環(huán)境污染及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的一個(gè)法律視角

1、Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics環(huán)境污染及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的一個(gè)法律視角 John E.Garippa,Seth L.Davenport 著,陳淑賢譯指導(dǎo)老師:紀(jì)益成原載:IAAO.Issues Confronting Properties Affected by Contamination or Environmental Problems一、問(wèn)題所在評(píng)估理論指出:由于環(huán)境污染的影響,必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值進(jìn)行打折。這種理論不是最近才出現(xiàn)的,但它卻源于經(jīng)濟(jì)性貶值理論。最近出臺(tái)的關(guān)于環(huán)境污染問(wèn)題的政府

2、法規(guī)使該問(wèn)題成為評(píng)估問(wèn)題的焦點(diǎn)。公眾對(duì)環(huán)境問(wèn)題尤其是與工業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的環(huán)境問(wèn)題,一直保持著很高的警惕性。而政府一系列關(guān)于受污染不動(dòng)產(chǎn)的清理和/或出售的嚴(yán)格限制,更是大大提高了公眾的這種警惕性。這使得評(píng)估界陷入了一個(gè)困境,即:如何具體量化污染對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響。除了量化問(wèn)題,還有全美的法院處理類似污染問(wèn)題的方式。結(jié)果顯示,就絕大多數(shù)而言,雖然很多法院最終已接受了環(huán)境污染對(duì)稅基評(píng)估目的下不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值存在著負(fù)面影響的這一原則,但是仍然存在著如何精確地量化這種影響的難題。二、法律視角上訴法院關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的最早一份判決中稱:從法律角度看,以從價(jià)稅為目的時(shí)不能考慮環(huán)境污染。在這份判決中,過(guò)失似乎扮

3、演了一個(gè)不可或缺的角色。盡管在上述案例中所考慮的主要法規(guī)是新澤西州的環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA,該法經(jīng)濟(jì)資料譯叢2007年第2期政府當(dāng)局在上述案例中辯稱:當(dāng)人們想達(dá)到真實(shí)價(jià)值時(shí),必須考慮到公共政策,因此,與以真實(shí)價(jià)值對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估的憲法規(guī)定相背離的環(huán)境政策,基本上取代了能夠平衡公眾的顧慮和環(huán)境污染的一種均衡檢驗(yàn),與所有以真實(shí)價(jià)值進(jìn)行的稅基評(píng)估背道而馳。新澤西州法院在這個(gè)問(wèn)題上并不是孤獨(dú)的。事實(shí)上,蒙特里郡稅基評(píng)估上訴委員會(huì)在火石輪胎&橡膠公司訴蒙特雷郡(Firestone Tire & Rubber vs County of Monterey一案中,反對(duì)納稅人由于有毒污染而

4、提出的減稅要求,該委員會(huì)認(rèn)為: 承擔(dān)有害垃圾管理成本是一個(gè)公司的責(zé)任。無(wú)論薩利納斯市(Salinas,加利福尼亞西部蒙特雷郡的一城市的有害垃圾問(wèn)題是由于疏忽、有意或純意外的事故造成的,公司法人必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)承擔(dān)經(jīng)商成本。有害垃圾的清理成本并不是針對(duì)單項(xiàng)公司不動(dòng)產(chǎn),而是由公司股東承擔(dān)的從事商業(yè)活動(dòng)的成本。若接受Firestone公司的推理邏輯,將會(huì)要求蒙特雷郡的納稅人以減少稅基評(píng)估值進(jìn)而減稅的方式來(lái)承擔(dān)清理成本。這種結(jié)果看起來(lái)是與環(huán)境污染控制法的本質(zhì)相悖的。從這個(gè)角度看,上訴者并未引用可適用于這些申訴的相關(guān)法規(guī)或案例法來(lái)支持其主張。兩個(gè)案例都與前面提到的問(wèn)題有關(guān),但提請(qǐng)的申訴卻相反。新澤

5、西州最高法院否決了Inmar案件中上訴部門(mén)的推理,并聲稱:在聯(lián)邦和州法案中,給現(xiàn)在和過(guò)去的土地所有者施加負(fù)擔(dān)以維持土地環(huán)境質(zhì)量的有綜合環(huán)境響應(yīng)、賠償和責(zé)任法 (CERLA、資源保護(hù)和恢復(fù)法(RCRA 、新澤西州外泄賠償和控制法(外泄法,其規(guī)定土地所有者有義務(wù)清理其所擁有土地的污染;環(huán)境清理責(zé)任法,該法是此類訴訟的核心。這些法規(guī)的經(jīng)濟(jì)影響將是不可避免的,它們無(wú)疑將影響不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。InmarJournal of Translation from Foreign Literatures of EconomicsAssociates,Inc. v Borough of Carlstadt,112

6、 N.J. 593(1988。同樣地,審理Friestone案件的加利福尼亞上訴法庭也否決了下級(jí)委員會(huì)的結(jié)論,認(rèn)為有毒污染明顯影響不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值。上訴法庭提出的觀點(diǎn)是:其他法庭,主要是在更工業(yè)化的州,也意識(shí)到環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值具有實(shí)質(zhì)性的影響。例如,在Comerica Bank-Detroit v Metamora Township的案件中,密歇根稅收審理委員會(huì)便意識(shí)到:最近,出現(xiàn)了一些關(guān)于有毒垃圾污染對(duì)自然環(huán)境資源造成的頗為廣泛的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)影響的信息和數(shù)據(jù),并由此造成了許多問(wèn)題,這些信息已經(jīng)喚起了人們的意識(shí)。暴露在任何一種污染之下或表現(xiàn)為受到任何一種污染物影響的不動(dòng)產(chǎn),都會(huì)

7、遭受到巨大的懷疑,而且一般會(huì)使預(yù)期的購(gòu)買者采取不買的政策。環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生不利影響,雖然這點(diǎn)似乎不言自明,但仍存在一個(gè)在國(guó)內(nèi)各法庭爭(zhēng)論不休的問(wèn)題,即:如何精確地量化那種影響。第一個(gè)試圖提出量化觀點(diǎn)的法庭是處理Inmar案件的新澤西州最高法院。不幸的是,那個(gè)裁決帶來(lái)的問(wèn)題比解決的問(wèn)題還多。因?yàn)檫@些法庭當(dāng)時(shí)還猶豫著是否要提供一個(gè)嚴(yán)厲的規(guī)定以衡量有毒污染的影響,這個(gè)規(guī)定很有可能打開(kāi)起訴這些環(huán)境問(wèn)題的“潘多拉盒子”。實(shí)際量化環(huán)境污染的影響變得越來(lái)越困難,納稅人也越來(lái)越難以承受這些環(huán)境問(wèn)題的證據(jù)負(fù)擔(dān)。因此,正如你們?cè)贗nmar案中所看到的那樣,法庭并未解決這個(gè)問(wèn)題。在討論了政府限制的各

8、種解讀方法之后,受理 Inmar案的法院認(rèn)為:這些案件并未充分顯示環(huán)境清理案例精確適用的范圍。有一點(diǎn)是明確的:解決問(wèn)題的方法并不僅僅是從不動(dòng)產(chǎn)的假定價(jià)值中扣除清理費(fèi)用,因?yàn)槟莾H僅反映了當(dāng)前所有者體現(xiàn)在會(huì)計(jì)中的成本。但是法院意識(shí)到:另一方面,如果聯(lián)邦和州的法規(guī)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)降低預(yù)期會(huì)面臨清理成本的商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值這一市場(chǎng)結(jié)果的話,那么在稅基評(píng)估過(guò)程中就不能簡(jiǎn)單忽略那些市場(chǎng)力量的影響,因?yàn)槟蔷陀秀Ｓ诃h(huán)境政策。仍需要解決的問(wèn)題是:一個(gè)強(qiáng)有力的環(huán)境清理政策會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值上升還是下降?在將最終的調(diào)整措施留待評(píng)估團(tuán)體解決的同時(shí),受理 Inmar案的法院也建議考慮兩種方法:第一種是把受污染不動(dòng)產(chǎn)的修復(fù)成本

9、作為一種資本改良,這些資本改良可在不動(dòng)產(chǎn)使用年限中提取折舊;第二種(從評(píng)估的角度看更加現(xiàn)實(shí)則是把修復(fù)成本作為不動(dòng)產(chǎn)收益流的障礙。盡管并沒(méi)有完全解釋這兩個(gè)概念,但是有理由相信,法庭指的是將修復(fù)成本折現(xiàn)成現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資料譯叢2007年第2期值或者是在收益途徑中對(duì)收益流進(jìn)行調(diào)整以獲得凈收益。然而,不幸的是,至少在新澤西州,量化的問(wèn)題尚未解決。關(guān)于此問(wèn)題的判決幾乎沒(méi)有被沿用的一個(gè)原因是:官方評(píng)估團(tuán)體明確認(rèn)識(shí)到修復(fù)成本確實(shí)對(duì)價(jià)值存在影響。絕大多數(shù)案例都是以就事論事的方式加以解決的。正如大家所預(yù)料的那樣,稅收法庭的法官否決了這個(gè)扣除,但是卻含蓄地接受了這種評(píng)估方法。否決僅僅基于沒(méi)有證據(jù)表明清理是必要的、或如何得

10、到實(shí)際成本數(shù)字的這個(gè)事實(shí)。征稅權(quán)力最終優(yōu)先于認(rèn)可其潛在義務(wù)的進(jìn)一步上訴。1、為了在環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA下獲得環(huán)保局(DEP的批準(zhǔn)而支出的法律費(fèi)用和顧問(wèn)費(fèi)用不適用于財(cái)產(chǎn)稅中的價(jià)值扣除;只有在評(píng)估基準(zhǔn)日可預(yù)期的實(shí)際清理支出才適用于價(jià)值的扣除。2、稅收法庭重新解釋了Inmar案,意味著所有者占有的不動(dòng)產(chǎn)在最高最佳用途下使用時(shí)不允許因?yàn)槲廴径鞒隹鄢?否則,將會(huì)產(chǎn)生一筆無(wú)意中的經(jīng)濟(jì)橫財(cái)。當(dāng)工業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)在最高最佳用途下使用時(shí),由于污染造成的對(duì)最終售價(jià)的潛在扣除必須作為對(duì)產(chǎn)權(quán)的限制,并且在地方房產(chǎn)稅稅基評(píng)估中不予考慮。3、當(dāng)最高最佳用途中止時(shí),扣除是恰當(dāng)?shù)摹５窃谀莻€(gè)時(shí)點(diǎn),被凈化的權(quán)利是與所有者、使用

11、者、污染者相對(duì)立的權(quán)利,是一種內(nèi)在的財(cái)產(chǎn)權(quán)。如果沒(méi)有證據(jù)表明不動(dòng)產(chǎn)的擁有者是污染的無(wú)辜受害者,則不對(duì)價(jià)值進(jìn)行扣除。法院把這個(gè)比作產(chǎn)權(quán)的一個(gè)缺陷。4、此觀點(diǎn)隱含的意思是,只有在納稅人沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)行為時(shí)才允許價(jià)值的扣除。這個(gè)案件的意義如此重大,是因?yàn)樗黠@地是一個(gè)錯(cuò)誤問(wèn)題的再現(xiàn)。盡管對(duì)于量化問(wèn)題沒(méi)有特別的意義,密歇根州稅收審理委員會(huì)在Comerica Bank-Detroit 訴 Metamora Township 一案中意識(shí)到有毒污染物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值有相當(dāng)大的影響。Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics在那

12、個(gè)案件中,有無(wú)可置疑的證據(jù)表明目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)被聚氯聯(lián)二苯(PCB和其它有毒物質(zhì)污染了。該污染是由第三方引起,因此表明當(dāng)前所有者并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。在州政府要求清理的威脅下,納稅人以近130萬(wàn)美元的預(yù)計(jì)成本自行進(jìn)行了清理。到1986年,納稅人已經(jīng)花費(fèi)了近393000美元的清理成本。清理成本被高估了。納稅人的專家在假設(shè)未受污染的情況下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估,估價(jià)為374000美元(即: 1100美元/英畝。專家審查的信息中有“密歇根州環(huán)境污染地點(diǎn),建議的優(yōu)先清單和307法案”(Act 307。在分析和討論完307法案清單上的與營(yíng)銷手段相關(guān)的問(wèn)題后,評(píng)估師斷定:在相關(guān)的稅基評(píng)估基準(zhǔn)日,目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)滯消,因此其僅具有名

13、義上的價(jià)值。法庭同意并認(rèn)為目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)無(wú)疑在很大程度上被污名(stigma玷污,肯定對(duì)其可銷售性產(chǎn)生了不利影響。遵循相同的原則,賓夕法尼亞州聯(lián)邦法庭肯定了一個(gè)審判庭的裁決:被苯污染的幾塊地塊僅具有名義上的價(jià)值。該污染是第三方的過(guò)錯(cuò)。最初,當(dāng)?shù)乜の瘜?duì)被污染地的稅基評(píng)估值減少35%-50%。在重新審判后,審判庭發(fā)現(xiàn):由于污染,目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)滯消。除了一個(gè)評(píng)估師的證詞以外,納稅人也提供了證據(jù)表明她無(wú)法出售或出租這些地塊。事實(shí)上,根據(jù)納稅人所言,這個(gè)地區(qū)最大的房地產(chǎn)公司之一拒絕將這些地塊列于名單之上。發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)滯消因而實(shí)際上無(wú)價(jià)值后,審判庭授予每個(gè)地塊1美元價(jià)值。讀此,這個(gè)郡上訴至聯(lián)邦法院,而聯(lián)邦法院又支持了

14、審判庭的判決。不幸的是,沒(méi)有專門(mén)的指南,那個(gè)判決所提供的僅是對(duì)污染的影響進(jìn)行一對(duì)一的量化。最近,加利福尼亞上訴法院有一個(gè)極好的機(jī)會(huì)公開(kāi)陳述量化的問(wèn)題,但是,與新澤西州最高法院一樣,加利福尼亞上訴法院決定不陷入這一是非之地,加利福尼亞法院在Firestone 案件中認(rèn)為:因?yàn)槿菟胁粍?dòng)產(chǎn)必須按公允市場(chǎng)價(jià)值的相同水平進(jìn)行稅基評(píng)估,作為一個(gè)法律問(wèn)題,在得到不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值時(shí),必須考慮環(huán)境污染的影響。但是,其未能對(duì)如何精確地測(cè)量這種影響提供確切的指導(dǎo)。相反,Firestone案的審判庭認(rèn)為:關(guān)鍵的問(wèn)題是稅基評(píng)估員是否應(yīng)該在1980年3月1日將不動(dòng)產(chǎn)視為受污染不動(dòng)產(chǎn)而進(jìn)行評(píng)估。尤其是,納稅人有責(zé)任

15、證明:當(dāng)稅基評(píng)估員確定目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的稅基評(píng)估價(jià)值時(shí),稅基評(píng)估員知道或應(yīng)該已知大規(guī)模的污染。下一級(jí)的法院對(duì)此表示贊同,并把這個(gè)案件發(fā)回當(dāng)?shù)夭块T(mén),以對(duì)污染問(wèn)題尋求更多發(fā)現(xiàn)。相反,上訴法庭反對(duì)該判決,認(rèn)為在這個(gè)問(wèn)題上沒(méi)有充分的證據(jù)支持納稅人的立場(chǎng)。因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)納稅人不能證明在評(píng)估基準(zhǔn)日稅基評(píng)估員知道或應(yīng)該已知污染,Firestone案的審判庭認(rèn)為沒(méi)有必要再宣告這個(gè)郡的其它觀點(diǎn),這些觀點(diǎn)是:由于污染損害了公共和私人利益,修復(fù)污染的成本或這個(gè)案件中的移除污染的成本,并不是評(píng)估污染對(duì)Firestone不動(dòng)產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值的影響的正確方法;我們應(yīng)該反對(duì)審判庭的觀經(jīng)濟(jì)資料譯叢2007年第2期點(diǎn),因?yàn)槿绻?/p>

16、許扣除清理成本,Firestone公司將會(huì)被賦予不義之財(cái);這個(gè)扣除將會(huì)背離憲法關(guān)于稅制平等和一致的要求;它將導(dǎo)致應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的違憲豁免(免稅。這些論證只能用于另一個(gè)案件了。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題最具指導(dǎo)性的判決來(lái)源于華盛頓州稅收上訴委員會(huì)(在下文中簡(jiǎn)稱委員會(huì)對(duì)Northwest Cooperage Company,Inc.訴v Ruthe Rider Assessor ;Camille Fjetland 訴Wendell Brown ,Assessor ;以及 Pete Lefevre ,Assessor 訴 J.R. Vanourek,Saul Comp,Inc.等案例。雖然這些案件一致認(rèn)為環(huán)境污染和相

17、關(guān)的政府法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值有影響。但是,他們?cè)趯?duì)待影響的衡量方式上存在差異。正如稅收上訴委員會(huì)在Northwest Cooperage案件中所聲明的那樣:并沒(méi)有否定這些政策對(duì)受有毒垃圾污染的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。至少,清理成本責(zé)任的不確定性及對(duì)周邊土地所有者和公眾成員的損害,在直覺(jué)上看起來(lái)會(huì)減少被污染土地的可銷售性,“看起來(lái)毫無(wú)疑問(wèn):不動(dòng)產(chǎn)被認(rèn)定為存在足夠嚴(yán)重的問(wèn)題使得環(huán)保署和超級(jí)基金(Superfund能夠有正當(dāng)理由對(duì)其進(jìn)行清理,這個(gè)名聲足以使不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)幾年成為不可銷售的爛貨”。困難來(lái)自于衡量這些環(huán)境政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。在從事量化問(wèn)題時(shí),稅收上訴委員會(huì)觀察到:關(guān)于被污染不動(dòng)產(chǎn)的

18、政府政策是相對(duì)較晚才出臺(tái)的,有經(jīng)驗(yàn)證據(jù)的實(shí)際經(jīng)歷是有限的。至少到目前為止,對(duì)評(píng)估受污染不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題的可接受的方法,專業(yè)評(píng)估人員之間或法院之間都似乎未取得一致意見(jiàn)?！霸u(píng)估受污染不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)發(fā)展還處于起步階段?！?評(píng)估雜志,1988年1月,7、9頁(yè)。當(dāng)事人和該委員會(huì)都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何被報(bào)道的能證明可用于從價(jià)稅目的下評(píng)估受污染不動(dòng)產(chǎn)的特定方法的上訴案例。經(jīng)過(guò)對(duì)可能適用于衡量污染影響的各種方法的相當(dāng)詳盡并經(jīng)過(guò)深思熟慮的討論之后,委員會(huì)認(rèn)為:由于收益途徑在那個(gè)案件中是一項(xiàng)有用的技術(shù)(這項(xiàng)技術(shù)曾被兩個(gè)專家為納稅人使用過(guò),那么對(duì)污染影響進(jìn)行收益調(diào)整是可接受的。這些調(diào)整中最明顯的是修復(fù)成本和未來(lái)監(jiān)控及遵從成本。這些

19、成本被看作是一種費(fèi)用,因而減少了收益流。這種調(diào)整僅涉及與污染有關(guān)的實(shí)際支出。但是根據(jù)稅收上訴委員會(huì)所言,“對(duì)與被污染不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)增加的調(diào)整也可能是恰當(dāng)?shù)摹?在委員會(huì)看來(lái),這種風(fēng)險(xiǎn)包括關(guān)于以下事項(xiàng)的不確定性:(1清理成本;(2對(duì)公眾或鄰近土地?fù)碛姓哓?fù)有的轉(zhuǎn)移污染的責(zé)任;(3可得的融資;(4由被污染不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的污名影響導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)可出售性;以及(5強(qiáng)迫接受更為嚴(yán)厲的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),這些標(biāo)準(zhǔn)要求額外的污染控制手段。因此,在計(jì)算目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值時(shí),委員會(huì)允許直接將37000美元從凈收益中扣除,以反映以上所討論的支出。委員會(huì)也提高了資本化率以反映擁有這種不動(dòng)產(chǎn)而增加的內(nèi)在風(fēng)Journal of

20、 Translation from Foreign Literatures of Economics險(xiǎn)。與上述案件中所使用的方法不同的一種方法被相同部門(mén)在Peter Lefevre案中采用。與那個(gè)案件中采用的方法同樣重要且同樣有趣的是這么一個(gè)事實(shí),即:這不是由任何當(dāng)事方提供的方法,而是委員會(huì)獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)物。那個(gè)案件中的納稅人指控由于污染使得他們的不動(dòng)產(chǎn)變得毫無(wú)價(jià)值。委員會(huì)不同意該觀點(diǎn)。它發(fā)現(xiàn),盡管目前不動(dòng)產(chǎn)明顯無(wú)法使用了,但仍可能會(huì)有一些未來(lái)價(jià)值。因?yàn)?打算立即開(kāi)始營(yíng)業(yè)的購(gòu)買者不會(huì)考慮這一不動(dòng)產(chǎn),從這個(gè)意義上說(shuō)受影響的不動(dòng)產(chǎn)可能完全喪失了其可出售性,但是,這并不意味著該不動(dòng)產(chǎn)完全沒(méi)有價(jià)值。如果在可

21、預(yù)見(jiàn)的未來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn),不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)能夠帶來(lái)利益,那么該不動(dòng)產(chǎn)就是有價(jià)值的?！霸诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上,一處房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值不是建立在歷史價(jià)格或建造成本的基礎(chǔ)上,而是建立在市場(chǎng)參與者對(duì)所獲得的不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益的感知的基礎(chǔ)上?！泵绹?guó)房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì),房地產(chǎn)評(píng)估32(1987年第9期?？紤]到以上所述,委員會(huì)發(fā)現(xiàn)納稅人無(wú)法滿足對(duì)其提供證據(jù)的要求。在任何一宗其它案件中,這個(gè)發(fā)現(xiàn)將結(jié)束爭(zhēng)論。但是,稅基評(píng)估員已經(jīng)承認(rèn),他之前根據(jù)污染所做的評(píng)估是過(guò)度的。因此,委員會(huì)被迫自行對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行分析,并設(shè)計(jì)出自己的公式,以用來(lái)量化污染的影響。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的案例法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備權(quán)威性。盡管實(shí)際情況可能是,每個(gè)案件具有特殊的問(wèn)題,從而需要

22、不同的方法解決這個(gè)問(wèn)題。但是,在大多數(shù)案件中,一些權(quán)威性的指南會(huì)減少關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的不必要的昂貴的起訴需要。華盛頓案件提供了“實(shí)用教條的種子”,并在經(jīng)濟(jì)資料譯叢2007年第2期可能的時(shí)候應(yīng)該被考慮。至少,在大多數(shù)情況下,實(shí)際的“修復(fù)成本”是相應(yīng)的出發(fā)點(diǎn)。俄勒岡州表現(xiàn)出了相當(dāng)高的積極性,并頒布了一些法規(guī),試圖指導(dǎo)在特定情況下量化污染影響的方法,盡管這些法規(guī)限制在如下所列的某一特定種類的不動(dòng)產(chǎn)上:(1在國(guó)家環(huán)境保護(hù)署(EPA優(yōu)先名單上的 、(2在俄勒岡州環(huán)境質(zhì)量部門(mén)已確認(rèn)排放的詳細(xì)目錄上的、以及(3非法藥品的制造場(chǎng)所。當(dāng)涉及到其它不動(dòng)產(chǎn)時(shí),這些法規(guī)應(yīng)被看成只是一項(xiàng)司法建議。OAR 150308.20

23、5(E法規(guī)規(guī)定,在不動(dòng)產(chǎn)被確認(rèn)為是受污染地之前,必須表明它釋放了有毒物質(zhì):(1不動(dòng)產(chǎn)曾釋放了有害物質(zhì),這將通過(guò)提交一些可靠客觀的信息來(lái)證實(shí),諸如:工程研究、環(huán)境審核、化驗(yàn)報(bào)告或歷史紀(jì)錄;以及(2這些釋放曾被告發(fā)到環(huán)境質(zhì)量部門(mén)。接下來(lái),這個(gè)法規(guī)描述了應(yīng)該怎樣評(píng)估受污染的不動(dòng)產(chǎn)。它規(guī)定,稅基評(píng)估員必須考慮所有三種評(píng)估途徑。無(wú)論何時(shí),市場(chǎng)數(shù)據(jù)都應(yīng)被看作是最可靠的。在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的途徑中,法規(guī)建議,應(yīng)該把目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)與核對(duì)過(guò)的類似受污染場(chǎng)所的銷售相比較。明顯地意識(shí)到此類出售極可能不存在,法規(guī)規(guī)定,只要在“修復(fù)成本”分析的基礎(chǔ)上調(diào)整因素被用于解釋污染的影響,便可與無(wú)污染不動(dòng)產(chǎn)的銷售進(jìn)行比較。“修復(fù)成本”這個(gè)詞

24、被定義為:對(duì)扣除稅收成本后的剩余修復(fù)工作,尤其是移除、控制、或清除有害物質(zhì)的預(yù)計(jì)成本的折現(xiàn)值。這些成本必須直接與有害物質(zhì)的清理或控制相關(guān)。該法規(guī)同時(shí)還規(guī)定和描述了如何應(yīng)用對(duì)市場(chǎng)參照物的調(diào)整:1、由于污染的性質(zhì)及程度、或者是與污染相關(guān)的政府限制規(guī)定而導(dǎo)致的對(duì)被污染不動(dòng)產(chǎn)用途的限制;2、為不動(dòng)產(chǎn)融資或投保而增加的成本;3、對(duì)修復(fù)成本所負(fù)的潛在責(zé)任;4、針對(duì)被污染場(chǎng)所全部或任一部分的可轉(zhuǎn)移性而制定的政府限制及約束;5、其他市場(chǎng)影響因素。在成本途徑中,法規(guī)規(guī)定應(yīng)像未受污染一樣評(píng)估不動(dòng)產(chǎn),修復(fù)成本必須作為一種功能性貶值而被扣除。最后,在收益途徑中,應(yīng)采用市場(chǎng)租賃數(shù)據(jù)。在不能獲得市場(chǎng)租賃數(shù)據(jù)的情況下,可以

25、采用不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際租金收入。根據(jù)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)每年轉(zhuǎn)移、控制、處理有毒物質(zhì)等特殊修復(fù)工作所預(yù)計(jì)的成本而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的收益流進(jìn)行的調(diào)整,應(yīng)在成本發(fā)生的年份來(lái)操作。而且,如果收益途徑中的資本化率取自遭受類似污染的不動(dòng)產(chǎn),那么對(duì)這個(gè)比率將不作調(diào)整。但是,如果這個(gè)比率取自未受污染的不動(dòng)產(chǎn)、或使用了組合資本化率,那就必須考慮增長(zhǎng)的現(xiàn)在及未Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics來(lái)持續(xù)的所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)升值或貶值的困難和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、出售能力的影響。另一個(gè)選擇是,可以以用收益途徑對(duì)未受污染的目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ),然后和市場(chǎng)途徑

26、一樣,把修復(fù)成本從中扣除。在評(píng)估受環(huán)境污染的不動(dòng)產(chǎn)方面,沒(méi)有其他州制定過(guò)如此深入的指導(dǎo)。雖然大多數(shù)州已經(jīng)對(duì)環(huán)境污染問(wèn)題做出立法上的反應(yīng),但是情況就是這樣。盡管新澤西州曾位于環(huán)境保護(hù)署(EPA優(yōu)先考慮的有毒場(chǎng)所清單上的首位,但是對(duì)新澤西州對(duì)這個(gè)問(wèn)題的法律反應(yīng)做一個(gè)回顧是有關(guān)系的,它為其它州的立法提供了一種模式。三、法規(guī)摘要經(jīng)濟(jì)資料譯叢2007年第2期全國(guó)很多其它轄區(qū)都正在考慮新澤西州的環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA。紐約、華盛頓、馬里蘭及加利福尼亞州都在考慮制定環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA式的法律,盡管只有個(gè)別州目前已經(jīng)有了環(huán)境清理責(zé)任法(ECRA式的法律。四、量化但是困難仍然存在,也就是如何量化污染對(duì)不

27、動(dòng)產(chǎn)的影響。很明顯,這個(gè)問(wèn)題的任何解Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics 決辦法都必須期望獲得考慮不動(dòng)產(chǎn)公允市場(chǎng)價(jià)值問(wèn)題的法庭或?qū)徖砦瘑T會(huì)的接受。為了這個(gè) 目標(biāo)，對(duì)先前的判例法、關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的相關(guān)文章、以及普通共識(shí)的應(yīng)用（經(jīng)常指第四種評(píng) 估途徑）進(jìn)行的回顧，將從本質(zhì)上提出兩個(gè)基本的量化概念。但是，對(duì)于這些提出的概念來(lái) 說(shuō)，最為重要的是“最好的方法就是最簡(jiǎn)單的方法”這個(gè)基本原則。同時(shí)，必須記住：這個(gè)問(wèn) 題充滿了政治和法律的復(fù)雜性，因而確定的任何量化方法不管在多大程度上都不應(yīng)再增加這 種混亂。提出一種稍微簡(jiǎn)化的方法

28、來(lái)量化污染的影響，將會(huì)使面臨該問(wèn)題的個(gè)人對(duì)此有更好 的理解。 任何量化公式中至關(guān)重要的是對(duì)環(huán)境污染的“修復(fù)成本”及修復(fù)工作發(fā)生的時(shí)間段的合理 充分的證據(jù)，僅僅是粗略的估計(jì)永遠(yuǎn)是不夠的。清理的性質(zhì)、范圍及預(yù)計(jì)成本必須由一個(gè)環(huán) 境專家、或至少由一個(gè)從環(huán)境專家處獲得相同意見(jiàn)的評(píng)估專家來(lái)確定（依特定法庭的證據(jù)條 款而定） 。如果沒(méi)有提供關(guān)于修復(fù)成本和修復(fù)工作時(shí)間段的充分合法的事實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)這些方 面所進(jìn)行的折扣將無(wú)法得到相應(yīng)法庭的認(rèn)可，無(wú)論你的量化公式如何地精確。 在試圖確定量化公式中“修復(fù)成本”的比例時(shí)，應(yīng)該試著分析在其他類似位置發(fā)生的修復(fù) 工作，并致力于描述這兩個(gè)地點(diǎn)的關(guān)系，比如表明它們的相容性。如

29、果與目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的位置 類似的其他地點(diǎn)正在經(jīng)歷著一些類似的修復(fù)，那么就能夠獲得成本和其他相關(guān)因素。如果清 理計(jì)劃由政府部門(mén)下令制定或經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的批準(zhǔn)，那么該信息可能具有公共記錄性質(zhì)。上 述信息一旦被獲得，正如在市場(chǎng)途徑中所做的一樣，與目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較可能得出有用的 信息：可能可以確定目標(biāo)地治理污染的可能成本，或者可能支持在此方面已經(jīng)提出的意見(jiàn)。 一旦修復(fù)污染的成本和時(shí)間確定下來(lái)，同樣因素對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響方式就能夠得 以判別。第一個(gè)獲得建議的、或許也是應(yīng)用最廣泛的量化技術(shù)，是“修復(fù)成本”折現(xiàn)法。很明 顯，任何清理都要跨越一定時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，必須花錢(qián)來(lái)支撐“清理”。將該支出折現(xiàn)成 現(xiàn)值

30、就會(huì)得出當(dāng)前的“修復(fù)成本”，然后可將其從未受污染的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值中扣除。 上述量化概念中的“折現(xiàn)率”（同樣也是下面所提到的折現(xiàn)率）必須考慮與擁有受污染不 動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是存在的，但是通常不適于實(shí)證分析。因此，運(yùn)用審慎的判 斷將會(huì)導(dǎo)致或多或少的折現(xiàn)率上升。 上述概念的一個(gè)例子表明了這種方法的巨大彈性。該例子將說(shuō)明這一觀點(diǎn)，即：假設(shè)一 項(xiàng)受污染不動(dòng)產(chǎn)的修復(fù)成本是 1000 萬(wàn)美元，修復(fù)工作將持續(xù)大約 10 年，那么，某人可以實(shí) 際進(jìn)行爭(zhēng)論，認(rèn)為預(yù)期購(gòu)買者將愿意在接下來(lái)的 10 年中支付 200 萬(wàn)美元來(lái)治理環(huán)境污染。 以 14%的折現(xiàn)率計(jì)算，持續(xù)十年的每年支付一百萬(wàn)美元會(huì)被折現(xiàn)為 5946371