房地產(chǎn)SWOT分析

1、萬象城？益佳苑項(xiàng)目SWOT分析房地產(chǎn)開發(fā)管理X結(jié)課作業(yè)學(xué)院:土木與建筑工程學(xué)院班級(jí):工程管理09-1班331859817姓名:日期:2011年11月10 日、項(xiàng)目介紹:旦-dll A:b -* 'I垂£欝 1萬象城？益佳苑位 于建安路6號(hào)，由桂 林桂益房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā) 有限公司開發(fā)，桂林 建筑安裝工程有限公 司承建，廣西銀灣物 業(yè)管理有限公司承攬 物業(yè)服務(wù)，是集高層 景觀住宅、多層公寓、 特色商業(yè)街于一體市中心首席人居。 樓盤占地面積15000平方米，建筑 面積118700平方米，總戶數(shù)740戶，綠化率為29.4%，容積率為2.63。萬象城？益佳苑為桂林城市中央領(lǐng)域扛鼎巨作，將以

2、18萬平米龐大 氣勢(shì)全面引爆全城。傲據(jù)中山南路 200米商業(yè)核心帶，東眺悠悠漓江， 西賞黑山植物園，南鑒南溪山，坐享商業(yè)、公園、教育、景觀、大型商 超等頂級(jí)配套，進(jìn)退自如，不離城卻離塵很遠(yuǎn)，全面豎起中央領(lǐng)域新旗 幟。整座萬象城集結(jié)了景觀優(yōu)宅、國(guó)際公寓、旗艦商業(yè)等地產(chǎn)壯舉，大 氣簡(jiǎn)約的國(guó)際現(xiàn)代建筑風(fēng)格，剛?cè)岵?jì)的建筑線條，濃縮東方美學(xué)的精 品園林，囊括繽紛萬象與世界文化，生動(dòng)呈映景觀優(yōu)宅與超級(jí)商業(yè)相結(jié) 合的中央城邦。萬象城？益佳苑品質(zhì)全面升級(jí)，中空斷橋隔音保溫玻璃彩色鋁合金 窗，指紋密碼鎖盼盼牌安全防盜門，防銹防盜拆堅(jiān)固仿搪瓷靜電噴涂鋅 鋼護(hù)欄全面提升生活品質(zhì)；同時(shí)，力邀具備國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)

3、、 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)“廣西銀灣物業(yè)”擔(dān)綱物業(yè)服務(wù)，更將眾多高科 技元素融入服務(wù)中：紅外線弱電報(bào)警、電子巡更、LED信息發(fā)布、人車分流管理、社區(qū)背景音樂、閉路監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)讓您暢享居家 生活的靜謐與尊崇。SWOT分析S （優(yōu)勢(shì)）往西是空氣格外清新黑山植物園，往南（1）地理位置：項(xiàng)目位 于目前赤手可熱的老城區(qū) 象山區(qū)，雖處市區(qū)較為繁 華的地段，但是，小區(qū)內(nèi)環(huán) 境宜人，完全沒有市區(qū)的繁 雜與喧鬧，反而相當(dāng)幽靜， 因此小區(qū)可謂是市區(qū)中的“桃花源”。再者，小區(qū)往 東300米是景色秀美的漓江， 500米是可以散步、游玩的南溪山公園。綜上，項(xiàng)目的地理位置是非常 優(yōu)越的。（2）交通狀況：項(xiàng)目周邊有有

4、2路、11路、22路、33路、55路、56路、99路、100路、201路，眾多公交線路。業(yè)主可以在桂清 路下車，步行約10分鐘左右便可到達(dá)項(xiàng)目。項(xiàng)目交通四通八道，出行 是相當(dāng)?shù)姆奖悖旱焦鹆只疖嚹险荆瑑H一站路之遙；無論是前往市中心， 三里店方向還是瓦窯，臨桂新區(qū)方向，最長(zhǎng)車程一般都可控制在20分鐘左右。（3）生活配套：項(xiàng)目離聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、十字街商圈、南城百貨都較 近，僅10分鐘不到的車程，逛街購物十分便利。步行 10分鐘可以到南 門市場(chǎng)買菜，小區(qū)附近的小店較多，藥店、銀行一應(yīng)俱全，能充分滿足 業(yè)主的日常以及休閑生活需要。（4）文化氛圍：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園，但是目前正在建設(shè)當(dāng)中，希 望早日能投入使

5、用。離項(xiàng)目最近的學(xué)校是南溪山小學(xué)，周邊還有十六中 以及重點(diǎn)院校一逸仙中學(xué)。（5）引進(jìn)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司一一廣西銀灣物業(yè)管理有限公司聯(lián)合打造小區(qū)物業(yè)管理品牌，更提升了項(xiàng)目的整體水平。(6 )公司所開發(fā)的商品房，均由已通過 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證、 榮獲國(guó)家建筑業(yè)最高榮譽(yù)獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)桂林建筑安 裝工程有限公司施工，并嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。W (劣勢(shì))( 1 )土地成本高， 如此高的土地價(jià)格把成本拉高， 在產(chǎn)品定價(jià)的時(shí) 候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會(huì)擠掉一部分顧客(2)由于市區(qū)寸土寸金， 市區(qū)樓盤的園林規(guī)劃較之臨桂新區(qū)或城北 的一些樓盤，還是有一定的差距。( 3 )三

6、室戶型偏多，而市場(chǎng)對(duì)兩室需求比三室要大( 4)居民對(duì)電梯樓及復(fù)式樓接受能力有限，而電梯戶型占比較高( 5 )偏離中山南路，被中山南路兩旁建筑擋視線 , 難以突現(xiàn)整體樓盤。O (機(jī)會(huì))(1 )桂林是一座國(guó)際旅游城市， 隨著旅游產(chǎn)業(yè)的興旺和城市規(guī)劃建 設(shè)的日趨完善，桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景將更為廣闊。同時(shí)，隨著桂林加 快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高將給房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場(chǎng)需求。(2 )作為老城區(qū)之一的象山區(qū)， 是不少購房者青睞的區(qū)域之一。 由 于目前市區(qū)土地的稀缺性， 可供開發(fā)商品房的地塊正在急劇減少， 因此， 即使是政策強(qiáng)壓期，市區(qū)樓盤，特別是地段優(yōu)越的樓盤，價(jià)格受到

7、的影 響是微乎其微的， 在供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀下， 項(xiàng)目的升值潛力不言而喻。(3)萬象城益佳苑曾被先后評(píng)為桂林最具投資潛力樓盤、 市民最 期待樓盤、獎(jiǎng)金保值樓盤等，說明項(xiàng)目無論是從保值還是受關(guān)注程度， 都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。T （威脅）（1）整個(gè)桂林房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯提 高。（2）土地增值稅清算會(huì)對(duì)開發(fā)商施壓，可能影響價(jià)格決策。（3）周邊樓盤云集。興進(jìn)中央尊館、亞都 168酒店式公寓、聯(lián) 達(dá)雅居2期、香江漫步等林立在附近，客戶分流,競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、戰(zhàn)略分析內(nèi)部環(huán)境分析（S、W）外部環(huán)境分析（0、T）優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）環(huán)境優(yōu)美，交通便捷 周圍配套設(shè)施相對(duì).、. 、/.元善知

8、名建設(shè)、施工、物 業(yè)單位，更有保障價(jià)格偏高綠化率相對(duì)偏低 電梯房居多，超出 居民接受能力樓盤相對(duì)隱蔽，不 顯眼機(jī)會(huì)（0）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)需 求量大象山區(qū)地塊劇減， 項(xiàng)目具升值潛力 開發(fā)商口碑好，項(xiàng) 目關(guān)注度高突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自 身特點(diǎn)知名企業(yè)合作，靠樹 立更咼一級(jí)形象把握商機(jī)，快啟搶 占市場(chǎng)空白投入廣告，宣傳項(xiàng) 目特色加強(qiáng)展示，提升項(xiàng) 目知名度威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)，避免威脅房?jī)r(jià)漲而市民收入 未提高國(guó)家政策發(fā)布，影 響價(jià)格策略 周邊樓盤眾多，競(jìng) 爭(zhēng)激烈集中強(qiáng)勢(shì)推廣，樹主 差異化形象提供完善服務(wù)，讓客 戶真實(shí)體驗(yàn)因地制宜，充分利 用有限地塊資源 提前

9、蓄客，傳遞信 息，解決客戶資源 資源問題其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)I職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。四、總結(jié)從以上分析可以看出，優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)，劣勢(shì)機(jī)會(huì)以及優(yōu)勢(shì)威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可價(jià)增長(zhǎng)，增值稅、,以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。而劣勢(shì)威脅中,除了一些不可抗拒的原因，如收入增長(zhǎng)趕不上房片I £歹£ .1.=二込-冷 ."'希津Q的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國(guó)各地都在這種影響 下，房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)

10、我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯的時(shí)候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi) 害降到最低。所以從以上來看，只要方法做到位，把桂林桂益房產(chǎn)地產(chǎn) 開發(fā)有限公司，桂林建筑安裝工程有限公司，廣西銀灣物業(yè)管理有限公 司在桂林房地產(chǎn)業(yè)具有的良好聲譽(yù)，以及萬象城？益佳苑優(yōu)秀的品質(zhì)對(duì)客戶宣傳，讓客戶無后顧之憂。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化,最終使保安具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律常識(shí)教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專業(yè)知識(shí)

11、，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及處4）工作技能培訓(xùn)理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容,使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識(shí)教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。工作入口門衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時(shí)全面掌握保安專業(yè)知識(shí)以及在具體工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識(shí)及消防器