商業(yè)項目整體規(guī)劃建議報告

1、商業(yè)工程整體規(guī)劃建議一、工程總體規(guī)劃思路本工程的形象定位是以 “都市mall為主題,打造未來的商業(yè) 模式：shoppingmall將成為本工程總體規(guī)劃的主線.隨著人民生活水 平和文化素質(zhì)的提升,消費(fèi)購物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要,而是將購物視為集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體的一種精 神享受過程,于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)工程一一 摩爾(mall)現(xiàn)代購物中央應(yīng)運(yùn)而生,成為都市人的生活樂園.1.1 MALL的概念SHOPPING MALL是以大型零售業(yè)為主體,集眾多商店為輔 助,形成多功能商業(yè)效勞設(shè)施集合體的商業(yè)物業(yè)工程,也就是在一個大型商廈中,由一個治理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和

2、規(guī)劃, 把一系列零售商店服 務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,向消費(fèi)者提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服 務(wù)的一站式消費(fèi)中央.Shoppingmall在美國是指市區(qū)的大型購物中 心,MALL是指購物樂園.MALL具有以下三個特點(diǎn)：大:建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營面積大、停車場規(guī)模大；多:店鋪多行業(yè)全功能多,集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、 效勞于一體；經(jīng)營主題明確：根據(jù)所處地理位置、自身條件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)開展?fàn)顩r確 定目標(biāo)市場,然后據(jù)此定位引入相應(yīng)零售商配合其市場定 位.1.2 建立具有中國特色的 MALL國內(nèi)居民人均收入及消費(fèi)支出持續(xù)增長,平均購置力不斷增強(qiáng), 商業(yè)市場正面臨著向更高層次開展的市場呼喚和歷史

3、契機(jī).根據(jù)中國目前的經(jīng)濟(jì)狀況、零售商業(yè)開展態(tài)勢、未來開展規(guī)劃、人們對生活質(zhì) 量水平的提升,在中國開展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及 停車場,集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及效勞等各功能于一體的 現(xiàn)代購物中央的條件已逐漸成熟,MALL的出現(xiàn)也是中國商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu) 化組合的必然趨勢.MALL 是目前國際商業(yè)開展的最高業(yè)態(tài),是商業(yè)史上繼百貨連 鎖經(jīng)營倉儲式貨倉后的第四次革命, 正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流. 這 種新生代的購物中央不僅滿足購物需要,而且滿足文化娛樂飲食等需 求,大大增加了購物中央的吸引力,延長了購物者的停留時間,這是大型商廈開展的未來方向.二、建筑風(fēng)格建議2.1 大廈建筑設(shè)計建議商業(yè)物

4、業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與工程定位和功能定位相符合, 充 分滿足商鋪的銷售與招租的需要,并適合商家的經(jīng)營活動,這是市場 對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計提出的要求.對于本工程的建筑,我們建議開展商從建筑形式方面去考慮. 在 中國,傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪, 這類商業(yè)物業(yè)單體建 筑規(guī)模很小,但往往會占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地,形成一定規(guī)模的商業(yè) 街,如廣州的北京路、上下九商業(yè)街,南寧的民生路、興寧路步行街.近年來,購物中央逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式,類似 “shoppingmall的超大型購物中央也相繼亮相我國的商業(yè)物業(yè)市場, 如廣州的天河城廣場、時代廣場.商業(yè)物業(yè)無論以何種形式出現(xiàn), 其 形體、景觀及物

5、理特征在很大程度上,都要充分考慮到中國的文化背 景、消費(fèi)特性和審美觀,才能得到市場認(rèn)同.2.2 具體建議本商廈以及步行街應(yīng)視為一種整體規(guī)劃本工程地處曙光中路與解放南路交界,屬于規(guī)劃中步行街設(shè)計的 影響范圍,建議將本商廈設(shè)計融入步行街規(guī)劃, 并形成獨(dú)特的工程個性.裙樓建筑風(fēng)格外立面以現(xiàn)代式及嶺南特色為主建議：首層南面騎樓設(shè)計,2-4層外立面采用落地玻璃設(shè)計為 主,兼顧廣告牌位設(shè)計.整體裝飾風(fēng)格建議將傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代建筑文化融合一起,包括造型、色彩、材 料結(jié)合商場使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣 告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營 造一種旅游文化與休閑

6、購物的和諧氣氛.各樓層裝修設(shè)計以簡約為主室內(nèi)裝修以簡約為主,強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配,表達(dá)開闊、明亮、 藝術(shù)氣氛濃厚特色,表達(dá)各樓層功能經(jīng)營特色,并充分將室外景觀自 然過度到室內(nèi).所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均由商場統(tǒng)一 制定,力求完整統(tǒng)一i形象.三、環(huán)境設(shè)計建議寬敞舒適的購物環(huán)境是每個成功的購物中央所必須提供的硬件,真正吸引消費(fèi)者入場的是商場內(nèi)琳瑯滿目的商品,只有靠商場內(nèi)清楚的功能分區(qū),完善的商戶組合,才能對消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引 力,不斷延續(xù)旺場的局面.僅靠花巧的建筑裝修來吸引消費(fèi)者,只能 是短暫的,只能長期對游客起一定的誘惑作用, 而本工程的主力核心 消費(fèi)者是柳州市的常

7、住居民,屢次蒞臨之后就對特色裝修麻木, 缺乏 新意,靠游客是完全難以支撐起本工程的日常運(yùn)作.因此,敝司建議商場內(nèi)部的主體硬件以簡潔、 明快的建材作為裝 飾,結(jié)合不同的顏色組合,將商場構(gòu)筑成一個現(xiàn)代感強(qiáng),寬敞明亮的 舒適購物環(huán)境.同時,也要考慮商場裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性, 使商場 在既定的形象風(fēng)格和特色的根底上, 能不斷制造新鮮感,從而吸引不 同類型的客戶,增強(qiáng)商場的競爭力.3.1 花的海洋利用多變的鮮花作為商場的點(diǎn)綴, 營造浪漫的商場氣氛,一來可 以形成商場的裝修特色之一,使商場更有生氣如上海的巴黎春天商 城；二來容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日,配合不同的功能 區(qū),配合不同的商家進(jìn)

8、行促銷推廣.例如,在春節(jié)用桃花、水仙,在 情人節(jié)期間用玫瑰花,在母親節(jié)期間用康乃馨,將人的購物情緒融入喜慶節(jié)日的無限歡欣當(dāng)中,激發(fā)其購物沖動,充分將浪漫的主題 發(fā)揮出來,使之與休閑、購物相結(jié)合,使消費(fèi)者能充分感受到本商場 獨(dú)有的購物樂趣,從而贏得更多,更穩(wěn)定的消費(fèi)群.3.2 動態(tài)園林休閑區(qū)同時,建議在商場的廣場、小廣場及走道等位置,設(shè)置小型假山 瀑布和1-2棵棕榴樹加以點(diǎn)綴,并規(guī)劃成休閑區(qū).除了可增強(qiáng)商場的 動感和生機(jī)外,還可創(chuàng)造一個更悠閑、舒適的購物環(huán)境.3.3 音樂無限音樂是永恒的主題,根據(jù)不同的商品區(qū)域播放不同的背景音樂, 對調(diào)動消費(fèi)者的購物情緒有極大的作用,還可調(diào)節(jié)商場的購物氣氛. 既

9、可成為商場可變的活動特色,又可增強(qiáng)商場的購物氣氛和檔次, 使 消費(fèi)者更加樂而忘返.3.4 藝術(shù)之都另外,建議在商場的恰當(dāng)部位,安放油畫和小型藝術(shù)雕塑,以增 強(qiáng)商場的藝術(shù)氣氛和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂相融相襯,構(gòu)筑 一個典雅、舒適的現(xiàn)代購物商城.四、設(shè)施配套建議工程配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和商場的軟件配套, 硬件配套 是本工程的重要支持點(diǎn),是繼地段因素之后,在產(chǎn)品的可感性方面能 直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容.4.1 商用工程的主要配套工程大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、 停布場、中央空調(diào)、智能化保安 系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、 電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等載貨電梯、大型物

10、流停車場、智能 化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù) 平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、 大型計量工具等軟件配套物業(yè)治理、商業(yè)治理、配送中央、 租賃效勞中央等物業(yè)治理、商業(yè)治理、運(yùn)輸治理、 商務(wù)效勞、組織行業(yè)協(xié)會商會等4.2 規(guī)劃配套設(shè)施的原那么建議配套設(shè)施并不是越多越好,過多配套只會造成開發(fā)本錢上升、經(jīng) 營本錢上升,導(dǎo)致售價上升、租金上升；配套缺乏顯然缺乏以支持商 場的營運(yùn).建議開展商在規(guī)劃配套設(shè)施時,認(rèn)真考慮以下要求：適度性原那么各種類型商用物業(yè)對于配套設(shè)施的要求也不同, 設(shè)施的配套應(yīng)符 合商場檔次水平,每一個類型的工程要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施.實(shí)用性原那么設(shè)施配套要遵循適用、適量原那么,預(yù)防無謂

11、的浪費(fèi),專業(yè)市場除 了需要考慮人流之外,更多的還是要考慮物流需要的配套.超前性原那么要使商場經(jīng)營能夠持續(xù)興旺,并在一段時期內(nèi)保持市場的競爭水 平,設(shè)施配套必須具有超前意識,開展商應(yīng)對未來幾年商用物業(yè)市場 的開展趨勢作出準(zhǔn)確的預(yù)測,制定適當(dāng)?shù)某安呗?4.3 具體配套建議增設(shè)電子商務(wù)平臺電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一, 電子商務(wù)活動的進(jìn)行 有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè).將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的 重要局部,可把它作為工程的重要賣點(diǎn),非常有利于商鋪的銷售與招 商.五、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中,商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟,商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度,

12、也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和治理.商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā),從開發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場開展的態(tài)勢,站在商家、經(jīng)營者和治理者的角度考慮問題,力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求,適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動, 這樣所開發(fā)出來 的物業(yè)才會適銷對路.5.1大、小商鋪間隔的比照分析優(yōu)勢缺乏小商鋪間隔1 .商鋪銷售總價降低, 能適應(yīng)更多投資者購 買,加快銷售進(jìn)度, 迅速回籠開發(fā)資金.2 .商鋪小租值低,便于 小冏戶招商.1 .業(yè)主太多,業(yè)主的經(jīng) 營主導(dǎo)性、隨意性過 大,治理機(jī)構(gòu)難以統(tǒng) 一招商、統(tǒng)一治理, 難以主導(dǎo)商場經(jīng)營狀 況.2 .商鋪分散,難以引進(jìn) 大型商家或知名商戶 駐場經(jīng)營

13、,商場以散 戶經(jīng)營為主,對消費(fèi) 者缺乏吸引力.3 .小商場用家以個體戶 為主,商場整體檔次 降低.大商鋪間隔1 .適合大型商戶要求, 便于引進(jìn)主力店.2 .便于統(tǒng)一治理.3 .大冏場大流通格局, 商場檔次較局.1 .投資門檻增高,阻礙 了銷售進(jìn)度.2 .商鋪大,租金額那么高, 中小商戶進(jìn)駐經(jīng)營成 本那么大,招商后難度.進(jìn)行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向, 在不改變整體功能的 前提下,充分考慮商家的需要,使間隔出來的商鋪適應(yīng)主力商戶的需 求,適應(yīng)客流流向,并規(guī)劃出一定的公共空間,以滿足商場持續(xù)開展 的需要.適應(yīng)主力商戶主力商戶是大型商用物業(yè)重要的支撐力量, 幾乎每一個大型的商 用物業(yè)都會選擇主

14、力商戶進(jìn)駐,天河城廣場有天貿(mào)南大百貨、吉之島, 中華廣場有中華百貨、吉之島.但是,并不是所有商場都能夠適合大 型商家的進(jìn)駐,這不僅是由于大型商家對地段、人流、經(jīng)營面積的要 求十分高,而且對商場的經(jīng)營格局、功能分區(qū)、硬件配套設(shè)施要求極 為嚴(yán)格,一些國際知名的大型商家選擇經(jīng)營場所的要求近乎苛刻.大型商家選址的困難,反映出商業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式與國際大商業(yè) 的經(jīng)營理念存在著差距.無論如何,作為商用物業(yè)的開展商,在開發(fā) 工程的時候不僅要選擇適合的地段和符合市場開展趨勢的市場定位, 更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置,適應(yīng)主力商戶的使用要求,從根本上 滿足主力商戶長遠(yuǎn)經(jīng)營開展需要,為主力商戶進(jìn)駐經(jīng)營并帶動整個商 場

15、的興旺奠定必要的根底.適應(yīng)人流流向從整體上對商場的顧客流向作系統(tǒng)的規(guī)劃, 以便在商場投入使用后能夠合理的引導(dǎo)客戶流向,延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的停留時間, 以增加他們購物的時機(jī),形成商場一派興旺的景象.商場的客流導(dǎo)向設(shè)計不僅僅解決商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題,它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的溝通關(guān)系,商場平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系. 設(shè)計來往的客流導(dǎo)向系統(tǒng) 根本的目的就是最大限度地預(yù)防商場內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角,并考慮顧客在商場內(nèi)瀏覽商品和購物時的感受,為消費(fèi)者營造一個自然、舒適、 輕松的購物環(huán)境.5.3商鋪間隔具體建議:樓層功能定位商鋪間隔層高建議B2地下停車場、冏 場設(shè)備層B1大型

16、超巾5米F1名店廣場局部米用落地玻璃圍敝, 獨(dú)立式冏鋪設(shè)計10-30 m2 ( 35%), 30-60 m2 ( 50%), 60 nf 以上(15%)4米F2流行總站局部采用敞開式、獨(dú)立式 組合為主5-8 m2 (35%), 8-10 m2 (50%), 10-20 m2 (15%)4米F3運(yùn)動營局部敞開式設(shè)計10-20 m2 ( 25%), 30-40 m2 ( 35%), 20-30 m2 (40%)4米F4美食廣場局部圍合式設(shè)計為主300-500 m2 (20%), 500-800 m2 (20%), 800 m2 以上(60%)4米F5空中停車場注:考慮大型超市的倉儲功能,建議開展商

17、預(yù)留一定空間,B1層高 能保持在5米左右樓層目標(biāo)經(jīng)營商戶主力商戶比例散戶比例B1好又多、吉之島100%F1名店區(qū)Lee、bossini > adidas > HANGTEN、G2000、U2、 APPLE SHOP、禾1來時裝、 耐克、Baleno、百圖、曼 奴、康妮雅、猛龍、真菲、 美麗寶、奧斯曼、馬斯圖、 麥當(dāng)勞、肯德基、史路比、 必勝客、屈臣氏等.70-90%10-30%F2流行總站區(qū)流行前線、狀兀坊商戶, 日韓時尚用品商戶,IT音 像制品商戶20%80%F3運(yùn)動營區(qū)ADIDAS 、 ASICS、 REEBUK、RUMA、曼奴、 力康、德爾惠、蘭獅、艾 仕威70%30%F4美

18、食廣場區(qū)中四美食泰國菜、韓國 菜、日本菜、中西餐等 或“老字號大中型酒家金龍寨、老成都、小肥 羊、金大陸等100%六、物業(yè)治理/商業(yè)治理建議商場開業(yè)后能否逐漸旺場,不斷吸引消費(fèi)人流,很大程度取決于 治理職能的施行狀況.物業(yè)治理和商業(yè)治理雖然都屬于售后效勞范 疇,但在營銷的角度上看,二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成,對商鋪投 資者的購置決策有舉足輕重的作用,因此,商場治理要在工程前期策 劃時就提前介入,讓投資者可以感覺到,開展商將盡可能滿足商戶經(jīng) 營活動的合理要求,保證商鋪得到保值和增值.6.1 物業(yè)治理提前介入的工作就工程樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備配置和功能分布提出建議擬定治理工程、效勞內(nèi)容參與工程監(jiān)理參與設(shè)

19、備購置參與工程驗收擬定治理文本擬定治理公司財務(wù)預(yù)算確定治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)6.2 商業(yè)治理提前介入的工作制定商場開業(yè)方案制定招商政策制定商場租金方案確定商戶結(jié)構(gòu)組成制定商場推廣活動方案制定治理機(jī)構(gòu)架構(gòu)擬定治理文本確定治理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)七、商場其他規(guī)劃建議7.1 人流引導(dǎo)地下車庫人流：車庫治理處設(shè)在垂直電梯旁,方便駕車人士停車后順利進(jìn)入商 場.地面人流引入：商場的出入口不宜過多,預(yù)防消費(fèi)人群過早流失.主入口設(shè)在顯 眼位置而且門面要夠?qū)挸ㄊ巧虉鋈肟诘谋匾獥l件, 以方便從人流最旺 的路段直接引入人流.7.2 交通組織垂直交通組織：標(biāo)準(zhǔn)層的手扶電梯設(shè)在中庭外圍,令到搭乘手扶電梯的人流外露 于中庭,顯示一種

20、人流旺盛的場面；另外,手扶電梯的朝向?qū)οM(fèi)者 的流動應(yīng)具有一定的指引作用,引導(dǎo)消費(fèi)者均勻分布于場內(nèi),到達(dá)利 用一臺手扶電梯就帶活一個功能區(qū)的目的.針對商廈3層娛樂功能、4層餐飲、娛樂功能,建議增設(shè)3部室 外垂直觀光梯,增強(qiáng)觀光價值、縮短上下時間,并考慮經(jīng)營時間錯開 因素.平面交通組織:對于人流的引導(dǎo)及輸送,務(wù)必要形成一個循環(huán)的布局,預(yù)防出現(xiàn) 死角位.另外要注意的是貨物的平層輸送.7.3 物流輸送倉庫的預(yù)留不同行業(yè)經(jīng)營者對倉庫存在不同的需求情況,利用較高樓層或商 場偏僻位預(yù)留作倉庫,可以解除商家的局部擔(dān)憂.貨梯的設(shè)置商場內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的,但必須貨梯的位置,使貨梯出口 到商場各個鋪位有一個適

21、中的距離,貨梯盡可能設(shè)在功能區(qū)的中段.運(yùn)輸通路通入地下車庫的車道應(yīng)設(shè)計成單向行駛, 從一邊進(jìn),從另一邊出, 車輛不走回頭路.卸貨位地下車庫應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位,并且盡可能將干貨和濕貨的卸貨 區(qū)分開,并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場貨梯.另外,戶外露天亦應(yīng)留有卸貨位,以方便大型運(yùn)輸車輛的停放及卸貨7.4 輔助性效勞設(shè)施休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)置的目的是緩解消費(fèi)者購物時的勞累感, 延長其在商場 的逗留時間.一般設(shè)在中庭旁寬闊的通道或設(shè)備房旁.餐廳、美食廣場等同樣也起到休閑區(qū)的作用.洗手間一般逛商場的消費(fèi)者以女士居多,并且女性使用洗手間的平均時 間較長,所以在設(shè)計洗手間時,應(yīng)該將女性局部面積適當(dāng)增大.商場每層之間都應(yīng)設(shè)有洗

22、手間,最低限度每隔一層要有,并且導(dǎo) 向指示標(biāo)識一定要清楚明確.公用 卡式 雖然現(xiàn)時手提 的普及率很高,但局部消費(fèi)者以學(xué)生為主仍需要使用公用 作為對外的聯(lián)絡(luò)工具, 讓她們在需要使用 時 仍能留在商場內(nèi),消除某些導(dǎo)致消費(fèi)者離場的因素.自助式售貨機(jī)、柜員機(jī)自助式售貨機(jī)既能為消費(fèi)者提供方便, 又能增加賣場氣氛,主要設(shè)置在公共通道上；柜員機(jī)同樣能為現(xiàn)金缺乏的消費(fèi)者提供方便.八、住宅局部規(guī)劃建議8.1 指導(dǎo)原那么重視商務(wù)辦公區(qū)的公寓投資需求人民廣場的改建規(guī)劃將城中區(qū)的功能劃分為三大區(qū)：大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中央?yún)^(qū).廣場改造主要由公益性工程和房地 產(chǎn)開發(fā)兩大類型構(gòu)成,房地產(chǎn)開發(fā)主要有東、西、南、北

23、四座商務(wù)群 樓及兩幢二層商場,總建筑面積約 15萬itf.附：人民廣場房地產(chǎn)開發(fā)資料表廳P工程名稱占地卸積,建設(shè)內(nèi)谷及規(guī)模1東商務(wù)樓群3804商業(yè)綜合大樓,主體18層,裙樓4層, 地上建筑面積32400 m2,地下1層建筑 面積 3204 m22層商場1座,建筑面積1200褶占 地 600 m22西商務(wù)樓群4408商業(yè)綜合大樓,主體18層,裙樓4層, 地上建筑面積45400 m2,地下1層建筑 面積 3808 m22層商場1座,建筑面積1200褶占 地 600 m23北商務(wù)樓2240主體14層,地上建筑面積21252 m2,地 下1層建筑面積2240 m24南商務(wù)樓9492主體30層,地上建筑

24、面積58469 m2,地 下1層建筑面積9492 m2資料來源：人民廣場改建規(guī)劃資料,新浪網(wǎng)柳州城中區(qū)信息商務(wù)辦公區(qū)的規(guī)劃將激發(fā)該區(qū)的住房需求, 實(shí)用、總價低的公寓 消費(fèi)將會激發(fā)投資需求.重視回遷因素導(dǎo)致的住房需求本工程有7003.9 itf的住宅回遷需求,其資料如下顯示:卸積itf套數(shù)比例10 2072.620 3020.830 4062.340 50103.850 60176.560 809335.480 909536.190以上3312.5合計263100據(jù)上表顯示,本工程的住宅回遷面積集中在 60-90 itf之間,占 71.5%.重視住宅局部的配套要求本工程占地10400 m限高80

25、米,為商住一體設(shè)計；位處柳州 五星商業(yè)旺地,南面望江,擁有景觀優(yōu)勢,具備營造柳州市標(biāo)志性建 筑的開發(fā)條件.建議：開展商利用5層天面設(shè)計為空中花園、運(yùn)動會所,同時利用塔樓與裙樓的設(shè)備轉(zhuǎn)換層作住客會所, 以提升工程檔次、提升商品房價格,同時滿足工程在住宅局部配套缺乏的需求.重視目標(biāo)客戶群的購房要求據(jù)合富輝煌公司市場調(diào)研及銷售經(jīng)驗顯示：柳州市中等收入和中青年作為購房和欲購房的人數(shù)比例最高.這些情況說明：最具吸引力的細(xì)分市場是集中在高收入和中青年這兩組共 4個細(xì)分市場上.柳州市最具吸引力的房地產(chǎn)細(xì)分市場年齡2000 3000 元/ 月3000元以上/月青年35歲以下年輕中等收入年輕高收入中年3555歲中年中等收入