房地產(chǎn)法第七章教學(xué)輔導(dǎo)

1、第七章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度第七章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。包含的內(nèi)容:(一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人。(二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律后果是所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。(三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)方式有買賣、贈與或者其他合法方式。其他合法方式主要有:1、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;2、一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;3、因企業(yè)被收購、兼并合伙合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;4、以房地產(chǎn)抵債的;5、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。(四房

2、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類有已經(jīng)建成的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和尚未建成但符合條件的在建房屋的轉(zhuǎn)讓。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則除遵循民法的平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用等一般原則外,還應(yīng)當(dāng)遵循下列原則:(一出讓方地位不變原則出讓方地位不變原則即土地所有權(quán)不變的原則,無論土地的使用權(quán)有何變化,國家仍是土地所有權(quán)人。(二房地產(chǎn)一致原則房地產(chǎn)一致原則即土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)相一致原則,取得土地使用權(quán)的同時(shí)取得地上建筑物的所有權(quán)。具體包括:1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;2、地上建筑物、其他附著物的所有人轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)除外。

3、(三效益不可損原則即保護(hù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益的原則,指無論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,還是地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓,都不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(一以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn)法第39條:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。(二以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

4、條件按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(1土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2領(lǐng)有國有土地使用證;(3具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。分為兩種情況:(1辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并繳納土地使用權(quán)出讓金;(2不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序:以行政劃撥方式取得土地使

5、用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序:1、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并繳納土地使用權(quán)出讓金;(1提出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)時(shí),必須持國有土地使用證以及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件,向土地所在地縣人民政府土地管理部門提出申請。至于應(yīng)當(dāng)由誰辦理出讓手續(xù),有不同的法律規(guī)定。教材認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人辦理出讓手續(xù),再由轉(zhuǎn)讓人和受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。(2、市、縣人民政府土地管理部門在接到轉(zhuǎn)讓申請之日起15日內(nèi)進(jìn)行審查、審批,并將結(jié)果予以回復(fù)。符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn),其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:A.土地使用者為公司、企

6、業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;B.領(lǐng)有國有土地使用證;C.具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明;(3簽訂土地使用權(quán)出讓合同轉(zhuǎn)讓申請被批準(zhǔn)后,土地管理部門代土地所有者(即出讓人與申請人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后六十日內(nèi),向所在地市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金,到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。(4簽訂轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)手續(xù)辦理完畢后,土地使用權(quán)享有者或者房地產(chǎn)所有者可以與受讓人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。(5辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)后十五日內(nèi),到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登

7、記手續(xù),辦理登記手續(xù),應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件、材料:A.國有土地使用證;B.土地使用權(quán)出讓合同;C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同;D.市、縣人民政府土地管理部門認(rèn)為有必要提交的其他證明文件、材料。需要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的,還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。上述是以行政劃撥方式取得土地使用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序,但在房地產(chǎn)法中還規(guī)定了另一種不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或

8、者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。(1經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施等公益事業(yè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通水利等項(xiàng)目;(2私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;(3按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;(4同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;(5轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;(6根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓(7縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。(三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第三十八條下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,

9、不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3.依法收回土地使用權(quán)的;4.共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;5.權(quán)屬有爭議的;6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為生效的前提條件。2、出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務(wù)、土地使用規(guī)則、其他建設(shè)條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同的一部分內(nèi)容。如須改變,應(yīng)向出

10、讓人提出申請,經(jīng)政府有關(guān)部門審查、批準(zhǔn)后,重新簽訂出讓合同。城市房地產(chǎn)管理法第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制。不得超過原土地使用權(quán)出讓合同約定的最后使用年限。城市房地產(chǎn)管理法第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:(一雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;(二房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;(三房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;(四

11、土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;(五房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);(六成交價(jià)格及支付方式;(七房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;(八違約責(zé)任;(九雙方約定的其他事項(xiàng)。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序一般應(yīng)經(jīng)過以下階段:協(xié)商、簽約、公證和登記。1、協(xié)商除轉(zhuǎn)讓人分割轉(zhuǎn)讓須征得出讓人同意外,只要轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商,達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2、簽約以書面形式確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。3、公證轉(zhuǎn)讓合同的公證是指公證機(jī)關(guān)證明轉(zhuǎn)讓合同的真實(shí)性與合法性的非訴訟活動。4、登記城市房地產(chǎn)管理法第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。城市房地產(chǎn)管理法第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級以上

12、地方人民政府土地管理部門申請登記， 經(jīng)縣級以上地方人民政府 土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的， 應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級 以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記， 由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部 門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民 政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記， 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民 政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核 實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。 五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行、變更和解除

13、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的履行的特點(diǎn)是轉(zhuǎn)讓合同的受讓人在接受房地產(chǎn)的同時(shí)， 也 承接了出讓合同，受出讓合同的約束。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同變更和解除的特點(diǎn)也是如此， 即出讓合同約定的變更和解除 合同條件出現(xiàn)后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同也可以變更或解除。 變更解除轉(zhuǎn)讓合同的事由有以下幾種情形： 1、因土地滅失而消滅 土地滅失是指由于非人力和自然力的原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原 土地完全失去原有的社會經(jīng)濟(jì)意義。 2、因國家強(qiáng)制收回土地使用權(quán)而消滅 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按 照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的

14、，市、縣人民政府土地管理部 門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處 罰。 3、因國家提前收回土地使用權(quán)而消滅 4、因土地使用權(quán)期限屆滿而消滅 六、商品房買賣合同的若干法律規(guī)制 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的有關(guān)法律問題 一、商品房預(yù)售及再轉(zhuǎn)讓 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購 人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。 （一）商品房預(yù)售的條件 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的

15、 25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 4、取得房屋預(yù)售許可證。 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 但根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋第二條的規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù) 售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的，可以 認(rèn)定有效。 （二）商品房預(yù)售管理規(guī)定 1.商品房預(yù)售實(shí)行許可制度 根據(jù)房地產(chǎn)法及城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售， 應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證 。 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 2.商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度 3.商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的專款專用制度。 二、房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的條件 房地