房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與目標(biāo)策略資料

1、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與目標(biāo)策略資料【最新資料，WORD檔，可編輯修改】二。五年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃一、概述：為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之激烈環(huán)境，重慶東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “東方地產(chǎn)”） 在 2005 年應(yīng)充分把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)、快速拓展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)也需要進(jìn)一步提升公司管理水平，加大管理規(guī)范化力度，倡導(dǎo)職業(yè)心態(tài)，培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理階層，提高各項(xiàng)工作的專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)。2005年，在東方地產(chǎn)內(nèi)將推行信息資源共享，提倡信息“中性”概念，以信息的扁平化和信息工作的規(guī)范化來(lái)提高管理透明度。2005 年，東方地產(chǎn)還要建立具有強(qiáng)適應(yīng)性的東方地產(chǎn)企業(yè)文化。東方地產(chǎn)在2005年將致力于授權(quán)團(tuán)隊(duì)走向成功。企業(yè)需要員工的

2、責(zé)任心和信心，員工只有感到企業(yè)重視、尊敬和信賴(lài)他們，感到自己是企業(yè)中的一員，才會(huì)有信心和責(zé)任感。加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，在職員間建立起支持、激勵(lì)及鞏固的關(guān)系，接納每個(gè)成員扮演不同的角色，分工合作，正視每一位員工的貢獻(xiàn)，我們信任和尊敬每一位員工并不斷致力于營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，讓每一個(gè)人都能貢獻(xiàn)自己的聰明才智。同時(shí)東方地產(chǎn)要更有效地整合公司的各項(xiàng)資源，以適應(yīng)極具顛覆性的二十一世紀(jì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。善待員工、善待顧客、善待合作伙伴。堅(jiān)持規(guī)范化管理，保持可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將是我們東方地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展堅(jiān)持的目標(biāo)，2005 年將是我們的“管理提升年”。 2005 年我們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是：1.1 、規(guī)模目標(biāo)2005 年開(kāi)工面積

3、34 萬(wàn)平方米，竣工面積18 萬(wàn)平方米（部分為結(jié)構(gòu)完成），實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入50281 萬(wàn)元， “東方美地”可入伙戶(hù)數(shù)： 520 戶(hù)。1.2 、利潤(rùn)目標(biāo)凈利潤(rùn)： 5082 萬(wàn)元。1.3 、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)建立管理流程化和制度化體系平臺(tái)；建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)的員工隊(duì)伍；初步建立企業(yè)品牌形象。二、經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)東方地產(chǎn)成立于1999 年 9 月 15 日，是重慶東銀實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司的子公司。目前，公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、工程管理部、人力資源部、財(cái)務(wù)管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、銷(xiāo)售策劃部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、材料設(shè)備管理部、合同預(yù)算部等9 個(gè)職能（業(yè)務(wù)）部門(mén)。截至 2004 年 12 月 31 日，公司實(shí)現(xiàn)住宅銷(xiāo)售14200平方

4、米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3897 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)769.74 萬(wàn)元。其中“東方美地”銷(xiāo)售 10718平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3267.88 萬(wàn)元； “南城花園”銷(xiāo)售 3482平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入629.18萬(wàn)元。截至 2004 年 12 月 31 日公司資產(chǎn)總額43689萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率56.7。截止 2004 年 12 月 31 日公司有職工69 人（不含物業(yè)管理公司），其中具有高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)的3 人、 中級(jí)技術(shù)職稱(chēng)的21 人， 平均年齡32 歲， 具有大專(zhuān)及以上學(xué)歷 59 人，其中具有碩士及以上學(xué)歷2 人。 （含物業(yè)管理公司110 人。 ）三、經(jīng)營(yíng)方針堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)與正直、信守承諾的原則；不斷追求企業(yè)利潤(rùn)的穩(wěn)步

5、增長(zhǎng)，以支持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；追求與合作方的雙贏，以更好地滿足客戶(hù)需要。四、 2005 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)4.1 銷(xiāo)售目標(biāo)50281萬(wàn)元凈利潤(rùn)目標(biāo)5082萬(wàn)元4.2 各項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)分配如下：4.2.1 “東方美地”銷(xiāo)售收入：38881萬(wàn)元銷(xiāo)售面積：90850平方米，平均銷(xiāo)售單價(jià)：4110元/平方米；銷(xiāo)售收入：37341 萬(wàn)元車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售：220個(gè)，銷(xiāo)售單價(jià)：70000元/個(gè)，銷(xiāo)售收入：1540萬(wàn)元4.2.2 “農(nóng)業(yè)園”銷(xiāo)售收入：11400萬(wàn)元銷(xiāo)售面積：32571平方米，平均銷(xiāo)售單價(jià)：3500元/平方米。五、2005年度項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃5.1 東方美地項(xiàng)目5.1.1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：232畝、總建筑面積

6、：21萬(wàn)平方米（一期工程98828.11平方 米，二期工程112407.56平方米）、容積率：1.4。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：廳P項(xiàng)目數(shù)值單位1項(xiàng)目總投資57588.12萬(wàn)元1.11開(kāi)發(fā)成本52188.77萬(wàn)元1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用5399.35萬(wàn)元3總建筑回積單方成本2726.25元/平方米4可售建筑面積單方成本2777.58P元/平方米5項(xiàng)目總收入84191.94萬(wàn)元5.1住宅銷(xiāo)售收入69267.98萬(wàn)元5.21商業(yè)銷(xiāo)售收入7745.40萬(wàn)元5.3車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入7178.56萬(wàn)元6 1流轉(zhuǎn)稅稅金5725.05萬(wàn)元7利潤(rùn)總額20878.77萬(wàn)元8企業(yè)所得稅6889.99萬(wàn)元9 1凈利潤(rùn)13988.78萬(wàn)

7、元10投資報(bào)酬率36.26%11投資凈利率24.29%12 銷(xiāo)售凈利率16.62%13內(nèi)含報(bào)酬率32.51%5.1.2 進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃2005年開(kāi)工面積：11萬(wàn)平方米；竣工面積：10萬(wàn)平方米（部分結(jié)構(gòu)）；一期交房時(shí)間：2005年8月28日、2005年10月28日；二期全部設(shè)計(jì)圖紙：2005年4月30日前完成；二期施工：2005年4月（西區(qū)）、2005年8月（東區(qū)）；一期二組團(tuán)開(kāi)盤(pán)：2005年5月；二期開(kāi)盤(pán)：2005年10月。5.1.3 投資計(jì)劃2005年?yáng)|方美地項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資23934萬(wàn)元。其中土地費(fèi)用：2950萬(wàn)元，前 期工程費(fèi)：1751萬(wàn)元，建筑安裝園林工程：15093萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1

8、5 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)：1004萬(wàn)元，管理費(fèi)用：520萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用：1701萬(wàn)元，財(cái)務(wù) 費(fèi)用：900萬(wàn)元。5.1.4 資金籌措計(jì)劃外部融資：6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入再投入：16000萬(wàn)元，項(xiàng)目的資本金投入： 1934萬(wàn)元。5.2 農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目5.2.1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（紅線面積）：493畝、總建筑面積：44萬(wàn)平方米、容積率：1.3。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表:廳P項(xiàng)目數(shù)值單位1P 項(xiàng)目總投資102974.11萬(wàn)元1.1開(kāi)發(fā)成本92547.93萬(wàn)元1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用10426.18萬(wàn)元3總建筑回積單方成本2340.32元/平方米4r可售建筑面積單方成本2469.40元/平方米5項(xiàng)目總收入142812.

9、00萬(wàn)元5.1; 住宅銷(xiāo)售收入115500.00萬(wàn)元5.2商業(yè)銷(xiāo)售收入12000.00萬(wàn)元5.3車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入15312.00萬(wàn)元6r 流轉(zhuǎn)稅稅金9711.22萬(wàn)元7利潤(rùn)總額30126.67萬(wàn)元8企業(yè)所得稅9941.80萬(wàn)元9凈利潤(rùn)20184.87萬(wàn)元10投資報(bào)酬率29.26%11投資凈利率19.60%12銷(xiāo)售凈利率14.13%13內(nèi)含報(bào)酬率12.20%5. 2. 2進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃（一期）2005年開(kāi)工面積：8萬(wàn)平方米，竣工面積：4萬(wàn)平方米（結(jié)構(gòu)）；概念規(guī)劃：2005年2月14日（3月18日前調(diào)整概念規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模）；項(xiàng)目定位報(bào)告：2005年2月20日；商業(yè)、首期住宅和售樓部的報(bào)建方案：200

10、5年3月18日；控規(guī)通過(guò)：2005年3月18日；方案通過(guò)：2005年4月19日；初步設(shè)計(jì)完成：2005年4月22日；初步設(shè)計(jì)通過(guò)：2005年5月15日；一期平場(chǎng)圖：2005年4月15日；一期基礎(chǔ)圖：2005年5月13日；一期施工：2005年5月；規(guī)劃許可證：2005年6月6日；施工許可證：2005年6月14日；銷(xiāo)售大廳開(kāi)放：2005年5月；一期開(kāi)盤(pán)：2005年10月。1.2.3 投資計(jì)劃2005年農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資32365萬(wàn)元。其中土地費(fèi)用：16100萬(wàn)元，前 期工程費(fèi)：1566萬(wàn)元，建筑安裝園林工程：11138萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用11 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)：1154萬(wàn)元，管理費(fèi)用：925萬(wàn)元，銷(xiāo)

11、售費(fèi)用：871萬(wàn)元，財(cái)務(wù) 費(fèi)用：600萬(wàn)元。1.2.4 資金籌措計(jì)劃外部融資：16000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金投入：11000萬(wàn)元，預(yù)售收入再投入： 5365萬(wàn)元。5. 3東方大街：6. 3. 1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積：188畝，總建筑面積：359743平方米，容積率4.13.項(xiàng) 目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：廳P項(xiàng)目數(shù)值單位1廠 項(xiàng)目總投資113309萬(wàn)元1.1開(kāi)發(fā)成本106317萬(wàn)元1.2開(kāi)鋁J用6992萬(wàn)元3總建筑回積單方成本3149元/平方米4廠 項(xiàng)目總收入213924萬(wàn)元4.1銷(xiāo)售收入90678萬(wàn)元4.2.租賃收入（預(yù)計(jì)10年）123246萬(wàn)元5全部?jī)衾麧?rùn)57398萬(wàn)元其中：銷(xiāo)售部分11150

12、萬(wàn)元租賃部分46248萬(wàn)元6全部投資報(bào)酬率|其中：銷(xiāo)售部分27.26%|租賃部分161%7廠全部投資凈利率其中：銷(xiāo)售部分18.26%廠租賃部分114%8銷(xiāo)售、租賃收入凈利率;其中：銷(xiāo)售部分13.38%租賃部分46.8%假設(shè)租賃部分在2019年2043年的25年中，每年保持租賃收入在12696 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)在5680萬(wàn)元的水平上，以8%的資產(chǎn)凈收益率進(jìn)行計(jì)算，在2019 年租賃物業(yè)價(jià)值為60639.25萬(wàn)元。5. 3. 2進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃2005年開(kāi)工面積10萬(wàn)平方米；竣工面積4萬(wàn)平方米（結(jié)構(gòu)）；一期施工：2005年7月；銷(xiāo)售大廳開(kāi)放：2006年1月一期開(kāi)盤(pán)：2006年3月5. 3. 3投資計(jì)劃20

13、05年?yáng)|方大街項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資：11907萬(wàn)元。其中土地費(fèi)用：5607萬(wàn)元（其 中拆遷費(fèi)用：3000萬(wàn)元），工程建設(shè)費(fèi)用：6000萬(wàn)元，其他費(fèi)用：300萬(wàn)元。5.3.4資金籌措計(jì)劃由于東方大街項(xiàng)目2005年無(wú)銷(xiāo)售收入，投資需要的資金由外部融資 8000 萬(wàn)元和項(xiàng)目的資本金3907萬(wàn)元解決。5. 4雅迪項(xiàng)目：5. 4. 1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積40畝、總建筑面積：10.5萬(wàn)平方米、容積率：3.5。項(xiàng)目的經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)如下表：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位1總用地面積40畝2總建筑面積105000平方米3容積率3.54可售建筑面積95500平方米5項(xiàng)目總投資20497.93力兀5.1開(kāi)發(fā)成本18799.44力兀5.

14、2開(kāi)發(fā)費(fèi)用1698.49力兀5.3總建筑面積單方成本1952.18元/平方米5.4可售建筑面積單方成本2146.38元/平方米6項(xiàng)目總收入26850.00力兀6.1住宅銷(xiāo)售收入18750.00力兀6.2商業(yè)銷(xiāo)售收入6000.00力兀6.3車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入2100.00力兀7流轉(zhuǎn)稅稅金1825.80力兀8利潤(rùn)總額4526.27力兀9企業(yè)所得稅1493.67力兀10凈利潤(rùn)3032.60力兀11投資報(bào)酬率22.08%12投資凈利率14.79%13銷(xiāo)售凈利率11.29%14全投資稅后內(nèi)含報(bào)酬率21.65%5. 4. 2進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃 2005年開(kāi)工面積5萬(wàn)平方米；概念規(guī)劃：2005年5月項(xiàng)目定位報(bào)告：200

15、5年4月;控規(guī)通過(guò)：2005年4月；方案通過(guò)：2005年7月；初步設(shè)計(jì)完成：2005年8月;初步設(shè)計(jì)通過(guò)：2005年8月;施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)：2005年9月;施工：2005年10月；銷(xiāo)售大廳開(kāi)放：2006年1月;開(kāi)盤(pán)：2006年3月。5 4 3 投資計(jì)劃2005年雅迪項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資4932萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用：960萬(wàn)元，前期工程費(fèi)：772萬(wàn)元，工程費(fèi)用：3100萬(wàn)元，其他費(fèi)用：100萬(wàn)元。5.4.4 資金籌措計(jì)劃由于雅迪項(xiàng)目2005年無(wú)銷(xiāo)售收入，投資需要的資金由外部融資3432萬(wàn)元和項(xiàng)目的資本金1500 萬(wàn)元解決。2005 年四個(gè)各項(xiàng)目的投資合計(jì)為：73138 萬(wàn)元， 各項(xiàng)目須從外部融資合計(jì)為： 3

16、3432萬(wàn)元。加上新增土地儲(chǔ)備400畝的預(yù)計(jì)支出8000萬(wàn)元和對(duì)綠地東方的投資2250萬(wàn)元，公司2005年需要外部融資43682萬(wàn)元。六 . 項(xiàng)目管理目標(biāo)6 1 項(xiàng)目月度計(jì)劃執(zhí)行率：85%6 2 客戶(hù)滿意度：90%（客戶(hù)滿意度可通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查或委托中介公司對(duì)客戶(hù)跟蹤調(diào)查）。七、業(yè)務(wù)拓展6.1 土地儲(chǔ)備總量?jī)?chǔ)備土地資源，是公司可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。目前公司除了“東方大街” 188 畝、 “東方美地”232 畝、“農(nóng)業(yè)園”490 畝和“雅迪項(xiàng)目”40 畝可開(kāi)發(fā)外，北碚項(xiàng)目由于目前存在諸多不確定因素，故暫不考慮該項(xiàng)目。2006 年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)為10 億， 而現(xiàn)有項(xiàng)目在2006 年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的

17、銷(xiāo)售收入為 6 億，按照公司目前項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，需要在2006 年有新項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)4億的銷(xiāo)售額才能達(dá)到2006 年的銷(xiāo)售目標(biāo)，故2005年應(yīng)著手儲(chǔ)備相對(duì)成熟，能開(kāi)發(fā)的土地資源，計(jì)劃 400 畝。儲(chǔ)備量分布：主城區(qū)內(nèi)約150 畝，近郊250 畝。2007年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)為15億，同時(shí)我們還將準(zhǔn)備到新的城市開(kāi)展業(yè)務(wù)。為此，2005 年公司將同時(shí)進(jìn)行四個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，2006 年將實(shí)現(xiàn)六個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，而到 2007 年要實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)運(yùn)作，這就要求公司在2005 年對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)作充分的市場(chǎng)調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上擬定部分候選區(qū)域后再展開(kāi)充分的調(diào)研，進(jìn)行對(duì)比和科學(xué)、客觀的分析，擬定跨區(qū)域運(yùn)作計(jì)劃。6.2 保障措施（

18、 1）外部融資和項(xiàng)目資本金保證（ 2）專(zhuān)門(mén)的小組負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備；（ 3）建立一套土地儲(chǔ)備評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；（ 4）積極尋找可儲(chǔ)備的土地資源；（ 5）建立外區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查小組和制定調(diào)查內(nèi)容。八、企業(yè)管理及品牌塑造8.1 企業(yè)管理加強(qiáng)和完善職工委員會(huì)的職責(zé)和功能；簡(jiǎn)化管理流程，提高工作效率；強(qiáng)化有效溝通；提高個(gè)人執(zhí)行力，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，主動(dòng)解決問(wèn)題；充分授權(quán)，有效監(jiān)督；進(jìn)一步加大部門(mén)經(jīng)理的職、權(quán)、利；完善各級(jí)人員績(jī)效考核，嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲措施等。8.2 品牌塑造2005 年是東方地產(chǎn)品牌建設(shè)最實(shí)質(zhì)性的一年！品牌應(yīng)該成為東方地產(chǎn)的一面旗幟，是東方永續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提，也是東方地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果。2005 年的品牌策略：1) 精細(xì)化的產(chǎn)品創(chuàng)新策略精：是指我們東方地產(chǎn)必須樹(shù)立精品意識(shí)，這也是東方地產(chǎn)創(chuàng)建品牌的精髓。細(xì)：是指我們東方地產(chǎn)必須做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，是我們追求完美品質(zhì)的最高境界。我們必須在我們涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)之初就始終堅(jiān)持“精細(xì)化”的產(chǎn)品創(chuàng)新策略