商鋪銷售及售后返租方式

1、商鋪銷售及返租方案一、價格制訂方式一工程整體價格策略制定合理的商鋪價格體系能夠有利于推動工程的成功推廣， 在競 爭劇烈，消費者日漸理性的市場情況下， 必須冷靜的進展價格體系的 制定。一、整體價格制定原那么1、確定合理的利潤率在定價過程中，確定合理利潤率， 在塑造工程優(yōu)良的素質(zhì)的同時， 為了提高工程的市場競爭力，工程必須對購置者要有吸引力 （不一定 是低價 ）。這需要很好的工程包裝，同時，為盡快吸引買家入場，在 工程銷售的前期，價格不一定是最高的，隨著銷售的進度的進展，價 格將逐漸上升，價格上升的過程，將伴隨銷售控制的進展，合理進展 價格的調(diào)整。2、貼近市場的承受力在制定價格表時， 必須保持工程

2、不同區(qū)位之間的商鋪的價格均好 性，在商鋪規(guī)劃時，保持地段價值和價格根本吻合。3、單位價格制訂原那么：一般情況下， 除了集團購置之外， 個人購鋪都是以個體鋪位為單 位。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對購 房者來說，其經(jīng)營也將有其不同的效果。因此，我司認為可遵循二大 原那么，六項參照值進展評估。 1 、二大原那么：原那么 1：有效人流的多少；原那么 2：注目率的上下。2、六項參照值：a、以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比擬遠離成熟商業(yè)區(qū)的價格更高；b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街含室內(nèi)的價格高；c、以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠的價格更高；d、以主

3、入口為參照值：愈臨近主入口，價格更高；反之，那么價格 較低。e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價格更高； f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價格更高；3、工程價格制訂系數(shù)：在訂價過程中， 以上述各價格層級為根底， 根據(jù)各鋪位的條件不 同，以此類推，得出各單位的價格。二、價格策略：定價不僅需要專業(yè)的技術知識， 更需要創(chuàng)造性的判斷力和對消費 者購置動機的深刻認識， 有效的定價能在消費者接收的空間內(nèi)讓開展 商獲取更多的利益1、銷售價格策略： 1、建議執(zhí)行“低開高走的訂價策略： 低開高走是指工程在開盤銷售時， 以低于市場心理價位的價格入 市，隨著交鋪期

4、的接近，銷售價格逐步提高的策略。工程在建筑期間， 由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪， 投資者對購置期 鋪仍存在投資顧慮， 在開盤時以較低的價格銷售， 一方面可以吸引目 標客戶成交，迅速回收資金，減低開展商在建筑期的資金壓力；另一 方面，隨著工程不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢， 通過逐步調(diào)價能造成 售價節(jié)節(jié)上升、 商鋪不斷增值的印象， 讓投資者認為商鋪物有所值或 物超所值，增強投資者的投資信心，形成銷售勢能。2、實際價格低于心理價格的價格公布策略價格公布的時間， 關系到銷售勢能的積蓄與釋放的時機掌握， 是銷售成功的關鍵性因素之一。 銷售前期的推廣， 是一個不斷提升客戶 心理價格的過程，在此階段，客戶通過了解

5、工程，結(jié)合個人的經(jīng)歷， 明確工程在心目中的定位，尤其是價格定位的判斷。當開展商公布價格時， 假設實際價格低于心理價格時， 那么形成 銷售的勢能，而且落差愈大，那么勢能愈強，既形成了銷售旺勢。反 之，那么銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。因此，只有當客戶對工程形成充分地認識， 心理價位不斷提高時， 方可正式公布實際價格。二、付款方式商業(yè)物業(yè)售價遠遠高于住宅物業(yè)的售價， 一個好的商鋪少那么幾 十萬，多那么幾百萬甚至上千萬，對買家購置能力要求更高，加上金 融機構(gòu)對商鋪投資風險的過高估計， 至目前為止， 國內(nèi)銀行向商業(yè)物 業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進展 5 成 10 年的按揭，最多可申請 6 成

6、10 年的按揭。實際上，商業(yè)物業(yè)的按揭形式相較住宅的局限性 較大。我司建議，五洲商業(yè)廣場付款方式主要有三種：1、一次性付款?？蛻艉炗喓贤瑫r，支付總價款的 50% ;一個月后，支付總價款的50%。2、5成10年銀行按揭貸款。爭取6成10年按揭客戶簽訂合同時，支付首期款 50% ；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限 為10年。3、超輕松按揭客戶簽訂合同時，支付首期10-20%，既可辦理銀行按揭手續(xù)需 要銀行支持，由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。 其余首期無需支付客戶給開展商一定年限的使用權。付款方式一覽表:付款方式一次性付款銀行按揭五成十年按揭超輕松按揭簽署

7、訂購書時付訂金人民幣5萬一10萬元簽署訂購書一周內(nèi)（扣除拾萬元定金）樓價50%并簽署銷售契約樓價50%并簽署銷售契約及辦理銀行按揭手續(xù)50%最長于10年內(nèi)分期還款樓價10-20%簽署銷售契約及辦理銀行按揭。首期余款無需支 付。一個月內(nèi)付樓價50%三、各類返租優(yōu)惠措施一帶租約出售內(nèi)容與積極意義： 開展商與有意向經(jīng)營商鋪的客戶進展洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當有其他買家購置到本商鋪時， 開展商將前期簽訂的意向客戶介紹給 該商鋪的買家，進展租賃本商鋪的細節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報， 讓買家購置到商鋪時就可擁有了穩(wěn)定租約回報 。二 5 年返租回報具體內(nèi)容：買家購置本工程商鋪單位后， 無須自己經(jīng)營， 將物業(yè)

8、回租開展商 統(tǒng)一經(jīng)營， 每年從開展商這里獲得投資總額 8-10% 的穩(wěn)定回報， 5 年后，開展商將該商鋪單位歸還給買家， 屆時買家將擁有一個成熟的 鋪位，可自用也可出租。積極作用：有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風險。商鋪 由開展商統(tǒng)一管理，安排經(jīng)營，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收 回一個成熟的旺鋪。開展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實施每年分付 8-10% 的方案，連續(xù)五年。購置商鋪的買家每年可享受 8-10% 的返租回報， 五年的總回報為 40-50% ，但只能是每年在開展商統(tǒng)一規(guī)定的時間內(nèi) 支取，而不是一次性由開展商支付。 有別于超輕松按揭1、在不同的局部區(qū)域?qū)嵭蟹底?

9、返租的鋪位，以工程的二、三樓為宜，一樓一般不實行返租，地 下一層由于面積小和總價較低，必要性也不大。在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時候， 可使用不同 的返租率。2、返租的方式返租一般有兩種形式： 一次性返還和分期支付。 一次性返還存在兩種可能： 1、在商鋪的總價中一次性扣除返還金額。 2、在首期中一次性扣除返還金額。 吸引力最大 分期支付 ：每年定期支付，一般為季度或者半年。 根據(jù)五洲商業(yè)廣場的情況，我司認為 3 5 年返租比擬適宜。 返租所損失的款項將根據(jù)工程的定價和招商情況在售價中給予補償三十年保收方案具體內(nèi)容：即客戶在購置本工程 10 年時間內(nèi)，開展商給予客戶買鋪總款的 銀行同等存款利率利息返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1年、2年或 5 年為一個結(jié)算階段客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價 中一次性扣除。積極意義：本方案主旨在于對那些仍在持幣觀望， 或是對本工程仍然存有極 大顧慮的投資客制造無形的心理價位刺激， 同時也是為了彰顯工程的 品質(zhì)及開展商的信心。四購鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比方只是支付 20 ， 30 由開 展商提供 2-3