建筑規(guī)劃各種面積計算

1、工程建設(shè)規(guī)劃項目常用指標(biāo)1.投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資十項目總用地面 積其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。2.行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：項目用地范圍行政辦 公、生活服務(wù) 設(shè)施占用土地 面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）占總用地面積 的比例。計算公式：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活 服務(wù)設(shè)施 占用土地面積十項目總用地面積X 100%當(dāng)無法單獨計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時，可 以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積 的比重 計算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。3. 建筑面積密度建筑面積密度是反

2、映建筑用地使用強度的主要指標(biāo)。計算建筑物的總建筑 面積時，通常不包括土 0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：建筑面積密度=（總建筑面積十 建筑用地面積）（m22）4.容積率容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的 比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)， 即為容積率以公式表示如下：容積率二總建筑面積十建筑用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。對于發(fā) 展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直 接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小 區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過

3、2,綠地率應(yīng)不低于30% O但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率一般是由政府規(guī)定的。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控 制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言容積率分為：獨立別墅為0.20.5 ；聯(lián)排別墅為0.4-0.7； 6層以下多層住宅為0.8-1.2； 11層小高層住宅為1.5-2.0；18層高層住宅為1.8-2.5； 19層以上住宅為244.5。住宅小區(qū)容積率小于1.0 的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點有所差別。5. 建筑密度項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。建筑 密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標(biāo)之一。計算公式為：建筑密度=（建筑物占地面

4、積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）頊目總用地面積XI00%6. 去化率在市場營銷領(lǐng)域，去化率即是在一定時間段內(nèi)的銷售率。在房地產(chǎn)領(lǐng) 域稱為銷售率，主要指某一特定時期內(nèi)某產(chǎn)品的銷售量占總量的百分比。去化率=銷售套數(shù)/總套數(shù)（去化率=售出房屋數(shù)量/供應(yīng)房屋數(shù)量） 去化量=銷售量這是臺灣提法，大陸提法為銷售率。7. 綠化率 項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之 比。但綠 化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率，綠地率是 指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率主要包括公共綠地、宅旁綠 地、配套公建所屬綠

5、地和道路綠地等，其計算要比綠化率嚴(yán)格很多。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制：并不是 長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地 和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面 積。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠 地，宅旁綠 地，配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕 塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。綠化率是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率"O 綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率相對而言比較寬泛，

6、大 致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。道路紅線。8. 道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包 括：通行機動車或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管 線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。任何建筑物、構(gòu)筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建 筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。9. 人口凈密度人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)之一，反映居住 區(qū) 住宅用地的使用強度，公式為：人口凈密度=居住總?cè)丝谑幼≌谜嫉孛娣e（人2）人口毛密度二居住總?cè)丝谑幼≌玫乜偯娣e（人2）10. 建筑間距建筑間距主要

7、根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線 干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜 合考慮確定。我國大部分地區(qū)的住宅布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間 距的主要依據(jù)：確定公共服務(wù)設(shè)施中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面 間距，也適用這一原貝IJ。11.日照標(biāo)準(zhǔn)日照標(biāo)準(zhǔn) 中的日照量包括日照時間和日照質(zhì)量兩個標(biāo)準(zhǔn)。日照 時間是以住宅向陽房間在規(guī) 定的日照標(biāo)準(zhǔn)日受到的日照時數(shù)為計算標(biāo)準(zhǔn)。日照質(zhì)量是指每小時室內(nèi)地面和墻 面陽光照射積累計的大小 以及陽光中紫外線的效用高低。1993年7月，我國 國家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（50180

8、 93）對住 宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)日采用冬至 日和大寒日兩 級標(biāo)準(zhǔn)。12城市道路面積率城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內(nèi)城市道路擁有量的重要經(jīng)濟技術(shù)指 標(biāo)。這里所說的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區(qū)內(nèi)的 道路。建成區(qū)的城市道路面積率計算公式如下：城市建成區(qū)用地城市道路面積率=（建成區(qū)道路用地總面積十總面積）（）也可以計算建成區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為:道路面積率=（道路用地總面積十建設(shè)用地總面積）（）綠地率13.建筑毛密度二居住和公共建筑基底面積十居住小區(qū)占地面城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占城市建成區(qū)總面 積的比例，這里

9、所說的各類綠地必須符合國標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo) 準(zhǔn)（137 90）的規(guī)定。也可計算建成區(qū)內(nèi)一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用地 范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比例（%） O綠地率是反映 城市綠化水平的基本指標(biāo)之一。積 *100%14.居住建筑凈密度：是衡量用地經(jīng)濟性和保證居住區(qū)必要的衛(wèi)生條件的 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。其數(shù)值的大小與建筑層數(shù)、房屋間距、層高、房屋排列方 式等因素有關(guān)。居住建筑凈密度=居住建筑基底面積十居住建筑占地面積*100%15.居住面積密度：是反映建筑平面布置、平面設(shè)計與用地之間關(guān)系的重 要指標(biāo)。其主要影響因素是房屋的層數(shù)，增加層數(shù)其值就增大，有利于節(jié)約土地 和管

10、線費用。*100%居住面積密度二居住密度十居住建筑面積16.居住建筑面積密度=居住建筑密度十居住建筑占地面積*100% 1、容積率低于0.3,這是非常高檔的獨棟別墅項目。2、容積率0.30.5, 般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果 穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。34層，局3、容積率0.50.8 , 一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合 部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率0.8-1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其 中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組

11、合，環(huán)境會是一大賣點。6、容積率1.5-2.0 ,正常的多層+小高層項目。7、容積率2.0-2.5 ,正常的小高層項目。2.5-3.0 ,&容積率高層，環(huán)境會很差。小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小10 V容積率6,0以上，摩天大樓項目。民用住宅建筑設(shè)計影響工程造價的因素:仁 建筑物的平面形狀和周長系數(shù)。一般建造矩形和正方形住宅，既有利于施工又能降低造價和使用方便。在矩形住宅中又以長：寬=2:1為佳，單元2、以3-4單元、房屋長度以60-80米較為經(jīng) 濟。住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高直接影響工程造價。根 據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算住宅層高每降低10 ,可降低造價1.21.5%。層高降低還可以提高住宅區(qū)的建筑密度，節(jié)約土地成本及市政設(shè)施費。但層高設(shè)計還要考慮采光與通風(fēng)問題，層高過低不利于采光和通風(fēng)，民用住宅層高一般不宜超過2.8米。3、住宅的層數(shù)與工程造價的關(guān)系。中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟，