辦公物業(yè)市場需求調(diào)研報告(共20頁).doc

1、“Y西線-上層建筑項目”辦公物業(yè)市場需求調(diào)研報告- 成都世家機(jī)構(gòu)實(shí)業(yè)有限公司 -2007年03月前言n調(diào)研目的3n調(diào)研說明3關(guān)于調(diào)查內(nèi)容3關(guān)于樣本3(一)主要研究結(jié)論41.1辦公物業(yè)使用現(xiàn)狀41.2現(xiàn)辦公物業(yè)使用滿意度測試51.3潛在需求測試6（二）定量研究分析72.1目前辦公物業(yè)現(xiàn)狀7Ø目前辦公物業(yè)面積7©物管費(fèi)用8©目前公辦室使用人數(shù)8©現(xiàn)辦公面積與現(xiàn)辦公人數(shù)交互分析9©企業(yè)入駐寫字樓的時間9©所屬行業(yè)10©現(xiàn)辦公物業(yè)的使用性質(zhì)11©目前辦公物業(yè)租金水平112.2潛在需求測試12©重新選擇辦公物業(yè)的使

2、用方式及可承受的租/售價格12©目前辦公物業(yè)使用形式&未來使用形式13©所需辦公面積14©重新選擇辦公物業(yè)的傾向區(qū)域14©可能選擇的辦公物業(yè)類型15©選擇物業(yè)的重視因素152.3項目測試16©適合的辦公物業(yè)檔次16©入駐本項目的可能性16THE END16前言n 調(diào)研目的受四川博遠(yuǎn)的委托，世家機(jī)構(gòu)實(shí)業(yè)有限公司對貴司位于Y西線的項目進(jìn)行了關(guān)于辦公物業(yè)使用者的需求問卷調(diào)研。在對本項目進(jìn)行產(chǎn)品定位的過程中，希望通過對辦公物業(yè)使用者的訪問，了解他們目前辦公物業(yè)的使用現(xiàn)狀、使用滿意度、辦公物業(yè)需求特征、對本項目修建辦公物業(yè)的看

3、法等，把握項目的背景特征，為項目的辦公物業(yè)定位提供準(zhǔn)確描述和運(yùn)作依據(jù)。作為對產(chǎn)品定位整體工作的一部份，本項目消費(fèi)者研究僅解決針對性問題，提供產(chǎn)品定位所需部份的市場依據(jù)。n 調(diào)研說明關(guān)于調(diào)查內(nèi)容了解目前辦公物業(yè)使用者對辦公物業(yè)的滿意使用度、滿意和不滿意的因素、物業(yè)面積、辦公物業(yè)配套要求、選擇辦公物業(yè)的影響因素等，了解辦公物業(yè)使用者的潛在需求特征、項目區(qū)域認(rèn)知測試及項目機(jī)會挖掘。關(guān)于樣本2007年03月13日2007年03月14日，以配額的形式對Y西線沿線的寫字樓，采用隨機(jī)抽樣的方式，對辦公物業(yè)使用者進(jìn)行一對一訪談，搜集了100份合格樣本。(一)主要研究結(jié)論1.1辦公物業(yè)使用現(xiàn)狀o 目前受訪企業(yè)的

4、辦公面積主要集中在100平方米以下，占五成以上的比例。九成的受訪企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用在10元以下。企業(yè)在辦公室辦公的人員主要集中在10人左右，30人以下的受訪企業(yè)占八成比例。o 現(xiàn)辦公面積與現(xiàn)辦公人數(shù)交互分析：職員在10人以下的企業(yè)目前辦公面積主要分布在100平方米以下； 10-30人的企業(yè)辦公面積主要分布在201-300平方米區(qū)間。o 企業(yè)入駐寫字樓的時間主要集中在3年以內(nèi)占了七成比例。受訪企業(yè)的行業(yè)是商業(yè)貿(mào)易行業(yè)占了較高比例，其次為商業(yè)貿(mào)易與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。o 七成的受訪企業(yè)是租賃的辦公場所，目前的租金水平位于20元左右，占了最高比例。1.2潛在需求測試o 未來不打算更換辦公地點(diǎn)的公司占六成

5、以上，不換的原因主要是公司開展業(yè)務(wù)需要和價格因素。o 重新選擇辦公物業(yè)仍以租賃為主，可承受的租金集中在20-50元，其均值為26元，愿意購買可承受的購買價格主要集中在5000-7000元/。o 公司未來所需辦公面積主要集中在101-200元/平方米之間。o 重新選擇辦公物業(yè)傾向的區(qū)域：Y西線2-3環(huán)線間的占總體最高比例。o 企業(yè)將來選擇的物業(yè)類型以純寫字樓為主，占67%，其次為選擇商務(wù)公寓。o 選擇物業(yè)的重視因素：通過十四項關(guān)于辦公物業(yè)的要素中，客戶最為重視的是物業(yè)管理水平，其次是交通、空氣清新度、價格、周邊商業(yè)配套。1.3項目測試o 項目適合修建的物業(yè)檔次為中高檔以上占七成以上。o 有六成以

6、上的客群可能會選擇項目辦公物業(yè)（二）定量研究分析2.1目前辦公物業(yè)現(xiàn)狀Ø 目前辦公物業(yè)面積如上圖所示：在受訪企業(yè)中，企業(yè)的現(xiàn)辦公面積主要集中在100平方米以下，占五成以上的比例，其次為101-200平方米之間，接近三成比例。說明目前企業(yè)需求的主力辦公面積在300平方米以下。© 物管費(fèi)用 如圖所示：在受訪企業(yè)中，物管費(fèi)用主要集中在10元/平方米以下，占了九成以上的比例。其次是11-15元/平方米的占9%。由于Y西線目前的寫字樓多為多年前的綜合樓性質(zhì)，因此從配套和服務(wù)來看，都較初級。辦公物業(yè)物管費(fèi)通常在10元以下/平方米。© 目前公辦室使用人數(shù)如上圖： 目前企業(yè)辦公人

7、數(shù)在10人及以下的占近六成比例。30人以上的企業(yè)不到總體的一成。說明調(diào)研的企業(yè)多為中小型公司。© 現(xiàn)辦公面積與現(xiàn)辦公人數(shù)交互分析 如圖所示：職員在10人以下的企業(yè)目前辦公面積主要分布在100平方米以下； 10-30人的企業(yè)辦公面積主要分布在201-300平方米區(qū)間；31人以上的企業(yè)主要選擇的面積分布在501平方米以上。© 企業(yè)入駐寫字樓的時間如圖所示：企業(yè)入駐寫字樓的時間主要集中在3年以內(nèi)，占75 %的比例。隨著時間的增加企業(yè)比例呈下降趨勢，4-5年為比例最低點(diǎn)，5年以上的比例有所上升。說明目前辦公物業(yè)的入駐時間不常。© 所屬行業(yè) 此次調(diào)研的企業(yè)中，最高比例的為商

8、業(yè)貿(mào)易行業(yè)。商業(yè)貿(mào)易與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)接近總體的六成比例。其次是金融保險證券業(yè)和金融保險證券占總體的21%。© 現(xiàn)辦公物業(yè)的使用性質(zhì)受訪企業(yè)中，七成以上的企業(yè)是租用的辦公物業(yè)，僅兩成以上為購買。© 目前辦公物業(yè)租金水平均值 如圖所示：目前租金為20元/平方米的占總體最高比例。租金為20元及以下的企業(yè)占總體的四成以上。租金在22元以上/平方米的價格占總體近三成的比例。目前Y西線一帶的租金價格平均值在22.1元/平方米?？梢哉f明，這一帶的辦公物業(yè)品質(zhì)都不高。2.2潛在需求測試© 重新選擇辦公物業(yè)的使用方式及可承受的租/售價格 從以上組圖可以看出，未來不打算更換辦公地點(diǎn)的

9、公司占六成以上，不換的原因主要是公司開展業(yè)務(wù)需要和價格因素。從打算更換辦公物業(yè)的使用方式相比，租用依然是企業(yè)未來重新入駐辦公物業(yè)的主流方式。其中，采用租用方式入駐的公司可承受的租金集中在20-50元/月，占近八成比例，而能承受30-50元占三成以上；此外，愿意購買辦公物業(yè)的企業(yè)可承受的購買價格主要集中在5000-7000元/。公司未來可以承受的租金水平均值是26.1元/。© 目前辦公物業(yè)使用形式&未來使用形式總體樣本中，未來一年內(nèi)打算更換目前辦公地點(diǎn)的公司有35個樣本。由左圖可見，目前為租用辦公物業(yè)的公司，選擇未來購買辦公物業(yè)的比例有所增加，可見選擇租用的比例下降，未來購買的

10、趨勢增加。© 所需辦公面積公司未來所需辦公面積主要集中在101-200元/平方米之間，從需求的面積來看，基本以中小型公司為主，300平方米以上的辦公面積需求相對較少。© 重新選擇辦公物業(yè)的傾向區(qū)域選擇辦公區(qū)域可見，選擇羊西線2-3環(huán)線間的占總體最高比例19。由于調(diào)研的區(qū)域在羊西線沿線，因此對這一區(qū)域的認(rèn)同度也較高。企業(yè)將來選擇的物業(yè)類型以純寫字樓為主，占67%；其次為商務(wù)公寓，其相對低廉的價格是吸引眾多中小型公司的主要因素；酒店內(nèi)的寫字間所占比例最小，僅3，很多選擇此類辦公物業(yè)類型的公司都是看中其較高的檔次和完善的配套服務(wù)，但其較高的租金也是令很多公司不愿意選擇的主要原因之一。© 可能選擇的辦公物業(yè)類型© 選擇物業(yè)的重視因素從上圖中可以看出，在上述十四項關(guān)于辦公物業(yè)的要素中，客戶最為重視的是物業(yè)管理水平，其次是交通、空氣清新度、價格、周邊商業(yè)配套等。重視度較低的因素有層高、衛(wèi)生間、空調(diào)等。2.3項目測試© 適合的辦