物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

1、市物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告根據(jù)總隊(duì)商服處的要求，隊(duì)從物業(yè)管理公司和業(yè)主兩個(gè)層面，對*市物業(yè)管理情況開展調(diào)查，并提由合理化建議。一、基本情況本次調(diào)查走訪了鳳凰小區(qū)兩家物業(yè)公司，屬于老舊小區(qū)。以問卷形式訪問了 1010 家住戶，其中居住在普通商品房住宅小區(qū) 9 9 戶，經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū) 1 1 戶。（二）物業(yè)管理公司反映的情況：1 1 .業(yè)主委員會(huì)均已建立，但是沒有建立專項(xiàng)維修資金制度。2 2 . .公司的主要盈利平衡點(diǎn)包括收取物業(yè)管理費(fèi)、存車費(fèi)和車位由租費(fèi)。3 3.小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收取比例可以達(dá)到90%90%小區(qū)綠化主要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。4 4 .小區(qū)的車位情況比較緊張；業(yè)主的房屋修繕都為自主維修，費(fèi)用

2、由業(yè)主自理。二、存在的主要問題（一）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與*物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取哪些費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了哪些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的都不清楚。這一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。（二） 專項(xiàng)維修

3、資金制度建設(shè)不利， 業(yè)主房屋修繕困難。走訪的物業(yè)管理公司均沒有建立專項(xiàng)維修資金制度，直接導(dǎo)致業(yè)主的房屋修繕由現(xiàn)困難。物業(yè)公司和開發(fā)商相互推諉，推卸責(zé)任，很難為業(yè)主解決房屋修繕的問題。實(shí)際的情況是，由物業(yè)管理公司聘人幫助業(yè)主修繕房屋，而費(fèi)用全部由業(yè)主自理。此種情況常此以往，必然加深業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理不規(guī)范。我市老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分

4、突生，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。（四）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的機(jī)制。我市的物業(yè)管理公司大多數(shù)是由小區(qū)開發(fā)商招商而來，業(yè)主參與程度低，各方面信息都不知曉。而大部分物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生由來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機(jī)制，沒有建立相應(yīng)的退由機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問題突生。（五）業(yè)委會(huì)成立難，群眾參與度低。由于物業(yè)管理在我市還處于發(fā)展初期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。 各小區(qū)業(yè)

5、主對業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，缺乏主人翁意識(shí)，對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高桂起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議：（一）進(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。物業(yè)管理工作要想從根本

6、上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問題。為此，政府可以把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；制定一系列利于物業(yè)行業(yè)發(fā)展的規(guī)章制度，并加大政策扶持力度，從根本上改善物業(yè)行業(yè)的生存環(huán)境。（二）政府主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市，由于對物業(yè)市場的認(rèn)識(shí)、管理以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會(huì)長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的

7、同時(shí)，要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。（三）依法成立業(yè)委會(huì)，逐步理順供需關(guān)系。在全市范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會(huì)，逐步理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主觀能動(dòng)作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)、維權(quán)意識(shí)和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系， 從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。（四）政府適當(dāng)減免稅費(fèi)，增加物