商 業(yè) 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 概 念

1、制在3萬(wàn)平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性寫(xiě)字樓概念寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫(xiě)字樓，一是5A寫(xiě)字樓。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱為甲級(jí)寫(xiě)字樓。相比之下，5A寫(xiě)字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。那么，5A寫(xiě)字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？第一要素：黃金區(qū)位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這對(duì)于酒店可能并非個(gè)個(gè)是真理，但對(duì)于寫(xiě)字樓，幾乎無(wú)反例，其無(wú)疑是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的第一要素。第二要素：超大規(guī)模這里所說(shuō)的超大規(guī)模，不僅是指

2、建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫(xiě)字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營(yíng)成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫(xiě)字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫(xiě)字樓如果沒(méi)有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上五星級(jí)的。第三要素：建筑文化所謂建筑文化，對(duì)酒店可能是指國(guó)王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對(duì)于寫(xiě)字樓而言，與其說(shuō)是世貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說(shuō)成是摩天大樓的建筑文化。無(wú)論西方還是東方，無(wú)論發(fā)達(dá)還是落后，一談到寫(xiě)字樓，都有明顯的摩天大樓

3、的情結(jié)。盡管美國(guó)世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求，但估計(jì)這是暫時(shí)的。因?yàn)閺牡览砩现v，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。第四要素：硬件設(shè)施就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫(xiě)字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當(dāng)然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫(xiě)字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。第五要素：軟件服務(wù)相對(duì)酒店的五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫(xiě)字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高

4、效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫(xiě)為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫(xiě)字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無(wú)休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。公寓的概念公寓apartment是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓是舶來(lái)品，早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居??；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。1、公寓緣起由于公寓與住宅的功能性質(zhì)不同，決定

5、了公寓大多情況下不是居住型物業(yè)，而是一種暫時(shí)居住型物業(yè)。深圳人基本認(rèn)可這種方式，特別是深圳是移民城市，所以很多來(lái)深圳淘金的、闖世界的都可能住過(guò)單身公寓，或者有的在八卦嶺的公寓中的十元店住過(guò)，所以深圳人可以說(shuō)天生就對(duì)公寓有點(diǎn)抗拒感，也算公寓價(jià)格一直難以攀升的原因之一。還有一種說(shuō)法是相對(duì)于住宅和作為第一居所的別墅而言，公寓和旅館以及作為第二居所的別墅，都同屬于暫居性的物業(yè)。這一點(diǎn)，是與住宅這種永久性或者說(shuō)長(zhǎng)期性居住的場(chǎng)所有本質(zhì)的不同。在郊區(qū)有別墅，在市中心或CBD擁有公寓的人就是這一類的典型客戶。這種生活也是美國(guó)城市高尚白領(lǐng)一族的典型生活。來(lái)深圳(在蛇口的聚集地應(yīng)該不一樣)工作的外籍人員，他們所購(gòu)

6、置的公寓，就屬于典型的分段長(zhǎng)期暫居類型這恐怕是北京CBD公寓的價(jià)格在某些時(shí)間比寫(xiě)字樓價(jià)格高的緣故吧，而深圳公寓只是年輕人過(guò)渡，或是房東收租載體，缺乏管理啊，二者有本質(zhì)的區(qū)別啊。2、公寓的分類既然大多數(shù)聲音覺(jué)得公寓是一種暫居性而非居住性物業(yè)（筆者也弄不清楚了），且公寓產(chǎn)品的名目層出不窮，但其性質(zhì)卻有很大的差異，要做好公寓投資，就首先要將它的種類分清楚。有人講公寓產(chǎn)品分為酒店公寓、商務(wù)公寓和普通公寓這三大類型：A、普通公寓普通公寓，在是深圳，普通公寓就是公寓，住的另一種形式罷了，沒(méi)有附加的東西。但市內(nèi)不少原來(lái)是爛尾的酒店、舊的廠房，當(dāng)然也有新開(kāi)發(fā)的小戶型住宅，也紛紛“變身”公寓，并宣稱帶有相應(yīng)的服

7、務(wù)進(jìn)行銷(xiāo)售，由小戶型單位變身的家庭式住宅公寓、單元式住宅服務(wù)公寓等各種各樣的公寓產(chǎn)品。策劃人往往還會(huì)加服務(wù)公寓，或酒店式公寓，其實(shí)還是公寓，因?yàn)楫?dāng)美女披上美麗的嫁衣，她就是千金了。至少我見(jiàn)過(guò)的一個(gè)樓盤(pán)講服務(wù)公寓、酒店式公寓，但合同上只有公寓兩個(gè)字。說(shuō)實(shí)在的，在深圳以公寓拿證的比較多，但好象沒(méi)有什么服務(wù)公寓或酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該只有單身公寓的性質(zhì)產(chǎn)權(quán)。B、商務(wù)公寓商務(wù)公寓，是既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術(shù)語(yǔ)中沒(méi)有這種稱謂，這是人們根據(jù)產(chǎn)品的功能定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱。商務(wù)公寓除了自住客戶外，還有較大比例客戶是作為投資。車(chē)公廟的自由之光（都市陽(yáng)光名苑），是典型的住宅當(dāng)公寓用，甚至當(dāng)商

8、務(wù)公寓用，上面辦公的估計(jì)站絕大多數(shù)。對(duì)面的財(cái)富公寓好象屬于商務(wù)公寓范疇。C、酒店公寓酒店公寓，簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是如同酒店一樣的公寓。酒店公寓首先是公寓，只不過(guò)它與酒店融為一體，軟件和硬件與酒店相似。酒店公寓因此酒店公寓既有公寓的屬性，又有酒店的屬性。它與酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的共性在于：設(shè)施都很完善，環(huán)境都很優(yōu)美、品位都很高檔、服務(wù)都很周到（賣(mài)房子者如是說(shuō)）。從長(zhǎng)期居住的角度看，它的租價(jià)要比租住真正酒店更實(shí)惠。這類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要是外籍公司（包括香港、臺(tái)灣、澳門(mén)）外派員工、國(guó)內(nèi)私企管理者等高階層人士以及度長(zhǎng)假的家庭。同時(shí)酒店式公寓不但擁有高檔公寓的硬件配置，且由專業(yè)的酒店管理公司入住管理，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)可以滿足客人的需求。酒店式公寓酒店公寓與酒店式公寓它們之間的區(qū)別是：酒店式公寓沒(méi)有酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)功能，是享受酒店式服務(wù)的公寓。在深圳，三九的丹楓白露就二者有之，丹楓白露是酒店公寓，城東1號(hào)是服務(wù)式住宅，也就是享受酒店式服務(wù)的公寓了。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓所謂產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，是指開(kāi)發(fā)商將酒店的每個(gè)單元出售給個(gè)體買(mǎi)房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)。所以，