土地一級開發(fā)流程及收益模式

1、土地一級開發(fā)流程及收益模式土地一級開發(fā)流程及收益模式一、土地一級開發(fā)現(xiàn)狀近些年來，由于我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的不 斷提高，城市化進程也在加快發(fā)展，城市土地供需矛盾日益緊張。地方政府積極供應(yīng)土地以促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，而地方政府和企業(yè) 合作可以發(fā)揮各自的“比較優(yōu)勢”一一政府負責(zé)規(guī)劃手續(xù)、一級開 發(fā)立項、征地手續(xù)、項目驗收等行政審批工作，而企業(yè)則可從事建 設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實施、土地招商的組織等 自己更為擅長的工作。在這種背景下產(chǎn)生了 “政府主導(dǎo)、市場化運 作”的土地一級開發(fā)模式。它強調(diào)在城市規(guī)劃的前提下，首先把“生地”開發(fā)成“熟地”，然后再進入土地市場進行交易。

2、目前各企業(yè)的土地一級開發(fā)項目多局限在某個區(qū)域或某個省份，各 企業(yè)介入土地一級開發(fā)的目的各不相同，其中以房地產(chǎn)企業(yè)和政府 投資平臺公司為主，如“云南城投”是云南省政府市政建設(shè)的投資 平臺，參與土地市場一級開發(fā)主要體現(xiàn)政府的意志；貴陽的“中天 城投”是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)提前介入土地一級開發(fā)市場，降 低二級市場拿地成本的典型代表。二、土地一級開發(fā)的流程與分工土地一級開發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和 市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有 土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安 置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土 地

3、達到“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再進行 有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級開發(fā)實施流程具體如下：策劃及前期準備階段1 土地一級開發(fā)計劃土地儲備部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市近期建 設(shè)規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地供應(yīng)年度計劃等編制一級開發(fā)計 劃，由國土局負責(zé)。2. 城市專項規(guī)劃與土地一級開發(fā)計劃城市規(guī)劃及其他專項規(guī)劃是土地一級開發(fā)實施方案的指導(dǎo)性文件。 包括控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、城市道路與交通規(guī)劃、城 市景觀與環(huán)境規(guī)劃、城市給水與排水規(guī)劃、城市能源與通訊規(guī)劃 等。3. 土地一級開發(fā)實施方案國土局或委托單位依據(jù)開發(fā)計劃編制實施方案，由政府相關(guān)部門聯(lián) 席會議審批

4、。4. 土地一級開發(fā)招投標(biāo)國土局會同相關(guān)部門通過招投標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)主體。5土地一級開發(fā)主體土地一級開發(fā)主體可以由政府或企業(yè)擔(dān)任，全面負責(zé)實施某塊土地 的一級開發(fā)工作。行政審批階段發(fā)展與改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、園林、文物、環(huán)保、市政等部門及市政府審批開發(fā)主體的各項申請?；窘ㄔO(shè)階段1. 土地一級開發(fā)操作性實施方案土地一級開發(fā)主體根據(jù)審批的實施方案編制操作性實施方案以指導(dǎo) 開發(fā)中的施工。2. 土地一級開發(fā)征地與補償土地一級開發(fā)主體會同政府相關(guān)部門負責(zé)開發(fā)土地的征用及補償。3. 土地一級開發(fā)拆遷與安置土地一級開發(fā)主體會同政府有關(guān)部門負責(zé)待開發(fā)土地原有居民的搬 遷與安置4. 土地一級開發(fā)基本建

5、設(shè)土地一級開發(fā)主體會同市政府部門負責(zé)開發(fā)中的基本建設(shè)。完工階段1土地一級開發(fā)竣工驗收與入市交易國土局會同相關(guān)部門對開發(fā)工作進行驗收并使熟地進入二級市場進 行交易。三、土地一級開發(fā)收益模式土地招拍掛的潛在收益、參與公司的目的以及與地方政府的談判結(jié) 果等因素，是影響企業(yè)土地一級開發(fā)盈利模式的重要因素，總體而 言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模 式、一二級聯(lián)動模式等。具體如下：固定收益模式在土地二級市場不看好的情況下，部分公司為規(guī)避風(fēng)險，確保穩(wěn)定 的收益而采取的模式，或者是在土地二級市場十分看好的情況下， 地方政府不想讓公司參與土地溢價的分成，而采取的分配模式。由 于參與土地一

6、級開發(fā)的企業(yè)目的絕不僅限于通過施工而獲得勞務(wù) 費，因此固定收益模式的案例較少。固定收益模式基本形式為在協(xié) 議中明確給予參與公司“墊付的開發(fā)成本+基木收益do% 15%） ” o如華夏幸福的土地一級開發(fā)部分，具體見后續(xù)的案例分 析。固定（保底）收益加分成土地一級開發(fā)案例中，固定收益加分成是采用最為廣泛的模式，對 企業(yè)來說固定收益條款保證了企業(yè)的正常業(yè)務(wù)利潤，分成收益部分 確保企業(yè)能夠參與了土地出讓紅利的分配。如云南城投在昆明萬畝 土地一級開發(fā)案例中，協(xié)議規(guī)定云南城投與昆明市政府對一級開發(fā) 范圍內(nèi)的土地出讓純收益實行5： 5分成，若云南城投取得的收益不 足全部土地一級開發(fā)總成木的5%時，昆明市政府

7、將保證向公司另行 支付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一 級開發(fā)總成本的5%。黑牡丹公司對常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級 開發(fā)案例中，高鐵片區(qū)總而積平方公里（26250畝）。固定收益部 分為該地塊土地前期開發(fā)總成本10%為其工程收益。分成部分為公 司與常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會對該地塊土地出讓凈收益 按照50%： 50%的比例進行分成。收益分成通過合同約定收益分成或成立合資公司以股權(quán)的形式進行收益分成 是較為常見的兩種收益分成模式，采取收益分成的模式，參與公司 而臨著高收益、咼風(fēng)險的局面。1、合同直接約定收益分成條款。從分成模式的案例來看，多數(shù)公司 與政府之間直接在合同

8、中約定了土地一級開發(fā)凈收益分成的比例， 項目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投為例，中天城 投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安井片區(qū)平方公里土地 進行一級開發(fā)，貴陽云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城 市建設(shè)配套費，支付一級開發(fā)投資成本，投資成本支付完成之后的 剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照3： 7的比例進行分成。 江蘇中南建設(shè)公司在彳詹州4500畝土地一級開發(fā)項目中約定土地成片 開發(fā)收益（土地出讓收入扣除土地成片開發(fā)成本，成片開發(fā)成本由 雙方共同審核確定），循州市人民政府與該公司各占開發(fā)收益的 30%與 70%。2、通過設(shè)立合資項目公司進行收益分成有些項目公司由企業(yè)、政

9、府部門（或政府的投融資平臺）共同出資 設(shè)立，負責(zé)對土地的一級開發(fā)項目進行經(jīng)營，包括開發(fā)資金的融 資、參與土地運營的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部 門進行拆遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。一般來 講，企業(yè)會持有項目公司的大部分股權(quán)，并能相應(yīng)獲得董事會的掌 控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過共同出資設(shè)立項目公司，企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān) 系就建立起來了一一政府作為項目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比 例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來的項目公司分紅。如榮盛發(fā)展在遼 寧木溪參與的6750畝土地一級開發(fā)項目“木溪市沈溪新城國際健康 開發(fā)項目”，就是與地方政府下屬公司以50%:50%形式的

10、成立合資 公司負責(zé)項目的運作。 創(chuàng)造一二級市場聯(lián)動條件借助參與土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，企業(yè)在規(guī)劃、土地出讓的進程、限 定競拍條件以及通過對競拍土地溢價收益分成等形式，在土地競拍 的二級市場中創(chuàng)造不對等的競爭形勢，為“獨家競拍”創(chuàng)造條件， 降低二級市場的拿低成木。1、創(chuàng)造有利于二級市場介入的條件在土地一級開發(fā)項目中，土地一級開發(fā)商事實上成為了土地設(shè)計的 一個“準規(guī)劃部門”；企業(yè)可利用規(guī)劃的設(shè)計和改變，來使得土地 規(guī)劃對己方從事一級開發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級聯(lián)動打 下基礎(chǔ)。在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，企業(yè)往往能夠參與到地方政府所進行 的概念規(guī)劃設(shè)計中；同時，企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控 制

11、性詳細規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，這為企業(yè)獲取二級開發(fā)權(quán)方而提供 了更多的先機。因為企業(yè)用二級開發(fā)的整體思路和方案在一級開發(fā) 階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認可，并在規(guī) 劃條件和各地塊價值安排方面得到有效的貫徹。2、直接設(shè)定限制性條件在一些土地一級開發(fā)的案例中，企業(yè)可與政府協(xié)商確定項目土地入 市交易價格，并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。通過對 土地出讓規(guī)模、推出時間、出讓土地的限制性條件以及交易底價等 因素施加影響，企業(yè)可在招拍掛中確保自己順利取得二級開發(fā)權(quán)。 四、華夏幸?！皥@區(qū)+地產(chǎn)”的商業(yè)模式華夏幸福公司發(fā)展方向定位于牢牢把握國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和大都市郊區(qū) 化帶來的產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域

12、分工的歷史性機遇，聚焦于環(huán)首都區(qū)域經(jīng) 濟產(chǎn)業(yè)促進及大都市外溢需求，創(chuàng)造了園區(qū)開發(fā)運營與城鎮(zhèn)開發(fā)建 設(shè)相互促進的“產(chǎn)業(yè)新城模式”，初步探索了一條獨具特色的“產(chǎn) 城共融，政企共贏”的中國縣域經(jīng)濟發(fā)展道路。該公司事業(yè)版圖主 要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等地，截止20M年底，該公司 投資開發(fā)運營了包括固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè) 區(qū)（河北廊坊）、懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）等10個園區(qū)。 華夏幸福形成的“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)” 的模式，其商業(yè)模式的核心之一是，與政府簽約，壟斷片區(qū)一級開 發(fā)，進行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)，政府通過收稅和賣地賺取收益 并支付公司一級開發(fā)的成本；其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并 為園區(qū)提供服務(wù)；其三是利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開 發(fā)用地；其四，通過住宅銷售回籠資金并為政府提供GDP和稅收； 如此模式下，華夏幸福最終可在一級開發(fā)、園區(qū)經(jīng)營、房地產(chǎn)銷售 及政府返還等多方面實現(xiàn)收益。其與政府簽訂協(xié)議收益條款如下： 就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)項目，甲方應(yīng)向乙方支付建設(shè)用 費，具體包括建設(shè)成木和建設(shè)利潤兩部分，建設(shè)利潤按建設(shè)項目的 總投資額的15%計算。就土地整理投資，甲方應(yīng)向乙方支付