包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議課件

1、包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議 陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議 營(yíng)銷部2011/11/28包頭市富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司包頭市富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議CONTENT PART1項(xiàng)目定位 PART2項(xiàng)目產(chǎn)品建議包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議PART 1 項(xiàng)目定位包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制的原生資源；交通通達(dá)性好、周邊生活配套成熟；周邊配套：家居廣場(chǎng)、學(xué)校、汽車站、公園、建材城、汽車城。地塊優(yōu)劣分析劣勢(shì)項(xiàng)目周邊經(jīng)適房、安置房較多；車輛來(lái)往多污染噪音大（緊鄰國(guó)道）；片區(qū)整體配套落后，規(guī)劃較差，顯得臟亂；整體低端格局影響較深，城市規(guī)劃較落后。機(jī)會(huì)周邊緊鄰神華家苑其附

2、屬配套設(shè)施齊全；介于昆區(qū)北及青山交界、精品盤奇缺，剛性需求旺盛；昆區(qū)北部已再無(wú)居住用地規(guī)劃。威脅新政后消費(fèi)者對(duì)價(jià)格抗性相對(duì)較大，客戶持幣觀望情緒上漲；包頭在售樓盤開始進(jìn)行打折促銷活動(dòng)；項(xiàng)目體量大；新政威力在三級(jí)市場(chǎng)開始顯示。綜合地塊因素：本項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)合型大盤項(xiàng)目，是一個(gè)滿足新政后剛性需求為主的項(xiàng)目，因此在定位前的出發(fā)基點(diǎn)是瞄準(zhǔn)新青年及中產(chǎn)階級(jí)。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議本案項(xiàng)目定位的基點(diǎn)基點(diǎn)1：以滿足新政后剛性自住需求的客戶為主力；基點(diǎn)2：立足于區(qū)域內(nèi)逐漸完善的配套以及原生和再生資源；基點(diǎn)3：立足于中高端電梯物業(yè)，差異化定位產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值。高層住宅部分定位包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品

3、建議本案核心元素新青年+中產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目定位30歲以下的新青年屬于奮斗型青年；50歲以下的新青年屬于享受型青年；中產(chǎn)階級(jí)無(wú)論從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位均居于現(xiàn)階段社會(huì)的中間水平。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議客戶定位目標(biāo)客戶群定位包頭城市中產(chǎn)階層時(shí)代中流砥柱戶型滿足功能增值保值好面子，重品牌重享受代表城市精神積極向上的包頭人新青年包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位核心客群重要客群偶得客群核心客群：23-30歲之間他們具有穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟(jì)來(lái)源，他們主要在私營(yíng)、國(guó)企或政府部門工作，未婚，他們目前處于與父母合住狀況。他們對(duì)產(chǎn)品需求以滿足剛性需求為主，面積以套二為主。重要客群：35-45歲之間他們具有穩(wěn)

4、定的工作和經(jīng)濟(jì)來(lái)源，他們屬于二次購(gòu)房，他們屬于私營(yíng)企業(yè)、國(guó)企的中層，或者是從業(yè)不久的公務(wù)員。他們是一個(gè)三口之家或者三代同堂的家庭。他們對(duì)產(chǎn)品的需求以改善型套三或舒適型套三為主。偶得客群：35-45歲之間他們屬于行業(yè)的佼佼者，具有較高的收入，他們是公務(wù)員、企業(yè)中高管理層，他們是一個(gè)三代同堂的家庭。他們對(duì)產(chǎn)品的需求以舒適套三為主。異地人群：奮斗中的外來(lái)人口來(lái)自周邊區(qū)縣，為追求城市的生活夢(mèng)想，或孩子就學(xué)，在包頭學(xué)習(xí)生活，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。追求生活品質(zhì)。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位核心客群剛性自住需求 標(biāo)準(zhǔn)型套二置業(yè)經(jīng)歷：首次年齡段：23-30歲經(jīng)濟(jì)情況：家庭月收入約40006000。單

5、身或新婚家庭，支付能力有限，多靠父母支付首付款。職業(yè)構(gòu)成：金融業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶的廠礦職工、醫(yī)教、個(gè)體商戶、企事業(yè)單位職工關(guān)注因素：生活配套齊全、公交系統(tǒng)、小區(qū)配套生活習(xí)慣：喜歡酒吧、咖啡吧，主要信息渠道是手機(jī)、網(wǎng)絡(luò)包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位重要客群首次改善需求 經(jīng)濟(jì)型套三、標(biāo)準(zhǔn)型套三置業(yè)經(jīng)歷：二次年齡段：30-45歲經(jīng)濟(jì)情況：家庭月收入約7000元以上，有一定的積蓄、處于事業(yè)的上升期，收入較高但支出也較高的階段。職業(yè)構(gòu)成：金融業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶的廠礦職工、醫(yī)教、個(gè)體商戶、企事業(yè)單位職工關(guān)注因素：功能性、經(jīng)濟(jì)性、增值性、品牌度、配套成熟生活習(xí)慣：出入商務(wù)場(chǎng)所、喜歡清悠，主要信息渠道是電

6、視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位偶得客群多次改善需求 舒適型套三置業(yè)經(jīng)歷：二次以上年齡段：35-45歲經(jīng)濟(jì)情況：家庭月收入約一萬(wàn)元以上，家庭經(jīng)濟(jì)狀況良好。職業(yè)構(gòu)成：政府公務(wù)員、企業(yè)中高管理層等關(guān)注因素：舒適度、良好的景觀、配套齊全、生活方便生活習(xí)慣：有車族喜歡周末外出休閑，主要信息渠道是電視、報(bào)紙包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群素描他們，是一群年齡集中在25-45歲的人；他們，是一群剛參加工作或工作處于上升期的時(shí)尚潮人，具有較大的工作壓力；他們，主要與父母合住或者在外租房，他們以包頭市區(qū)為主；他們，處于新婚階段或者處于即將談婚論嫁階段，多為三口或單身

7、；他們，喜歡時(shí)尚、潮流，喜歡酒吧、慢搖吧等夜生活，對(duì)新事物接受度較高。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位構(gòu)想YOHO Town獻(xiàn)給永遠(yuǎn)年輕的您釋義： YOHO Town即是Young Home Town（年輕人的小鎮(zhèn)），YOHO是一個(gè)人人快樂(lè)的小區(qū)，理想的居地；體現(xiàn)了對(duì)自在生活的向往。 體現(xiàn)了目標(biāo)人群具有國(guó)際視野，生活品味，前衛(wèi)潮流和前瞻的眼光。 YOHO人心境永遠(yuǎn)年青，他們重視生活，重視家庭，重視朋友。在YOHO快樂(lè)小區(qū)內(nèi)，鄰里之間均對(duì)生活有要求，有態(tài)度； 模式包括四大主要元素：包括創(chuàng)新意念、自我增值、遼闊的國(guó)際視野及高科技生活模式等。構(gòu)想一、包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位構(gòu)想構(gòu)想二

8、：蜂巢社區(qū)包頭首席國(guó)際青年城釋義： 蜂巢，根據(jù)鳥巢而得出 ，世界上最小的鳥為蜂鳥，而巢即是家的意思，同時(shí)蜂巢也表達(dá)了溫馨小家庭的意思。國(guó)際社區(qū)，即與世界潮流接軌，這里匯集了時(shí)代潮流的尖端科技，也體現(xiàn)了居住文化的與時(shí)俱進(jìn)、居住與時(shí)代同步。 蜂巢人就像勤勞的蜜蜂一樣，永遠(yuǎn)追求積極向上的生活、并不斷攀登，這代表了蜂巢人的一種積極生活觀、價(jià)值觀、人生觀。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位構(gòu)想構(gòu)想三：新青年百年新境界 一代新青年釋義：新青年并非是時(shí)尚年輕一族的專利，只要擁有一顆年輕、快樂(lè)、健康的心都可以稱作新青年，20歲的屬于學(xué)習(xí)型新青年、30歲屬于奮斗型新青年、40歲屬于享受型新青年。包頭陽(yáng)光國(guó)際花

9、園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位 包頭首席國(guó)際青年城項(xiàng)目市場(chǎng)定位新政后以滿足剛性自住需求為主的青年一族的時(shí)尚社區(qū)；配套上以滿足青年一族的生活習(xí)性的社區(qū)生活配套；以國(guó)際、時(shí)尚、潮流元素融入項(xiàng)目并成為包頭首座青年國(guó)際時(shí)尚城。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)想 社區(qū)級(jí)精品小商業(yè)，承接建材城與汽車城的 重要連接地帶，打造具有時(shí)尚氣息的街區(qū)商業(yè)。 項(xiàng)目臨近的居然之家等裝修類、汽車類商業(yè)群體，缺少為小區(qū)生活配套的商業(yè)，所以本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以超市、餐飲美食、便利店、銀行等為生活提供便捷的業(yè)態(tài)為主；因此本案商業(yè)立足于社區(qū)級(jí)商業(yè)、為周邊和本案作為差異配套產(chǎn)品。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目商業(yè)

10、定位項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向 以底商為主，經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向以小百貨干雜、超市、水果店、咖啡廳、青年文化店等為主題的社區(qū)配套商業(yè)，形成具有大眾化、特色化、時(shí)尚化街區(qū)商業(yè)。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位新青年需要的產(chǎn)品是什么？并非小戶型與青年元素的簡(jiǎn)單相加戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚小區(qū)配套潮流物業(yè)服務(wù)體貼包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本地塊由22幢22F31F的兩梯三戶高層組成，戶型面積由85-170不等， 滿足了新時(shí)代新青年的多種需求。預(yù)計(jì)：3455 套住宅。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目發(fā)展定位以城市新青年為主打，有效抓住剛性目標(biāo)客戶需求，首戰(zhàn)速?zèng)Q。以高品質(zhì)形象入市、以高性價(jià)比取

11、勝、以時(shí)尚潮流化配套贏的客戶的信賴。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議PART 2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議 規(guī)劃依據(jù)：高容積低密度、時(shí)尚居住社區(qū)規(guī)劃布局：低密度、高樓層、臺(tái)地園林包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議 目前，包頭在售和預(yù)售樓盤中，建筑風(fēng)格主要以法式建筑風(fēng)格為主，市場(chǎng)上建筑風(fēng)格單一。在此我們提出項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為： art-deco 建筑風(fēng)格。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議 強(qiáng)調(diào)大氣、健康、穩(wěn)重，外檐可選米黃色或棕黃色，用材基于成本考慮1-3層為石材，以上則為高級(jí)涂料玻璃幕墻既有利于采光觀景散熱，又具有美化外墻作用包頭陽(yáng)光

12、國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議戶型配比建議 房型房型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）總面積（）總面積（）戶型配比戶型配比二室二室85-120103226.9215%15%三室三室小三室小三室106-120144517.6921%21%中三室中三室130-144247744.6136%36%大三室大三室147-168137635.8920%20%四室四室168及以上55054.368%8%合計(jì)合計(jì)6888179.47100%100%包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議戶型建議 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：滿足功能性需求 在規(guī)范許可內(nèi)增加戶型附加值1、戶型要求面積緊湊、設(shè)計(jì)新穎，突出合理性、功能齊全、充分考慮通風(fēng)采光、動(dòng)

13、靜分開、干濕分區(qū)等，并注意管線布置的合理性及隱蔽性；2、戶型均需考慮景觀的視角，盡可能提高每戶的景觀價(jià)值；避免暗衛(wèi)、暗廚房或其他不能直接采光的設(shè)計(jì)；3、追求戶型的方正，大開間的客廳要求,可適當(dāng)設(shè)置飄窗、180度觀景窗、觀景小露臺(tái)；4、考慮百變空間的設(shè)計(jì)，以取巧的設(shè)計(jì)爭(zhēng)取更多可利用面積，增加產(chǎn)品附加值；5、充分考慮贈(zèng)送和組合式面積來(lái)吸引購(gòu)房者；6、空間功能分區(qū)科學(xué)分明，無(wú)干擾空間、過(guò)渡空間少浪費(fèi)包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議智能化建議 1、室內(nèi)部分安裝：防盜報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門警系統(tǒng)、煤氣泄漏探測(cè)系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)；2、室外部分安裝：電梯監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、

14、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、路燈自動(dòng)控制系統(tǒng)、背景音樂(lè)、電子巡更、磁卡系統(tǒng)。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議大堂建議 一個(gè)尊貴的大堂，就像一個(gè)城市的客廳。如果家里來(lái)了客人，首先映入眼簾的就是大堂，一定會(huì)給主人掙面子，而包頭人恰恰最愛(ài)面子，所以建議：高層住宅每個(gè)都設(shè)計(jì)一個(gè)形大堂，挑高最好能達(dá)到米或以上，大堂要裝飾得非常豪華典雅，給人一個(gè)五星級(jí)的家的印象。負(fù)一層大堂可做簡(jiǎn)潔干凈明亮的裝修。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議地下車庫(kù)建議 2、可考慮在景觀內(nèi)部為地下車庫(kù)設(shè)置多個(gè)采光井，使車庫(kù)在白天可以接受自然采光。1、建議地下車庫(kù)采用自流平地坪漆自流平地坪漆,該涂料具有綠色環(huán)保、光澤度潔凈度高、一次性成膜厚

15、、漆膜強(qiáng)韌耐磨等優(yōu)良特性。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議細(xì)節(jié)建議 1、建議小區(qū)內(nèi)的甬道全部用石材鋪設(shè)，而甬道內(nèi)的的井蓋位置放在石材以下，凡是用石材遮蓋的井蓋可畫美觀圖案以示標(biāo)記。2、建議社區(qū)內(nèi)公共部位及園林景觀凡是由硬石構(gòu)成的直棱角在施工時(shí)都能磨成圓形，以保證兒童戶外活動(dòng)時(shí)的安全。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議景觀建議 根據(jù)地形建議小區(qū)內(nèi)采用人車分流的設(shè)計(jì)，景觀采用退臺(tái)式臺(tái)地園林（地面整體抬高），更富層次性、立體性，同時(shí)可減少開挖量和提升車庫(kù)品質(zhì)。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議景觀建議 景觀細(xì)節(jié)處理上，中央景觀區(qū)可考慮引用音樂(lè)水幕廣場(chǎng)或瀑布，其他景觀區(qū)可引用動(dòng)態(tài)水景,小橋流水,以小溪形式貫穿于整個(gè)小區(qū)園林。使得小區(qū)內(nèi)形成多維景觀效果，可考慮法式皇家園林風(fēng)格。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議商業(yè)建議 商業(yè)可引進(jìn)大型超市，時(shí)尚餐飲、咖啡吧、精品店等為社區(qū)提供配套的業(yè)態(tài)。同時(shí)本案商業(yè)也可作一獨(dú)立商業(yè)在后期可作為新青年會(huì)所。包頭陽(yáng)光國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議小區(qū)配套建議 小區(qū)內(nèi)設(shè)置兒童樂(lè)園、健身房、老年活動(dòng)中心為業(yè)主提供健康、便捷