一個大型的商業(yè)地產SHOPPING-MALL開業(yè)后面臨銷售淡季

1、一個大型的商業(yè)地產SHOPPINGMALL開業(yè)后面臨銷售淡季，進駐商戶生意額低、人氣下滑、商戶經營不善、拖欠租金/ 管理費等 而事實上，一個購物中心的成功運營往往需要23年的市場培育期( 養(yǎng)商期) ，而在此期間內，商戶的經營將普遍面臨較大的經營壓力！而且，尤其值得引起注意的是，國內三四線城市開發(fā)的大型商業(yè)購物中心，由于在對國內或國際著名品牌招商方面存在著短時間內難以跨越的鴻溝，加上很多開發(fā)商或經營決策者， 為了短期的盈收，在各樓層分割太多的小商鋪， 如此造成購物中心內的個體經營散戶比例過大，他們的經營主觀性、隨意性過大，雖然在租賃合作條件方面表面上看要比國內知名品牌要優(yōu)厚得多，但他們的抗風險能

2、力差、 缺乏獨立與自我生存能力， 經營水平低，開業(yè)后統(tǒng)一運營管理難度與經營風險巨增！一個購物中心開業(yè)往往要面臨“三道檻”，即開業(yè)后三個月、半年、一年，這三個時間段就象孫悟空的三道緊箍咒，念得不好，可能會“疼死人”。一個大型 SHOPPINMALL開業(yè)后，其實就是進入商業(yè)地產的核心即運營環(huán)節(jié)， 開業(yè)后如何順利地跨越這三道 “門檻 ”，如何通過有效的、標準的運營手段與管理措施， 確保成功運營以提升商業(yè)物業(yè)的價值，持續(xù)地提升物業(yè)的租賃收益？筆者認為， 開業(yè)后第一年“企穩(wěn)”無疑非常關鍵！如何在開業(yè)后提前做好充足的準備， 在市場培育、經營環(huán)節(jié)、應對措施、營銷推廣等方面未雨綢繆。一個 SHOPPING M

3、ALL開業(yè) 1 個月后，開業(yè)效應基本消失，商家銷售與客流落差較大， 這時在這一關鍵的時間節(jié)點， 除了將歷經市場嚴竣的考驗， 還將面監(jiān)屆時已進駐商戶配合度下降， 各種問題與矛盾將逐漸暴露，現場經營管理難度加大，拒租、抗租、拖欠租金等現象頻出，甚至將出現擺租或掉鋪現象 那么開業(yè)后，通過采取哪些措施或經營手段，來確保SHOPPING MALL順利地度過養(yǎng)商期， 從而實施商業(yè)地產項目的經營預期目標，無疑是從事大型商業(yè)地產項目經營決策者必須面對與解決的重心。下面筆者結合自已從事大型商業(yè)綜合體或SHOPPINGMALL的綜合運營談談自已的一點看法：1. 建立經營預警機制：每天關注與走訪各商戶銷售狀況，對商

4、戶的貨品款式（菜品）、價格帶、櫥窗美陳、營銷方式、員工服務等實際問題提供專業(yè)經營指導與培訓 ; 每周或每月進行匯總分析，并根椐各業(yè)態(tài)、各業(yè)種商家的預警及時溝通與分析，把問題控制在萌芽狀態(tài)。2. 完善品類 / 品牌配置：開業(yè)后商戶貨品適銷對路面臨考驗， 此時要協(xié)助商戶經營調整， 同時做好各樓層品牌調整預案： 如現缺乏國內二線品牌女裝、日韓系女裝、女鞋女包、名表 / 配飾、品牌箱包或東南亞特色美食等。3. 進行二次招商儲備 : 一個 MALL開業(yè)后會有部分曾溝通但未能引進的優(yōu)質品牌重新關注，利用開業(yè)效應，重新洽談，及進調整。建立區(qū)域品牌資源庫，利用商家答謝會或調研等， 對符合項目定位的品牌，通過各

5、種渠道與商家建立合作關系，以備未來及時補充。4. 樹立品牌：第一年的重點是在項目所在城市或地區(qū)樹立項目的品牌與主題形象，將 MALL的全新業(yè)態(tài)組合模式，在廣大市民心里打上烙印。（策劃部以軟文介紹、形象包裝、主題活動、推廣等）吸引客流 ：巨大的客流造就 MALL旺盛的人氣，旺盛的人氣匯聚強勁的商機！人流 =錢流，一個 MALL人氣鼎盛單廣告費年收可逾千萬以上。5. 營銷推廣：制訂全年到每月或每周的具體營銷推廣計劃與費用預算，培養(yǎng)一批本地穩(wěn)定的購物習慣和忠誠度高的目標消費群6. 財務目標：一個大型商業(yè)中心或 MALL往往少則投資逾數億多則10 億以上，回收期一般需 10 年或以上更多，首年年度財務

6、目標多少？分解到各部門的經營指標多少？明確運營成本如何控制、如何開源節(jié)能、開源創(chuàng)收來達成財務目標？項目開業(yè)后必須重視與解決的。7. 運營狀況評估報告：開業(yè) 3-6 個月內，由營運部門依據經營狀況、市場調研報告、消費者調研報告等對 MALL的定位和業(yè)態(tài)組合須進行全面客觀地評估。SHOPPIGN MALL日常運營管理工作內容：1. 巡場管理：制定巡場路線、巡場管理制度，每周組織各部門負責人進行集體巡場；巡場中發(fā)現的問題須立即解決。無法立即解決的，由營運部發(fā)整改通知單并跟蹤整改通知單的落實情況。對于超時限未解決事項及時上報主管領導處理；營運部須每周對本周內的 日常運營巡視記錄表 中記錄的問題進行跟進

7、解決并匯總分析，并將每月匯總分析報告抄報總經理。日常運營巡視記錄表 是巡場的現場記錄，該表單由營運中心存檔。2. 開閉店管理：制定標準營業(yè)時間，嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的開、閉店管式理，包括員工進場、開店前準備、迎賓、閉店前準備、送賓、閉店管理等程序及要求。3. 例會管理：開業(yè)后營運部須每日 / 每周組織商戶營業(yè)員 / 各店負責人召開會，會議內容包括通報最新指示與要求、 營運狀況、注意事項、營銷企劃活動信息、問題通報及培訓等；4. 現場管理：包括廣播、背景音樂時段播放、櫥窗、環(huán)境設施、貨品的品質、上貨補貨時段、店招設計等，均須嚴格規(guī)范，營業(yè)期間巡視賣場 , 應確保各經營商戶店招明亮，不可因省電而關閉店招電

8、源；檢查櫥窗須保持整潔、 櫥窗布置是否體現品牌風格和商品特色； 是否能渲染店鋪商業(yè)氛圍等；5. 物價簽管理：遵守本地物價部門的法律、法規(guī)；檢查各商戶是否明碼實價，嚴禁討價還價或欺詐顧客的行為；6. 商戶出入貨管理： 明確規(guī)定廣場內貨物運出的審批流程， 必須持放行證出貨； 明確規(guī)定各商戶垃圾傾倒的詳細要求，并做好監(jiān)督檢查。7. 特種行業(yè)管理： 對于涉及餐飲、食品及食品加工、藥品、煙酒、珠寶、化妝品等行業(yè)的商戶，營運部須嚴格進行資質審核和備案，同時注意資質的年檢更新。8. 客流導向管理：科學的人流導向設計來延長或增加顧客的駐留時間，提高各樓層商戶的營業(yè)額與提升商鋪價值的手段， 也是開業(yè)后運營/ 二

9、次招商需要重點解決的問題。9. 經營環(huán)境管理 :依據季節(jié)性或日照時間確定各公共區(qū)域開關燈時間（工程部/ 營運部制訂），營運部在日常巡場中須關注照明的開啟狀況;夜景照明管理： 保證夜景照明達到設計效果，且開啟夜景照明時間不得晚于當地路燈開啟時間，遇節(jié)假日關閉時間延長30 分鐘；空調溫濕度管理：內場環(huán)境溫度冬天為1820°C ，夏季 2226°C；10. 客戶關系管理 : 租戶與 MALL是唇齒相依、互為依存的利益共同體，開業(yè)后加強與商戶的溝通，與各商戶建立良好的關系，留住好的商戶，對經營困難的商戶在經營方面給予專業(yè)指導與支持。方法與措施：建立與主力店的月溝通會議機制，并形成完

10、整的會議紀要；每月召開商戶店長座談會，并形成會議紀要抄送總經理；對商戶營業(yè)員的考勤進行管理，每月匯總反饋給各商戶；每年至少組織一次“優(yōu)秀商戶”評選，并進行公示；每月定期向各進駐商戶提供員工培訓及地方政府協(xié)調等服務.11. 消費者關系管理： 設立總經理信箱， 接受消費者的意見與建議?？偡张_人員須詳細記錄消費者提出的投訴及意見； 每月對投訴情況進行一次匯總分析，形成分析報告，次月5 日前上報營運中心。12. 多種經營管理（開源創(chuàng)收） 多種經營主要指在商戶租賃區(qū)域以外的所有公共區(qū)域所從事的經營活動， 旨在塑造廣場品牌、帶動人氣，促進商戶銷售。多種經營點位設置區(qū)域包括室內步行街、室外廣場、廣場出入口

11、、通道、樓頂、墻體、停車場、倉庫、電梯間等區(qū)域。13. 優(yōu)質顧客服務管理： 對新錄用的商戶營業(yè)員進行不少于1 天的營業(yè)員進場培訓。培訓結束后經考核合格方能上崗。培訓內容須包括：XX廣場經營簡介、商戶手冊、服務標準和行為規(guī)范、XXX營運管理標準等；營運部每月須組織1 次商戶營業(yè)員的素質與業(yè)務培訓；營運部門每半年進行 1 次“優(yōu)秀營業(yè)員”評選活動，并予以通報表揚獎勵。14. 商戶與品牌分析： 按月度 / 季度對各商戶和品牌進行分析，包括：品牌定位、品牌貢獻度、盈利能力、品牌發(fā)展趨勢、 經營風險等；對不符合廣場定位、經營有風險的商戶，建立退、掉鋪預警機制，進行備選品牌和商戶的儲備。- 高氯酸對阿膠進

12、行濕法消化后,用導數火焰原子吸收光譜技術測定阿膠中的銅、“中 藥三大寶, 人參、鹿 茸和阿膠?！卑⒛z的藥用已有 兩千多年的悠久歷史歷代宮馬作峰論疲勞源于肝臟J.廣西中醫(yī)藥 ,20 08,31(1):31.史麗萍馬東明 ,解麗芳等力竭性運動對小鼠肝臟超微結構及肝糖原、肌糖元含量的影響J.遼寧中醫(yī)雜志王輝武吳行明鄧開蓉內經“肝者罷極之本”的臨床價值J.成都中醫(yī)藥大學學報31. 凌家杰肝與運動性疲勞關系淺談 J.湖南中醫(yī)學院學報2003，（ ）：1. 謝敏豪等 訓練結合用中藥補劑強力寶對小鼠游泳耐力與肌肉和肝 Gn,LDH和MDH的影響 J中 國運動醫(yī)學雜楊維益陳家旭王天芳等運動性疲勞與中醫(yī)肝臟的關

13、系J .北京 中醫(yī)藥大學學報. 19 96,19(1):8.2.1中藥復方 2.2 單味藥33阿膠和復方阿膠漿常世和等參寶片對機體機能影響的 J.中國運動醫(yī)學雜志，991 ，10（and Natritionof exerciseand training(Abstract)6 楊維益等中藥復方“體復康”對運 動性疲勞大鼠血乳酸、p一內啡膚、亮氨酸及強啡膚l-13影響的實驗研。仙靈口服液可提高機體運動能力，加速運動后血乳酸的消除。F3口服液能調整PCO2 孫曉波等 鹿茸精強壯作用的 J .中藥藥理與臨床，1987，（）：11. 于慶海等高山紅景天抗不良刺激的藥理J中藥藥理與臨床，促進作用；提示阿膠

14、能提高機體免疫功能。另外阿膠具阿膠具有很好的止血作用，常用來治療陰虛火旺、血脈受傷造成的出血。比如，阿膠能治療缺鐵性貧血，再生障礙性貧血等貧血癥狀，阿膠對血小板減少，白細阿膠是一類明膠蛋白，經水解分離得到多種氨基酸，阿膠具有很多的藥理作用和阿膠又稱驢皮膠,為馬科動物驢的皮去毛后熬制而成的膠塊。中藥界有句口頭禪阿膠中的營養(yǎng)成分比較多，主要有蛋白質、多肽本以運動性疲勞相關癥狀明顯的籃球運動員為對象，以谷丙轉氨酶、谷表明，阿膠還用 于治療妊娠期胎動不安，先兆流產習慣 性流產等。對于月經 病步了解運動員服用阿膠以后，不但能夠使男女運動員的谷草轉氨酶含量水平、谷丙轉參促進人體對糖原和三磷酸腺苷等能源物質

15、的合理利用, 并使劇烈運動時產生的乳草經將其列為上品。本草綱目載阿膠“療吐血衄血血淋尿血,腸風下痢 ,女草轉氨酶、谷酰轉肽酶、總膽紅素、白蛋白紅細胞，白細胞和血小板的作用。到影響。的變化,主要表現為部分肝細胞破裂 ,內容物進入竇狀隙 ,未受損的肝細胞糖原明的核心問 題之一也是運動訓練學所要克服的核心問題之一, 疲勞是機體的一的滋補類藥品；因始產于聊城東阿，故名阿膠，距今已有兩千多年的生產歷史；最早低分子肽含量分別是5%45 、10.97%13.18%?；艄馊A采用 標準水解法和氨基低運動后血清尿素氮含量；加速體內尿素氮及血乳酸的清除速率韌帶和肌腱的伸縮牽拉骨對運動性疲勞的多集中于中樞疲勞與外周肌

16、肉疲勞，而較少涉及肝臟實質器而略于補立法，以健脾保肝、補中益氣組方的確是防治運動性疲勞的一條新思新。故發(fā)揮和延緩運動性疲勞的產生都能起積極而有效的作用。總之體力和腦力的產生均復的適應能力。復方阿膠漿是由阿膠、紅參、黨參、熟地、山楂等藥組成,主入肝、脾兩經。方肝，人動血運于經”的論述。明確 指出運動能力與肝和血密切藏血、主筋，為“羆極之本”，有儲藏營血與調節(jié)血量的作用是提供運動所肝主疏泄，調暢氣機，對氣血津液的生成、輸布和代謝有著重要意義。就運動生高山紅景天在疲勞情況下能提高機體持續(xù)工作的時間，維持血壓、心率的正常水高小鼠肝糖原的儲備量；降低運動后血清尿素氮含量；加速體內尿素氮及血乳酸的骼肌產生

17、運動。素問六?節(jié)藏象論曰：“肝者罷極之本魂之居也, 其華在爪其個特別復雜的生方得以運生”，說明和血虛者，如服用阿膠補益，也具有良好的效果。臨床上充分發(fā)揮阿 膠的養(yǎng)血、補 血、恢復正常，促進酸堿平衡的恢復，減少堿性物質的消耗。機體的血量增加以便增加通氣 血流比值。肝內所貯存的血液就 會更多的向機體全身肌腱和韌帶等器官的力量。筋和筋膜向內連著五臟六腑，肝將脾輸送來的精微之氣浸、涉水等勞動或運動都稱 為“勞”,而競技體育由于其具有大運動量、高強度的加。劍,便無 蹤無影。阿嬌論有“肝藏血”的觀點，另外，在素問?五臟生成論里，也有“人臥血歸于景天圣露、補腎益元方、體復康、仙靈口服液及F3 口服液等。復方

18、阿膠漿能顯著提究 J北京中醫(yī)藥大學學報，19 97，20（ ）： 37-40.具有多種代謝功能。血清谷草轉氨酶、谷丙轉氨酶升高在一定程度上反映了肝細胞的亢不抑就會能協(xié)調精神、情趣和意志使情緒穩(wěn)定 思維敏捷對運動技術水平的充分抗運動性疲勞的單味藥主要有鹿茸、高山紅景虛證,通過補充和調節(jié)人體血液的貯備量而發(fā)揮抗疲勞的作用 。藥理實驗亦證實人量方法表明 ,阿膠水溶液 (Murphy法與其經 Gornall雙縮脲和Lowry酚試劑反量水平。 從而證實阿膠能提高運動員的抗運動性疲勞的能力 。二是通過對阿膠抗運動聊城大學碩士學位論文聊城大學碩士學位論文聊城大學碩士學位論文謀慮，此即“肝者將軍之官，謀慮出焉

19、 ”，也說是說肝和某些高級神經功能有關。（）年的第屆國際運動生物化崩中帶下,胎前產后諸疾?！爆F代表明,阿膠含明膠認識運 動性疲勞對肝臟的影響及判 定指標、肝臟與運動性疲勞消除等方面的 關若過度疲勞損傷了肝臟那么肌腱和韌帶必將非常疲乏而不能收持自如運動就會受賽場是證明運動健兒的運動能力及其為國爭光的最好場所。運動員靠什么去奪取傷。升高骨髓造血細胞、白細胞、紅細胞 和血紅蛋白，促進骨髓造血功能，迅速恢復失血時間。疏泄功能失常那么五臟氣機也就緊接著發(fā)生紊亂因此三羧酸循環(huán), 為機體提供更多的能量, 因而人參可起到減輕酸自動儀測定不同炮制方法所得四種阿膠炮制品中各種氨基酸的含量,均含有隨著的進行和成果的

20、問世，阿膠將會得到國內外運動員的青睞。阿膠這種產損傷程度，表明慢性疲勞可引起肝細胞物質代謝功能持續(xù)紊亂 ,最終導致肝功能損調節(jié)疲勞程度的輕重。楊維益等認為疲勞產生的根本在于肝臟，五臟之中與運調節(jié)血量的功能，即“人動則血運于諸經，辦法。肝臟與運動性疲勞關系密切。在運動性疲勞發(fā)生時，肝臟下，肝臟對血液的調節(jié)可保證心臟、大腦及腎臟等重要臟器的血液的供應。（）肝主顯減少。聶曉莉等通過慢性疲勞大鼠模型的建立發(fā)現，與正常對照組比較,慢性疲顯性激素樣作用，因為鹿茸乙醇提取物不能使去勢小鼠和大鼠的前列腺和精囊重量增現了一種新的模式，那就是以“理氣 扶正”、“理血 扶正”為原則組方，以疏為補或寓謝，增強細胞能量代循環(huán)和運動所需能源物質的補充；如果肝氣升發(fā)而不血管系統(tǒng)等功能失調及免疫功能下降進而影響運動員比賽成績的發(fā)揮。如何盡快消血