某房地產(chǎn)公司_合約規(guī)劃實施細則模板資料全

1、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司合約規(guī)劃實施細則制度名稱編制（修改）時間首次編制換版編制修訂編制編制人編制單位廢止編號合約規(guī)劃實施細則2016-12V工程成本管理中心合約規(guī)劃實施細則（征求意見稿）Q/POLYCB4005-2017說明：第一章 總則 1第一條設(shè)立目的 1第二條總體思路 1第三條適用范圍 1第二章術(shù)語和定義1第四條合約包 1第五條待規(guī)劃合同 2第六條規(guī)劃余量 2第七條成本支出類型 2第八條成本分攤方式 2第九條合約類別 3第十條預(yù)估變更比例 4第十一條價稅分離 4第三章基本規(guī)定4第十二條管理對象 4第十三條部門職責 4第十四條工作流程 5第十五條保密原則 6第四章 工作要求6第十六

2、條合約包規(guī)劃模板 6第十七條項目合約包規(guī)劃 6第十八條項目招標 / 采購策劃 7第十九條單個合同規(guī)劃 7第二十條合約規(guī)劃執(zhí)行 8第二十一條成本超限處理 8第五章 附則 9附：條文說明10附件1 、合約規(guī)劃流程 15附件2、項目采購計劃 16附件3、結(jié)構(gòu)化報價清單 18附件4、合約包分類模板 19第一章總則第一條設(shè)立目的為提高保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司成本管理的精細化，統(tǒng) 一合約規(guī)劃管理的基本思想和原則， 規(guī)范合約規(guī)劃管理工作，實現(xiàn)項 目目標成本的有效管控，結(jié)合公司情況，制定本細則。第二條總體思路合約規(guī)劃的核心思想，是將項目的目標成本按“自上而下，逐級 分解”的方式對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同

3、金額， 通過對每份合同的 成本管控，實現(xiàn)項目目標成本有效落地。第三條適用范圍本細則適用于保利地產(chǎn)本級及下屬各子（分）公司所有房地產(chǎn)開 發(fā)項目。第二章術(shù)語和定義第四條合約包由相同成本科目成本組成的同一類型合同或費用的總和，稱為“合約包”；每項成本科目可分解為一個或多個合約包，一個合約包 可包含多個成本科目。例如成本科目“電梯工程”可以分解為“電梯 供貨”、“電梯安裝”兩個合約包；“施工總承包工程”包含“土建結(jié) 構(gòu)工程”、“水電安裝工程”等科目成本。第五條 待規(guī)劃合同由于項目分期開發(fā)或分標段招標，合約包中尚未發(fā)生部分的合同計入“待規(guī)劃合同”，隨著項目的進展，再逐步進行合約規(guī)劃。第六條 規(guī)劃余量針對

4、每項末級成本科目，已明確結(jié)余的費用均計入 “規(guī)劃余量”，可用于平衡其他科目的超支。規(guī)劃余量的總額反映了目標成本的結(jié)余情況。第七條 成本支出類型對于合約包成本的支出類型分為以下兩種：（ 1 ）費用：以非合同預(yù)呈批確認，無需簽訂合同即可支出的合約包成本；只需對合約包的成本支出進行規(guī)劃，單項支出直接掛在合約包下，包含部分成本科目（如政府收費等）和營銷費用。（ 2 ）合同：需簽訂合同才能支出的合約包成本；需對合約包及每份合同均做合約規(guī)劃，確定每份合同的成本。第八條 成本分攤方式對于合約包成本的分攤方式分為以下兩種：（ 1 ）業(yè)態(tài)類：因項目產(chǎn)品類型的不同造成各科目的目標成本差異較大時，對應(yīng)的合約包成本需

5、按業(yè)態(tài)的深度進行分攤控制，明確合約包中各業(yè)態(tài)的成本，例如大部分建筑安裝工程費。（ 2 ）非業(yè)態(tài)類：項目產(chǎn)品類型對各科目的目標成本影響不大時（如紅線內(nèi)配套、政府收費等），對應(yīng)的合約包成本可以按項目整體進行分攤控制，無需分拆各業(yè)態(tài)成本。第九條 合約類別根據(jù)合同主體、合同范圍、對應(yīng)成本歸集等原因，將項目合同分為以下十類一級合約類別：（ 1 ）土地類：因國土出讓涉及的相關(guān)費用，包括國土出讓金、拆遷補償、土地契稅等；（ 2 ）設(shè)計類：包含概念、方案及施工圖、室內(nèi)精裝修、園林等設(shè)計、設(shè)計咨詢類合同；（ 3 ）咨詢服務(wù)類：項目開發(fā)過程中所涉及的咨詢、評估等相關(guān)委托費用，包含勘查、測繪放線、方案論證、造價咨詢

6、、招標代理、工程檢測等合同；（ 4）工程施工類：包含前期臨時設(shè)施工程、建筑安裝工程、紅線內(nèi)配套工程等施工類合同；（ 5 ）材料設(shè)備采購類：包含所有甲供材、供貨包安裝的材料設(shè)備采購類合同；（ 6）政府收費類：包含市政配套費、開發(fā)報建費、政府審批費、物業(yè)維修基金等政府性質(zhì)的收費；（ 7 ）營銷類：為項目銷售而進行的策劃、推廣、廣告、代理等相關(guān)費用；（ 8 ）管理類：項目開發(fā)過程中所發(fā)生的綜合管理費、開發(fā)間接費等費用；（ 9 ）財務(wù)類：項目開發(fā)工程中所發(fā)生的資本化利息、非資本化利息等費用；（ 10）其他類：不屬于以上九類費用的其他費用。根據(jù)一級合約類別包含的內(nèi)容不同，分別歸納匯總形成二級合約類別，詳

7、見附件4。第十條 預(yù)估變更比例為精確反映項目動態(tài)成本，確保合同簽約金額與合同變更金額之和不大于合同目標成本，在工程招標前，根據(jù)合同類型、承包方式、圖紙深度及現(xiàn)場情況等，從對應(yīng)的合約規(guī)劃金額中預(yù)留一定比例作為預(yù)估變更金額，此比例即為預(yù)估變更比例。第十一條價稅分離根據(jù)增值稅相關(guān)要求，各科目目標成本、合同價款、變更金額等均應(yīng)明確進項稅率、不含稅金額，從而計算出含稅金額、可抵扣進項稅額。第三章 基本規(guī)定第十二條管理對象合約規(guī)劃的對象為項目開發(fā)過程中除管理費、財務(wù)費之外的全部成本支出，包括所有預(yù)計簽約合同及非合同費用支出。第十三條部門職責各平臺公司的成本管理部為合約規(guī)劃的主辦部門，負責組織工程部、技術(shù)部

8、、營銷部、投資管理部、開發(fā)部等相關(guān)部門對各平臺公司合約包規(guī)劃模板、各項目的合約包規(guī)劃進行編制，監(jiān)督各部門在項目開發(fā)中的執(zhí)行情況成本分類相關(guān)部門科目代碼成本科目投資 管理 部成本 部部工程 部營銷 部財務(wù) 部開發(fā)部5001.01土地款5001.02開發(fā)前期費O5001.03建筑安裝工程費OO5001.04紅線內(nèi)配套費O5001.05政府收費O5001.07公建分攤OO5001.09營銷費用O注：1、表示經(jīng)辦部門，負責編制、填寫、執(zhí)行的部門；表示配合部門；2、成本部負責合約規(guī)劃編制的組織工作，并對其他部門的執(zhí)行情況進行監(jiān)督；第十四條工作流程合約規(guī)劃的編制分為兩個階段：第一個階段為合約包規(guī)劃，即根

9、據(jù)項目所包含的業(yè)態(tài)，針對不同成本科目確定合約包，并將目標成本 分解為合約包金額；第二階段為單個合同規(guī)劃，即根據(jù)項目分期、分 標段的情況，確定每個具體合同的工程范圍、工作內(nèi)容及目標成本。合約規(guī)劃流程詳見附件1第十五條保密原則參與合約規(guī)劃編制、掌握合約規(guī)劃目標成本的所有人員應(yīng)嚴格遵守保密原則，不得違反公司規(guī)定向不應(yīng)掌握合約規(guī)劃信息的第三方泄露合約規(guī)劃相關(guān)信息。第四章 工作要求第十六條合約包規(guī)劃模板為規(guī)范合同類別劃分、提高工作效率、避免出現(xiàn)合同遺漏的情況，各平臺公司應(yīng)根據(jù)股份公司統(tǒng)一下發(fā)的合約包分類模板（詳見附件4） ，由成本管理部牽頭，組織工程部、技術(shù)部、投資管理部、開發(fā)部等相關(guān)部門共同對所開發(fā)項

10、目的發(fā)包模式及施工范圍、合同界面劃分進行研究分析，制定一套適用于本公司的合約包規(guī)劃模板，經(jīng)本公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批后作為標準化的文件，用于指導(dǎo)具體項目的合約規(guī)劃。各平臺公司審核通過的合約包規(guī)劃模板需上報區(qū)域辦公室及股份公司報備。第十七條項目合約包規(guī)劃項目合約包規(guī)劃是參照合約包規(guī)劃模板，結(jié)合項目分期，對項目預(yù)計發(fā)生的所有合同或費用進行規(guī)劃和分類，確定每個成本科目對應(yīng)的合約包，并將目標成本分解為合約包的金額。項目目標成本批復(fù)后7 個工作日內(nèi)，各平臺公司成本管理部應(yīng)牽頭組織相關(guān)部門編制項目合約包規(guī)劃，同時負責將項目目標成本拆分至各合約包，并上報公司領(lǐng)導(dǎo)進行審批。審批通過后，成本管理部應(yīng)將不含目標成本的合約

11、包清單抄送至各相關(guān)部門，用于指導(dǎo)項目的招標 / 采購策劃。第十八條項目招標 / 采購策劃招標 / 采購策劃是指根據(jù)項目的開發(fā)計劃倒排項目的總體招標/采購計劃，應(yīng)在目標成本確定后20 個工作日內(nèi)完成。項目組應(yīng)根據(jù)項目銷售分期討論確定項目施工分期、標段劃分，并在此基礎(chǔ)上明確招標 / 采購時間節(jié)點以及相應(yīng)的出圖時間。招標/ 采購策劃經(jīng)各部門達成一致后，作為各部門開展工作的綱領(lǐng)性文件，保證各部門工作步調(diào)的一致性。第十九條單個合同規(guī)劃單個合同規(guī)劃，是指隨著工程的開發(fā)進展，成本管理部根據(jù)相關(guān)部門提交的月度招標/ 采購計劃，逐步將合約包分解為具體合同，規(guī)劃每個具體合同的目標成本。（一）項目開發(fā)過程中，工程部

12、等相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)項目的招標/采購策劃，結(jié)合工程實施進度編制項目的月度招標/ 采購計劃（詳見附件 2）經(jīng)審批后，于每月25 日之前提交成本管理部。臨時產(chǎn)生的計劃外招標/ 采購工作，應(yīng)經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后提交成本管理部。招標 / 采購計劃應(yīng)明確每個合同標段的工程范圍及合同內(nèi)容；建安工程類需明確到所含工程樓棟及分項工程。招標/ 采購計劃的提交，需確保為招標 / 采購工作預(yù)留足夠的時間。（二）成本管理部根據(jù)各部門提交的招標/ 采購計劃逐步將合約包分解成具體合同，根據(jù)合同的工程范圍及合同內(nèi)容，確定合同面積、目標單方和目標成本。同時利用“待規(guī)劃合同”對剩余工程范圍的面積、目標單方及目標成本進行核算，隨著項目推

13、進和招標/ 采購計劃的確定，逐步將其規(guī)劃為具體的合同。第二十條合約規(guī)劃執(zhí)行（一）成本管理部應(yīng)針對擬招標/ 采購項目的工程范圍、施工內(nèi)容確定合同的目標成本（含預(yù)估變更金額）。合同目標成本應(yīng)遵循“量價分離”的原則，即合同目標成本=工程量系數(shù)X合同建筑面積X目標單方。當工程范圍包含不同業(yè)態(tài)時，應(yīng)先根據(jù)各業(yè)態(tài)的工程量系數(shù)、目標單方及對應(yīng)業(yè)態(tài)面積分別計算各業(yè)態(tài)的目標成本，再匯總得到合同的目標成本，并折算出合同的目標單方。合約規(guī)劃確定的合同目標成本應(yīng)用于控制項目的招采定價。（2） 為方便與目標成本直接對標，成本管理部應(yīng)根據(jù)合約規(guī)劃，編制與之匹配的報價清單或報價匯總表（附件3） ，要求投標單位根據(jù)不同成本科

14、目分業(yè)態(tài)進行報價。（3） 定標之前，應(yīng)將擬定合同金額（定標金額+預(yù)估變更金額）與合同目標成本對比，確保合同定價在目標成本范圍之內(nèi)。同時根據(jù)該招標工程的擬定金額推算對應(yīng)合約包及成本科目的預(yù)計發(fā)生金額，并與目標成本對比，判斷該科目的節(jié)超情況。第二十一條成本超限處理擬定合同或科目超對應(yīng)目標成本時，成本管理部應(yīng)及時與 經(jīng)辦部門溝通，分析成本超限原因，評估成本超限是否合理，并聯(lián)合 投資管理部組織營銷、技術(shù)、工程等相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出成本控制整改 策略，上報本公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批；當某科目已明確超目標成本時，該科目的目標成本無需調(diào) 劑，以清楚表現(xiàn)出哪些科目超限，但需在備注中說明超出部分在哪些 科目中列支平衡；（二

15、）項目目標成本中不可預(yù)見費一般不允許占用， 特殊情況需 寫明理由并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可使用；（三）當項目方案調(diào)整、交付標準等發(fā)生重大變化或除地價外直 接投資嚴重超目標成本時，應(yīng)按目標成本管理制度的相關(guān)要求重 新上報項目目標成本。第五章附則第二十二條各平臺公司需嚴格執(zhí)行本實施細則，同時可依據(jù)本 細則結(jié)合業(yè)務(wù)實際進行調(diào)整，形成本公司具體的操作指引。第二十三條本細則由股份公司工程成本管理中心負責解釋和修訂。第二十四條 本細則自下發(fā)之日起開始執(zhí)行附：條文說明（一）業(yè)態(tài)樓棟業(yè)態(tài)樓棟是指將工程樓棟按照其業(yè)態(tài)構(gòu)成進行劃分得到的樓棟 單元，比如一個工程樓棟，可以劃分為車庫、商業(yè)、住宅等多個業(yè)態(tài) 樓棟。業(yè)態(tài)樓棟

16、的編號命名格式為“樓棟編號-業(yè)態(tài)”，其中樓棟編號 應(yīng)與其對應(yīng)的工程樓棟編號保持一致（如下圖所示）。業(yè)態(tài)樓棟圖1業(yè)態(tài)樓棟示意圖工程樓棟1#（二）合約包應(yīng)在發(fā)包策劃的基礎(chǔ)上進行劃分： 根據(jù)發(fā)包模式確 定合同類別；根據(jù)施工界面劃分，確定合約包所對應(yīng)的成本科目。1、發(fā)包策劃需對項目的發(fā)包模式、合同邊界、合同包干方式、主要材料設(shè)備的供貨方式等問題進行規(guī)劃。 采用的發(fā)包模式要有利于項目的成本控制，并適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部的管理方式及管理能力； 合同邊界的劃分要盡量減少實施過程中的爭議和扯皮2、根據(jù)施工范圍及施工界面，確定合約包對應(yīng)的成本科目。其中一個合約包可能只對應(yīng)一個或多個成本科目（如總承包施工合同對 應(yīng)“土建結(jié)

17、構(gòu)工程”和“水電安裝工程”兩個科目）。當一個合約包 對應(yīng)多個科目時，需在各成本科目下進行合約包列項， 并在合同名稱 后備注相關(guān)文字予以說明；同時將合同價格按比例拆分至對應(yīng)科目（如下表所不）。自修名并自自口臼也.戊單且打坨毒的事目訴方目雷臺青 1h卻動窗am6期1L J .L融工IF口道工工界包工有由F 11 *卻什¥HU.D.at m電否步二本而 IG*加工震奘1目叼工W里。工也曾圓1Kx即刊*3、對于“其他類費用”的科目，應(yīng)對以往項目所簽合同進行全 面梳理，對科目內(nèi)容進行細分，明確科目所含合同類別。（三）成本科目對應(yīng)的目標成本通過合約規(guī)劃分解為合約包、 合 同的金額：可將不確定的合

18、同類別計入“待規(guī)劃合約包” ，合約包中 尚未發(fā)生部分的合同計入“待規(guī)劃合同”（如下表所示）；已明確結(jié)余 的費用均計入規(guī)劃余量?？瓶谔恋墓慷剿?，言門文別合日西擔 g肯耳目除廉本口林單方 <?£/*>口林昌看 CHk）5DD1.0J缸上內(nèi)四套國時母It工配皿部350必“臼耕注化JL世L3S93632Qdlbb/心工程后方京北二噌（七二營五3m D幻QJ：XD：取耳金七二氏/二號司481呢期L6的<TfiS74定外鐵藝工卷1293362S32S工”邕醫(yī)至廠社工二號it二音司6316E血球日士愛T®0?4鴻19-?詩舸劃旨步包6491707例（四）單方成本與業(yè)態(tài)

19、有關(guān)的合同，合同目標成本需按不同業(yè)態(tài)的面積指標及單方成本進行計算。1、首先根據(jù)工程范圍確定合同所含業(yè)態(tài)樓棟及相應(yīng)面積；2、根據(jù)施工內(nèi)容，確定對應(yīng)的成本科目及各業(yè)態(tài)的目標單方;3、計算業(yè)態(tài)的目標成本（業(yè)態(tài)面積X業(yè)態(tài)單方）；4、計算合同的目標成本（工業(yè)態(tài)目標成本）；5、折算合同的目標單方（目標單方=合同目標成本/合同面積）以某施工總承包工程為例，根據(jù)工程部提交的招采需求，該標段的工程范圍包括1#、2#樓的主體、底商及地庫；合同內(nèi)容包括主體 結(jié)構(gòu)和水電安裝施工。該合同目標成本的計算程序如圖 2所示箭二步:第二步;第四濟第五步:第七步:解危I理幫蚱雁M態(tài)穆棒及面根甘篁也專面積裝定亞杰里為計篁1接目標成

20、本計算告司目標成本折算合同目標里方11口態(tài)樓襦及面粗g1#-高層1#荷山， 3501卡車專 400高層.5典。2* ±te工程范圍T迂俳檸用二 1 一程梅朝宓含層豐府1150085D800吉U裔4建竺祠120015002100水電資牡2D02&U曾業(yè)態(tài)月項田木.五元1iiJE前1土建給國130212D168水電安裝23214204 (-十注空幅10BB水電安騙396等十1353一罰枳X單方會同直融 （m21f元阿，目標成本 （Ftt）土珪培高132501 2/41S38水電備十13250UY4IP 532 合同目標成本計算示意圖附件2、項目采購計劃僦火向曾舞 耐力售 螂1暫黑）事例曰*門與助期jm門慟定口工幔野，曜典.料史舊臂和鳴鞭心»慎明鼻品謹百力汩. 湛震管WHB周）國禪師中1?源11鹵去仆隔 詆EhB在百鞘