萬科成本控制指導(dǎo)、要點(diǎn)、措施91403416

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)第一章總則1-1為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)股份 有限公司會(huì)計(jì)制度 一會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 及其附件三 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定 ”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán) 財(cái)務(wù)管理規(guī)則和會(huì)計(jì)管理規(guī)則的要求，制定本指導(dǎo)。1-2集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象， 正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本 的途徑。1-3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，

2、不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管 理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟:第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿 ，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本費(fèi)用 第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開

3、發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按 與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。第三章成本核算對(duì)象的確定3- 1成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3- 2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、 施工隊(duì)伍等因素和管理需

4、要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。(1) 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì) 象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成 本核算對(duì)象。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃

5、分成本核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為 成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本 核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。3-3成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4- 1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2）前期工程費(fèi) 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4）建筑安裝工程費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi) 6

6、）開發(fā)間接費(fèi)4- 2各成本項(xiàng)目的開支范圍如下:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容:（1） 土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面 積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑 物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。（3）市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建

7、造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。（4）其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)三通一平”等前期費(fèi)用。主指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 要包括以下內(nèi)容：如:(5)（1）項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。（含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)勘測(cè)丈量

8、費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑 面積丈量費(fèi)等。三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 （含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用 ）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖 掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用（包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè) 計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。（6）預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。（7）其

9、他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照 明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要 包括以下內(nèi)容：（1）道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集

10、資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。（5）供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。（6）通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。（7）電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視 （閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。（8）照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。（9）綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。（10）環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站（箱）、公廁等支出。（11）其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目

11、內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：（1） 土建工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁 （坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。（2）安裝工程費(fèi)電氣（強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 電訊（弱電）安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 給排水

12、安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)?？照{(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 米暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天 （頂）蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供 材料費(fèi)。（4）項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：

13、指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。（5）維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中）其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的，現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè) 施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：（1）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本卜居委會(huì)、派出所、崗?fù)?/p>

14、、兒童樂園、自行車棚、景觀（建筑小品卜環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵 局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)?本成本項(xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目 獨(dú)立核算。開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)

15、部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公 用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建 維修基金或其

16、他專項(xiàng)基金。(5)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等 質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(6)其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他 應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。4-3開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為:營(yíng)業(yè)費(fèi)用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi) 應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等

17、費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支 出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支 。開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi)卜廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型 (沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。(或(4)專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行

18、政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:(1)行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi))、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦 公用水電費(fèi)等。(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。(6)無形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。（8）環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等（9）租金：

19、包括房屋租金、車庫租金等。（10）分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用（含指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) 票據(jù)工本費(fèi)），以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表5- 1開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見 5-2開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)

20、象的開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去）。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表 ”5- 3預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目 一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括：配套設(shè)施費(fèi)；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；借款利息；修理費(fèi) 用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的地價(jià)等。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法:。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的

21、配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用 條件：配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)（有前有后、穿插進(jìn)行）；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本。計(jì)算方法:某成本核算對(duì)象應(yīng)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)成本（或計(jì)劃成本）預(yù)提率配套設(shè)施該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本*100%費(fèi)預(yù)提率應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。5- 4待攤費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。如：項(xiàng)目開發(fā)前期為項(xiàng)目開發(fā)而

22、發(fā)生的貸款利息支出（分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期，項(xiàng)目開發(fā)期超過一年的列長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊費(fèi)等。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。5-5開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表各單位在進(jìn)行 開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成 、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目 二級(jí)科目 三級(jí)科目 四級(jí)科目 五級(jí)科目備注開發(fā)成本各項(xiàng)目各成本核算對(duì)象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費(fèi)同上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上建

23、筑安裝工程費(fèi)同上配套設(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi) 自一級(jí)科目待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)同上待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)同上待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目工資及附加費(fèi)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費(fèi)用差旅交通費(fèi)修理費(fèi)通訊費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費(fèi)用質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)物業(yè)管理基金其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)6- 1 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上 的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在開發(fā)成本一土地開發(fā)一土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)

24、成本核算對(duì)象的開發(fā)成本;也可以直接分配計(jì)入 開發(fā)成本-有關(guān)成本核算對(duì)象-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí):方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成 本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆 遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直 接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)?/p>

25、到房屋等成本核算對(duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜?地面積，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí):不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)?。前期工程費(fèi)6-2能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過 開發(fā)成本一土地開發(fā)一前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積（包括在建及未建面積）分配計(jì)入各成本核算對(duì) 象的成本項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)6-3 一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接

26、計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在開發(fā)成本一土地開發(fā)一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積（包括在建及未建面積）分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。建筑安裝工程費(fèi)已完工程月6- 4 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的 報(bào)表”工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。6-5預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入開發(fā)成本

27、”科目，應(yīng)先在預(yù)付帳款一預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再從實(shí)際應(yīng)付工程款中扣回。6- 6對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程（或成本核算對(duì)象）的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的 建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)際該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)工程標(biāo)價(jià)*建筑安裝工程費(fèi)各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)配套設(shè)施費(fèi)6-7凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目:（1）配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)

28、的情況下:能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。（2）配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)（有前有后、穿插進(jìn)行）的情況下:應(yīng)先通過 開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn) 法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下:可按配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）進(jìn)行預(yù)提，并

29、歸集在 開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本 配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整 房屋等成本核算對(duì)象的 配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的 設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。配套6-8凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè) 施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)一配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。開發(fā)間

30、接費(fèi)6-9應(yīng)先通過 開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù) 計(jì)入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào) 整。6-10成本應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。6-11如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，并按周 轉(zhuǎn)房造價(jià)4%計(jì)算殘值。關(guān)于借款費(fèi)用資本化6-12借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)投入起至完工交付時(shí)止，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工其間不包

31、括在內(nèi)6-13益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項(xiàng)微小也可直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。可資本化的借款費(fèi)用不包括借款手 續(xù)費(fèi)及傭金等；可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價(jià)，減去債券折價(jià)、利息收入、匯兌收6-14可確定借款用途并?？顚Ｓ玫?，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對(duì)象間分?jǐn)?；如果一次性利息?shù)額較大時(shí)，也可先通過 待攤費(fèi)用”歸集后,再分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)”某成本計(jì)算對(duì)象完成投資額分配比例100% X項(xiàng)目完成投資總額第七章成本報(bào)表報(bào)表

32、種類:7- 1各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按要求編報(bào)成本報(bào)表。成本報(bào)表主要包括:(1)房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”(2) 房地產(chǎn)成本比較分析表”(3) 開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表”;房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合情況表”(5)房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表編報(bào)時(shí)間：7- 2成本報(bào)表報(bào)送時(shí)間為每季后10日內(nèi)，年度報(bào)表時(shí)間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段要求報(bào)送有關(guān)成本報(bào)表。編報(bào)要求:7- 3詳見總部財(cái)務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說明。第八章附則8-1本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營(yíng)和受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開發(fā)項(xiàng)目情況，進(jìn)行 補(bǔ)充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。8- 2本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本

33、核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。房地產(chǎn)成本控制精要第一項(xiàng)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件北京公司規(guī)范化管理系列文件項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的 不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng) 法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基 本原則是在國(guó)家

34、規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控 制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起 主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。二卩|' ' J .控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件開 發(fā) 形 式1、新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減 免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本 制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目 發(fā)成本構(gòu)成表、附 一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審算 部負(fù)責(zé)自建部分；工程部 負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積率， 降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)

35、容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本 制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目 發(fā)成本構(gòu)成表、附 一、附表二及買斷方 的成本構(gòu)成付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平 的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接 掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有利 于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本 制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目 發(fā)成本構(gòu)成表、附 一、附表二及合作開 的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合冋中交房標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利 益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)劃環(huán)節(jié)成

36、本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大， 具有“一錘定音”的地位和作用：在 規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控 制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后 變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要 點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是, 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè) 計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān) 主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點(diǎn)確立 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、 審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作 考文件，以下同（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委 員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確 定。未通

37、過的方案進(jìn)入可行 性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng) 審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工 程、審算、財(cái)務(wù)、 銷售等各部門組成 評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng) 理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù) 實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn) 行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情 況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任 務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)

38、批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì) 各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方 案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、 環(huán)境方案等因素對(duì)總成本 作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù) 責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式 由專家進(jìn)行樁基形式和 樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)（1）施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基 設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施 等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確 立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中

39、結(jié)構(gòu)造價(jià)、 建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等 約占總造價(jià)70%勺部分屬于 設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審 核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù) 責(zé)，其他部門協(xié)助（2）報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有 關(guān)政策交納。項(xiàng)目部（3）報(bào)施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意見， 設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 協(xié)助，知會(huì)銷售部（6）面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工 時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計(jì)（1）方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo) 書和實(shí)體研究的結(jié)果確定 方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售 部協(xié)助（2）材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)

40、制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本 計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析參見深圳公司文件（3）招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售 部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功 能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、 工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研 爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo) 準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo) 成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必 要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作， 爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)

41、（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信 息暢通，保障銷售承諾與實(shí) 際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流 程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、 銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場(chǎng) 更管理規(guī)范10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料 設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就 考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見設(shè)備材料購規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程 序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招 投

42、標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì) 性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制 訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制1、投標(biāo)單位的選擇(1)(2)(3)(4)(5)(6)資質(zhì)管理水平 技術(shù)力量 歷史記錄 資金實(shí)力 合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、 材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及 資料庫。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承 建商、供貨商、監(jiān)理公司 中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo) 單位報(bào)招投標(biāo)工作組。招投標(biāo)工作小組審核、 考察、評(píng)估、篩選三家以 上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容 應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）（4）（5）（6）（7）（8）質(zhì)量要求； 付

43、款方式； 招標(biāo)范圍； 結(jié)算方式； 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 投標(biāo)注意事項(xiàng);主辦部門起草、制定招投 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本誰來控制 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān) 理招投標(biāo)合同； 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、 環(huán)境、裝修招投標(biāo) 合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè) 備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、 包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。1、工程部負(fù)責(zé)工程 監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝修招 投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料 設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷、包裝招投標(biāo)合 同。參考文件詳見招投標(biāo) 理規(guī)范第8 條 15條和招投 管理程序詳見招投標(biāo) 理規(guī)范第8 條 15條和招投 管理程序詳見招投標(biāo) 理規(guī)范第6 條 第16條至 條、和招投標(biāo)

44、 理程序（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必 須加蓋投標(biāo)單位法人印 章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11 ）開標(biāo)時(shí)間；（12 ）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14 ）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15 ）圖紙、其他要求等。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo) 理規(guī)范第6 條 第16條至 條、和招投標(biāo) 理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評(píng)標(biāo)和定 標(biāo)（1）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（2）經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技 術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì) 標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)詳見招投標(biāo) 理規(guī)范第21 至33條、和 投標(biāo)管理程序綜合審核投

45、標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo) 理規(guī)范第21 至33條、和 投標(biāo)管理程序挺工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一 個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、 工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原 因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施 工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的 和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控 制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制二 誰來控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更 環(huán)節(jié)（1 ）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全 面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工 中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。

46、 全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能 發(fā)生變更的地方有預(yù)見性， 并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來 的各種變化，為審批提供參 考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)計(jì)算 變更費(fèi)用（含可能引 起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí) 行修改的工期評(píng)估。審算部成本管理 員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后 的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理 法“工程變更的 制辦法”？（2）變更的審核簽 認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更 分成四類，不同類別按相應(yīng) 的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第二條、第十三條設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù) 責(zé)人詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè) 計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和 施工單位共同簽字后，才能 有效。

47、經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第九到第十二條（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn) 行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽 證（1）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按 照合同中所約定的條款執(zhí) 行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部 或工程部）（2）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān) 持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原 貝農(nóng)詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第十條。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)）2、施 工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量 準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程 量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編 號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師 的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或 工程部）詳見工程變更管理 法“工

48、程變更的制辦法”？ ？（2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù) 責(zé)人詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按 相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后 方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第十四條。（3）簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分 類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng) 計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出 改進(jìn)意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 規(guī)范第十八、十九條3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖 會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖 紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及 審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開工前把圖紙中 的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)

49、成本控 要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配 合費(fèi)（1 ）分包方式（2 ）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界 定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、范 圍而增加工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本控 要點(diǎn)四、“總分包配 費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3 ）材料計(jì)劃（4 ）預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的 選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確疋。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供 對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響 詳見施工環(huán)節(jié)成本控 要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通 過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。 材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題， 留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工

50、程款的 支付(5 )付款進(jìn)度(6 )工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程 進(jìn)度。甲方代表與監(jiān) 理工程師審核完 成的形象部位預(yù)算人員審核工 程價(jià)值量(1)付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人 員最終審批。主管副總或總經(jīng)理詳見付款審批程序 范附件2: “工程款付流程”料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是 計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可 以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概 率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng) 計(jì)劃采購招投標(biāo)及訂 立合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)氾中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體

51、參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立 材料市場(chǎng)信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由 設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要 制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招 投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三 家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見招投標(biāo)管理 范第六、七條和 備材料采購規(guī)范第 條3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額 進(jìn)度控制。保修款一般不低于合 同總價(jià)的 5%o依據(jù)合同中約定付 款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見付款審批程序 范附件3 “甲供材 付款流程”和附件7 購類付款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)