上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)8地塊項(xiàng)目市場(chǎng)研究

1、上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)8#地塊項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告上海融真實(shí)業(yè)有限公司2010年3月1日目錄1 項(xiàng)目背景31.1 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3u規(guī)劃指標(biāo)3u財(cái)務(wù)指標(biāo)3u區(qū)位條件3u交通配套4u周邊情況5u地塊現(xiàn)狀51.3 市場(chǎng)環(huán)境素描6u總體概述6u宏觀市場(chǎng)預(yù)期8u項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情8u優(yōu)劣勢(shì)分析92 項(xiàng)目建議102.1發(fā)展目標(biāo)102.2市場(chǎng)定位11u產(chǎn)品定位11u目標(biāo)客戶112.3規(guī)劃構(gòu)想12u地塊情況12u物業(yè)類型12u參考案例122.4市場(chǎng)建議13u商業(yè)13u寫字樓133 財(cái)務(wù)分析與結(jié)論143.2結(jié)論151 項(xiàng)目背景1.1 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u 規(guī)劃指標(biāo)地理位置占地面積用地性質(zhì)容積 率建筑面積建筑密度建筑限高綠地率

2、虹橋臨空?qǐng)@區(qū)。臨虹路以南，廣順北路以東，金輪路以西，規(guī)劃路以北51226/76畝商務(wù)辦公210245230%40M35%u 財(cái)務(wù)指標(biāo)ü 土地總額為7.28億元；ü 項(xiàng)目總投資13億元；ü 項(xiàng)目總收入26億元；ü 毛利為11.65億元，毛利率為89%；ü 凈利為8.74億元；ü 自有資金（按土地成本計(jì)算）投資回報(bào)率為120%；ü 開發(fā)周期3年。u 區(qū)位條件虹橋臨空?qǐng)@區(qū)是長(zhǎng)寧區(qū)三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)之一，是上海發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)黃金走廊的西部核心。地塊位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)西北角，毗鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，離世界最大的虹橋綜合交通樞紐僅一路之隔。地

3、塊位置虹橋機(jī)場(chǎng)外環(huán)線外環(huán)線臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)上海火車站人民廣場(chǎng)上海南站世博會(huì)陸家嘴金貿(mào)區(qū)u 交通配套地塊位于外環(huán)線以內(nèi)，距離虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅5分鐘車程，直上外環(huán)線，連接滬寧、滬杭、滬嘉高速公路僅2分鐘車程，貫通318國(guó)道。距離虹橋別墅住宅區(qū)僅5分鐘車程，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都十分便捷。該地塊步行15分鐘至地鐵2號(hào)線淞虹路站，地塊周邊的軌道交通還有15號(hào)線（規(guī)劃中）。u 周邊情況虹橋臨空?qǐng)@區(qū)已形成以跨國(guó)公司地區(qū)總部、長(zhǎng)三角企業(yè)總部及企業(yè)的管理中心、營(yíng)運(yùn)中心、研發(fā)中心、結(jié)算中心的產(chǎn)業(yè)布局。地塊位于臨空?qǐng)@區(qū)以高新技術(shù)為主的高端企業(yè)總部集聚區(qū)范圍內(nèi)，周邊有德國(guó)博世、聯(lián)合利華、新加坡佳通集團(tuán)、丹尼斯克、美國(guó)伊頓等著名總部

4、企業(yè)20多家。地塊位置吳淞江地塊位置項(xiàng)目衛(wèi)星地圖 項(xiàng)目規(guī)劃圖u 地塊現(xiàn)狀ü 項(xiàng)目目前為凈地ü 地塊由8#-1和8#-2南北兩塊構(gòu)成，中間由朱家浜河道隔開。1.3 市場(chǎng)環(huán)境素描u 總體概述2009年年初,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷,全球金融危機(jī)幾乎影響了各類物業(yè)市場(chǎng)。然而下半年隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇,全球經(jīng)濟(jì)回穩(wěn), 市場(chǎng)不確定性的逐漸消減,加之寬裕的市場(chǎng)流動(dòng)性, 2009年下半年投資市場(chǎng)趨于活躍，整體市場(chǎng)表現(xiàn)明顯改善。2008年10月,中央政府推出針對(duì)購(gòu)房者的優(yōu)惠政策,之前被壓抑的需求得到釋放,2009年住宅銷售市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈,房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。非住宅物業(yè)市場(chǎng)在上半年的平淡表現(xiàn)之后,

5、2009年下半年亦有回暖。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)雖然仍處于周期性調(diào)整階段,但下半年部分需求開始重返市場(chǎng)。租金下降勢(shì)頭放緩,空置率上升速度也有所減緩。受強(qiáng)勁的零售銷售支撐,商業(yè)物業(yè)市場(chǎng),特別是優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)整體表現(xiàn)一直良好。² 零售商業(yè)2009年,上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)健,旺盛的零售商業(yè)消費(fèi)支撐著商業(yè)物業(yè)的吸納持續(xù)增長(zhǎng)。2009下半年社會(huì)消費(fèi)零售總額保持2位數(shù)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),111月同比實(shí)際增長(zhǎng)14.6%,同期上海人均可支配收入增速在2009年一季度見底后持續(xù)回升,前三季度累計(jì)同比增長(zhǎng)8.0%。另一方面,由于09年部分地區(qū)商業(yè)物業(yè)翻新整改，市場(chǎng)總體空置率進(jìn)一步攀升至11.4%,但至2009年

6、年底,隨著消費(fèi)信心的恢復(fù)，居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng),零售消費(fèi)上升使得商家的承租能力提高，租金在四季度隨著市場(chǎng)基本面改善而止跌回升。其中新興商圈上半年雖然租金跌幅較大,下半年度恢復(fù)速度也較快,而核心商圈由于前期租金水平較高且一直較為平穩(wěn),故下半年升幅相對(duì)較小。² 甲級(jí)寫字樓由于09年上半年需求疲弱,2009年全年新增吸納量?jī)H為2008年的45%。第四季度空置率有所上升,租金則繼續(xù)小幅下降。截至12月,上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為每天每平方米6.8元,較2008年底下調(diào)18.5%。從各區(qū)域來看,陸家嘴、竹園及盧灣都有超過20%的租金跌幅。由于2008年底以來供應(yīng)量較大,空置率維持在較高水平,竹

7、園與陸家嘴的租金跌幅最大。盧灣租金跌幅亦較大的主要原因是前期較高的租金水平。而受益于其租戶主要為內(nèi)資企業(yè),受金融危機(jī)影響較小,以及較低的租金基數(shù),長(zhǎng)寧在全球金融危機(jī)后租金跌幅最小,全年僅下跌了6.4%。黃浦、徐匯及靜安區(qū)全年租金跌幅都在10%20%之間。盡管上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求穩(wěn)固回升,但由于2010年供應(yīng)量將達(dá)高峰,預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍受制于充足的供應(yīng)。即使考慮開發(fā)商自用及買家購(gòu)入自用的部分,整體市場(chǎng)待租的面積仍較大。整體租金仍將處于下降通道,但降幅趨緩。2009年以來,更多甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)在上海非中心區(qū)域的新興商務(wù)區(qū),預(yù)計(jì)未來數(shù)年非中心區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)大約每年迎來30萬40萬平方米的樓面落

8、成。這些供應(yīng)大多分布于虹口區(qū)四川北路沿線、普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)板塊及閘北區(qū)火車站一帶。（本節(jié)信息來源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2010年1月27日。）u 宏觀市場(chǎng)預(yù)期² 宏觀經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、人民幣升值、流動(dòng)性充裕以及通貨膨脹預(yù)期等多重影響，投資者信心不斷提高。上海市作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心和金融中心，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必將穩(wěn)步走強(qiáng)。² 服務(wù)化需求拉動(dòng)商辦物業(yè)的不斷發(fā)展受世博效應(yīng)影響、市政規(guī)劃和服務(wù)化進(jìn)程的推動(dòng)，政府的市政規(guī)劃客觀上推動(dòng)商務(wù)辦公物業(yè)的投資，上海市作為與國(guó)外貿(mào)易往來的重要窗口，隨著服務(wù)化程度的推進(jìn)，對(duì)于商業(yè)和辦公樓宇的需求將大幅增加?！翱偛拷?jīng)濟(jì)和總部協(xié)會(huì)”讓上海成為

9、國(guó)內(nèi)跨國(guó)公司地區(qū)總部最集中的城市之一。截至2009年底，落戶上海的外資總部機(jī)構(gòu)累計(jì)達(dá)751家。預(yù)計(jì)未來還將會(huì)有大量跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐上海，對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生巨大需求，推動(dòng)需求量的上揚(yáng)。u 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情² 辦公物業(yè)：ü 宜嘉坊商務(wù)樓：長(zhǎng)寧區(qū)天山西路125弄，售價(jià)：1.92.3萬元/平米。租金價(jià)格2.33元/平米/天。ü 兆城大廈：長(zhǎng)寧區(qū)天山西路125弄，售價(jià)：2萬元/平米。辦公樓等級(jí)：甲級(jí)。租金價(jià)格22.2元/平米/天。ü 綠洲中環(huán)中心：真北路金沙江路1628弄，售價(jià)：2.5萬元/平米。租金價(jià)格2.5元/平米/天。辦公樓等級(jí)：5A甲級(jí)。ü 卡帝樂

10、鱷魚大廈：長(zhǎng)寧區(qū)天山西路568號(hào)/淞虹路，租金價(jià)格2.63.8元/平米/天。辦公樓等級(jí)：甲級(jí)。ü 虹橋國(guó)際商務(wù)花園：長(zhǎng)寧區(qū)臨虹路6號(hào)，租金價(jià)格2.83.3元/平米/天。² 商業(yè)物業(yè)：ü 建德花園：沿街商鋪2.3萬元/平米。ü 協(xié)和小區(qū)：沿街商鋪22.2萬元/平米。租金4元/平米/天。區(qū)域周邊主要辦公物業(yè)及商業(yè)物業(yè)分布圖：協(xié)和小區(qū)建德花園地塊位置宜嘉坊商務(wù)樓兆城大廈綠洲中環(huán)中心卡帝樂鱷魚大廈虹橋國(guó)際商務(wù)花園u 優(yōu)劣勢(shì)分析² 優(yōu)勢(shì)：ü 區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著：項(xiàng)目地處外環(huán)線以內(nèi)，與人民廣場(chǎng)直線距離10KM。ü 交通優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目距離虹橋國(guó)

11、際綜合交通樞紐僅一路之隔，且與外環(huán)線接壤，具有通達(dá)寧杭，聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角的交通優(yōu)勢(shì)；另地塊周邊將有兩條軌道線路經(jīng)過，直線距離都不超過1.5KM。ü 商務(wù)氛圍濃厚：園區(qū)內(nèi)整體檔次較高，產(chǎn)業(yè)集中度高，引進(jìn)企業(yè)以及規(guī)劃較到位，高端企業(yè)總部辦公商務(wù)氛圍濃厚，未來前景廣闊。ü 國(guó)際貿(mào)易中心支撐：上海正在全力推進(jìn)國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)，虹橋板塊將成為上海建設(shè)國(guó)際貿(mào)易中心之現(xiàn)實(shí)載體。² 劣勢(shì)： ü 人氣不足：目前配套設(shè)施略顯單薄，地塊周邊沒有大型住宅小區(qū)，商業(yè)氛圍未能形成。2 項(xiàng)目建議2.1發(fā)展目標(biāo)世界級(jí)鋼鐵貿(mào)易中心 定位于全球采購(gòu)市場(chǎng)：“上海融真鋼鐵國(guó)際貿(mào)易中心”將立足上海，面

12、向亞洲，輻射全球鋼鐵生產(chǎn)、貿(mào)易、流通領(lǐng)域，開拓全球市場(chǎng)、展示精品鋼材、搭建交流平臺(tái)，使中國(guó)鋼鐵與世界共享，成為連接中外的橋梁。 上海融真鋼鐵國(guó)際貿(mào)易中心結(jié)合上海虹橋地區(qū)的優(yōu)勢(shì)交通資源，以鋼材貿(mào)易為核心，開展網(wǎng)上貿(mào)易、終端用戶配送、信息服務(wù)等業(yè)務(wù)，以專業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念和為客戶提供全方位增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)鋼鐵貿(mào)易的數(shù)字化、信息化戰(zhàn)略延伸，打造全球鋼鐵貿(mào)易一站式采購(gòu)平臺(tái)。同時(shí)廣聚各類商貿(mào)物流企業(yè)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，引入資產(chǎn)上億的企業(yè)總部入住，實(shí)現(xiàn)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)總部集聚效應(yīng)，打造我國(guó)首屈一指的國(guó)際鋼鐵貿(mào)易示范集群。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，強(qiáng)化空間形態(tài)、功能業(yè)態(tài)的結(jié)合、完善商務(wù)功能、生活配套及產(chǎn)業(yè)延伸和環(huán)境支持功能，積

13、極建設(shè)現(xiàn)代化的低碳總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)。2.2市場(chǎng)定位u 產(chǎn)品定位ü 辦公：為形成產(chǎn)品差異性，必須向高端方向靠攏，超越或至少達(dá)到虹橋國(guó)際商務(wù)花園水平。ü 商業(yè)：由于地塊周邊沒有規(guī)劃大型住宅社區(qū)，難以形成社區(qū)商業(yè)氛圍，但項(xiàng)目可以根據(jù)鋼鐵國(guó)際商貿(mào)中心的特色定位，考慮規(guī)劃鋼鐵貿(mào)易商業(yè)廣場(chǎng)，其中包括建材商貿(mào)廣場(chǎng)、品牌街區(qū)及其他商業(yè)配套，并在路口處辟出小型廣場(chǎng)以吸引人流駐足。u 目標(biāo)客戶ü 國(guó)際、國(guó)內(nèi)大、中型鋼鐵貿(mào)易商ü 鋼貿(mào)行業(yè)協(xié)會(huì)ü 國(guó)際、國(guó)內(nèi)鋼鐵制造商ü 國(guó)內(nèi)大型鋼鐵物流商ü 國(guó)內(nèi)大、中型鋼鐵金融擔(dān)保公司ü 國(guó)內(nèi)大、中型商業(yè)

14、銀行ü 商務(wù)辦公配套服務(wù)供應(yīng)商2.3規(guī)劃構(gòu)想u 地塊情況ü 整個(gè)地塊比較規(guī)整，便于建筑的合理擺放和布置。ü 地塊的南北進(jìn)深較大，且中間有河道穿過，利于景觀的布置和地形空間的變化 u 物業(yè)類型規(guī)劃設(shè)計(jì)1幢商業(yè)廣場(chǎng)（多層）、8幢辦公樓（小高層）、10幢企業(yè)總部（多層），容積率2.0，總建筑面積102452平方米。其中：ü 商業(yè)廣場(chǎng)（5層）20000平方米；ü 辦公樓（10層）7806平方米，總體量62452平方米；ü 企業(yè)總部（4層）2000平方米，總體量20000平方米；u 參考案例中鑫企業(yè)廣場(chǎng)ü 簡(jiǎn)介：上海中鑫企業(yè)廣場(chǎng)，座落

15、于上海市普陀區(qū)祁連山路和武威路交界口，中環(huán)與外環(huán)之間，集企業(yè)總部、營(yíng)銷中心、采購(gòu)中心、研發(fā)基地等功能。ü 總體規(guī)劃：總用地約70畝，容積率1.7，總建筑面積約8萬，由17幢別墅式辦公、5幢高層辦公和部分沿街商鋪組成。其中：（總體規(guī)劃圖） （高層辦公、獨(dú)棟別墅辦公）獨(dú)棟別墅辦公面積為每棟1300-1800（單層約260-360），最大的別墅辦公為3200，地上四層地下一層；高層辦公地上11層，每層面積600-630，采用核心筒后置的布局方式，提供大面積的敞開式辦公空間。 ü 景觀綠化：整體40%的綠化率，形成花園式的生態(tài)辦公氛圍，設(shè)2大花園廣場(chǎng)，而每幢別墅的四周，都設(shè)有敞開式

16、的綠化草坪；并在很多局部布置了綠化小景觀，包括原石、廊架、噴泉等，路邊設(shè)置休憩長(zhǎng)椅，在工作之余，提供放松、休息的場(chǎng)所。2.4市場(chǎng)建議u 商業(yè)建筑面積按約占總建筑面積的20%計(jì)算，即2萬平米。銷售參考價(jià)格為2.7萬元/平米。u 寫字樓租金水平參考虹橋國(guó)際商務(wù)花園3元/平米/天計(jì)算，按收益還原法原則，以現(xiàn)有市場(chǎng)比較數(shù)據(jù)得出年投資回報(bào)率約為4.5%左右，銷售參考價(jià)格為2.4萬元/左右。其中沿河規(guī)劃10幢2000平米左右的獨(dú)棟企業(yè)總部辦公樓（多層），共計(jì)2萬平米，售價(jià)可按3.5萬元/機(jī)算。3 財(cái)務(wù)分析與結(jié)論3.1財(cái)務(wù)分析項(xiàng) 目 投 資 測(cè) 算 表 序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/)計(jì)價(jià)量()金額(萬元

17、)備 注一、土地費(fèi)用711010245272843二、前期費(fèi)用80102452820 各成本需進(jìn)一步核實(shí)三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4001024524098 四、建筑安裝工程費(fèi)用42981 1商業(yè)4500200009000 2寫字樓40006245224981 3企業(yè)總部4500200009000 五、期間費(fèi)用8217 1管理費(fèi)用1%2738852739 按銷售收入1%計(jì)2銷售費(fèi)用2%2738855478按銷售收入2%計(jì)3財(cái)務(wù)費(fèi)用需補(bǔ)充六、不可預(yù)見費(fèi)4%1916 (二)+(三)+(四)*4%總銷售收入2618851商業(yè)2700020000540002寫字樓2400057452137885050000開發(fā)區(qū)回收3企業(yè)總部350002000070000一、總成本一六項(xiàng)130874 二、收入總收入261885三、營(yíng)業(yè)稅及附加總收入的5.55%計(jì)14535 四、土地增值稅五、毛利（2）（1）（3）（4）116476 六、毛利率（5）÷（1）×100%89.0%七、所得稅毛利的25%計(jì)29119 八、凈利（5）（7）87357 九、自有資金投資回報(bào)初估自有資金以土地成本的1倍計(jì)120