廣西那坡縣商業(yè)街策劃方案0001

1、壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街南寧有道企業(yè)管理咨詢有限公司部分】那坡商業(yè)街產(chǎn)品【第三部分】壯龍民族風(fēng)情商業(yè)略12【第四部分】廣廣丿33【第五部分】其合.37第、一部分】街租售第部分】商它配本章主要通過(guò)對(duì)那坡城區(qū)交通架構(gòu)、 商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成、 商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布、 商業(yè)特 征分析，定位幸福新城商業(yè)業(yè)態(tài)、城區(qū)主要交通框架沙街東西走向的交通要道，位于睦邊大道的北面，政府部門、商業(yè)街主干道之一。鎮(zhèn)玉街南北走向的交通要道， 位于沙街的南面， 往南與通往靖西的主干道相連。伏必街連西南走向的交通要道，通往云南方向的干道 睦邊大道縣城通往平孟國(guó)家二級(jí)口岸主干道，那坡形象大道那坡縣城兩面環(huán)山，呈狹長(zhǎng)性，城區(qū)發(fā)展往兩端擴(kuò)展，城區(qū)中心

2、的平 原土地有限，城區(qū)的擴(kuò)張速度相對(duì)較慢，目前城區(qū)面積比較小，上述四條交通要道則構(gòu)成了那坡目前的交通骨架， 是那坡聯(lián)系外界的交通樞紐。二、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成那坡目前商業(yè)網(wǎng)絡(luò)主要由鎮(zhèn)玉街、沙街、長(zhǎng)樂(lè)街等商業(yè)干道構(gòu)成；通過(guò)點(diǎn)、線的連接組合構(gòu)成了那坡目前的整個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)玉街、沙街輔以各約 1000 米長(zhǎng)左右的南、北商貿(mào)街，以及南北走向主要商業(yè)干道；橋頭市場(chǎng)、團(tuán)部農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為比較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，服務(wù)于整個(gè)那坡縣城居民，以及在圩日期間，構(gòu)筑了那坡休閑、餐飲、KTV保健、是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民趕集的主要場(chǎng)所，商貿(mào)相對(duì)比較繁榮；而睦邊大道則是那坡集餐館、娛樂(lè)、休閑、賓館等多功能為一體的商業(yè)聚集區(qū)，是一個(gè)綜合性商業(yè)區(qū)。、

3、商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布鎮(zhèn)玉街鎮(zhèn)玉街作為那坡的主要交通和商業(yè)干道 ,是那坡最繁榮的商業(yè)街道 , 主要以服裝、鞋業(yè)、家電、家具、超市、五金、雜貨店為主。 道路比較窄， 建成的歷史時(shí)間比較長(zhǎng)久 ,商業(yè)配套設(shè)施比較落后，主要以單位臨街門面、私人住宅的底層作為商鋪的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，外立面也相對(duì)比較破舊 , 其商業(yè)業(yè)態(tài)檔次、形象都相對(duì)沙街比較高些。沙街沙街作為老城區(qū)商業(yè)中心， 在圩日期間，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民趕集的主要場(chǎng)所， 商貿(mào)相對(duì)比較繁榮。鋪面經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以日化生活用品的批發(fā)為主 , 主要針對(duì) 縣周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng) , 批發(fā)檔次比較低 , 但經(jīng)營(yíng)狀況比較好。雙擁路主要以小吃為 主，睦邊大道作為新城區(qū)主要以?shī)蕵?lè)、餐飲為主。1

4、、四、商業(yè)特征分析目前那坡商業(yè)主要依靠自發(fā)形成，中心主要集中在城北區(qū)，以鎮(zhèn)玉街、 沙街中心市場(chǎng)為中心構(gòu)筑的商業(yè)中心。但該商業(yè)區(qū)域與私人居民區(qū)混雜為一 體，區(qū)域內(nèi)的各業(yè)態(tài)還不夠精致和具有特色，整體形象還不夠好。2 、 那坡城南區(qū)域的商業(yè)相對(duì)比較薄弱，主要是以睦邊大道為新城區(qū)商業(yè)，賓館等多功能商業(yè)中心；街道為上千百米長(zhǎng)街，難以集合商業(yè)氛圍3、 那坡縣城地理特征，縣城擴(kuò)張只能往城西、城南發(fā)展，城西作為那坡將 來(lái)新的城區(qū)，目前商業(yè)還處于空白狀態(tài)。4、 中低檔的商業(yè)街和超市構(gòu)成了目前那坡主要的兩種商業(yè)業(yè)態(tài)， 大型購(gòu)物 百貨商場(chǎng)的缺乏， 精品街不足， 造成了目前那坡商業(yè)形象檔次低， 業(yè)態(tài)單一的 狀態(tài)。5、

5、商業(yè)街略顯狹窄、雜亂，整體購(gòu)物環(huán)境不舒適。6、汽車站一帶出現(xiàn)兩個(gè)商住結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前那坡沒(méi)有純商業(yè)項(xiàng)目。7、天地樓臨街商鋪較多， 集中式商業(yè)沒(méi)有， 面積超過(guò) 5 千平方米的大型商 家沒(méi)有，到目前為止區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)零售商業(yè)的霸主。8、物業(yè)硬件檔次低， 管理落后， 規(guī)劃凌亂是目前那坡縣市場(chǎng)零售商業(yè)共同 存在的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平的提高急需購(gòu)物環(huán)境得到改善9、臨街商鋪?zhàn)饨?0 50元/ 幅度。集休閑、娛樂(lè)、具有民族特色、購(gòu)物、 形象窗口的商業(yè)集中地是那坡商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)第二部分】業(yè)街產(chǎn)品定位商業(yè)作為幸福新城的重要版塊之一， 東起新村拱橋， 規(guī)劃與城東商業(yè)中心連成一片，西接伏必街那富加油站，

6、 貫穿壯龍幸福新城， 與云南富寧二級(jí)公路相連， 老城區(qū)商圈， 市政府商圈及即 將興起的城西商圈。 擁有數(shù)萬(wàn)戶穩(wěn)定龐大的長(zhǎng)駐高端消費(fèi)人群， 加上往來(lái)的商 務(wù)、政務(wù)、休閑、旅游消費(fèi)人群，近期匯集 3 萬(wàn)高端消費(fèi)，遠(yuǎn)期將聚集 510 萬(wàn)人的巨大潛在消費(fèi)人群。以每人每天日常消費(fèi)額 10 元計(jì)，近期內(nèi)一天就有 約 30 萬(wàn)元的日消費(fèi)額產(chǎn)生，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。目前那坡商業(yè)中心只要以老城區(qū)為主，由于規(guī)劃原因，形成商業(yè)街略顯狹窄、雜亂，人車不分流，交通秩序零亂，整體購(gòu)物、餐飲環(huán)境不舒適，黑衣壯作為那坡特色民族文化資源，旅游 特產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個(gè)平臺(tái)施展， 商業(yè)街出現(xiàn)將作為 那坡最新時(shí)尚旅游休閑商業(yè) 投資消費(fèi)集中

7、地 而成為 那坡西部商業(yè)核心商圈 ，成為那坡財(cái)富效應(yīng)的核心以及 城市旅游商業(yè)形象窗口 。、產(chǎn)品定位壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街1、壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街 主題形象定位那坡縣首個(gè)將那坡旅游文化與商業(yè)相結(jié)合的商業(yè)中心那坡首家娛樂(lè)休閑購(gòu)物互動(dòng)中心2、壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街主題定位 依據(jù) 那坡商業(yè)集中在面向普羅大眾的消費(fèi)者層面，缺乏市場(chǎng)細(xì)分，尤其缺乏 都市休閑類型的主題商街，風(fēng)情商業(yè)街定位占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。將成為那坡規(guī)模最大、檔次最高的住宅社區(qū)幸福新城的商業(yè)組成部 分，業(yè)主的富足和高層次必將引領(lǐng)和帶動(dòng)消費(fèi)潮流。黑衣壯作為那坡特有文化特色，弘揚(yáng)文化產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)政府支持，增強(qiáng)客 戶投資信心。那坡交通網(wǎng)絡(luò)初步搭建，三省交界樞紐位

8、置的重要作用日益顯現(xiàn)。那坡 必將成為桂越云三省區(qū)的區(qū)域性交通中心城市。3、壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)描述休閑、時(shí)尚的 .與在那坡其他商場(chǎng)消費(fèi)不同，民族風(fēng)情商業(yè)街的購(gòu)物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺(jué)中完成的狀 態(tài)?，F(xiàn)代人的生活節(jié)奏是如此的快速， 購(gòu)物就應(yīng)該是一種生活的調(diào)節(jié)， 不一定要購(gòu)物，可以吃飯、可以?shī)蕵?lè)、民族風(fēng)情商業(yè)街的休閑娛樂(lè)是 8小時(shí)工作、 8小時(shí)睡眠之外的最佳選擇沒(méi)有人硬性規(guī)定逛商場(chǎng)就必須購(gòu)物，沒(méi)有人要求你看完商品之后就一定要購(gòu)買，可是，就在你放松了一切戒備后，你發(fā)現(xiàn)其實(shí)你的兩手已經(jīng)拿滿了不同品牌的購(gòu)物袋， 而你也過(guò)了一 把“購(gòu)物癮”。復(fù)合的文化天堂 .沒(méi)有哪個(gè)商場(chǎng)可以同時(shí)滿

9、足吃飯、游玩、購(gòu)物等功能吧？民族風(fēng)情商 業(yè)街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰， 也可以直奔主題， 在民族風(fēng)情街品茶、 喝正宗越南咖啡邊與閨中密 友討論哪個(gè)黑衣壯今年最流行飾品。互動(dòng)的 .打破商場(chǎng)與消費(fèi)者之間的隔膜，形成民族風(fēng)情商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、民族風(fēng)情商業(yè)街與周邊街區(qū)的互動(dòng)，為終端消費(fèi)者與店鋪之間提供了參與的可能民族風(fēng)情商業(yè)街的獨(dú)特設(shè)計(jì)，街區(qū)內(nèi)的交通和治安管制，讓你購(gòu)物舒心、 購(gòu)物放心。綜合的業(yè)態(tài)， 讓消費(fèi)者無(wú)須城南城北奔波購(gòu)物， 在民族風(fēng)情商業(yè)街， 消費(fèi)者在享受休閑的同時(shí)不知不覺(jué)中完成一天的購(gòu)物。二、板塊支撐那坡壯龍民族風(fēng)情商業(yè)風(fēng)情街既是獨(dú)立的商業(yè)街區(qū)，

10、又是作為幸福新城項(xiàng)目的重要配套來(lái)出現(xiàn)。它和幸福新城和城東的版塊之間是相輔相成、互為支撐的。1、幸福新城幸福新城是百色長(zhǎng)江集團(tuán)傾心打造高尚住宅區(qū)，為未來(lái)那坡提供的一個(gè)代表城市形象的大型完善的國(guó)際建筑綜合集群， 占地 260畝， 35萬(wàn)山2建筑面積，3000戶尊貴人家，四大居住組團(tuán)，項(xiàng)目位于城西片區(qū), 作為那坡行政 , 居住發(fā)展的“橋頭堡”區(qū)域，規(guī)劃著市政文化中心， 行政中心，圖書館，多功能會(huì)議廳、四星級(jí)園林酒店、隨著規(guī)劃中 教育、醫(yī)療、學(xué)校、銀行、郵政等配套設(shè)施逐步完善，將會(huì)帶動(dòng)城 西片區(qū)商業(yè)發(fā)展。2、城東板塊城東板塊作為那坡縣城老商業(yè)中心， 匯集那坡人民購(gòu)物習(xí)慣， 城西和 城東連成一片后，商業(yè)

11、氛圍將輻射城西。三、賣點(diǎn)提煉1、體驗(yàn)休閑高舉“黑衣壯全新生活體驗(yàn)消費(fèi)”大旗，融和購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè) 等多功能為一體，充滿鮮明體驗(yàn)休閑主題特色，全力打造那坡商業(yè)新格 局。2、以幸福新城為依托以城市綜合建筑集群的強(qiáng)大輻射力為依托，它的推出順應(yīng)了市場(chǎng)發(fā)展的 需要，將徹底顛覆那坡市現(xiàn)有的商業(yè)格局。3、整合商圈及社區(qū)整合成熟的城東老城區(qū)商圈， 輻射引導(dǎo)轉(zhuǎn)移部分商業(yè)業(yè)態(tài)， 使城西將成為那坡財(cái)富效應(yīng)的核心以及城市商業(yè)形象窗口。4、顛覆傳統(tǒng)區(qū)別于那坡傳統(tǒng)的獨(dú)立臨街鋪面、傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，以全新的產(chǎn)品形象登 陸那坡，騎樓式商業(yè)街區(qū)、鋪鋪皆臨街、鋪鋪獨(dú)立、街中有街。對(duì)街區(qū) 進(jìn)行整體主題式休閑設(shè)計(jì)，包括大開間商鋪、

12、景觀、小品、空間層次、 交通流向、外立面、停車位、標(biāo)識(shí)、燈光等。壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街集合 了小中心廣場(chǎng)、過(guò)街天橋、商業(yè)街區(qū)、及街中街、連廊、商業(yè)廣場(chǎng)等多 種不同的空間安排，將它們各自的優(yōu)勢(shì)融合聯(lián)系，構(gòu)造成一個(gè)富于變化 的商業(yè)、休閑連續(xù)空間。第三部分】那坡壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街租售策略、招商租賃一）、先招商租賃的理由1、周邊環(huán)境處在待開發(fā)狀態(tài)2、商鋪規(guī)劃路目前處于修建3、幸福新城連接老城區(qū)商業(yè)道路還沒(méi)有修建4、幸福新城項(xiàng)目 1公里內(nèi)人口不及 1 萬(wàn)由于目前壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街面臨問(wèn)題還沒(méi)能一下完全解決， 假如馬上銷 售，很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，建議先通過(guò)招商租賃來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)旺場(chǎng)旺市。二）、招商原則以“旺

13、場(chǎng)旺市”為主要原則 ，著眼市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展、淡薄眼前既得利益。三）、組織機(jī)構(gòu)在百色和那坡各成立專門的招商服務(wù)中心（即針對(duì)壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街的客服中心），由百色長(zhǎng)江公司、南寧有道公司各抽出一些人手組建而成， 或聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司運(yùn)作， 實(shí)現(xiàn)雙方的 聯(lián)動(dòng)。人員配備、組織架構(gòu)示意圖四）、招商策略1、功能劃分一般依據(jù)項(xiàng)目功能劃分工作的得當(dāng)與否， 深深影響到壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街將來(lái)營(yíng)運(yùn) 的成敗。因?yàn)橐粋€(gè)不適當(dāng)?shù)挠搀w空間格局，必然限制了營(yíng)業(yè)機(jī)能發(fā)揮的成效。 以下，我們就從店鋪的配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃，來(lái)幫助開發(fā) 商共同了解作為商業(yè)街的空間特性及其與營(yíng)運(yùn)需求的關(guān)系。店鋪的配置從發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)街的規(guī)劃

14、經(jīng)驗(yàn)中，我們可以清楚地看到其基本的規(guī)劃理 論：一條街道，所有的店鋪均面向此街道，主力店是面積最大的，由此我們知 道影響整個(gè)賣場(chǎng)空間格局，最主要的因素是店鋪的配置，尤其是主力店。 主力店的配置一般而言， 主力店的面積都是最大的， 且具有較大的顧客吸引力 （聚集人 氣）。同時(shí)主力店最理想的位置是安排在能帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街人氣的地方。在商 業(yè)街的兩端或是整個(gè)賣場(chǎng)的最里側(cè)， 希望所有前往主力店的顧客都能夠先經(jīng)過(guò) 其他商店。若有兩家主力店， 當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開設(shè)置在商場(chǎng)的 兩端，使所有顧客能在兩家主力店間的街道上川流不息地往來(lái)。 根據(jù)壯龍民族 風(fēng)情商業(yè)街的實(shí)際情況， 在引入大型超市 （建議引進(jìn)南

15、城百貨、 南寧百貨等品 牌超市）作為主力店外，建議在商業(yè)街 B、C 區(qū)設(shè)立娛樂(lè)、飲食類的主力店， 如特色餐館、 夜總會(huì)等， 以保證整個(gè)商場(chǎng)的便利性和流暢性， 更能夠?yàn)樯虡I(yè)街 創(chuàng)造出更大的價(jià)值空間。商品區(qū)域劃分 有關(guān)一般專賣店的位置規(guī)劃，應(yīng)依據(jù)經(jīng)營(yíng)理念劃分不同的商品區(qū)域范圍， 本著站在為使顧客容易比較和選擇購(gòu)買的立場(chǎng)上， 商業(yè)街仍然需要按品位、 主 題或是心理及性別年齡等的因素， 來(lái)考慮不同的商品區(qū)域的表現(xiàn)。 但是，基本 上在規(guī)劃商品區(qū)域時(shí)， 最需要費(fèi)神的應(yīng)該是餐飲業(yè)， 因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資 料顯示，到商業(yè)街消費(fèi)的客人當(dāng)中，有 60%的人一定會(huì)到美食廣場(chǎng)消費(fèi)，所以 當(dāng)我們?cè)跊Q定餐飲行業(yè)的位置時(shí)

16、， 理論上必須考慮能讓商業(yè)街中每一個(gè)角落的 顧客， 都可以很方便地來(lái)到美食廣場(chǎng)。 如深圳商業(yè)步行街的美食廣場(chǎng)， 大部分 都位于中央部位明顯的地方，其道理不言而喻。搭配組合原則 完成商品區(qū)域劃分后，接下來(lái)的第二個(gè)步驟是針對(duì)主要不同特性的專賣 店，作適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧?因此，我們 建議開發(fā)商在前期經(jīng)營(yíng)定位中不適宜將店 鋪經(jīng)營(yíng)種類劃分得太細(xì) ，從而局限了今后經(jīng)營(yíng)的安排。 為了創(chuàng)造一條有魅力又 熱鬧的街道， 我們不能單純依照業(yè)種的不同來(lái)決定專賣店的位置， 應(yīng)當(dāng)也要考 慮到合適的搭配組合原則。搭配原則不同個(gè)性、 不同商品構(gòu)成， 但相同業(yè)種的店， 要相鄰配置或是 配置在固定的視線內(nèi)，以便顧客的比較購(gòu)買。組合

17、原則同一主題與同一對(duì)象層的不同業(yè)種店， 配置在同一區(qū)域， 以增 加顧客逛街的樂(lè)趣。商業(yè)街的功能劃分方面，根據(jù)招商的實(shí)際情況予以制定。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃（針對(duì)那坡壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街引導(dǎo)性招商）隨著人們消費(fèi)水平的提高， 單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要， 利用 雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、 娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)， 因此，我們可以 在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂(lè)、 休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客， 帶旺商場(chǎng)。因此建議把那坡壯龍民族風(fēng)情街打造成包容時(shí)尚、文化、特色小吃、休閑、娛 樂(lè)、購(gòu)物等綜合功能的休閑生活廣場(chǎng)， 以此來(lái)滿足那坡人民休閑文化需求，從 而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時(shí)尚和購(gòu)物等多種生活目的。功

18、能? ? 內(nèi)容零售? ? 超市、中高檔知名品牌（服裝） 機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu)（郵政、農(nóng)村信用社、電信、移動(dòng)、聯(lián)通通訊） 超市? ? 日常生活用品、家居家具 娛樂(lè)? ? 主題性游戲機(jī)、保齡球、網(wǎng)吧、量販?zhǔn)?KTV 休閑 ? 冷飲、咖啡店、酒吧、餅屋、茶莊、特色餐館、桑拿、浴服務(wù) ? ? 美容美發(fā)、洗衣店、攝影沖印、煙酒、家飾品 旅游 旅游精品街（黑衣壯、云南、越南土特產(chǎn)） 、旅游接待中小吃那坡及各地特色小吃業(yè)態(tài)分布總平圖 商業(yè)業(yè)態(tài)分布總平圖說(shuō)明:A區(qū)總建筑面積約11000平方米；B區(qū)總建筑面積約平方米，其中一層面E、F、積約平方米、二層面積約平方米、三層面積約平方米；C區(qū)總建筑面積約平方 米，其中一層

19、面積約平方米、二層面積約平方米、三層面積約平方米;G區(qū)總建筑面積約平方米，其中地下建筑面積平方米，地上建筑面積約平方米,E、F總建筑面積平方米，其中一層面積約平方米、二層面積約平方米、三層 面積約平方米；G區(qū)總建筑面積約平方米，其中一層面積約平方米、二層面積 約平方米、三層面積約平方米。A區(qū)：金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、農(nóng)村信用社、移動(dòng)聯(lián)通通訊、超市、家居、旅游接待中心B、C區(qū)：旅游精品街（如特產(chǎn)、飾品等）、中高檔餐館、賓館、保齡球、桑拿、浴足、D 區(qū):KTV主題性電子游戲、網(wǎng)吧E、F、G區(qū)內(nèi)街:休閑特色小吃、酒吧一條街（奶茶、餅屋、冷飲、咖啡店、）E、F、G區(qū)外街:美容美發(fā)、家飾品、煙酒、洗衣店、

20、攝影館、服裝等綜合服務(wù)類） 2、“壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街”商鋪?zhàn)赓U優(yōu)惠政策采取全免租政策不利于開發(fā)商發(fā)展及管理，建議采用以下租賃政策租賃商鋪1、一層交納1年租金，免24個(gè)月，一層交納半年租金，免12個(gè)月基本政策2、二層交納1年租金，免30個(gè)月，二層交納半年租金，免16個(gè)月 3、月，三層交納半年租金，免20個(gè)月優(yōu)惠政策1、前10位簽約者并交租1年租金且租5個(gè)以上鋪面的另贈(zèng)（延長(zhǎng)）6個(gè)月租期2、第11-20位簽約者并交租1年租金且租3個(gè)以上鋪面的另贈(zèng)（延長(zhǎng)）3個(gè)月1、符合商鋪經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)品牌有影響力可以優(yōu)先租賃商鋪，并享受一定優(yōu)惠其他2、相關(guān)細(xì)則另行擬定3、招商形式1）統(tǒng)一招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)

21、、招商引資和租賃合作，特別大商戶多種方式結(jié)合2） “出租過(guò)渡，最終出售”的收益模式招商期間，對(duì)于有投資商鋪意向且能接受購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶，考慮其先租后買3）定向招商重點(diǎn)客戶定向招商，適當(dāng)調(diào)整局部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4）統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一形象（五）、招商實(shí)施1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店以那坡空白點(diǎn)的品牌商家、百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)（中高檔餐飲）為經(jīng)營(yíng)主體;2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為那坡新興商圈中的主導(dǎo)。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。主要

22、包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。（六）、招商流程）整體工作流程1、目標(biāo)商戶群的確定;2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案;3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力;4、雙方洽談，達(dá)成租賃意向;5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂租賃協(xié)議;6、投資者按規(guī)定交納租金和服務(wù)費(fèi)7、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境;&在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。二）招商部工作流程示意圖招商計(jì)劃招尸>）招商工作準(zhǔn)備階段時(shí)間：（2010年5月至 2010年8月） 主要工作事項(xiàng)：A：市場(chǎng)

23、深度調(diào)查；B：招商細(xì)案的制定；C：各類招商合同文本的擬定、印刷；D：各種表格設(shè)計(jì)、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定；E：招商人員的招聘與培訓(xùn)；F：目標(biāo)品牌的規(guī)劃；G：做好品牌推介的準(zhǔn)備工作；H：招商手冊(cè)等宣傳資料的編寫及印制；I：招商中心的布置，辦公用品的購(gòu)置；J：模擬簽約演練；K：推出招商預(yù)熱廣告；L：取簽定 20家到 30 家意向品牌代理客戶，為市場(chǎng)全面招商推介活動(dòng)做準(zhǔn)備。二）招商啟動(dòng)階段時(shí)間：（2010年9月至 2010年12月）主要工作事項(xiàng)：A:招商廣告全力推出（DM硬性廣告）；B:在百色、那坡范圍定點(diǎn)發(fā)放相關(guān)招商資料；C:招商人員進(jìn)行招商初步談判；D:全方位客戶集累；E： 招商市場(chǎng)信息反饋，再結(jié)

24、合市場(chǎng)情況進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃調(diào)整。三）招商推動(dòng)階段時(shí)間：（2011年1月至 2011年3月）A：主要工作事項(xiàng)：完成部分進(jìn)駐商家管理公約 、補(bǔ)充協(xié)議的簽定；B：南寧市及廣西區(qū)內(nèi)招商全面推進(jìn)；C：提交區(qū)外招商計(jì)劃；D：組織實(shí)施區(qū)內(nèi)招商；E：組織第一次業(yè)戶座談會(huì)，增強(qiáng)業(yè)戶信心；F：組織外地客戶到狀龍風(fēng)情街實(shí)地考察并簽約；G：本階段爭(zhēng)取完成 80%招商任務(wù)。四）招商深入階段 時(shí)間：（2011年4月至 2011年6月） 主要工作事項(xiàng)：A:在各種招商廣告加大的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好招商簽約工作;B:商鋪交接時(shí)，再次組織業(yè)戶座談會(huì)，并參觀市場(chǎng)裝修，增強(qiáng)業(yè) 戶信心；C:撰寫、印刷并發(fā)放裝修說(shuō)明；D:通知業(yè)戶作好裝修準(zhǔn)

25、備，并組織少批業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)裝修;E:大量積累客戶資源，作好應(yīng)急準(zhǔn)備方案;F:本階段完成95%勺招商任務(wù)。五）招商進(jìn)入結(jié)束階段時(shí)間: （2011年6月至 2011年7月）主要工作事項(xiàng)：A:全面組織業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)裝修;B:繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)充招商;C:做好進(jìn)場(chǎng)裝修的協(xié)調(diào)與管理;D:配合人事部組織營(yíng)業(yè)人員的招聘和培訓(xùn);E:本階段完成100%勺招商任務(wù)。六）開業(yè)準(zhǔn)備階段 時(shí)間:（待定） 主要工作事項(xiàng):A:通知供應(yīng)商準(zhǔn)備商品進(jìn)場(chǎng);B:繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)充招商;C:裝修不合格的單位進(jìn)行整改;D:整理市場(chǎng)環(huán)境、衛(wèi)生清潔;E:商品全面進(jìn)場(chǎng);F:商品陳列、價(jià)簽、商品質(zhì)價(jià)檢查驗(yàn)收。八）、執(zhí)行措施1 、舉辦招商推介會(huì)發(fā)快訊及在地方臺(tái)發(fā)布招商

26、信息，與榜樣雜志以發(fā)布刊中刊的合作形式，利用榜樣雜志客戶資源及關(guān)系，或者溫浙商會(huì)聯(lián)誼在百色酒店（待定）舉行“客戶聯(lián)誼及壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街招商推介會(huì)” ，邀請(qǐng)百色相關(guān)知名商家、投資者等參加。2 、發(fā)布商家入駐、接洽等信息壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街樓體上懸掛豎幅、快訊等形式及時(shí)對(duì)外界發(fā)布知名商家入駐信息，比如“百色 XX入駐民族風(fēng)情商業(yè)街” 等，并聯(lián)系公司一些友好商家客戶， 用其公司名義進(jìn)行宣傳，發(fā)布如“ XX 咖啡廳入駐壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街正在接洽中”的信息，增強(qiáng)商家及投資者對(duì)壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街的信心。、部分商業(yè)出售策略商業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)培育，達(dá)到旺市旺場(chǎng)情況下，可以考慮出售部分商業(yè)，建議商業(yè)出售采用“帶

27、租約銷售”形式 一）、賣鋪原則以“形象銷售”為主導(dǎo)思想 ，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身主題商業(yè)街（那坡壯龍民族風(fēng)情商業(yè)街）的打造及宣 傳；通過(guò)對(duì)現(xiàn)有外部景觀、 綠化工程、 形象工程、小區(qū)配套等極力渲染和再 打造；通過(guò)對(duì)現(xiàn)有銷售率、 小區(qū)業(yè)主 及客層總量、未來(lái)商業(yè)價(jià)值的深度挖 掘與引導(dǎo)； 通過(guò)廣告整合傳播等， 從 而以整體項(xiàng)目形象強(qiáng)勢(shì)支撐價(jià)格、 拉 動(dòng)銷售。以“業(yè)主至上”為銷售根本 ，從業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶、投資客為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)身處地、轉(zhuǎn)換角度，急業(yè)主所急、 想業(yè)主所想，真正為業(yè)主服務(wù)，并 制定切實(shí)的促銷、優(yōu)惠政策，全方位為業(yè)主經(jīng)營(yíng)、投資創(chuàng)造條件，為（二）、商鋪銷售客層定位（三）、商鋪銷售實(shí)戰(zhàn)手段市場(chǎng)贏得良好口碑、積累

28、無(wú)形資產(chǎn)。/!/ I模式/IZ -該方式針對(duì)按揭客戶（一次，性購(gòu)買者另議） 模式要點(diǎn)：銷售價(jià)格可以適度提高；簽定 納月供款。/舉例說(shuō)明：如150 m沖勺商鋪，正常售價(jià) 按該返租銷售，則為：150 m的商鋪、提高售價(jià)；返租銷售-_f議）=元定金一春定合同時(shí)，首付 / 第三圈 價(jià) 4000元,總價(jià)為60仿，首付30萬(wàn)，10年第二圈50%開發(fā)商現(xiàn)金高價(jià)返第一圈內(nèi)容描述4500元，總價(jià)為萬(wàn)，首付坡縣公務(wù)員、私企返3年租金=3年X 12月X采用返租銷售后，業(yè)主的變化為：業(yè)主首付款由正常的 30萬(wàn)變?yōu)槿f(wàn),，減少業(yè)主月供款由正常的3300元/月變?yōu)?700元/月，增加400元/月，10 業(yè)主鋪面虛高的總價(jià)由60萬(wàn)變?yōu)槿f(wàn)，其契稅增加2250元、保險(xiǎn)費(fèi)增加 可以忽略； I業(yè)主鋪面前3年不得使用。I 采用返租銷售后，開發(fā)商的變化為：I由于鋪面虛高的總價(jià)由60萬(wàn)變?yōu)槿f(wàn)，其稅收方面增加二萬(wàn)X 6%=4500元 開發(fā)商銷售收益由60萬(wàn)變?yōu)槿f(wàn)-萬(wàn)二萬(wàn)，銷售收益減少萬(wàn)；開發(fā)商租金收益，可以增加 =3年X 12月X 150 mx 30元/ m /月（平均最主要作用客層特點(diǎn)、降低置業(yè)門檻、鋪面剛開始容易冷場(chǎng)，而3年后，可將熱鋪面返還業(yè)主情商業(yè)街及其他絕大多數(shù)的 A類鋪面擁有3年經(jīng)營(yíng)權(quán)，便于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一定位、統(tǒng) 開發(fā)商利益未損、給業(yè)主高額的返租金額容易造成鋪面炙