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對(duì)園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對(duì)園區(qū) 的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是

21、設(shè)備管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保 證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在人才、技 術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的 正常運(yùn)行，有能力及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障 排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn) 行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制 定 設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計(jì)劃；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新 記錄。四、建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證

22、設(shè)備緊急情況時(shí)的管理流程。1、由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理審 批 后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門(mén)；2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場(chǎng)，學(xué)習(xí)該次演 習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法；3、實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過(guò)程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急 情 況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修能力；4、組織過(guò)程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過(guò)程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊 急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn)；5、工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測(cè)評(píng)報(bào)告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委會(huì)匯報(bào)。五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要

23、設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和 相關(guān) 單位帶來(lái)?yè)p失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、安排電梯維修1、主管每天巡視1、電梯按照甲人員每天進(jìn)行巡視檢查電梯運(yùn)行狀方要求時(shí)間開(kāi)啟，電檢查，包括機(jī)房、況，并檢查維保狀保證運(yùn)行良好，維梯轎頂及轎廂安全回況和相關(guān)記錄；保達(dá)到國(guó)家規(guī)定路；2、電梯工每天巡要求，無(wú)電梯事12、定期維保加油；視檢查機(jī)房不少于故；3、每周、每月、每3次，并做好記錄；2、設(shè)備得到規(guī)季度由外委維保單1、審查月度、季度范要求的專(zhuān)業(yè)維位檢杳維保；及年檢維保情況，保，杜絕因維保不4、每年報(bào)技監(jiān)局并提出意見(jiàn)和建及時(shí)造成設(shè)備損年檢。議。壞和報(bào)廢。1、每周維護(hù)檢杳1、工

24、程主管、保安1、紅外線報(bào)警2紅外線報(bào)警裝置，隊(duì)長(zhǎng)定期檢查監(jiān)控裝置靈敏，無(wú)誤監(jiān)進(jìn)行障隘測(cè)試；中心圖像及運(yùn)行記報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；控2、每周進(jìn)行鏡頭錄，并每周安排保2、監(jiān)控設(shè)備圖系維護(hù)除塵，確保錄安員進(jìn)行紅外線障像清晰，硬盤(pán)錄像統(tǒng)像清晰；隘測(cè)試；可保存一個(gè)月。3、每月全面檢杳2、工程主管每月線路接頭及系統(tǒng)兀組織全面檢查系統(tǒng)件；線路及設(shè)備；4、每半年由委外3、委外維護(hù)結(jié)果維保單位維護(hù)檢杳需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查一次。及工程部經(jīng)理簽署意見(jiàn)。1、災(zāi)時(shí)和緊急通3、主管每天巡視1、運(yùn)行效果良消知時(shí)開(kāi)啟，音量適公共區(qū)域時(shí)監(jiān)聽(tīng)音好，無(wú)噪音，播放防度；樂(lè)效果；節(jié)目菜單合理；廣2、每天巡視檢杳4、每天巡視檢杳2、音控設(shè)備擺播末端

25、音箱，確保音機(jī)房次；放整齊，設(shè)備房干箱輸出正常，無(wú)噪5、審查月度系統(tǒng)凈整潔，音帶、碟3音；維保情況，并提出片使用保管得當(dāng)；3、母月檢查播音意見(jiàn)和建議。3、維保及時(shí)準(zhǔn)設(shè)備和系統(tǒng)線路，確，相關(guān)運(yùn)行、維保證設(shè)備完好，線保記錄完整準(zhǔn)確。路暢通；4、每半年維保音41、每天巡視機(jī)房1、主管每天巡視1、電視信號(hào)質(zhì)次數(shù)不低于3次，機(jī)房一次，每周檢量投訴1小時(shí)內(nèi)有并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；解決；線質(zhì)量；2、弱電工每天監(jiān)2、線路暢通及設(shè)電2、接業(yè)主報(bào)修1小測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，備完好率達(dá)到視時(shí)內(nèi)解決問(wèn)題；并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)100% o系3、每周全面檢杳班；統(tǒng)一次線路信號(hào)放大3、主管每月組織器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一小檢查一次系統(tǒng)

26、運(yùn)行時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司維護(hù)情況，并審查解決；運(yùn)行維護(hù)記錄；4、每年信號(hào)接入4、接入單位維護(hù)單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管不少于2次。及公司經(jīng)理簽署意見(jiàn)。1、每天巡視機(jī)房1、主管每天巡視1、視信號(hào)質(zhì)量投次數(shù)不低于3次，機(jī)房一次，每周檢訴1小時(shí)內(nèi)解并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；決；質(zhì)量；2、弱電工每天監(jiān)2、線路暢通及設(shè)2、每周全面檢杳測(cè)信號(hào)質(zhì)量一備完好率達(dá)到一次線路信號(hào)放大次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)100%o器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一小班；時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司3、主管每月組織解決；檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行3、每年信號(hào)接入維護(hù)情況，并審查單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。運(yùn)行維護(hù)記錄；8鍋爐1、每天開(kāi)啟前檢 查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制 部件，清

27、洗毛發(fā)過(guò) 濾器；2、根據(jù)需要進(jìn)行 系統(tǒng)反沖洗，并配 制水處理藥劑；3、每月進(jìn)行控制 部件檢修；4、每年進(jìn)行次系 統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢 修，報(bào)技監(jiān)局年檢，管道閥門(mén)油漆。1、主管每天抽檢末 端熱水效果，每月審 查運(yùn)行維護(hù)記錄；2、安排督導(dǎo)年度維 護(hù)保養(yǎng)工作，并向公 司提交年檢報(bào)告；1、定時(shí)間運(yùn)行， 不隨意調(diào)整運(yùn)行時(shí) 間，保證末端供水 時(shí)間和熱水效果； 2、設(shè)備檢修提前 知會(huì)校方，并在公 寓告示欄通知。9變 配 電 系 統(tǒng)1、每隔3小時(shí)巡 視檢查設(shè)備房，并 填寫(xiě)運(yùn)行記錄； 2、每月檢查緊固 系統(tǒng)接線端子，保 證接觸良好；3、每半月維護(hù)保 養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車(chē) 15分鐘;1、主管每周巡視檢 杳酉F申室不少于2

28、 次，并抽查系統(tǒng)維護(hù) 情況，并審查運(yùn)行維 護(hù)記錄及能耗統(tǒng)計(jì) 表；2、領(lǐng)班隨時(shí)檢杳配 電室值班情況及運(yùn) 行記錄填與情1、系統(tǒng)正常運(yùn) 行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī) 供電，保證電梯、 消防、事故照明正常使用；2、檢修停電提前 24小時(shí)以告示方 式通知業(yè)主和4、雷雨季節(jié)來(lái)臨 前檢查系統(tǒng)防雷接 地情況；5、每年度系統(tǒng)安 全檢杳并維護(hù)一 次。況，并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車(chē)；3、主管每年組織進(jìn) 行次緊急停電事故 演習(xí)。使用單位，商鋪、 辦公場(chǎng)所書(shū)面通 知用戶。1、每2個(gè)月進(jìn)行11、系統(tǒng)日常運(yùn)行1、系統(tǒng)完好，報(bào)次普消末端水壓測(cè)由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無(wú)誤試，每三個(gè)月進(jìn)行督管理；報(bào)；一次自消末端水試2、系統(tǒng)維

29、護(hù)、檢2、按消防相關(guān)消水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)測(cè)、調(diào)試由工程主法律法規(guī)要求運(yùn)防情況；管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并行和維護(hù)系統(tǒng)；系2、每半年清洗驗(yàn)證結(jié)果；3、普消末端壓統(tǒng)次感煙、感溫探頭3、保安隊(duì)長(zhǎng)每年力保證不低于10濾網(wǎng)，每年抽杳組織兩次以上消防0. 7Mpa,自消自消10%探頭感煙感溫演練培訓(xùn)；末端壓力保證不報(bào)警情況；4、委外年度安全低于0.5Mpa;3、消防系統(tǒng)委外檢查結(jié)果需報(bào)公司4、預(yù)警時(shí)值班日常運(yùn)行維護(hù)管經(jīng)理審核并簽署意人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)見(jiàn)。達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；1、每天巡視機(jī)房1、每半年末端水1、保證水質(zhì)達(dá)到不少于3次，并填質(zhì)取樣到市防疫

30、站國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要寫(xiě)運(yùn)行記錄；化驗(yàn)一次；求。次2、系統(tǒng)每半年消2、主管參與系統(tǒng)供毒次數(shù)不少于1次，管道消毒過(guò)程及水水生活水池（水箱）池水箱清洗消毒過(guò)11每年消毒次數(shù)不少程；于2次；并有消毒3、每出現(xiàn)一次水處理記錄；質(zhì)化驗(yàn)不合格情3、除操作人員外，況，責(zé)任人處罰100無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入一300元，主管處機(jī)房；罰 200 500 元；4、機(jī)房需人走上4、停水前提前48鎖。小時(shí)通知。七、園區(qū)業(yè)主和住場(chǎng)單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對(duì)園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專(zhuān)用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān)方 提供專(zhuān)業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場(chǎng)單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 管理的后 顧之憂，并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展

31、示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。第八章公共秩序維護(hù)XXXXXX產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面，我們將針對(duì)園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建 立安全管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊(duì)，根據(jù)業(yè)主和相 關(guān)方需求，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針。具體包括:一、 針對(duì)住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界紅外線報(bào)警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置 IC卡門(mén)禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時(shí)， 我們?cè)谧≌瑓^(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)的外來(lái)人員進(jìn)行盤(pán)查, 并通過(guò)可視對(duì)講設(shè)備與住戶聯(lián)系識(shí)別訪客身份，未被識(shí)別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅 區(qū)

32、。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時(shí)對(duì)園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的 安全保障措施，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。二、針對(duì)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦 公、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過(guò)安全、舒適、文明的環(huán)境 氛圍，保障各種活動(dòng)的正常開(kāi)展。三、 同時(shí)，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對(duì)相關(guān)方提供開(kāi)放式安全管理， 安排便衣安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相關(guān)方 帶來(lái)服務(wù)干擾和心理壓力。四、根據(jù)重點(diǎn)部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點(diǎn)執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點(diǎn)部位的安全。五、 在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實(shí)施一次安全演習(xí)，演習(xí)

33、項(xiàng)目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災(zāi) 處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊(duì)長(zhǎng)為隊(duì)長(zhǎng)的應(yīng)急 安全隊(duì)，確保緊急情況下的人員保障。六、相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)1、保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)（含副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)）負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項(xiàng)目部交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)；協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗前培訓(xùn)及 保安人員的崗中、技能等各項(xiàng)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施，檢查、指導(dǎo)、講評(píng);負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方 案的演練；負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安

34、人員貫徹執(zhí) 行；關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)他 們工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識(shí)；協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；隨時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩序狀 況；在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生公共秩序、刑事案件時(shí)，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并控制 好事態(tài)；負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評(píng)。完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。2、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽(tīng)反映隊(duì)員生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問(wèn)題，及時(shí)向隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào);檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施;建立衛(wèi)生制度

35、，帶領(lǐng)保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生;配合隊(duì)長(zhǎng)做好隊(duì)員的思想工作，根據(jù)上級(jí)要求，合理組織、監(jiān)督隊(duì)員按時(shí)上下班和組織參加各類(lèi)會(huì)議、培訓(xùn)和總結(jié)；對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書(shū)面報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)；員工調(diào)到新的崗位時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。3.保安隊(duì)員崗位職責(zé)根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成 上級(jí)交辦的公共秩序保衛(wèi)任務(wù)；根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作,保障責(zé)任區(qū)的安全;對(duì)出入大門(mén)的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門(mén)需出門(mén)條，防止未經(jīng)允許的人員、車(chē)輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全;

36、處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問(wèn)題，并及時(shí)報(bào)知上級(jí)；熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況;服從命令，聽(tīng)從指揮，積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。4、大門(mén)崗工作職責(zé)大門(mén)崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車(chē)輛有無(wú)攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤(pán)查可疑人員和物品。此外，大門(mén)崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。負(fù)責(zé)維護(hù)大門(mén)口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會(huì)秩序，禁止小商小販在門(mén)前及 大門(mén)兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)；隨時(shí)掌握出入大門(mén)的車(chē)輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢(xún)或報(bào)告,小商小販、無(wú)成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門(mén)處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；遇有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入（包括步行及乘車(chē)），要敬舉手禮

37、；發(fā)生糾紛和一般性公共秩序問(wèn)題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；保證報(bào)警電話（對(duì)講機(jī)）不被無(wú)故占用；負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。5.巡邏崗工作職責(zé)巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類(lèi)事故的檢查（含防火、防盜、防公共秩序案件 等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對(duì)樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無(wú)故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況 報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類(lèi)案件的發(fā)生；在上下班高峰期，切實(shí)

38、做好對(duì)業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全保 衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷(xiāo)售商品的人員，以免影響正常的生活秩序;在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時(shí)，積極主動(dòng)為其服 務(wù);仔細(xì)巡查易發(fā)生問(wèn)題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件;按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽(tīng)到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時(shí)報(bào)告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫(xiě)巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作?？傊?，我們以“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和

39、園區(qū)公 共秩 序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營(yíng)造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生公共秩序事件，是我們共同追求的目標(biāo)。第九章 交通管理對(duì)園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實(shí)際情況，在 專(zhuān) 業(yè)停車(chē)場(chǎng)配置經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的交通管理員，負(fù)責(zé)車(chē)輛停放管理和交通指揮，在 相應(yīng) 的位置和路口、路段設(shè)立限速標(biāo)志、路牌標(biāo)志、通向標(biāo)示、禁停標(biāo)示等 交通標(biāo) 示，保障車(chē)輛安全停放和正常行駛。對(duì)進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車(chē)輛，我們將根據(jù)實(shí)際情況制作 IC停車(chē)卡或?qū)?業(yè)的區(qū)域識(shí)別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關(guān)單位的工作車(chē)輛與外來(lái)車(chē)輛有所 區(qū)分，避免不必要的車(chē)輛盤(pán)查影響相關(guān)方的辦事效率。屆時(shí)，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實(shí)際情況

40、，與公安交通管理部門(mén)保持密切 的 聯(lián)系和有效溝通，在交管部門(mén)的指導(dǎo)下，合理配置和使用交通設(shè)施，優(yōu)化 園區(qū)的 交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十章 消防管理在消防管理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。在園區(qū)，我們將在重點(diǎn)的路口路段和場(chǎng)所設(shè)置消防宣傳欄， 張貼消防標(biāo)語(yǔ)、普及消防知識(shí)，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時(shí)，我們將根據(jù)實(shí)際需求， 在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行 檢 查、調(diào)試、確保其隨時(shí)完好。在對(duì)商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時(shí)，我們將嚴(yán)格要求消防主管部門(mén)參與方案審查，確保裝修方案符合國(guó)家消防要求。在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防

41、管理三級(jí)組織，成立以公司總經(jīng)理為 組長(zhǎng)的消防領(lǐng)導(dǎo)小組和園區(qū)義務(wù)消防隊(duì)。其組織架構(gòu)包括：領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：管理公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)：項(xiàng)目部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組成員：工程部經(jīng)理、保安部隊(duì)長(zhǎng)、工程部設(shè)備主管、綜合管理部 主管、保安部副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)等。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：項(xiàng)目部經(jīng)理義務(wù)消防對(duì)常務(wù)副隊(duì)長(zhǎng)：保安部隊(duì)長(zhǎng)義務(wù)消防隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)：工程部經(jīng)理、保安部副隊(duì)長(zhǎng)、分隊(duì)長(zhǎng)、工程部設(shè)備主 管、綜合管理部主管義務(wù)消防隊(duì)員：項(xiàng)目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員 在針對(duì)不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場(chǎng)單位簽署消防管理責(zé)任書(shū)制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消

42、防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書(shū)，限期督促整改，消除火災(zāi)苗 頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對(duì)方案、緊急 疏散程序。通過(guò)演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時(shí)的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。同時(shí)，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示,制定滅火方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過(guò)培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動(dòng)員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)安全。第十一 園林綠化養(yǎng)護(hù)在園林綠化管理方面，我們對(duì)園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過(guò)綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園林的

43、建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專(zhuān)業(yè)園藝師帶 領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、 澆水、排澇、殺蟲(chóng)計(jì)劃，以無(wú)枯死、無(wú)黃葉、無(wú)病蟲(chóng)害為指導(dǎo)思想，確保園林的 觀賞性。綠化養(yǎng)護(hù)制度一，室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)：1、澆水:根據(jù)苗木各類(lèi)，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水；2、花木除雜：及時(shí)消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆內(nèi)無(wú)明顯雜草， 雜物；3、修剪整形：根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期修剪，整形

44、，使苗木保持青綠，美觀大 方；4、施肥:根據(jù)苗木各類(lèi)及生長(zhǎng)情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病蟲(chóng)防治：春，夏，秋季蟲(chóng)病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲(chóng)害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲(chóng)害的清理滅除及防病工作；6、長(zhǎng)勢(shì)不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時(shí)通知更換 二，室外養(yǎng)護(hù):1、基礎(chǔ)性更新改造：土壤改良:對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底 改變 花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長(zhǎng)慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸?正常生長(zhǎng)狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.2、常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作：(D修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長(zhǎng)茂盛.苗木修剪，

45、每月修 剪兩次.生長(zhǎng)旺盛期應(yīng)根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期及時(shí)修剪，草皮修剪春，夏季每?jī)蓚€(gè)月進(jìn)行一次，秋，冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪.基本保證春，夏季草皮不長(zhǎng)于15 厘米，秋，冬季不長(zhǎng)于10厘米；(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次；室外拿刀盆 栽隨天氣不同，每天澆水1 -2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水 1-2次， 室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤(rùn) 土層5厘米以下，澆水以早晚為主；(3)花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等 雜 物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清 完雜草后

46、，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥；(4)松土，擴(kuò)穴，施肥：原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每 遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次；(5)病蟲(chóng)防治：建立病蟲(chóng)害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲(chóng)病多發(fā)期前必須 進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲(chóng)害發(fā)生；冬季要做好越冬蟲(chóng)害的清理滅除 和樹(shù)干涂液防蟲(chóng)，防病等保護(hù)工作(6)花木補(bǔ)植：如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為 前 提，盡量使用高效低毒無(wú)公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無(wú)風(fēng)的天氣一次性完 成，噴藥后4小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴；使用小型噴霧

47、器或手動(dòng)噴霧器噴 灑，以免藥液擴(kuò)散；(8)自然災(zāi)害的防御：雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺(tái)風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失(9)草皮養(yǎng)護(hù)：雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過(guò)8厘米的雜草.每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆 透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養(yǎng)護(hù)：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù) 含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋，冬季每3個(gè)月施 肥一次，施用復(fù)合肥和共生效保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種 好；(11)喬灌木養(yǎng)護(hù)：每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲(chóng)枝，下

48、垂妨礙人們觀瞻和活 動(dòng)的枝條，保持喬木高2. 5米以上修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.第十二保潔服務(wù)”干凈、整潔”是我們保潔服務(wù)的目標(biāo)。我們擁有一支專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)的保潔隊(duì) 伍，能對(duì)不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專(zhuān)業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水平 保潔服務(wù)。根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標(biāo)為依據(jù)，制定保潔部各項(xiàng)管理規(guī) 定及 崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的保潔操作手冊(cè)規(guī)范運(yùn)作與管理，有計(jì)劃的實(shí) 行員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購(gòu)、領(lǐng)用控制。在保證工作標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，降低 物耗，開(kāi)源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)的同時(shí)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)，并不 斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的高效率。12.1

49、 保潔部提供的服務(wù)：公共區(qū)域清潔保持公共設(shè)施清潔保持特約家政服務(wù)垃圾清運(yùn)專(zhuān)業(yè)的屋頂、外墻清洗12.2 保潔部架構(gòu)：保潔部配置一個(gè)保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個(gè)領(lǐng)班及若干保潔員。片 區(qū)設(shè)置一個(gè)保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。12.3 保潔配備：配備柴油灑水車(chē)一臺(tái)，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機(jī)具；需要10個(gè)工作間，1間保潔庫(kù)房；垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、洗滌池。12.4 服務(wù)內(nèi)容（主要工作）及標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)服務(wù)內(nèi)容方案與標(biāo)準(zhǔn)1園區(qū)外圍區(qū)間道路（水泥道路）每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車(chē)沖洗；隨時(shí)保潔；路紋清晰；無(wú)垃圾，無(wú)泥沙，無(wú)積水，無(wú)污跡；無(wú)揚(yáng)塵；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢杳；保潔員按規(guī)定填寫(xiě)保潔崗位巡視表。2園區(qū)內(nèi)外花崗石及室內(nèi)大理石地面每日全面清潔1次；推塵數(shù)次；每月沖洗1次；大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制隨時(shí)保潔；無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)積塵；有光澤；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢杳；保潔員按規(guī)定填寫(xiě)保潔崗位巡視表。3園區(qū)內(nèi)瀝青、砂石、噴漆、地磚路面每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制正；隨時(shí)保潔；無(wú)垃圾，無(wú)泥沙，無(wú)積水，無(wú)污跡；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢杳；保潔員按規(guī)定填寫(xiě)保潔崗位巡視表。4園區(qū)內(nèi)住每日集中收集垃圾1次；宅樓單元全面清潔1次；樓道保潔