房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)稅種稅收政策(轉(zhuǎn)載)

1、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)稅種稅收政策培訓(xùn)資料一、二手房交易相關(guān)稅種稅收政策(一營(yíng)業(yè)稅1、非住宅根據(jù)財(cái)稅200316號(hào)文的規(guī)定,單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)臵的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)臵或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。因此,對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓其非住宅類(lèi)房屋,營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人售房?jī)r(jià)格減去原房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。政策執(zhí)行時(shí)間為2003年1月1日。2、住宅根據(jù)國(guó)稅發(fā)200589號(hào)文和寧地稅發(fā)2005102文的規(guī)定,將住宅類(lèi)房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策明確如下:1、2005年6月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅發(fā)2005892、2005年6月1日起,個(gè)人將購(gòu)

2、買(mǎi)超過(guò)2年(含2年的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷(xiāo)售,應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門(mén)要求的其他材料,向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。(國(guó)稅發(fā)2005893、2005年6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的非普通住房超過(guò)2年(含2年對(duì)外銷(xiāo)售的,按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。(寧地稅發(fā)20051024、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的非普通住房超過(guò)2年(含2年對(duì)外銷(xiāo)售的,在向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí),需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。(國(guó)稅發(fā)2005895、2005年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)

3、2年(含2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合條件的,一律按非批;普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅發(fā)2005896、2005年6月1日前轉(zhuǎn)讓的住宅房屋按財(cái)稅字1999210號(hào)文的規(guī)定掌握?qǐng)?zhí)行,即對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住不足一年的普通住宅,銷(xiāo)售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后差額計(jì)征。7、個(gè)人自建自用住房,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。(財(cái)稅字19992103、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)1、關(guān)于住宅和非住宅的判斷:我們可以從房產(chǎn)證和土地證上對(duì)房屋的性質(zhì)進(jìn)行判斷。房產(chǎn)證上一般將房屋分為住宅和非住宅。土地證上一般將用地性質(zhì)分為商業(yè)用地和住宅用地。2、南京

4、市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn):1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上(含1.0;2、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米,房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn);3、實(shí)際成交價(jià)格在同區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下(含1.44倍。(寧地稅發(fā)20051023、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。(寧地稅發(fā)2005102根據(jù)國(guó)稅發(fā)200589號(hào)文第三條地四款的規(guī)定:個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。南京市的文件只實(shí)際采用的其中的一條標(biāo)準(zhǔn),即以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。類(lèi)型時(shí)間 2年2年非住宅差額征收營(yíng)業(yè)稅住宅普通住

5、宅全額征收營(yíng)業(yè)稅免征營(yíng)業(yè)稅非普通住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅差額征收營(yíng)業(yè)稅(二個(gè)人所得稅1、非住宅個(gè)人出售非住宅類(lèi)房屋,應(yīng)根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定,按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。2、住宅(1根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定,個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。(財(cái)稅字1999278(2為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房,對(duì)出售自有住房并擬在先住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。(財(cái)稅字1999278(3個(gè)人現(xiàn)有住房房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人為1人,在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)格重新購(gòu)房的,產(chǎn)權(quán)人出售住房

6、所得應(yīng)交納的個(gè)人所得稅按財(cái)稅字1999278第三條規(guī)定,全部或部門(mén)予以免稅;以其他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的,產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,不予免稅。(財(cái)稅字2003123(3對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。(財(cái)稅字1999278(三土地增值稅對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。(財(cái)稅字1999210二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策(一營(yíng)業(yè)稅1、征稅范圍銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收范圍包括:銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物,銷(xiāo)售其他土地附著物。(營(yíng)業(yè)稅稅目注釋建筑物、構(gòu)筑物,是指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建

7、筑產(chǎn)品,包括房屋,道路、水庫(kù)、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。其他附著物,是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn),如樹(shù)木、莊稼、花草等。例如:根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1997087號(hào)文的規(guī)定,對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目(在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā),但尚未進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目,

8、按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營(yíng)業(yè)稅。(財(cái)稅2003162、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目,按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目鎮(zhèn)守營(yíng)業(yè)稅。(財(cái)稅200316企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過(guò)程中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。這里我們關(guān)鍵是要分清楚是企業(yè)單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,還是企業(yè)整體資產(chǎn)(包括資產(chǎn)和負(fù)債或企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。銷(xiāo)售全裝修房問(wèn)題對(duì)于銷(xiāo)售全裝修房,應(yīng)以獲得的全部收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于納稅人在全裝修房銷(xiāo)售過(guò)程中,房地產(chǎn)公司和納稅人同時(shí)簽定一份房屋銷(xiāo)售合同和房屋裝修合同如何征稅的問(wèn)題:根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函199853號(hào)文的規(guī)定,納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房

9、屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為,分別簽定兩份契約(或合同,向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定,裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的一個(gè)組成部分,與買(mǎi)賣(mài)契約共同認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用,應(yīng)一并列入房屋售價(jià),按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。但是如果房屋的裝修行為是發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之后的,我們可以分別認(rèn)定這兩中行為,在征稅中分別按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。全裝修房屋銷(xiāo)售中涉及的動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題,如電視、冰箱、家具等,對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售應(yīng)征收增值稅,不征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)榛旌箱N(xiāo)售行為的定義為一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及到應(yīng)稅勞務(wù)又涉及到貨物為混合銷(xiāo)售行為(營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則。銷(xiāo)售不

10、動(dòng)產(chǎn)不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù),其中發(fā)生的動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為應(yīng)分別征稅。2、征稅范圍的特殊規(guī)定無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)行為單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人,視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)(營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則。這主要是考慮到目前不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)大部分歸國(guó)家所有,同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)又是價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn),為防止國(guó)有資產(chǎn)流失,以及納稅人以贈(zèng)送名義避稅,所以對(duì)單位贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為,視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為,不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅發(fā)1995156轉(zhuǎn)讓房屋有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓房屋的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán),是在國(guó)家住房制度改革過(guò)程中產(chǎn)生的一種住房銷(xiāo)售方式。一般由單位以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售給本單位職工,職工購(gòu)買(mǎi)后自己

11、可以永久居住并可遺傳給子女。但不得自己對(duì)外轉(zhuǎn)讓,如欲轉(zhuǎn)讓,原單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或需向原單位補(bǔ)交部分房屋增值收入。由于房屋產(chǎn)權(quán)并未完全歸購(gòu)買(mǎi)者所有,所以稱(chēng)之為購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)或永久居住權(quán)。對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同,無(wú)論租賃年限為多少年,均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán),應(yīng)按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅函200583號(hào)轉(zhuǎn)讓以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得的股權(quán)。在2003年1月1日前根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?xiě)?yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。從2003年1月1日起,根據(jù)財(cái)稅2002191號(hào)文的規(guī)定,對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。3、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的確定單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)臵的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收

12、入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)臵或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。(財(cái)稅200316說(shuō)明:該文件規(guī)定的差額征稅,目的是為了解決在房屋二級(jí)市場(chǎng)上存在的營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的問(wèn)題。該項(xiàng)政策并不涉及在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的一級(jí)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售問(wèn)題。因此要從以下三方面把握:1、上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購(gòu)臵取得,不包括繼承、受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn),也不包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn)。2、上述不動(dòng)產(chǎn),是購(gòu)臵后未對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn),因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購(gòu)進(jìn)的在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)。3、不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)臵或受讓原價(jià),不包括在購(gòu)臵不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購(gòu)買(mǎi)者支付的契稅、物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)者直接負(fù)擔(dān)而由銷(xiāo)售方代收的

13、各項(xiàng)稅、費(fèi)。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。(財(cái)稅2003164、納稅時(shí)間的規(guī)定為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。5、納稅義務(wù)的判斷在房地產(chǎn)交易過(guò)程中,納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅行為,除特殊規(guī)定外,一般應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行把握1、轉(zhuǎn)讓的是否是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)2、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人,或者說(shuō)是誰(shuí)轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。3、是否有償4、不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國(guó)境內(nèi)。只有同時(shí)具備上述四個(gè)

14、條件,我們才能按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅。6、代建房屋行為的界定單位和個(gè)人受托代建房屋,必須同時(shí)符合下列條件,方可按服務(wù)業(yè)稅目的代理項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅:1、必須是由受托方辦理建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)2、土地使用權(quán)屬于委托方對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工,并按施工進(jìn)度向其他單位預(yù)收房款,工程完工后,由房地產(chǎn)企業(yè)替其他單位辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅函19985547、合作建房相關(guān)政策根據(jù)國(guó)稅發(fā)1995156號(hào)文的規(guī)定,合作建房,是指一方提供土地權(quán),另一方提供資金,合作建房。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法

15、施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答法發(fā)19962號(hào)文的規(guī)定:享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房,簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式,除辦理合建審批手續(xù)外,還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效,但雙方已實(shí)際履行了合同,或房屋已基本建成,又無(wú)其他違法行為的,可認(rèn)定合建合同有效,并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的,按合同約定確認(rèn)權(quán)屬;約定不明確的,可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況,確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后,在建或已建成的房屋,其所有權(quán)

16、可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有。具體案例分析:1、A房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國(guó)有土地使用權(quán),但由于資金問(wèn)題,與B企業(yè)簽定合作建房合同約定:A提供土地使用權(quán),B負(fù)責(zé)提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),房屋建成后,按照25%和75%在A(yíng)、B之間分配。同時(shí),A、B共同到相關(guān)部門(mén)辦理了合建審批手續(xù),同時(shí)到國(guó)土部門(mén)辦理的土地權(quán)屬的變更手續(xù),依法將該宗地的75%的土地使用權(quán)變更登記到B的名下。房屋建設(shè)過(guò)程中,B投入資金3000萬(wàn)元。房屋建成后,雙方按約定比例進(jìn)行房屋分配,并分別辦理的權(quán)屬登記。2、A單位擬投資2億元建20層大樓,向相關(guān)部門(mén)辦理的立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù),通過(guò)出讓方式從國(guó)土局取得國(guó)有土地使用權(quán),并辦理的證

17、件。在房屋建設(shè)過(guò)程中由于資金不足,與B單位簽定了參建房屋的協(xié)議,協(xié)議約定,B出資3000萬(wàn)元,房屋建成后,B取得3層樓的房產(chǎn)。3、續(xù)上例,房屋建成分配后,雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù),B即以3500萬(wàn)元將分得的房屋出售,同時(shí)又A方開(kāi)具發(fā)票給購(gòu)房者以辦理房產(chǎn)證明。4、A單位擬投資2億元建20層大樓,向相關(guān)部門(mén)辦理的立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù),通過(guò)出讓方式從國(guó)土局取得國(guó)有土地使用權(quán),并辦理的證件。由于該企業(yè)資金問(wèn)題無(wú)法獨(dú)立開(kāi)發(fā),即于B企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議,同時(shí)向相關(guān)部門(mén)辦理了房地產(chǎn)項(xiàng)目共同立項(xiàng)的變更登記,但未到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)的變更登記。在合同中,A以成本價(jià)名義按4000元/平方米讓B建1萬(wàn)平方米,項(xiàng)目仍

18、由A負(fù)責(zé),房屋建成后,A將1萬(wàn)平方米的房產(chǎn)交給B。5、A單位擬投資2億元建20層大樓,向相關(guān)部門(mén)辦理的立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù),通過(guò)出讓方式從國(guó)土局取得國(guó)有土地使用權(quán),并辦理的證件。但A后來(lái)由于各種原因不想開(kāi)發(fā),便于B簽定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同,并到相關(guān)部門(mén)辦理了合建審批手續(xù),但未到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)的變更登記。雙方約定,由B一次性支付給A1000萬(wàn)元后,項(xiàng)目由B自行建設(shè)、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售,A不再過(guò)問(wèn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)事宜。但在房屋建成后,A要辦理房屋的權(quán)屬登記,并向購(gòu)房人開(kāi)發(fā)票。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,B又投入3000萬(wàn)元。房屋銷(xiāo)售收入為6000萬(wàn)元。6、某企業(yè)擁有A、B兩快地的土地使用權(quán),其與一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(乙方

19、簽定合作建房協(xié)議,約定又乙方出資在兩塊地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。其中A地塊由乙方辦理立項(xiàng),房產(chǎn)歸乙方所有;B地塊由甲方自行立項(xiàng),乙方負(fù)責(zé)建設(shè),房產(chǎn)建成后歸甲方所有。隨后,甲、乙雙方辦理的土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù),A地塊過(guò)戶(hù)到乙方,經(jīng)評(píng)估A地塊價(jià)值為2500萬(wàn)元。房屋建成后,甲、乙雙方分別辦理了房屋權(quán)屬登記。在A(yíng)、B地塊開(kāi)發(fā)中,乙方分別投入4000萬(wàn)元和2000萬(wàn)元。7、拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)稅收政策問(wèn)題目前政策上的規(guī)定不是十分明確,有兩種理解:1、是按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)對(duì)個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅。2、根據(jù)國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定,為公共利益需要,經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn),國(guó)家可以收回土地使用權(quán)。收回時(shí),原土地上使用者不再擁有

20、該土地的使用權(quán),其地上建筑物、構(gòu)筑物也隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家取得,原土地使用人可以適當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋的規(guī)定,土地使用者歸還土地使用權(quán)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人所得稅:對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,免征個(gè)人所得稅。(財(cái)稅200545號(hào)契稅:對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)臵住房的,對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的,對(duì)超過(guò)部分征收契稅。(財(cái)稅200545號(hào)(二企業(yè)所得稅內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的相關(guān)政策主要是依據(jù)國(guó)稅發(fā)200383號(hào)文和蘇地稅發(fā)2003258號(hào)文的相關(guān)精神進(jìn)行執(zhí)行。外資房地產(chǎn)企業(yè)的的所得稅

21、政策主要是依據(jù)國(guó)稅發(fā)1995153國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)應(yīng)征收所得稅相關(guān)問(wèn)題的通知執(zhí)行。內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款征收企業(yè)所得稅的方式和性質(zhì)上是完全不一樣的。國(guó)稅發(fā)200383號(hào)文的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面:1、明確了對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn),并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。(因此,對(duì)于這種行為我們不應(yīng)將其認(rèn)為完全是一種預(yù)征稅款的行為,其本質(zhì)上是稅法對(duì)應(yīng)稅收入的一種提前確認(rèn),屬于稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)關(guān)于收入確認(rèn)的問(wèn)題上的不一致而形成的一種時(shí)間性差異2、明確的不同銷(xiāo)售方式下收入確認(rèn)的時(shí)間:

22、(一采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(四采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)

23、收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取基價(jià)(保底價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。說(shuō)明:根據(jù)蘇地稅發(fā)2003258號(hào)文的規(guī)定,第一條和第三條的收入確認(rèn)問(wèn)題是指已完工產(chǎn)品的收入確認(rèn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后即作為完工日期。銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款(包括定金作為預(yù)售收入。企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前,所獲得的分期預(yù)收款,不適用第二條的分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定,不作為銷(xiāo)售收入處理,而

24、應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。3、對(duì)有關(guān)成本和費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的界限。期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。(國(guó)稅發(fā)200383開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。(國(guó)稅發(fā)200383廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的,與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度

25、,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。(國(guó)稅發(fā)200383企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金,超過(guò)合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上未付出的,應(yīng)作為收入處理,以后實(shí)際支付時(shí)可在稅前扣除。(蘇地稅發(fā)2003258預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)在預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入是按照配比的原則稅前扣除。(蘇地稅發(fā)2003258其他規(guī)定詳國(guó)稅發(fā)200383號(hào)文的規(guī)定。4、進(jìn)一步明確了視同銷(xiāo)售行為對(duì)于企業(yè)所得稅的視同銷(xiāo)售行為在企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問(wèn)題的通知(財(cái)稅字199679文中都有明確的規(guī)定。83號(hào)文只是在以上文件的基礎(chǔ)上又進(jìn)一步明確了有關(guān)非貨幣性交易和對(duì)外投資也應(yīng)作視同銷(xiāo)售處理。1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)

26、品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等;2.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);3.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者;4.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);5.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)5、明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的,可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的,可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、建筑業(yè)相關(guān)稅種稅收政策(一營(yíng)業(yè)稅1、征稅范圍建筑、修繕、安裝、裝飾、其他工程作業(yè)。我們應(yīng)從營(yíng)業(yè)稅稅目注釋中進(jìn)行把握。2、征稅范圍方面的具體規(guī)定(1代辦電訊工

27、程(2打井工程(3以工代賑工程對(duì)納稅人承包以工代賑工程,如屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍的,應(yīng)按稅收法規(guī)的統(tǒng)一規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅,不得再給予減稅免稅。(財(cái)稅199767(4內(nèi)部工程問(wèn)題(文件自2001年9月1日起,根據(jù)財(cái)稅2001160號(hào)文件的規(guī)定,細(xì)則第十一條負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位,包括獨(dú)立核算和不獨(dú)立核算的單位中的向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益是指發(fā)生應(yīng)稅行為的獨(dú)立核算單位或者獨(dú)立核算單位的內(nèi)部非獨(dú)立核算單位向本獨(dú)立核算單位以外的單位和個(gè)人收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益,不包括獨(dú)立核算單位內(nèi)部非獨(dú)立核算單位從本獨(dú)立核算單位內(nèi)部收取貨幣、貨物或其他

28、經(jīng)濟(jì)利益。獨(dú)立核算單位是指1、在工商行政管理部門(mén)領(lǐng)取法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。2、具有法人資格的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。納稅人必須將為本獨(dú)立核算單位內(nèi)部提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入和為本獨(dú)立核算單位以外單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入分別記賬,分別核算。凡未分別記賬,未分別核算的,一律征收營(yíng)業(yè)稅。3、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的修繕和對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)修理的劃分問(wèn)題維修,是對(duì)目的物進(jìn)行修復(fù)、養(yǎng)護(hù),使之恢復(fù)原有的功能或延長(zhǎng)其使用期限。按現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅制的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的維修屬于營(yíng)業(yè)稅建筑業(yè)稅目的修繕業(yè)務(wù),對(duì)有形動(dòng)產(chǎn)的維修屬于增值稅征稅范圍中的修理修配業(yè)務(wù)。兩者在具體劃分上界限是明確的,即不動(dòng)產(chǎn)是指各種建筑物或構(gòu)筑物,其特點(diǎn)是不能移動(dòng),一經(jīng)移動(dòng)其形狀和功能就發(fā)生變化。而各種生產(chǎn)工具,如各種機(jī)床、鍋爐盡管有時(shí)也能通過(guò)一定的機(jī)械原理將其固定在地面上,但仍可以移動(dòng)。4、建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定(1建筑業(yè)納稅發(fā)生時(shí)間,為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入價(jià)款或取得索取營(yíng)業(yè)收入憑據(jù)的當(dāng)天。 （2）由于