國有土地上的房屋征收程序

1、國有土地上的房屋征收程序（23 個步驟新的 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 已于 2011 年 1 月 21 日公布施行，新條例對房屋征收的征收決定、補(bǔ)償、搬遷三個環(huán)節(jié)做出了明確規(guī)定，具體要經(jīng) 過以下23 個基本步驟。第一步由用地單位提出用地申請，政府負(fù)責(zé)征收第二步符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，符合土地利用總體規(guī)劃，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和 專項(xiàng)規(guī)劃第三步是保障性安居工程建設(shè)，舊城區(qū)改建，應(yīng)納入市縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年 度計劃（市、縣人代會期間第四步是房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案第五步是房屋征收部門將擬定的征收補(bǔ)償方案報市、縣人民政府第六步政府公布方案征求意見（30 日第七步是政府公布征求意見情況（一般為

2、7 天第八步是聽證會（至少 8 天因舊城區(qū)建設(shè)需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例 規(guī)定的情形。聽證會程序按行政許可法的規(guī)定辦理。第九步根據(jù)聽證會情況修改方案第十步按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估第十一步征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)全額到位，專戶存儲?？顚Ｓ玫谑绞?、縣人民政府作出房屋征收決定房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較 多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。第十三步市、縣人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告（告知訴權(quán)行政復(fù) 議是 60 日，行政訴訟是 3 個月，另外搬遷期限一般是 15 天第十四步房屋征收部門組織調(diào)查登記第十五步調(diào)查結(jié)果公布（一般為 7 天第十六步房屋征收部門向有關(guān)部門

3、出具暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知（不得超過 1 年第十七步對被征收房屋價值評估第十八步提供周轉(zhuǎn)房、安置房第十九步對房屋進(jìn)行認(rèn)定第二十步簽訂補(bǔ)償協(xié)議第二十一步政府作出補(bǔ)償決定房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或?qū)１徽魇杖朔课菟袡?quán)人不明確的，市、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。第二十二步公告補(bǔ)償決定（一般為 7 天第二十三步申請法院強(qiáng)制執(zhí)行舊城改造項(xiàng)目？如何適用房屋征收與補(bǔ)償條例流程特別說明（一本流程圖重點(diǎn)適用于舊城改造建設(shè)項(xiàng)目時，如何遵循并理解國務(wù)院第 590 號 令國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例。（二本流程圖系從事舊城改造專業(yè)團(tuán)隊(duì)集體討論編制的民間版本，非官

4、方司法解釋版本，敬請閱讀者注意兩者之間的法律效力。（三 2011 年 4 月 1 日1 舊城改造立項(xiàng)，確定征收范圍1.1 立項(xiàng):市縣級政府對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段決定進(jìn)行舊城區(qū)改造。 （條例第 8 條范圍:將舊城改造納入政府年度工作計劃，并根據(jù)行政管理轄區(qū)權(quán)限及地 理特征確定征收范圍。（條例第 9 條1.1.1 舊城改造立項(xiàng)及確定范圍后，由市縣級政府以招標(biāo)、邀標(biāo)或招商引資形式 初步確定投資主體。以明確投資主體下一步應(yīng)提供一定的必要費(fèi)用，從而在經(jīng)費(fèi)上支持步驟 3 要求的工作目標(biāo)達(dá)成。2 確定征收部門2.1 舊城改造立項(xiàng)及確定改造范圍后，市縣級政府確定房屋征收部門辦理房屋征 收的相關(guān)工作。（

5、條例第 4 條房屋征收部門可以直接辦理征收工作，也可委托房屋征 收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。（條例第 5 條（注:建設(shè)單位不得介入搬 遷活動。（條例第 27 條2.1.1 征收部門確定后，舊城改造投資主體按步驟 1 明確的義務(wù)，向房屋征收部門 或房屋征收實(shí)施單位提供相應(yīng)的必要資金，以利啟動步驟 3 的工作。2.1.2 房屋征收部門通知相關(guān)部門暫停辦理擬改造區(qū)域內(nèi)的戶口遷入、舊房改建、房產(chǎn)過戶等相關(guān)手續(xù)，但暫停時間最長一年。（條例第 16 條3 對被征收物進(jìn)行入戶登記3.1 房屋征收部門對擬改造區(qū)域范圍內(nèi)的被征收物進(jìn)行初步物權(quán)狀況登記，被調(diào)查對象應(yīng)予以配合。（條例第 15 條（注:登

6、記物權(quán)狀況系為擬定補(bǔ)償方案提供數(shù)據(jù)支 持。3.1.1 當(dāng)被征收物權(quán)缺少法定權(quán)屬文件或法定權(quán)屬文件不完善時，征收部門組織有關(guān)單位對無權(quán)屬文件的物權(quán)進(jìn)行認(rèn)定或處理。（條例第 24 條4 草擬安置補(bǔ)償方案4.1 房屋征收部門根據(jù)入戶調(diào)查被征收物的概算合計價值、舊城改造估算容積 率和可建產(chǎn)品預(yù)期收益，在平衡相關(guān)各方利益的基礎(chǔ)上草擬征收補(bǔ)償方案（建議 稿報市、縣級政府審議。（條例第 10 條第 1 款5 公布安置補(bǔ)償方案（征求意見稿5.1 市、縣級政府對房屋征收部門提交的征收補(bǔ)償方案（建議稿組織相關(guān)部 門進(jìn)行論證并修改，修改后的安置補(bǔ)償方案（征求意見稿應(yīng)當(dāng)以政府名義向公眾 進(jìn)行公布并征求公眾的意見，征求

7、公眾的意見時間不得少于三十天。（條例第 10 條 第 2 款6 修訂安置補(bǔ)償方案并公布6.1安置補(bǔ)償方案（征求意見稿征求時限結(jié)束后，市縣級政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)公眾 提出的修改意見對安置補(bǔ)償方案（征求意見稿進(jìn)行修改或補(bǔ)充，修改或補(bǔ)充后的 安置補(bǔ)償方案市縣級政府應(yīng)當(dāng)及時向公眾公布，公布事項(xiàng)應(yīng)包含公眾對安置 補(bǔ)償方案（征求意見稿提出的主要意見、修改或補(bǔ)充的情況等。（條例第 11條第 1款6.1.1 當(dāng)被征收區(qū)域內(nèi)的多數(shù)人對安置補(bǔ)償方案持有異議時，做出房屋征收決定的市縣級政府應(yīng)當(dāng)及時組織被征收人和公眾代表所組成的聽證會，對安置補(bǔ)償方案進(jìn)行聽證，市縣級政府或房屋征收部門應(yīng) 當(dāng)根據(jù)聽證會的多數(shù)意見，對安置補(bǔ)償方案

8、予以修改并及時公布。（條例第 11 條第2 款7 是否做出征收決定7.1 市縣級政府公布安置補(bǔ)償方案后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對舊城改造項(xiàng)目進(jìn) 行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估并制訂具體的應(yīng)對風(fēng)險預(yù)案。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量 達(dá)到一定值時，是否做出征收決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論。討論結(jié)果系做出征收 決定時，進(jìn)入步驟 8 流程。討論結(jié)果系暫不做出征收決定時，退至步驟 4 流程。7.1.1 征收決定做出后，市縣級政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收部門提交的征收工作進(jìn)度計劃 結(jié)合定稿的安置補(bǔ)償方案以書面形式告知投資主體搬遷資金使用概算，投資主體應(yīng)及時對政府告知的搬遷資金使用概算數(shù)據(jù)進(jìn)行財務(wù)投資分析，如財務(wù)分析結(jié)果 無風(fēng)險按概算要求

9、準(zhǔn)備并劃撥相應(yīng)的資金，如有風(fēng)險應(yīng)及時與制訂搬遷資金使用概 算的機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通,以盡快達(dá)成資金使用共識。（注:整體規(guī)劃，分期實(shí)施的舊城改造項(xiàng)目, 搬遷概算費(fèi)用按分期實(shí)施不同節(jié)點(diǎn)分別劃撥。7.2 市縣級政府做出征收決定后，未公布征收決定前，舊城改造投資主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的安置補(bǔ)償方案所測算的費(fèi)用足額打入房屋征收部門指定的金融機(jī)構(gòu)賬戶（條例第 12 條第 2 款7.3 市縣級人民政府做出房屋征收決定。8 公布公告征收決定8.1 市縣級政府在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w上以公告形式公布舊城改造征收決定（條例第 13條征收決定應(yīng)當(dāng)載明：A.安置補(bǔ)償全文及其必要的附件；B.對征收決定有異議 時的行政復(fù)議及行政訴訟權(quán)利；C.其

10、它事項(xiàng)（如被征收人選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的 方法及期限等。9 被征收人選定評估機(jī)構(gòu)9.1 征收決定公布后，涉征范圍內(nèi)的物權(quán)所有人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，在 一定期限內(nèi)協(xié)商不成，無法確定評估機(jī)構(gòu)時，通過多數(shù)決定或隨機(jī)選定等方式確定（具 體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（根據(jù)條例第 20 條10 對被征收物進(jìn)行評估10.1 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)確定后，房屋征收部門代表被征收人與該機(jī)構(gòu)簽訂委 托評估合同，評估機(jī)構(gòu)依據(jù)委托評估合同辦理被征收房屋的價值評估工作（根據(jù)條例第 19 條。10.1.1 被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估 機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議時，可

11、以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒 定 （根據(jù)條例第 19 條第 2 款。10.1.2 根據(jù)條例第 21 條第 3 款,為實(shí)現(xiàn)舊城改造被征收人原地回遷的要求。市 縣級政府應(yīng)協(xié)調(diào)城市規(guī)劃部門對改造區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃要點(diǎn)早日出臺，以支持步驟 11 的征收工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。11 簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議11.1 房屋征收部門工作人員與被征收主體，就補(bǔ)償方式、金額、支付期限、產(chǎn) 權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷 期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立安置補(bǔ)償協(xié)議。（根據(jù)條例第 25 條制訂補(bǔ) 償協(xié)議注意事項(xiàng) A.協(xié)議生效附條件。B.履行協(xié)議的前提。C.不可抗力免責(zé)條款。11.1.1

12、 選擇異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋（也可是就近地段），并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。（根據(jù)條例第 21 條）11.1.2 選擇原地回遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向 被征收人支 付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。（根據(jù)條例第22 條）11.1.3 選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?價值不得低于房屋征收決定公告之日被 征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價 格。 （根據(jù)條例第 19 條）11.1.4 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收 前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)

13、、直轄 市 制定。（根據(jù)條例第 23 條）11.1.5 部分被征收人（含無法聯(lián)系到的被征物持有 人）未簽訂補(bǔ)償協(xié)議時，市縣級政府作出補(bǔ)償決定并公告。（根據(jù)條例第 26 條）11.1.5.1 被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。（根據(jù)條例第 26 條第 3 款）11.1.5.2 市縣級政府根據(jù)行政復(fù)議結(jié)果或人 民法院的審理結(jié)果 辦理征收事宜。12 履行安置補(bǔ)償協(xié)議12.1 做出房屋征收決 定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償 后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或 者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完 成搬遷。（根據(jù)條例第 27 條）12.1.1 當(dāng)被征收人 不履行補(bǔ)償協(xié)議時，房屋征收部門通過法律渠 道督促被征收人履行協(xié)議。（根據(jù) 條例第 28 條）下接步驟 13.212.1.2 被征收人在法定期限內(nèi)對市縣級政府做出的補(bǔ) 償決定不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬 遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（根據(jù)條例第 28 條）下接步驟 13.3 13 實(shí)施征收安置補(bǔ)償 13.1 被征收人履行安置補(bǔ) 償協(xié)議。搬遷應(yīng)遵照統(tǒng)一實(shí)施的 原則，房屋征收部門制定履行協(xié)議的期限應(yīng)考 慮和法院強(qiáng)制執(zhí)行日期 同步進(jìn)行。13.2 征收人依據(jù)生效的法律