寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范本(共25頁(yè)).doc

1、杭州城西寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（萊茵·矩陣國(guó)際）2011年7月7日目錄Content一、2011年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況31.市場(chǎng)總體情況32.本章小結(jié)10二、區(qū)域概況121.新城西向西大突破122.杭州三高人群聚集之地123.城西發(fā)展規(guī)劃134.本章小結(jié)13三、區(qū)域內(nèi)寫字樓概況141.區(qū)域內(nèi)知名寫字樓概況142.區(qū)域內(nèi)其他在售寫字樓概況173.本章小結(jié)18四、板塊內(nèi)寫字戶駐戶概況181.駐戶概況182.本章小結(jié)20五、區(qū)域配套211.主要配套情況一覽212.本章小結(jié)24六、市調(diào)總體結(jié)論：241.市場(chǎng)前景242.目標(biāo)客戶群體25一、2011年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.市場(chǎng)總體情況自1月26號(hào)

2、更加嚴(yán)格的“新國(guó)八條”以及2月28日杭州細(xì)則出臺(tái)以來(lái)，住房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟，而未在限購(gòu)之內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)則迎來(lái)春天。2月28日杭州細(xì)則出臺(tái)后，截至3月8日，杭州樓市位列銷售排行榜前十位的樓盤中，有9個(gè)樓盤為寫字樓、酒店式公寓、社區(qū)商鋪之類的商業(yè)地產(chǎn)。政府樓市調(diào)控劍指住宅，不少開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略布局重點(diǎn)放到商業(yè)地產(chǎn)上；與此同時(shí)，看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景的各國(guó)際品牌、企業(yè)、商家紛紛在各地尋找落腳點(diǎn)，夯實(shí)了商業(yè)地產(chǎn)的剛需市場(chǎng)基礎(chǔ)；而投資者也開始關(guān)注并青睞商業(yè)地產(chǎn)的前景。從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，似乎都在昭示：商業(yè)地產(chǎn)春天的到來(lái)，已具備了諸多利好因素。（1）2011年4-6月土地出讓情況宗地名稱土地坐落出讓面

3、積（M2）土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得人成交日期杭政儲(chǔ)出201115號(hào)江干區(qū)(江干科技園FG12-R21-37地塊)51078住宅(設(shè)配套公建)用地104400德越有限公司2011-06-14杭政儲(chǔ)出201114號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)C/R-I-10地塊)18324住宅(設(shè)配套公建)用地35500澳門萬(wàn)城置業(yè)投資有限公司2011-06-14杭政儲(chǔ)出201113號(hào)西湖區(qū)(轉(zhuǎn)塘浮山C-3地塊)18923住宅(設(shè)配套公建)用地20216溫州東日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-06-14杭政儲(chǔ)出201112號(hào)西湖區(qū)(留下單元F-9地塊)32627商業(yè)金融業(yè)用地47164杭州傳富網(wǎng)絡(luò)科技有限公司

4、2011-05-05杭政儲(chǔ)出201111號(hào)濱江區(qū)(威陵鋼家具廠(2)地塊)43359居住及商業(yè)辦公用地90500杭州金盛置業(yè)有限公司2011-05-05杭政儲(chǔ)出201110號(hào)西湖區(qū)(轉(zhuǎn)塘浮山C-1、C-2地32794住宅(設(shè)配套公建)用地、商業(yè)金融業(yè)用地32822杭州名宸科技有限公司2011-05-05三塘綜合樓在建工程及該綜合樓占用的宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)下城區(qū)東新路533號(hào)，東至東新路10189商服用地35682杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司、浙.2011-04-29杭政儲(chǔ)出20119號(hào)江干區(qū)(天城單元FG09-C2-5498商業(yè)金融業(yè)用地30700浙江中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011-04-

5、14杭政儲(chǔ)出20118號(hào)江干區(qū)(錢江新城A-01-2地塊16781商業(yè)金融業(yè)用地177100浙商財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司2011-04-14（2）2011年4-6月交易行情4月每日交易行情5月每日交易行情6月份主城區(qū)銷售概況日期預(yù)定（套）交易套數(shù)（套）交易面積（平米）可售套數(shù)（套）成交構(gòu)成1日48574815.3627627住宅39套，商鋪0套，寫字樓18套2日3615097.7927569住宅24套，商鋪10套，寫字樓26套3日51339793.1727483住宅27套，商鋪10套，寫字樓95套4日01288365.4227385住宅34套，商鋪4套，寫字樓90套5日41157774.69279

6、53住宅24套，商鋪6套，寫字樓85套6日9211908.6528083住宅16套，商鋪0套，寫字樓5套7日88433833.5127955住宅12套，商鋪5套，寫字樓26套8日113495101.0227823住宅19套，商鋪3套，寫字樓24套9日4155516127747住宅21套，商鋪9套，寫字樓25套10日209565786.9827848住宅26套，商鋪11套，寫字樓19套11日5676898.0328184住宅44套，商鋪12套，寫字樓11套12日75434037.3628102住宅24套，商鋪11套，寫字樓8套13日61587156.0427999住宅35套，商鋪4套，寫字樓19

7、套14日10739820.8627867住宅31套，商鋪32套，寫字樓10套15日13557190.6627821住宅29套，商鋪11套，寫字樓15套16日1467788.827784住宅24套，商鋪7套，寫字樓15套17日3394390.1628240住宅20套，商鋪4套，寫字樓15套18日14665695.9828617住宅33套，商鋪2套，寫字樓28套19日27423198.4628894住宅23套，商鋪0套，寫字樓19套20日147413501.6329038住宅25套，商鋪6套，寫字樓10套21日212666855.4228775住宅41套，商鋪4套，寫字樓21套22日9868619

8、5.3928668住宅52套，商鋪2套，寫字樓14套23日3214016979.5828461住宅111套，商鋪14套，寫字樓15套24日213712582.7828461住宅126套，商鋪2套，寫字樓9套25日41139282.4728657住宅87套，商鋪6套，寫字樓20套26日01018148.2228898住宅78套，商鋪0，寫字樓23套27日6636425.2729280住宅43套，商鋪4套，寫字樓16套28日3948295.4629201住宅62套，商鋪0套，寫字樓31套29日7712612938.1129031住宅95套，商鋪9套，寫字樓22套30日3420421415.3293

9、71住宅124套，商鋪9套，寫字樓成交71套（3）2011年杭州4-6月寫字樓銷售排行4月寫字樓銷售排行排名樓盤名稱成交量（套）樓盤名稱成交面積（)樓盤名稱成交金額(元)樓盤名稱成交均價(jià)(元)1領(lǐng)駿世界 67錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)8265.18錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)256247108.1漢嘉國(guó)際 516172錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)44天際大廈 5430.93天際大廈147902395.6華聯(lián)UDC時(shí)代 507523野風(fēng)現(xiàn)代之星 31野風(fēng)現(xiàn)代之星4040.17野風(fēng)現(xiàn)代之星103023061世貿(mào)麗晶城 489764泰地北上 21領(lǐng)駿世界3399.06泛海國(guó)際中心 101797480.9泛海國(guó)際中心406595天際大

10、廈13泛海國(guó)際中心2986.84領(lǐng)駿世界86560213.73錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)404666尊寶大廈9世貿(mào)麗晶城1679.08世貿(mào)麗晶城62595161.07天際大廈370717泛海國(guó)際中心8華聯(lián)UDC時(shí)代1512.76華聯(lián)UDC時(shí)代57288221.2野風(fēng)現(xiàn)代之星368578新青年廣場(chǎng) 8漢嘉國(guó)際1341.06漢嘉國(guó)際54299519.4領(lǐng)駿世界359999華聯(lián)UDC時(shí)代6泰地北上1051.08潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際 16531275.87錢塘航空大廈 3346610世貿(mào)麗晶城6尊寶大廈967.55新青年廣場(chǎng)15582257.87新青年廣場(chǎng)333155月寫字樓銷售排行排名樓盤名稱成交量（套）樓盤名稱成

11、交面積（)樓盤名稱成交金額(元)樓盤名稱成交均價(jià)(元)1領(lǐng)駿世界 38環(huán)球中心6673.10天際大廈 166722621.5西湖文化廣場(chǎng)407662泰地北上 33天際大廈6056.12浙商財(cái)富中心 122528512.4浙商財(cái)富中心318653現(xiàn)代之星大廈 26浙商財(cái)富中心3845.18西湖文化廣場(chǎng)116008504.4凱恩西湖金座308094鳳凰發(fā)展大廈22鳳凰發(fā)展大廈3249.36錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng) 79728211.37錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)305525天際大廈17西湖文化廣場(chǎng)2845.75現(xiàn)代之星大廈66675016.79天際大廈275306浙商財(cái)富中心17現(xiàn)代之星大廈2687.09環(huán)球中心4

12、8847092領(lǐng)駿世界262827錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)15錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)2609.55領(lǐng)駿世界48095245.11錢塘航空大廈256728環(huán)球中心8領(lǐng)駿世界1829.97鳳凰發(fā)展大廈36945543.36晨光綠苑250689西湖文化廣場(chǎng)6泰地北上1806.08泰地北上22472442.89現(xiàn)代之星大廈2481310晨光綠苑3潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際 653.08晨光綠苑15444144.12筑品金座 230976月寫字樓銷售排行排名樓盤名稱成交量（套）樓盤名稱成交面積（)樓盤名稱成交金額(元)樓盤名稱成交均價(jià)(元)1現(xiàn)代之星大廈 14泛海國(guó)際中心4480.26泛海國(guó)際中心138859572.64浙商財(cái)富

13、中心320942泛海國(guó)際中心12潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際2305.81浙商財(cái)富中心 43183586.14錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)311543領(lǐng)駿世界12現(xiàn)代之星大廈1436.11錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)37360787.74泛海國(guó)際中心309934潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際10浙商財(cái)富中心1345.52現(xiàn)代之星大廈37104634.5天際大廈274745泰地北上9錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)1199.21潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際30614455.43領(lǐng)駿世界260916錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)6銀豐央座852.06領(lǐng)駿世界16115969.15現(xiàn)代之星大廈258367浙商財(cái)富中心4領(lǐng)駿世界617.68銀豐央座13818324.8筑品金座239608海辰水岸晶

14、座3泰地北上498.69華富金座6369413.18銀豐央座162179筑品金座3華富金座456.16泰地北上6072006.15海辰水岸晶座1503210華富金座2筑品金座239.13筑品金座5729700.57尊寶大廈146412.本章小結(jié)雖然限購(gòu)令給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)種種影響，整個(gè)市場(chǎng)狀況令人擔(dān)憂，但是就商業(yè)地產(chǎn)而言，卻是一個(gè)發(fā)展良機(jī)。開發(fā)商、消費(fèi)者都將更多的關(guān)注度及資金投入商業(yè)地產(chǎn)之中，地產(chǎn)開發(fā)成為大勢(shì)所趨。具體原因不外乎以下三方面： 第一、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重勢(shì)必會(huì)不斷增加，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的支撐：依照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)占G

15、DP比重超過55%時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將成為熱點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)住宅的需求將隨之減少，目前杭州市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為51%左右，根據(jù)遠(yuǎn)景規(guī)劃，在2015年左右，杭州市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重將達(dá)到55%，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)必將迎來(lái)又一個(gè)春天。第二、城市化進(jìn)程的不斷深入為商業(yè)地產(chǎn)提供廣闊的空間。目前中國(guó)正處于城市化進(jìn)程的加速階段，開發(fā)收益的增長(zhǎng)速度已經(jīng)達(dá)到了最大化階段，商業(yè)地產(chǎn)的收益增長(zhǎng)速度開始展現(xiàn)后來(lái)居上的潛力。通常當(dāng)城市化率大于70%的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的收益率將超過住宅開發(fā)。根據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州市目前城市化率為62.1%。到2015年，杭州市城市化率預(yù)計(jì)將達(dá)到72%。在城市化加速階段提前涉足商業(yè)地產(chǎn)，尤其是在

16、具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟纬钟袃?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，將會(huì)成為品牌實(shí)力的見證。第三、調(diào)控政策頻出和土地規(guī)劃使得許多房產(chǎn)巨頭不得不涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。近十年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了政策支持期到調(diào)控政策頻出期的轉(zhuǎn)變，密集的調(diào)控劍指住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，同時(shí)現(xiàn)在政府出讓土地的規(guī)劃中通常包含商業(yè)，使得拿地的開發(fā)商不得不接觸商業(yè)地產(chǎn)。大量商業(yè)地塊出讓，以及房企巨頭的逐漸涉入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，使得商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。二、區(qū)域概況1.新城西向西大突破現(xiàn)在杭州人所說的“城西”，更多意義上指的就是蔣村商住區(qū)，十多年前在西溪濕地之上建起來(lái)的蔣村商住區(qū)，被視為第一個(gè)具有社會(huì)學(xué)意義的中產(chǎn)階層居住區(qū)。在過去10年的時(shí)間里

17、，由數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)商在4平方公里土地上開發(fā)的超過300萬(wàn)平方米的大型住宅區(qū)，聚集了超過15萬(wàn)的居住人口，成為杭州市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)，“城西”也因之成為一個(gè)專屬的地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)。今天，城市向東的聲勢(shì)雖如此浩大，“城西”仍是杭州地產(chǎn)界用得最頻繁的一個(gè)標(biāo)簽。  兩次行政區(qū)劃調(diào)整推進(jìn)了城西的兩次大發(fā)展，蕭山、余杭入杭，杭州都市化發(fā)展的空間再一次被打開，城西居住的概念自然延伸到閑林、老余杭、五常等地，城西無(wú)論是覆蓋面、影響力、輻射力都大為膨脹。  杭州的新城西不再局限于原來(lái)的蔣村區(qū)域，向西一直可以延伸到閑林、余杭區(qū)域，向北擴(kuò)展到了三墩以北地區(qū)，逐漸成為以浙大新校區(qū)為核心的高等

18、教育基地、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地，園林化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新社區(qū)，以及主城西北部地區(qū)的文化、旅游、商貿(mào)和公共服務(wù)中心。2.杭州三高人群聚集之地城西是杭州事實(shí)上的中央生活區(qū)（Center Living District，簡(jiǎn)稱CLD），云集了大量城市精英新貴，其在城市中的地位接近于北京亞運(yùn)村、上?！靶旒覅R-虹橋”沿線和深圳香蜜湖。區(qū)域內(nèi)的高尚住宅小區(qū)里聚集著大批從事教育、咨詢、旅游、高新科技企業(yè)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)工作的人士，人口具有高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的“三高”特點(diǎn)，人均年可支配收入比同期杭州市區(qū)的平均收入多出萬(wàn)元以上，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2007年便達(dá)到了32136元。

19、這群人也許不是杭州最富裕的，卻是杭州最具影響力的，或者說是這個(gè)城市的意見領(lǐng)袖。他們塑造了城西衣食住行的時(shí)尚，并且通過自己的影響力，讓“城西生活”成為整個(gè)城市的一種標(biāo)桿。3.城西發(fā)展規(guī)劃西湖區(qū)制定出“一街、兩帶、六園”的產(chǎn)業(yè)布局，依托高校、休閑旅游、省會(huì)經(jīng)濟(jì)，立志打造西湖創(chuàng)新硅谷，形成與濱江、下沙三足鼎立的態(tài)勢(shì)。其中位于城西的有：一街：文三路電子信息街區(qū)，打造富有活力的科技創(chuàng)新街區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)，形成創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高科技企業(yè)集群。兩帶：西溪路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和環(huán)浙大紫金港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶，打造富有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的一流產(chǎn)學(xué)研基地。西溪路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶主要從事軟件和信息服務(wù)業(yè)、生物技術(shù)的研發(fā)，形成

20、產(chǎn)學(xué)研有機(jī)聯(lián)系的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈和科技產(chǎn)業(yè)帶。環(huán)浙大紫金港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶包括浙江大學(xué)紫金港校區(qū)及留祥路區(qū)域、蔣村新區(qū)。留祥路兩側(cè)重點(diǎn)吸納國(guó)際創(chuàng)新資源包括高新技術(shù)知識(shí)資本和風(fēng)險(xiǎn)投資資本，打造一個(gè)具有核心創(chuàng)新能力、豐富創(chuàng)新資源和濃厚創(chuàng)業(yè)氛圍的產(chǎn)學(xué)研一體化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范街區(qū)。蔣村新區(qū)中心商務(wù)區(qū)重點(diǎn)是用好1100畝商業(yè)商務(wù)綜合用地和1000畝10%留用地。打造成國(guó)內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，跨國(guó)公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務(wù)商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務(wù)區(qū)。六園中位于城西的是：西湖科技經(jīng)濟(jì)區(qū)塊、浙大國(guó)家大學(xué)科技園、杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園、西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。西湖科技經(jīng)濟(jì)區(qū)塊要打

21、造城西重點(diǎn)高新技術(shù)接產(chǎn)基地和浙江省科研機(jī)構(gòu)創(chuàng)新基地。浙大國(guó)家大學(xué)科技園要打造國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)學(xué)研合作基地。杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園要打造以杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園為核心、多點(diǎn)布局的數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)集群。西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園要打造集藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)交易、文化、休閑、旅游為一體的文化創(chuàng)意基地。4.本章小結(jié)全面的遠(yuǎn)景政府發(fā)展規(guī)劃是一個(gè)區(qū)域崛起的必備條件。西湖區(qū)“一街、兩帶、六園”發(fā)展規(guī)劃，都給項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景提供了可靠的保證。本項(xiàng)目作為城西標(biāo)志性建筑，所擁有的價(jià)值前景和影響力不可估量，而大城西的發(fā)展趨勢(shì)，則將這種價(jià)值和影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。三、區(qū)域內(nèi)寫字樓概況1.區(qū)域內(nèi)知名寫字樓概況（1）浙商財(cái)富中心

22、浙商財(cái)富中心鳥瞰圖Ø 項(xiàng)目基本情況：n 項(xiàng)目地址：古墩路和天目山路交匯處n 物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)走廊、餐飲集群）n 體量：13萬(wàn)平方米Ø 銷售狀況：n 首次開盤：2011年5月10日n 首次推出產(chǎn)品：南區(qū)塊4號(hào)樓寫字樓、商鋪n 戶型結(jié)構(gòu)：寫字樓140-730，商鋪93-682n 去化情況：開盤當(dāng)天去化7成，剩余少量大戶型房源n 價(jià)格：31000元/平米n 下期產(chǎn)品：北區(qū)塊2號(hào)樓寫字樓、酒店式公寓Ø 優(yōu)勢(shì)：n 浙大科技園二期工程；n 城西交通要道交匯之處；n 石材玻璃幕墻+金屬紗網(wǎng)外罩，別致的創(chuàng)意立面城西罕有；n 4000方中央濕地水景+多區(qū)

23、塊空中花園組成立體生態(tài)景觀；n 充足的車位、電梯配比，保障樓宇使用便利高效，設(shè)計(jì)理念前瞻；n 藝術(shù)酒店擁有高達(dá)數(shù)層樓的紅酒陳列柜；n 白金物管仲量聯(lián)行擔(dān)任物管顧問。（2）銀泰銀泰鳥瞰圖Ø 項(xiàng)目基本情況：n 項(xiàng)目地址：豐潭路和萍水路交匯處n 物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋購(gòu)物中心、時(shí)尚步行街、寫字樓、酒店）n 體量：40萬(wàn)平方米，寫字樓約8萬(wàn)方n 預(yù)計(jì)2012年底，城西銀泰購(gòu)物中心完成招商并開業(yè)，2013年全部交付n 戶型結(jié)構(gòu)：寫字樓90-900Ø 優(yōu)勢(shì)：n 城西核心位置；n 銀泰品牌在市場(chǎng)上擁有較強(qiáng)的影響力；n 定位上更加追求知性、時(shí)尚、潮流、人文與休閑特色，全天候生活體驗(yàn)。（

24、3）西溪天堂西溪天堂鳥瞰圖Ø 項(xiàng)目基本情況：n 項(xiàng)目地址：天目山路與紫金港路交匯處n 物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋旅游公建設(shè)施、度假酒店集群、中國(guó)濕地博物館、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及商業(yè)綜合體）n 體量：占地面積26.26公頃，總建筑面積30萬(wàn)平方米Ø 銷售狀況：n 首次開盤：2009年12月25日n 首次推出產(chǎn)品：悅居一期五星級(jí)酒店式公寓n 戶型結(jié)構(gòu)：主力戶型200平米以內(nèi)n 后續(xù)推出：2010年6月16日悅居2期開盤n 價(jià)格：45000元/平米Ø 優(yōu)勢(shì)：n 位于西溪濕地公園內(nèi)東南角，環(huán)境與景觀優(yōu)勢(shì)突出；n 以旅游及其相關(guān)配套為核心規(guī)劃業(yè)態(tài)，與周邊項(xiàng)目差異性較大

25、；n 引入喜來(lái)登與悅榕莊兩大知名酒店品牌；n 項(xiàng)目?jī)?nèi)中國(guó)濕地博物館是國(guó)內(nèi)首家國(guó)家級(jí)別的濕地專業(yè)博物館；n 戶型空間設(shè)計(jì)上極度奢侈，160以內(nèi)的戶型，僅設(shè)一房；180250的戶型，也僅有兩房。2.區(qū)域內(nèi)其他在售寫字樓概況項(xiàng)目名地址體量業(yè)態(tài)戶型結(jié)構(gòu)價(jià)格銷售情況矩陣國(guó)際豐潭路與文一路交匯處約8萬(wàn)寫字樓、底商尚未開盤天際大廈天目山路與玉古路的交匯處57000寫字樓200-600為主27530元/2011年3月13日開盤，已售76套，可售31套華元·天鵝堡西溪路南側(cè)，東鄰浙大科技園31400寫字樓，酒店式公寓30-200余均價(jià)25984元/2010年7月24日首次開盤，目前在售精裝酒店式公寓筑

26、品金座競(jìng)舟路南端10000商業(yè)裙樓，loft商house均價(jià)23157元/2011年11月8日開盤You盤時(shí)代古墩路萍水路口80843住宅、商務(wù)樓在售主力房型為48LOFT，少量37均價(jià)16000元/2011-03-27開盤在售3號(hào)樓LOFT，共161套房源同人廣場(chǎng)古墩路598號(hào)11500商鋪、寫字樓、精裝小戶型均價(jià)13000元/2011年6月4日精裝單身公寓開盤瑞博國(guó)際古墩路與萍水路口47711商住、寫字樓26-6013000元/2009年12月1日開盤西溪新天地蔣村，南臨文一路，西靠五常港84000商鋪、寫字樓、小戶型小戶型規(guī)劃以40-70為主。辦公樓客戶定位以創(chuàng)業(yè)辦公為主，開盤時(shí)間未定3

27、.本章小結(jié)區(qū)域的商務(wù)價(jià)值正逐漸被市場(chǎng)和消費(fèi)者認(rèn)可，商務(wù)樓不斷涌現(xiàn)，在眾多寫字樓中，自身品質(zhì)較高，而又擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，在價(jià)格、形象、行業(yè)影響力以及市場(chǎng)口碑中均遠(yuǎn)超普通項(xiàng)目。四、板塊內(nèi)寫字戶駐戶概況1.駐戶概況元茂大廈：位于西湖區(qū)文二西路1號(hào)，文二西路與古翠路交叉口，2.5元/平方米/天西湖國(guó)際科技大廈：位于西湖區(qū)文二路391號(hào)，甲級(jí)，3.2元/平方米/天華星時(shí)代廣場(chǎng)，文三路478號(hào)，甲級(jí)，2.9元/平方米/天杭州通信大廈：上塘路386號(hào)，2元/平方米/天聯(lián)合大廈：紫荊花路2號(hào)紫荊花路與天目山路交叉口，甲級(jí)，3元/平方米/天天苑大廈：文三路508號(hào)，甲級(jí)，1.9元/平方米/天2.本章小結(jié)根據(jù)市

28、調(diào)結(jié)果顯示，城西商圈寫字樓集中在老文教板塊，駐戶以科技型企業(yè)為主，金融和貿(mào)易類企業(yè)也占較大比重，顯示城西商圈的整體定位仍是以科技型企業(yè)為主導(dǎo)，這其中原因一方面是因?yàn)槔衔慕躺倘Υ蛟斓摹昂贾萸锶~原”定位，聚集了大量如阿里巴巴一樣的網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫、軟件等高新技術(shù)企業(yè)，一方面是文教商圈相較于錢江新城、武林商圈、慶春商圈、黃龍商圈等市中心板塊，整體租金較低，維持在1.53元左右的均價(jià)，且交通方便，非常適合創(chuàng)業(yè)初期資金不寬裕的企業(yè)。但城西商圈也存在難以解決的問題，如寫字樓普遍較老，內(nèi)部配置落后，缺乏與高端商務(wù)相匹配的品質(zhì)、形象和配套，文三路和天目山路的交通擁堵問題也越來(lái)越成為該區(qū)塊寫字樓的“阿基琉斯之踵”，因

29、此許多成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，會(huì)選擇更加符合自己公司形象及需求的寫字樓。五、區(qū)域配套1.主要配套情況一覽（1）主要商業(yè)配套西溪新天地：地處西溪板塊西側(cè)的西湖區(qū)蔣村，用地面積55.96畝，計(jì)劃投資總額2.2億元，集酒店、辦公、餐飲、休閑消費(fèi)于一體。建設(shè)時(shí)間預(yù)計(jì)為3年，建成后蔣村人的生活會(huì)有質(zhì)的提升?！拔飨绿斓亍表?xiàng)目由杭州龍章股份經(jīng)濟(jì)合作社、杭州楊家埭股份經(jīng)濟(jì)合作社與杭州坤和旅游客運(yùn)中心有限公司合作開發(fā)。西溪印象城：西溪印象城位于杭州市余杭區(qū)天目山路和五常大道交叉口西南角，是集購(gòu)物中心、城市娛樂、濕地旅游等要素的21萬(wàn)平方米購(gòu)物中心。首期開業(yè)的項(xiàng)目建筑面積達(dá)16.8萬(wàn)平方米左右，將全部打造為純商業(yè)。而第

30、二期開業(yè)的項(xiàng)目建筑面積約為4.2萬(wàn)平方米，可能會(huì)涉及酒店和住宅。首期項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在2013年初正式開業(yè)，由于體量巨大，光停車位就超過2千個(gè)。確定合作入駐的企業(yè)有全國(guó)第7家沃爾瑪山姆會(huì)員店。左圖為西溪印象城概念展廳西城廣場(chǎng)：位于文二西路和紫荊花路交叉口，是杭州城西目前最成熟的大型綜合性購(gòu)物中心，囊括購(gòu)物、美食、娛樂、休閑、健身、觀光等功能于一體，總建筑面積1.8萬(wàn)平方米。在功能設(shè)計(jì)上，廣場(chǎng)北側(cè)為開闊的市民公共交流區(qū)域，擁有杭州罕見的按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的輪滑區(qū)，露天電視墻、音樂噴泉、小綠化帶等設(shè)施，可同時(shí)容納上千人活動(dòng)。西城廣場(chǎng)鳥瞰效果圖城西銀泰百貨古墩路印象城購(gòu)物中心杭州古墩路印象城的總建筑面積為5.8萬(wàn)平方米，定位為社區(qū)型購(gòu)物中心，聚集了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等消費(fèi)內(nèi)容，輻射半徑為2公里。外婆家、神采飛揚(yáng)、肯德基、第二樂章、mathercare、拉夏貝爾、絲芙蘭也同時(shí)開出。沃爾瑪超市將位于印象城的三樓、四樓，建筑面積1萬(wàn)多平方米，體量與城北東新園店相當(dāng)，定位都是購(gòu)物廣場(chǎng)。古墩路