房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1、第 五 章 房 屋 及 設(shè) 施 設(shè) 備 管 理房屋及設(shè)備設(shè)施管理是指對物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施和屬于房屋共用部位的日常運行 維護和管理、大中小修及更新改造。房屋及設(shè)備設(shè)施管理涉及面廣，技術(shù)含量高, 關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。第一節(jié)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備物業(yè)設(shè)施設(shè)備，是指房屋及附屬于房屋建筑業(yè)主共用的各類設(shè)施設(shè)備的總稱, 它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價 值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要分為：房屋與設(shè)施、強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、 給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，

2、是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)規(guī)定, 運用先進的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護、保 養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的 完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房 屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個物業(yè)管理中處于非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物 質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。1.用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及 完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標具體為：保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足其使用功能；確保

3、物業(yè)及使用人的安全； 促進物業(yè)保值增值。2衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個指標1）房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的 百分率。危房率，是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。設(shè)備完好率，是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。3物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好的基本標準結(jié)構(gòu)與零部件完整齊全；設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，滿足使用功能；設(shè)施設(shè)備技術(shù)資 料及管理記錄齊全；設(shè)施、設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；防水、防凍、保溫、 防腐、安全、標識等措施完整有效。二）物業(yè)設(shè)備管理的意義1）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。2）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)

4、備管理， 是延長物業(yè)使用年限、 降低設(shè)備壽命周期費用、提高物業(yè)價值和使用價值、使物業(yè)保值增值的有效手段。3）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟和社會管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。4）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時也能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案主要包括設(shè)備原始檔案，設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā) 的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件，以及設(shè)備運行、維修養(yǎng)護、修理改造的使用管理檔案。其目的在于實現(xiàn)規(guī)范管理，便于事后追溯，還可以作為 管理的證據(jù)。1物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立1）新建

5、物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立。設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立。設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集，主要是在物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗雙方 交接時由交驗方提交的物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料，設(shè)備生產(chǎn) 廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等。承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度 的規(guī)定進行分類整理建檔，永久保存；按借閱制度供查閱使用。設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立。設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的。它主要包括：房屋清 單共用設(shè)施清單設(shè)備登記卡設(shè)備清單設(shè)備臺賬設(shè)備卡等。其中：房屋清單和共用設(shè)施清單是按照物業(yè)承接查驗時接收的清單到現(xiàn)場 進行核對、查驗確認后形成的。設(shè)備登記卡是在物業(yè)承接查驗

6、時，依據(jù)設(shè)備的 銘牌和裝箱單的內(nèi)容進行填寫的，是設(shè)備的原始資料的真實反映。而設(shè)備清單 是根據(jù)設(shè)備登記卡的信息制作的，它主要用于方便設(shè)備管理，如管理人員隨時 查詢和編制維修保養(yǎng)計劃和機配件采購計劃時應(yīng)用。設(shè)備臺賬是對于重要的一、 二類設(shè)備進行動態(tài)管理，如電梯、高壓配電設(shè)備、空調(diào)的制冷主機、鍋爐、消防設(shè) 備等。設(shè)備卡掛在（粘貼在）設(shè)備上的醒目位置，一臺設(shè)備一個卡。設(shè)備管理的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范與標準等強制性文件。2）設(shè)施設(shè)備使用管理檔案。 設(shè)施設(shè)備使用維護檔案。設(shè)施設(shè)備使用維護檔案的保存年限一般為35年, 可定期處理。主要包括：設(shè)備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修

7、保養(yǎng)報告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、 設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。 設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案。主要包括：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理，大修、 中修，改造計劃，實施合同，實施報告，驗收報告等。 設(shè)施、設(shè)備報廢檔案。主要包括：設(shè)施、設(shè)備的報廢申請、評估、報廢記錄 等。2物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料應(yīng)統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分錄類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出 資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)；其他要求與物業(yè)檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔 案資料按每臺單機整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編 號順序排列，定期進行登記和資料歸檔、更新，達到物業(yè)管理檔案管理標準要求。二）

8、實施標準化管理標準化管理是為設(shè)備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準，同時也是為ISO9001、設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導(dǎo)入 14001、 18001 質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標準管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理 標準，制定房屋、設(shè)備完好率標準等，完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的管理制度、操作規(guī) 程與作業(yè)流程。三）計劃管理，規(guī)范的設(shè)施設(shè)備管理必須遵循 P DCA循環(huán)法則，即：計劃、實施、檢查、總結(jié)提 高。因此，計劃是保證各項工作達到標準的基礎(chǔ)，只有科學(xué)合理的計劃，才能保證 管理目標的實現(xiàn)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的計劃內(nèi)容包括：專業(yè)技術(shù)人員作業(yè)安排計劃，即技術(shù)工人 崗位作業(yè)安

9、排表；各類專業(yè)設(shè)備運行計劃，如投入設(shè)備臺數(shù)、開機時間、運行狀態(tài) 參數(shù)、巡檢周期等；設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，包括維保設(shè)備名稱、項目、內(nèi)容、標準、時間、資源、實施人等；設(shè)施設(shè)備大、中修，更新改造，報廢計劃；設(shè)備及物資采 購計劃、資金應(yīng)用計劃等。四）專項對外專業(yè)委托分包管理隨著經(jīng)濟發(fā)展、科技進步，人們對生存環(huán)境的要求提高，物業(yè)項目配套的共用 設(shè)施設(shè)備愈來愈全，科技含量愈來愈高，對管理者的要求亦隨之提高；加上社會專 業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理用工成本逐年提高。為了實現(xiàn)高水平、最經(jīng)濟合理的 管理目標，物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化維修保養(yǎng)和大、中修改造，亦可以采用專項 對外專業(yè)委托分包管理的方法，即對專項外委分包管

10、理。五）施工管理物業(yè)項目在管理中不可避免地會有工程施工，而任何施工都會給業(yè)主和物業(yè)使 用人帶來影響與干擾，并對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量造成負面影響，因此，物業(yè)管理者要重視 項目內(nèi)的施工管理。1施工許可管理包括：任何單位需到物業(yè)項目內(nèi)進行施工，必須按規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)，并 到物業(yè)管理處辦理施工登記手續(xù)，提交相關(guān)證件和資料。物業(yè)管理處應(yīng)及時、全面 地審核申請人和施工人員的證件和資料，必要時需征得相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人同意， 符合要求時才能辦理開工手續(xù)。雙方必須簽訂施工管理協(xié)議，規(guī)范施工管理。簽發(fā) 施工入場證，包括：施工設(shè)備、材料、人員等。張貼施工公示，告知業(yè)主和物業(yè)使 用人。2施工過程管理包括：嚴格按相關(guān)規(guī)定

11、進行施工，認真履行管理協(xié)議，實現(xiàn)管理目標。采取有 效措施，確保安全。施工區(qū)域必須封閉隔離，文明施工，盡力避免干擾。施工現(xiàn)場 明示施工單位、內(nèi)容、時間、要求、責(zé)任人、安全人、投訴方式、管理者等，以便聯(lián)系或投訴。定期或隨時進行施工監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。工程結(jié)束立即清理現(xiàn) 場，恢復(fù)原狀。施工管理過程要全面記錄，歸檔保持。六）安全管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全管理主要是建立健全安全管理制度，完善各類設(shè)施設(shè)備的 安全操作規(guī)程和突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，強化管理及操作人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高全 員的安全生產(chǎn)意識及應(yīng)變能力，有效控制和減少設(shè)施設(shè)備故障，避免各類事故的發(fā) 生，確保物業(yè)與使用人和物業(yè)服務(wù)人員的安全。安全管理主

12、要包括：1建立完善安全管理制度主要包括：設(shè)施設(shè)備使用管理制度，如值班制度、交接班制度、巡查制度、崗 位責(zé)任制、設(shè)備機房出入管理制度、消防設(shè)備管理制度、安防設(shè)備管理制度、電梯 使用管理制度、高空作業(yè)管理制度等。2完善落實各類設(shè)備運行、維修安全操作過程主要包括：高低壓停、送電安全操作過程，高低壓倒閘安全操作過程，電氣設(shè) 備巡檢規(guī)程，電梯運行操作規(guī)程，制冷機運行操作安全過程，空調(diào)機組安全操作規(guī) 程，水泵運行操作規(guī)程，消防水泵試運行操作規(guī)程，送排風(fēng)風(fēng)機安全操作規(guī)程，燃 煤、燃氣（油）、電鍋爐安全操作規(guī)程等設(shè)備運行安全操作規(guī)程，以及各類設(shè)備的 維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程等。3建立完善各類設(shè)施設(shè)備突發(fā)事件的應(yīng)急

13、預(yù)案主要包括：突然停電、停水、停氣（汽）、停暖應(yīng)急預(yù)案，水、汽、氣管道爆 管泄漏應(yīng)急預(yù)案，突發(fā)設(shè)備事故、人身事故應(yīng)急預(yù)案，自然災(zāi)害突發(fā)應(yīng)急預(yù)案，房 屋安全突發(fā)應(yīng)急預(yù)案等設(shè)施設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。4加強設(shè)備安全專業(yè)培訓(xùn)，提高全體設(shè)施設(shè)備管理、操作員工的安全意識和應(yīng) 急處理能力做到人人都是安全員，個個關(guān)注房屋設(shè)施設(shè)備安全，推動全員安全管理，確保 物業(yè)安全。5設(shè)施設(shè)備故障處理設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的 狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。設(shè)施設(shè)備故障管理包括：為了減少和消滅故障，必須了 解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法， 控制故障

14、的發(fā)生。6設(shè)施設(shè)備事故管理1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別。設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：一般事故，修理費用一般設(shè)備500 5000元，重要設(shè)備iOOO10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）1030分時, 為一般事故； 重大事故，修理費用一般設(shè)備在 5000元以上，重要設(shè)備 10000元以上， 造成停電、停水、停氣、停冷（暖） 30 分以上時，為重大事故；特大事故，修理費 用在 10 萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)。由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故；因設(shè)備的設(shè)計制造、維修質(zhì)量不良和安

15、裝、調(diào)試不當引起的事故，稱質(zhì)量事故；因各種自然 災(zāi)害造成的事故，稱自然事故。3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理。 設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后， 應(yīng)立即切斷電源、水源、氣（汽）源，保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查、分析和處理。事故的分 析要客觀、全面、實事求是。事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：事故原 因分析不清不放過；事故責(zé)任者和群眾未受到教育不放過；沒有防范措施不放過。4）設(shè)施設(shè)備事故報告及原始資料。發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認真填寫事故報告單，上報設(shè)施設(shè)備管理部門，并按有關(guān)規(guī)定逐級上報。事故處 理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計算維修費，與原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計上報。第二節(jié)房屋共用部位、共

16、用設(shè)施與場地管理一、房屋及共用設(shè)施、場地的種類與組成一）房屋的種類與基本組成部分1房屋種類的劃分1）按房屋結(jié)構(gòu)的類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)；2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或簡體框架結(jié)構(gòu)承重及大空間結(jié)構(gòu)承重等；3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑（包括小高層、高層和超高層）；4）按房屋的用途可分為：居住、商用、工業(yè)、辦公、公共和其他。2房屋的基本組成部分1）主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、承重構(gòu)件（梁、柱、承重墻等）、非承重墻、屋面、 樓地面等；裝飾裝修門窗、內(nèi)外粉層、頂棚、細木裝飾、內(nèi)外飾材裝修等； 設(shè)施設(shè)備水衛(wèi)、電氣

17、、暖通、空調(diào)、特殊設(shè)備（電梯）安防、消防、避雷、通信、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等。二）房屋共用部位的組成般包括：建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。三）共用設(shè)施與場地般包括：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車） 停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施、 健身設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。二、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的內(nèi)容、方法與要求（一）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地使用、維護的內(nèi)容、方法與要求 （1）房屋共用

18、部位、共用設(shè)施與場地的使用管理主要是通過物業(yè)使用說明書、管理規(guī)約及物業(yè)管理者廣泛的宣傳、溝通，使業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)管理、操作 人員在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋和共用設(shè)施設(shè)備。（2）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地巡檢、維護的內(nèi)容、方法與要求，見表5-1。表5. 1房屋共用部位、共用設(shè)施與場地巡檢、維護的內(nèi)容、方法與要求序號項目周期內(nèi)容及要求方法1.結(jié)構(gòu)1. 1地基基礎(chǔ)半年有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降（肉眼觀察無明顯裂縫）人工觀察、記錄，1. 2承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架半年肉眼觀察承重構(gòu)件，平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕發(fā)現(xiàn)沉降和異?，F(xiàn)

19、象，及時報告有關(guān)1. 3非承重墻半年磚墻平直完好，無風(fēng)化破損部門查勘鑒定、修繕1_4屋面半年不滲漏，防水層、隔熱層、保溫層完好，積塵甚少，人工觀察、記錄，排水暢通，雨季加強檢查清潔、維護，必要時安排維修1. 5樓地面半年砼塊料面層平整、無碎裂1. 6地下室頂板半年不滲漏，雨季加強檢查序號項目周期內(nèi)容及要求方法2.裝修2. 1室內(nèi)外飾材地面每月地面平整，無破損，定期清洗、結(jié)晶、打蠟人工觀察、記 錄，清潔、維 護，必要 時維修2. 2室外墻面裝飾3個月兀整牛固，無大量積塵、空鼓、剝落、破損和裂縫2. 3室內(nèi)墻面裝飾3個月完整牢固，無明顯積塵、破損、空鼓和裂縫2. 4門窗（含防火門、窗）3個月完整無

20、損，無積塵，開關(guān)靈活、嚴密，玻璃、五金齊全，油漆完好2. 5天花3個月完整，牢固，無破損、變形、下垂脫落2. 6細木裝修3個月完整，牢固，油漆完好3.場地與景觀3. 1廣場地面每月地面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標識完善3. 2道路每月路面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標識完善人工觀察、記錄，3. 3停車場每月路面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標識完善清潔、維護，必要時維修3. 4景觀每月完整、美觀、清潔，設(shè)施、標識完善3. 5綠化每周長勢良好，無病蟲害，清潔，標識完善4.共用設(shè)施4. 1大門、圍欄（墻）每月完整，無銹蝕、破損，標識完善4. 2健身器材每周完整，無銹蝕、破損、安全隱患，標識完

21、善人工觀察、記錄，4. 3公示、宣傳欄每周完整，無銹蝕、破損，標識完善，內(nèi)容達標清潔、維護，必要時維修4. 4信報箱每周完整，無銹蝕、破損，標識完善4. 5垃圾箱（站）每周清潔、完整、無破損，標識完善（二）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定、房屋完好率評定 （1）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定，是在物業(yè)管理過程中發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)安全隱患時，書面報告所在地房地產(chǎn)安全管理機構(gòu)，由其安排房屋主體結(jié)構(gòu)安全鑒定部門, 對房屋進行主體結(jié)構(gòu)安全鑒定。2）房屋完好率評定，是由物業(yè)管理處在每年的第四季度對房屋共用部位進行完好率評定。 房屋完損等級的分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損 等級劃分

22、為：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級。 房屋完好率的評定計量：計算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為 計量單位，評定時以幢為評定單位。 房屋完損等級評定標準。a.凡符合下列條件之一者可評為完好房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度 符合完好標準。在裝修、設(shè)備部分中有一二項完損程度符合基本完好的標準，其余 符合完好標準。b.凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損 程度符合基本完好標準。在裝修、設(shè)備部分中有一二項完損程度符合一般損壞的標 準，其余符合基本完好以上的標準。結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一 項和裝修或設(shè)備部分中的一項符合

23、一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。c .凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損 程度符合一般損壞的標準。在裝修、設(shè)備部分中有一二項完損程度符合嚴重損壞標 準，其余符合一般損壞以上的標準。結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一 項和裝修或設(shè)備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以 上的標準。d.凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損 程度符合嚴重損壞標準。在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般 損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。e.危房，是在物業(yè)管理單位申報所在地房屋主體結(jié)構(gòu)安全鑒定部門進行安全鑒 定

24、后，認定為危房者，列為危房，按規(guī)定進行專業(yè)管理。三）房屋的修理、修繕的內(nèi)容、方法與要求 1）房屋主體結(jié)構(gòu)的所有修繕，由物業(yè)管理處根據(jù)房屋完好率評定時發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，上報房屋安全主管部門進行房屋安全鑒定后，確需進行修繕的，應(yīng) 及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，動用住宅專項維修資金， 聘請具有專業(yè)資質(zhì)的單位進行修繕。修繕后經(jīng)房屋安全主管部門鑒定，達到房屋主 體結(jié)構(gòu)安全標準，消除危險房。2）房屋共用部位及場地的一般性維修，包括裝飾裝修、共用設(shè)施與場地，由物業(yè)管理處隨時安排，及時修理完善。而達到大、中修標準的修理，同樣要書面報 告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，申請

25、動用住宅專項維修資金， 聘請具有專業(yè)資質(zhì)的單位進行修理。修理后，保證房屋、共用部位、共用設(shè)施與場 地達到完好或基本完好標準。三、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的注意事項1）要通過物業(yè)管理的日常巡視，及時發(fā)現(xiàn)房屋使用中的問題，隨時安排維修保養(yǎng)，確保使用功能及安全。2）遇到災(zāi)害天氣，要加強管理，災(zāi)害過后，要進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排解決。3）出現(xiàn)安全隱患，要采取有效防范措施，保護業(yè)主與物業(yè)使用人及員工人員的安全。4）特別專業(yè)的問題，要及時報告，求得主管部門的支持。第三節(jié)共用設(shè)備管理、共用設(shè)備的分類與組成共同設(shè)備的分類與組成見表 5-2 。表5-2物業(yè)共用設(shè)備專業(yè)分類與組成表序號專業(yè)系統(tǒng)種類組

26、成1強電系統(tǒng)高壓與低壓，單回路與多回路，有、無自備電源，長期或短期供用電高低壓供配電（高低壓配 電柜、電力變壓器、電容 柜、控制柜）、動力（電 動機、控制柜）、照明、 避雷等設(shè)施設(shè)備2電梯 與升 降系 統(tǒng)客梯、貨梯及客貨梯，直 流梯、交流梯或液壓梯， 超高速、高速、中速、慢 速電梯，單控或集選控電 梯，垂直梯或自動扶梯， 升降機曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、電 力拖動系統(tǒng)、電氣控制系 統(tǒng)、轎廂、門系統(tǒng)、重量 平衡系統(tǒng)、安全保護系統(tǒng)，以及機房、井道、基 坑等序號專業(yè)系統(tǒng)種類組成3空調(diào)系統(tǒng)工藝空調(diào)及舒適性空調(diào)， 中央空調(diào)（集中式、半集 中式）或分散式空調(diào)，全 空氣式、全水式或空氣一 水式空調(diào)等；蒸汽壓縮式

27、制冷或吸收式制冷制冷機組（冷水機組、冷 溫水機組、熱泵機組）、 鍋爐（燃煤、燃氣、電鍋 爐）、換熱器（板式、容 積式）、空調(diào)機組（新風(fēng) 機組、風(fēng)機盤管、通風(fēng)機）、 循環(huán)泵、冷卻塔、水處理給排生活、生產(chǎn)及消防給水,水箱、水池、水泵、組合水系市政管網(wǎng)直供或二次加式供水設(shè)備（氣壓罐組合、壓供水，分層供水，分質(zhì)變頻泵組合、無負壓供供水，循環(huán)供水（熱水、水）、熱水器、中水設(shè)施冷卻水、工藝供水）等設(shè)備、游泳池水處理設(shè)備、排水設(shè)備消防消火栓加疏散通道消防消防水池、水箱、水泵（消系統(tǒng)系統(tǒng)（室外），消火栓加火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵）、滅火器消防系統(tǒng)（低多消火栓、噴淋頭、報警組層），高層建筑消防系統(tǒng),閥、消防接合器

28、、消防風(fēng)包括：火災(zāi)自動報警與聯(lián)機（正壓送風(fēng)、排煙）、動控制系統(tǒng)、水滅火系統(tǒng)防火閥、排煙閥、火災(zāi)報（消火栓、噴淋）、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、疏散指示、消火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制防廣播、電梯迫降、防火器、分區(qū)隔離、疏散通道、隔離、氣體滅火、滅火器消防廣播、安全標識、氣體滅火系統(tǒng)、滅火器、消防專用工具、防護器具等弱電只設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng)（多層工作站（中央控制器、顯系統(tǒng)住宅），安防、消防監(jiān)控示器、計算機、打印機、系統(tǒng)（普通高層住宅）智備用電源），網(wǎng)絡(luò)控制器,能建筑，包括：安防、消現(xiàn)場控制器（DDC，末端防、樓宇自控、辦公自動設(shè)備（控制器、傳感器、化、通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視、車場自動化、綜合布線等，智慧化建筑，增設(shè)物聯(lián)網(wǎng)、

29、云計算等投影、巡更器、對講門禁,執(zhí)行機構(gòu))二、共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法與要求(一)共用設(shè)備的使用與運行管理1. 使用與運行管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。應(yīng)確保設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運 行，滿足用戶需求。針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程和運 行方案。設(shè)備的運行經(jīng)濟管理，包括能源消耗的經(jīng)濟核算、操作人員的配置和維修 費用的管理。2. 合理使用設(shè)備(1)合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能， 科學(xué)配置設(shè)備臺數(shù),編制科學(xué)合理的運行方案和開關(guān)機時問，保證設(shè)備運行高效率。(2) 合理配置人員

30、：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。(3) 為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。(4) 建立健全管理制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。3. 設(shè)備投入使用前的準備工作主要是：管理制度、技術(shù)資料的編制；管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；能源、安全裝置齊全；備件、附件、工具齊全；全面檢查設(shè)備安裝精度、性能 完全達到標準；清理現(xiàn)場環(huán)境。4設(shè)備使用守則定人、定崗、定機，憑證上崗操作；建立交接班制度，制定各項規(guī)程；建立設(shè) 備的“三好”（管好、用好、維護好設(shè)備）、“四會”

31、（會使用、會維護保養(yǎng)、會 檢查、會排除故障）、“五項紀律”（憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程；保持設(shè)備清 潔，并按規(guī)定維護、潤滑；遵守各項規(guī)章制度；管好工具、零、附件，不得丟失； 發(fā)現(xiàn)異常，及時排除或報告）。5設(shè)施設(shè)備的巡檢設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時可以停機檢 查，也可以隨機檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查、調(diào)整、維護。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗 更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。設(shè)備的調(diào)整是隨機操作人員根據(jù)設(shè)備運行負

32、荷及狀態(tài)的變化，及時調(diào)整運行參數(shù)， 保證設(shè)備始終處于最佳的運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障或隱患，立即排除后報告；避免事故 發(fā)生。設(shè)備的日常維護是由隨機操作人員隨時進行的，如：清掃、潤滑及機房環(huán)境 等，維護良好的文明生產(chǎn)環(huán)境。2）設(shè)備的計劃巡檢，一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。計劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修 理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。二）共用設(shè)備的潤滑與診斷1設(shè)備的潤滑管理設(shè)備潤滑，是指將具有潤滑性能的物質(zhì)施人機器中做相對運動的零件接觸面上， 以減少接觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式。1）潤滑管理的意義。機械設(shè)備在使用過程中，磨損是機械

33、設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好 的潤滑條件是其正常運轉(zhuǎn)的基本條件。設(shè)備潤滑是設(shè)備管理和維護工作中極其重要 的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設(shè)備潤滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備 潤滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤滑的管理工作。設(shè)備潤滑管理是對在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按 規(guī)定的潤滑時間、部位、數(shù)量進行潤滑。搞好設(shè)備潤滑管理就能保證維持設(shè)備正常 運轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費用；降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效 率，節(jié)約能源；減少機件磨損，延長設(shè)備使用壽命；減少腐蝕，減輕振動，降低溫 度，防止拉傷和

34、咬合，提高設(shè)備的可靠性。2）潤滑管理的任務(wù)。 潤滑管理的基本任務(wù)是建立設(shè)備潤滑管理制度和工作細則，擬定潤滑人員的 職責(zé)；搜集潤滑技術(shù)、管理資料，建立潤滑技術(shù)檔案，編制潤滑卡片，指導(dǎo)操作工 和潤滑工搞好潤滑工作；定單臺設(shè)備潤滑材料及其消耗定額，及時編制潤滑材料計 劃；檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進庫、保管、發(fā)放的管理工作；編 制設(shè)備定期換油計劃，并做好廢油的回收、利用工作；檢查設(shè)備潤滑情況，及時解 決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具，改進潤滑方法；采 用積極措施，防止和治理設(shè)備漏油；做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高潤滑技術(shù)水平。 貫徹潤滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先

35、進的潤滑技術(shù)和經(jīng)驗，以 實現(xiàn)設(shè)備潤滑的科學(xué)管理。潤滑“五定管理”是：定點、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺設(shè)備、哪個部位、用什么油、加油（換油）周期多長、用什么加油 裝置、由誰負責(zé)等。潤滑的“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、 加油過濾。2設(shè)施設(shè)備的診斷1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義。設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測，指利用人的感官、簡單工具和儀器，對設(shè)備工作中的溫度、壓 力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進行觀察和測定。設(shè)備故障診斷技術(shù)，指在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運行狀 況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的一門技術(shù)。它是預(yù)防 維修的基礎(chǔ)。2）設(shè)備

36、診斷技術(shù)的重要作用?？梢员O(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標準， 開展預(yù)知維修和改善性維修，較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期限和內(nèi)容；預(yù)測零件壽 命，搞好備件儲備和管理；根據(jù)故障診斷信息，評價設(shè)備先天質(zhì)量，為改進設(shè)備的 設(shè)計、制造、安裝工作和提高換代產(chǎn)品的質(zhì)量提供依據(jù)。3）設(shè)備診斷工作的開展。設(shè)備診斷工作與設(shè)備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備全生 命周期作為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力 量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲存起來，對故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備壽命周期 各個環(huán)節(jié)的管理工作。設(shè)備診斷工作開展步驟：全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況。包

37、括：性能、結(jié)構(gòu)、工作能力、工作條件、使用狀 態(tài)、重要程度等。確定全部需要監(jiān)測和診斷的設(shè)備，如重要關(guān)鍵設(shè)備，故障停機影響、損失大的 設(shè)備。要先試點，總結(jié)經(jīng)驗后逐漸推廣。 確定需監(jiān)測設(shè)備的監(jiān)測點、測定參數(shù)和基準值及監(jiān)測周期（連續(xù)、間斷、間 隔時間，如一月、一周、一日等）。根據(jù)監(jiān)測及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測的方法及結(jié) 構(gòu)，選擇合適的方法和儀器。 建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報表、管理程序及責(zé)任制等。 培訓(xùn)人員，使管理與操作人員都了解設(shè)備性能、結(jié)構(gòu)、監(jiān)測技術(shù)、故障分析 及信號處理技術(shù)，檢測儀器的使用、維護保養(yǎng)等。 不斷總結(jié)經(jīng)驗，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機理。進行可靠性研究，逐漸提高設(shè)備診斷技術(shù)水平

38、。三）物業(yè)共用設(shè)備維修保養(yǎng)管理1物業(yè)共用設(shè)備維修養(yǎng)護概述設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵 塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會引發(fā) 事故。設(shè)備維修養(yǎng)護方式主要通過“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查等方式對設(shè)施設(shè)備進行日常護理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況。要求達到： 清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪 流使用，進行強制保養(yǎng)。設(shè)備維修養(yǎng)護的內(nèi)容包括：日 l 常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤 滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作 工完成；一級保養(yǎng)，以操作工為主，

39、維修工協(xié)助；二級保養(yǎng)，以維修工為主，操作 工協(xié)助。設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常 運行和使用。設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。2物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃巡檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修 間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修性維修保 養(yǎng)。按計劃實行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對其進行修理，使設(shè) 備一直處于完好能用狀態(tài)。根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃，下達設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)單（表53）,按標準對設(shè)

40、備進行維修保養(yǎng)。通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè) 備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運行，提高設(shè)備的運行效率，最大限度地滿 足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最 大限度地降低設(shè)備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物 業(yè)管理的社會價值。表5-3設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單下達人:下達時間：受理人：N0工程地點:維修保養(yǎng)內(nèi)容:時間進度要求:維修保養(yǎng)記錄維修保養(yǎng)人員：日期:驗收意見驗收負責(zé)人：日期:（四）物業(yè)共用設(shè)備的大、中修管理1 .設(shè)備維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義?，F(xiàn)代設(shè)備管理強調(diào)對各類設(shè)備采用不同的 維修方式，就是強調(diào)設(shè)備維

41、修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運動的客觀規(guī)律，在保證使用的前提 下，合理利用維修資源，達到壽命周期費用最經(jīng)濟的目的。（1）事后維修。事后維修就是對一些設(shè)備，不將其列入預(yù)防性維修計劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時再進行修理，即“壞了再修”。這 種維修方式可以發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟陛好。作為一種維修策略, 不同于傳統(tǒng)的壞了再修。它不適用于對使用影響較大的設(shè)備，而適用于下列設(shè)備:是對故障停機不會影響正常使用的設(shè)備；二是利用率低或有備用的設(shè)備；三是修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運兩 備（或多備）”的水泵等設(shè)備。2）預(yù)防維修。為防止設(shè)備性能、精度

42、劣化或為了降低設(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的修理活動，稱為預(yù)防維修。對重點和主要設(shè)備進行 預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一 是定期維修，是在規(guī)定時間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動，具有周期性特點；二是狀 態(tài)監(jiān)測維修，是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式。3）改善維修。是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計加以改進，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。2設(shè)備修理的類別1）大修。大修是設(shè)備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復(fù)其效能時使用的一種修理方式。設(shè)備

43、大修的內(nèi)容包括：對 設(shè)備進行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌 面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻 新設(shè)備外觀；重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油；進行整體測定、試車。2）中修。介于設(shè)備大修與小修之間的修理。 內(nèi)容包括： 對設(shè)備進行局部解體，更換或修復(fù)磨損件；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測；修復(fù)設(shè) 備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；重新按標準加人工質(zhì)、潤滑油；進行整體測定、試車。3）項修。項目修理是對設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。4）小修。設(shè)備的小修是工作量最小的一種計劃修理。3修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期是

44、指兩次相鄰大修之間的間隔時間。修理間隔期是指兩次相鄰計劃修 理之間的工作時間。修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次 數(shù)和排列順序。4備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低設(shè)備的技術(shù)性能，需用新的零部件 更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管 理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足 設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加 快資金周轉(zhuǎn)。五）共用設(shè)備更新改造管理1設(shè)備的磨損及其補償設(shè)備的有形磨損是指機器設(shè)備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質(zhì)磨損或損失， 稱為有形磨損或物質(zhì)

45、磨損。設(shè)備的無形磨損，也稱經(jīng)濟磨損，是指設(shè)備在使用（閑 置）過程中因技術(shù)進步而造成的價值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價值 的情況。設(shè)備磨損的補償方式包括有形磨損的補償和無形磨損的補償。2物業(yè)設(shè)備的更新物業(yè)設(shè)備更新的意義包括：設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設(shè)備更 新是實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì) 基礎(chǔ)。設(shè)備更新的原則：應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價值；應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料， 符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。3物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造更新改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成就和先進經(jīng)驗，改變現(xiàn)有設(shè)備的結(jié)構(gòu)，裝上 或更換新部件、新裝置，以補償設(shè)備

46、的無形和有形磨損。更新改造的特點是針對性 強、經(jīng)濟型好和現(xiàn)實性大。六）共用設(shè)備完好率評定1設(shè)備完好分類1）完好設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標準為完好設(shè)施設(shè)備。2）基本完好設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有一項達不到完好標準或有23項比較小的隱患，但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。3）不完好設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備為不完好設(shè)施設(shè)備。2設(shè)施設(shè)備完好率評定方法物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結(jié)果填入設(shè)備完好率評定表，并依下列公式計算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：設(shè)施設(shè)備完好率

47、二（完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)）+管理處設(shè)施 設(shè)備總臺數(shù)X 100%三、幾種典型共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項一）強電系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求強電系統(tǒng)設(shè)備管理分為：高低壓變配電設(shè)備管理、動力照明設(shè)備管理和避雷設(shè)備管理三個部分。1 高低壓變配電設(shè)備管理高低壓變配電設(shè)備管理主要是運行管理、維修保養(yǎng)和定期檢測，確保安全供用 電，滿足用戶需求。1）高低壓變配電室要建立 24 小時值班制度，配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作工和維修工；2）制定嚴格的運行制度及安全操作規(guī)程，并認真執(zhí)行，根據(jù)季節(jié)和用戶用電負荷變化，編制科學(xué)合理的運行方案，實現(xiàn)經(jīng)濟運行；3）配備各種必要的

48、工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊；4）建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案； 5）建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)當進行用電負荷計算，進行合理的負荷分配，盡可能保障三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供、用電；6）定時進行設(shè)備巡檢，記錄設(shè)備運行狀態(tài)參數(shù)，必要時及時調(diào)整，隨時排除設(shè)備故障，確保設(shè)備安全、合理運行；7）與上級供電單位保持聯(lián)系，及時溝通信息； 8）定期對用電計量儀表進行檢查與校驗，確保用電計量單位的準確性，隨時進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作；9）建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施； 10）按規(guī)定對供配電設(shè)備

49、、機房進行整理、整頓、清掃，始終保持整潔衛(wèi)生； 11）搞好機房的通風(fēng)、照明、防水、防鼠、防火、門窗、鎖具、非工作人員出入登記管理；12）有計劃地對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證設(shè)備清潔、完好、達標； 13）定期對高低壓變配電設(shè)備、工具、防護用品進行檢驗和校驗，確保其絕緣等級、接地電阻與防雷達到標準；14)重視電容補償，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量，提高電網(wǎng)效率；15)限電、停電要提前通知用戶，以便做出安排；16)做好節(jié)約用電工作，降低損耗；17)進行公共用電的測量和統(tǒng)計工作，為物業(yè)服務(wù)費的計算和收取提供依據(jù)。2動力、照明設(shè)備管理1）建立動力、照明設(shè)備管理制度，包括：使用、巡檢、維修保養(yǎng)、安全管理制度及安

50、全操作規(guī)程；2）按規(guī)定進行動力、照明設(shè)備巡檢、清掃、調(diào)整，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)；3）按計劃做好動力、照明配電柜、控制柜的維修保養(yǎng)，包括：清掃、緊固、調(diào)整、電氣元件的檢測，保證設(shè)備完好；4）按規(guī)定進行各類設(shè)備的電動機的維修保養(yǎng)，包括：清掃、緊固、調(diào)整、三相電流及絕緣和溫度的檢測，保證各項指標符合規(guī)定；5）隨時或定期進行照明線路、燈具的檢查、維修，維持良好的照明環(huán)境及設(shè)備完好率。3避雷設(shè)施設(shè)備管理1）完善避雷設(shè)施設(shè)備管理制度，進行規(guī)范管理； 2）定期進行避雷設(shè)施設(shè)備的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，及時安排解決； 3）定期對避雷設(shè)施設(shè)備進行維修保養(yǎng)，包括：緊固、防腐油漆、接地電阻檢測，保證設(shè)施設(shè)備完好；4）

51、按規(guī)定申請避雷系統(tǒng)專業(yè)檢測，確保達到標準。二）電梯與升降系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求電梯按中華人民共和國特種設(shè)備安全法（以下簡稱特種設(shè)備安全法規(guī)定，納入其管理范圍，因此， 物業(yè)管理單位必須依法管理。1電梯管理1）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗合格的特種設(shè)備。禁止使用國家明令淘汰和已經(jīng)報廢的特種設(shè)備。2）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當在特種設(shè)備投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，向負責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記，取得使用登記證書。登記標志 應(yīng)當置于該特種設(shè)備的顯著位置。3）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運行。4

52、）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：特種設(shè)備的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督 檢驗證明等相關(guān)技術(shù)資料和文件；特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查記錄；特種設(shè)備的日常使用狀況記錄;特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維護保養(yǎng)記錄；特種設(shè)備的運行故障和事故 記錄。5）電梯、客運索道、大型游樂設(shè)施等為公眾提供服務(wù)的特種設(shè)備的運營使用單位，應(yīng)當對特種設(shè)備的使用安全負責(zé)，設(shè)置特種設(shè)備安全管理機構(gòu)或者配備專職 的特種設(shè)備安全管理人員；其他特種設(shè)備使用單位，應(yīng)當根據(jù)情況設(shè)置特種設(shè)備安 全管理機構(gòu)或者配備專職、兼職的特種設(shè)備安全管理人員。6）特種設(shè)備的使用

53、應(yīng)當具有規(guī)定的安全距離、安全防護措施。與特種設(shè)備安全相關(guān)的建筑物、附屬設(shè)施，應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。7）特種設(shè)備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人管理特種設(shè)備，受托人履行本法規(guī)定的特種設(shè)備使用單位的義務(wù)，承擔相應(yīng)責(zé)任。共有 人未委托的，由共有人或者實際管理人履行管理義務(wù)，承擔相應(yīng)責(zé)任。8）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當對其使用的特種設(shè)備進行經(jīng)常性維護保養(yǎng)和定期自行檢查，并作出記錄。特種設(shè)備使用單位應(yīng)當對其使用的特種設(shè)備的安全附件、安 全保護裝置進行定期校驗、檢修，并作出記錄。9）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，在檢驗合格有效期屆滿前一個月向特種設(shè)備檢驗機構(gòu)提出定期

54、檢驗要求。特種設(shè)備檢驗機構(gòu)接到定期檢驗 要求后，應(yīng)當按照安全技術(shù)規(guī)范的要求及時進行安全性能檢驗。特種設(shè)備使用單位 應(yīng)當將定期檢驗標志置于該特種設(shè)備的顯著位置。未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的 特種設(shè)備，不得繼續(xù)使用。10）特種設(shè)備安全管理人員應(yīng)當對特種設(shè)備使用狀況進行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當立即處理；情況緊急時，可以決定停止使用特種設(shè)備并及時報告本單位有 關(guān)負責(zé)人。特種設(shè)備作業(yè)人員在作業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)事故隱患或者其他不安全因素，應(yīng) 當立即向特種設(shè)備安全管理人員和單位有關(guān)負責(zé)人報告；特種設(shè)備運行不正常時， 特種設(shè)備作業(yè)人員應(yīng)當按照操作規(guī)程采取有效措施保證安全。11）特種設(shè)備出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況，特種

55、設(shè)備使用單位應(yīng)當對其進行全面檢查，消除事故隱患，方可繼續(xù)使用。12）客運索道、大型游樂設(shè)施在每日投入使用前，其運營使用單位應(yīng)當進行試運行和例行安全檢查，并對安全附件和安全保護裝置進行檢查確認。電梯、客運 索道、大型游樂設(shè)施的運營使用單位應(yīng)當將電梯、客運索道、大型游樂設(shè)施的安全使用說明、安全注意事項和警示標志置于易于為乘客注意的顯著位置。公眾乘坐或者操作電梯、客運索道、大型游樂設(shè)施，應(yīng)當遵守安全使用說明和安全 注意事項的要求，服從有關(guān)工作人員的管理和指揮；遇有運行不正常時，應(yīng)當按照 安全指引，有序撤離。13）電梯的維護保養(yǎng)應(yīng)當由電梯制造單位或者依照本法取得許可的安裝、改造、修理單位進行。電梯的維護保養(yǎng)單位應(yīng)當在維護保養(yǎng)中嚴格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范 的要求，保證其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負責(zé)落實現(xiàn)場安全防護措施，保證 施工安全。電梯的維護保養(yǎng)單位應(yīng)當對其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能負責(zé)；接到故 障通知后，應(yīng)當立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。14）電梯投入使用后，電梯制造