房地產(chǎn)行業(yè)和項目管理

1、房地產(chǎn)行業(yè)和項目管理遇到建筑工程糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你 免費解惑！訪問>>房地產(chǎn)行業(yè)和項目管理房地產(chǎn)，一個如日中天的行業(yè)，一個備受非議的行業(yè)，一個關(guān)系 國民經(jīng)濟興衰的行業(yè)。項目管理，一個在國內(nèi)新興的管理行業(yè)，一種 頗具挑戰(zhàn)性的管理方法。本文試圖探究一下這兩個行業(yè)結(jié)合的必要性 和意義。為了探清這兩者的關(guān)系，讓我們先來探究一下兩個行業(yè)的自 身特點吧。先讓我們看看房地產(chǎn)行業(yè)的特點吧。房地產(chǎn)行業(yè)的一個特點來自于其產(chǎn)品的特點， 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品 房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的最大特點就在于其產(chǎn)品必隸屬于一個特殊 的、唯一的地點，這就使得任何一個房地產(chǎn)項目都具有唯一性。雖然 現(xiàn)在有一種思路，認(rèn)為房

2、地產(chǎn)行業(yè)也可以“同質(zhì)復(fù)制”，即在不同的 地區(qū)、不同的地點復(fù)制同一個房地產(chǎn)產(chǎn)品。對于此種想法，本人不敢茍同。不同地點必然帶來其自然條件和社會條件的不同，而千篇一律 的產(chǎn)品是不可能適應(yīng)所有的自然和社會條件的。 比如在北京開發(fā)一個 房地產(chǎn)項目和在廣州開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，其氣候、質(zhì)地條件、人文 環(huán)境等因素具有較大的差異，就氣候來說，北京的房屋須注意保溫和 采暖，而廣州的房屋須注意通風(fēng)和遮蔭。所以，本人認(rèn)為在房地產(chǎn)行 業(yè)中采用“同質(zhì)復(fù)制”的方式進(jìn)行生產(chǎn)。這時房地產(chǎn)行業(yè)的第一個特點，即產(chǎn)品的唯一性和獨特性。正是這一特點引出了房地產(chǎn)行業(yè)的另 一個特點，即人員的流動性。由于房地產(chǎn)行業(yè)地點的唯一性，使得參與房地

3、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的人員 必然要在完成了一個項目的工作之后，再前去另一個項目開始工作。最明顯的要數(shù)總承包商了，他們往往完成了一個項目的施工后， 會離 開這個項目前去另一個項目開始施工。 這種流動性使房地產(chǎn)行業(yè)與汽 車等行業(yè)的流水線生產(chǎn)有了截然相反的形式。 在汽車等行業(yè)中，原材 料在流水在線流動，而參與生產(chǎn)的人在固定的工位上，按照設(shè)計的工 藝對原材料進(jìn)行加工，隨著原材料、半成品“流下”流水線，產(chǎn)品也 就最終形成。而房地產(chǎn)行業(yè)正好相反，產(chǎn)品的生產(chǎn)地點固定不變，而 參與生產(chǎn)的人員，分別在適宜的時候，適宜的地點完成生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)行業(yè)的另一個特點就是，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，參 與其中的資源眾多。這一點在此

4、就不再復(fù)述了。以上是房地產(chǎn)行業(yè)的幾個特點，總體來說，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品就 有單一性、人員流動性及資源眾多。下面看看項目管理是一種什么樣的管理方法?，F(xiàn)代項目管理起源于上個世紀(jì)美國的曼哈頓計劃原子彈研制計劃。在這次規(guī)模巨大的計劃中，有眾多的、不同研究領(lǐng)域的科學(xué)家、工程師、政府官員、工人等參加，為了盡快完成原子彈的研制工 作，美國軍方為整個項目編制了計劃，并以此來協(xié)調(diào)來自不同的組織、 不同的應(yīng)用領(lǐng)域、不同背景的人，協(xié)同工作，完成了原子彈的研制工 作。時至今日，項目管理在歐美有了飛速的發(fā)展，這主要是受到了如 下幾個因素的影響:1、知識的爆炸性發(fā)展。這使得當(dāng)前很多工作已經(jīng)不可能由一個 人完成了，甚至不可能

5、由一個單一的組織完成，參與工作的人會有不 同的生活背景、教育背景、宗教信仰等。這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)非常 明顯，一個房地產(chǎn)項目會有來自前期顧問、設(shè)計、施工、供貨等組織 的參與，具體到個體，有接受過高等教育的設(shè)計師、管理人員，也有 來自鄉(xiāng)村的普通農(nóng)民工。如何使這些組織和人協(xié)同工作，是一個需要 解決好的問題。2、企業(yè)的全球化發(fā)展。這有三個方面的含義，一是企業(yè)的產(chǎn)品 面向全球客戶，二是企業(yè)的生產(chǎn)在全球進(jìn)行，三是參與企業(yè)生產(chǎn)過程 的組織來自全球各地。這使得企業(yè)必須解決不同地區(qū)、不同國籍、不 同的文化背景的組織、個人，采用何種適宜的方式參與生產(chǎn)。3、產(chǎn)品的客戶化需求。在當(dāng)今強調(diào)個性的社會潮流下，任何產(chǎn) 品

6、如果不注重客戶的個性化需求， 那么在市場上就可能遇到麻煩。而 這一點對房地產(chǎn)行業(yè)來講又是極困難的， 現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)做法是將客戶群細(xì)分，以期滿足客戶群的個性需求，比如滿足不同收入人 群的不同產(chǎn)品、滿足不同行業(yè)特點人群的需求等等。但做到滿足單個 個體的個性化需求，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說難度是非常大的。項目管理正是基于上述原因而迅猛發(fā)展的， 這可以看出，項目管 理的一個作用就是如何高效的使用資源。從上述分析中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)要解決的一個問題就是如何 使眾多的資源高效率的、協(xié)調(diào)的參與房地產(chǎn)開發(fā)活動，而項目管理力爭解決的也正是如何使眾多的資源高效率和協(xié)調(diào)的參與項目活動。項 目管理的核心問題就是如何

7、能夠滿足，甚至超過項目利害關(guān)系者的需 求。所以項目管理通過項目環(huán)境因素分析， 識別項目的利害關(guān)系者及 其需求，并以此為基礎(chǔ)設(shè)定項目需達(dá)到的目標(biāo)， 然后制定各項計劃以 實現(xiàn)項目目標(biāo)。在所有目標(biāo)及計劃得到項目利害關(guān)系者的認(rèn)可后， 組 織人員和資源按照計劃行動，去實現(xiàn)項目目標(biāo)。在這里還想分析另一個問題，房地產(chǎn)開發(fā)流程和工作分解結(jié)構(gòu)的 關(guān)系。任何一個行業(yè)都有它自身的規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，房地 產(chǎn)開發(fā)流程就是房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)遵循的一個客觀規(guī)律，這個規(guī)律依賴 于政府對這個行業(yè)的一些管理要求， 體現(xiàn)為一些法令法規(guī)和政府部門 的相關(guān)工作流程，比如土地招拍掛流程、規(guī)劃報批流程等。除了政府 對這個行業(yè)的管理要求

8、外，一些自然科學(xué)規(guī)律也是一個重要因素， 比如正常情況下，不挖地基就無法進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工等。房地產(chǎn)開發(fā)流程描述了房地產(chǎn)產(chǎn)品從決策到交付的一個科學(xué)的過程,那么既然有了這么一個標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，還需要項目管理來做什么呢？首先流程 反映了一個產(chǎn)品形成的過程，而要完成產(chǎn)品光有流程還不行，我們還 需要知道需要什么樣的資源，這些資源分別在什么時候參加項目活 動，每項資源應(yīng)當(dāng)完成哪些工作，我們?yōu)榇艘Ц抖嗌儋M用，何時支付，我們的工作成果和產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)達(dá)到什么樣的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如何檢驗工 作成果和產(chǎn)品達(dá)到了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，等等，這些就是項目管理要解決的問 題。而且，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對其他產(chǎn)品生產(chǎn)很長，如果在整個項目結(jié)

9、束時再去檢驗產(chǎn)品和成果是否滿足當(dāng)初的需求，會存在很 大的風(fēng)險。而在此漫長的開發(fā)過程中，會由于如下因素造成項目偏離 原來預(yù)定的計劃目標(biāo)，嚴(yán)重的會是項目失去了開發(fā)的商業(yè)價值， 這些 因素有:由于經(jīng)驗不足，在制定計劃之處對項目發(fā)展估計錯誤， 造成了項 目的實際進(jìn)展與計劃發(fā)生偏離;由于客觀因素變化，改變了制定計劃之處的一些假定條件， 從而 造成原計劃編制依據(jù)發(fā)生改變，項目偏離計劃;由于市場變化，使項目的商業(yè)價值發(fā)生了變化。鑒于房地產(chǎn)項目存在著這些風(fēng)險，為了規(guī)避風(fēng)險，我們可以將房 地產(chǎn)開發(fā)流程分成若干小的階段，在每一個階段結(jié)束后，對項目進(jìn)行 評估。這就是項目的生命周期設(shè)計?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)流程是房地產(chǎn)開

10、發(fā)的根本依據(jù)， 而項目管理是 一種方法，一種讓相關(guān)資源合理、高效介入，使房地產(chǎn)開發(fā)流程順利 完成。?重慶壁山2018年注冊監(jiān)理工程師資格考試報名條件?怎么舉報鐵路工程質(zhì)量的法律有哪些?監(jiān)理工程師（質(zhì)量控制）第五章重點解析（5）?什么是建設(shè)工程合同?監(jiān)理工程師（質(zhì)量控制）第二章重點解析（5）? 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第七章重點（2）?違約責(zé)任?我國裝修工程設(shè)計合同模板?安全事故賠償協(xié)議書（2018最新）?建筑工程施工許可證概念?中國建筑工程總公司重組改制過程中轉(zhuǎn)讓股權(quán)不征收營業(yè)稅問?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋?中國建筑工程機械行業(yè)調(diào)研?

11、單位工程質(zhì)量合格要求是什么?避免工程造價糾紛的對策?裝修工程發(fā)包合同范本是什么樣的?工地傷亡事件頻發(fā)建筑工程意外險請勿忽略? 2018年監(jiān)理工程師合同書范本2018最新管理第九章重點（1）?民事訴訟證據(jù)在建設(shè)工程合同糾紛中的主要表現(xiàn)形式?工程項目資料承包合同書寫格式 2018?工程承包違約法律如何進(jìn)行救濟? 2018年福建省監(jiān)理工程師考核認(rèn)定部分申報材料退回重審?fù)?關(guān)于注冊監(jiān)理工程師注冊和換證工作有關(guān)問題的說明?監(jiān)理工程師（投資控制）第三章重點解析（2）?建設(shè)工程定額?蕭山工程質(zhì)量舉報有什么依據(jù)?監(jiān)理工程師（質(zhì)量控制）第二章重點解析（10)?我國工程承包合同模板安全 ?建設(shè)監(jiān)理工作的主要內(nèi)容有

12、哪些?門窗工程承包合同的范本? 2018年監(jiān)理工程師案例分析教材考點精選（8）?建設(shè)工程目標(biāo)系統(tǒng)?監(jiān)理工程師（投資控制）第四章重點解析（2）?工程質(zhì)量險的意義是什么?工程承包欠款適用條件 ?工程造價爭議的解決 ?工地倒塌的責(zé)任如何認(rèn)定 ?建筑工程不招標(biāo)的審批 ?固定建筑工程總價合同的法律特征和經(jīng)營風(fēng)險及防范 ? 2018年度監(jiān)理工程師考試報考條件匯總表?建設(shè)工程中固定總價合同的法律風(fēng)險有哪些 ?單一來源采購操作規(guī)程 ?鐵路建設(shè)工程質(zhì)量事故處理規(guī)定（2018）的內(nèi)容是什么 ?分項工程質(zhì)量檢驗內(nèi)容是什么 ?關(guān)于印發(fā)（上海市建設(shè)工程安全生產(chǎn)動態(tài)考核管理試行辦法實施細(xì)則）的通知?公路工程質(zhì)保金多少天退

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