拓展知識(shí)-舊建筑改造-成都城區(qū)

1、拓展知識(shí)舊建筑改造成都城區(qū)1. 項(xiàng)目背景 從2002年開始，成都市以“經(jīng)營(yíng)城市”為指導(dǎo)思想，全面啟動(dòng)了城區(qū)舊危房改造工程。經(jīng)過兩年多的時(shí)間，成都完成了483萬平方米的拆遷總量，商品房銷售面積大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)造了“成都模式”的舊城改造實(shí)踐典范。2. 更新方式 （1）按照“劃零為整、組合成群、成片改造”的思想，把總量為410萬平方米的危舊房劃分為45個(gè)片區(qū)，以每個(gè)片區(qū)作為一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施整體成片拆遷；地塊拆遷完成后，交成都市土地拍賣中心拍賣。 （2）項(xiàng)目業(yè)主土地款收回后優(yōu)先歸還銀行貸款本息，從而確保銀行貸款資金的安全。3.建筑改造在舊城改造模式上，成都遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造、多輪驅(qū)動(dòng)、利益共享”的原則，

2、其具體措施有： （1）按照優(yōu)化后的控規(guī)確定拆遷改造范圍，片區(qū)內(nèi)各企、事業(yè)單位均可 作為主體參與實(shí)施該地塊的拆遷改造。 Ø 圖1 老成都舊建筑夜市街景 拆遷騰出的土地按照控規(guī)劃分為若干片塊統(tǒng)一組織拍賣。拍賣收益 在扣除片區(qū)應(yīng)公攤的所有費(fèi)用（含道路、綠化、學(xué)校等各項(xiàng)公建配套設(shè)施費(fèi)用） 后，由各地塊的參與業(yè)主根據(jù)所提供的地塊大小按比例予以分享。 Ø （2）對(duì)中心城區(qū)，可采取土地出讓與舊城改造捆綁的辦法實(shí)施改造，如 土地使用權(quán)與拆遷補(bǔ)償和開發(fā)項(xiàng)目方案捆綁招標(biāo)；土地使用權(quán)與拆遷補(bǔ)償捆綁掛牌或拍賣等。實(shí)行以上相關(guān)舉措成功地調(diào)動(dòng)了拆遷業(yè)主的積極性，變被動(dòng)為主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了政府、業(yè)主雙贏的格局

3、。 （3）在資金籌措方面，成都通過拆遷資金來源市場(chǎng)化，突破舊城改造的資金頸瓶，使危舊房拆遷與安置工作進(jìn)入良性運(yùn)作的狀態(tài)。 在拆遷實(shí)踐中，將城區(qū)二環(huán)路內(nèi)的舊城劃片包裝為多個(gè)項(xiàng)目，向銀行申請(qǐng)質(zhì)押貸款，籌集資金成片 進(jìn)行拆遷，拆遷后的地塊按規(guī)劃控制條件向市場(chǎng)拍賣，所得款項(xiàng)首先用于償還銀行貸款。 （4）在舊城改造中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金按照基準(zhǔn)地價(jià)的20收取。對(duì)投資拆遷的業(yè)主實(shí)施舊城拆遷完成后，拆遷地塊實(shí)行 圖2、3 改造后的成都老建筑招拍掛方式出讓，招拍掛后成交價(jià)款扣除土 地出讓金后全額返還投資業(yè)主。 Ø 成立了“成都市統(tǒng)建辦舊城改造安置房項(xiàng)目”資金信托計(jì)劃，在全國(guó)首次引入贖回機(jī)制，成功募

4、集 了大量民資作為舊城改造資金來源。 在拆遷安置方面，成都形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅(qū)動(dòng)”為亮點(diǎn)的拆遷模式。 Ø （5）及時(shí)出臺(tái)了一系列地方性政策法規(guī)：2001年成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法、2002年成都市 城市房屋拆遷糾紛裁決程序暫行規(guī)定、2003年成都市城市房屋拆遷評(píng)估管理實(shí)施辦法、2004年成都市城市房屋拆遷聽證程序、2005年成都市城市房屋拆遷行政強(qiáng)制執(zhí)行程序規(guī)定，形成了較為完善的城市拆遷法律法規(guī)體系。 Ø 在資金方面，引入銀行按揭，解決購房一次性支付困難。拆遷戶無論是選擇“貨幣補(bǔ)償”還是“產(chǎn) 權(quán)調(diào)換”方式，都可以將想購買的二手房或拆遷安置房，通

5、過成都市住房置業(yè)擔(dān)保公司作抵押申請(qǐng)住房貸款，而且手續(xù)簡(jiǎn)便，速度快，費(fèi)用低。 Ø （6）“雙困戶”可申請(qǐng)廉租住房金補(bǔ)貼，按照廉租住房租金差額補(bǔ)貼方式，以5年時(shí)間計(jì)算補(bǔ)貼金額，一 次性支付給安置中的廉租住戶，用于沖抵購買安置房屋補(bǔ)差價(jià)款；以貨幣補(bǔ)差方式直接發(fā)放給選擇貨幣補(bǔ)償總額不足8萬元的住房“特困戶”，即拆遷安置中扶困救助備用金的使用對(duì)象。 Ø 對(duì)住房建筑面積在15平方米以下，他處無住房，并持有城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證的拆遷戶， 在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，安置房屋為套一型的，按有關(guān)規(guī)定結(jié)算差價(jià)時(shí)，被拆遷人按應(yīng)付補(bǔ)差款的30%向拆遷人支付(不再享受一次性付款的優(yōu)惠)。4. 改造成效 制定了規(guī)范化、人性化的執(zhí)政舉，在房地產(chǎn)評(píng)估到拆遷安置、補(bǔ)償過程中,從政策到標(biāo)準(zhǔn),一律公開透明,讓百姓監(jiān)督。由