旅游地產(chǎn)如何定位

1、旅游地產(chǎn)如何定位 2004年10月16日下午2點，在雨霖大廈華夏時報會議室召開了華夏.新浪.萬賢論壇這次論壇，主要有三個議題，第一：旅游地產(chǎn)能否成為地產(chǎn)開發(fā)的一個新，第二：如何協(xié)調(diào)旅游地產(chǎn)和自然環(huán)境之間的矛盾，第三：旅游地產(chǎn)開發(fā)和自然文化的保護能否協(xié)調(diào)發(fā)展，相互推進。這次論壇得到了社會各方面的關(guān)注，參加本次論壇的嘉賓有：北京清華大學(xué)建筑學(xué)院周榕博士，三益達總經(jīng)理詹亦斌，華夏時報執(zhí)行社長兼總編輯馮慧君，華夏時報副主編張杰、龍?zhí)康禺a(chǎn)董事長張建暉、總經(jīng)理鄭偉，壩上別墅總裁金鷹、北京百年房地產(chǎn)總經(jīng)理謝立德、北京盈和房地產(chǎn)總經(jīng)理李林友，北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)總經(jīng)理王洪路、北京勺海潤土地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理于貴紅

2、、參加的媒體有人民日報，華夏時報社等，作為本次論壇的主辦方，將對本次論壇做現(xiàn)場直播和深入報道。下面為北京勺海潤土地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理于貴紅發(fā)言實錄內(nèi)容：于貴紅：非常高興來這兒跟大家交流，我們公司是做房地產(chǎn)市場研究的，實際上我們96年就開始做這方面的市場研究，實際上這個市場研究也一直隨著咱們房地產(chǎn)開發(fā)過程在不斷地做，一開始我們做的是住宅，到了2000年的時候?qū)懽謽蔷烷_始落后起來了，于是從01年02年的時候就開始做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在又提出來旅游地產(chǎn)，我覺得咱們從市場研究的角度來看，我們也是在不斷地跟著開發(fā)商的步伐再走，我最早接觸，感興趣旅游地產(chǎn)結(jié)合到一塊，是在去年的時候，有一次在一個論壇上，認(rèn)識一位朋友

3、還是做旅游類的雜志、報紙的。他說當(dāng)時把旅游跟地產(chǎn)結(jié)合到一塊，可能是很有意思的研究課題，所以我們公司在這方面也希望以后對這方面有所研究，有所關(guān)注。我們這邊在做的時候，其實我們接觸的房地產(chǎn)市場研究項目，沒有確切的旅游地產(chǎn)，有休閑地產(chǎn)，比方在海南做過的項目，它關(guān)注的層次，定位的是上市公司的老總，然后休閑、度假的地方，當(dāng)時我們在做市場研究的時候，我們在全國找了一百多位上市公司的老總來做訪談。我感覺隨著旅游的趨勢的增加，一開始休閑，我覺得旅游地產(chǎn)這一塊從層次上也是要分開，有的項目可能是定位在高層次人的休閑、度假這樣的項目。有的可能就是普通的人也可以享有得起，像金總的那個項目，這個也是普通人能買得起的，所

4、以定位不太一樣，從這方面來看，我覺得旅游地產(chǎn)也是在不斷地跟大眾消費區(qū)在吻合，一開始以前的時候可能是休閑、度假，都很貴，賣給老總級的人，到后面的時候隨著我們地產(chǎn)跟旅游結(jié)合的越來越緊密，跟整個經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合得越來越緊密，我們就轉(zhuǎn)為普通人而服務(wù)，比如麥?zhǔn)?，分時度假就比較適合這種人來旅游。在這里面我覺得大家要關(guān)注的，在整個項目定位上面，經(jīng)營方面要關(guān)注的就是人們的消費方式，人們生活方式的改變，人們消費行為的改變能給旅游地產(chǎn)帶來什么，還包括項目定位上面一些很細節(jié)的東西，都跟消費行為有關(guān)系。剛才聽鄭總說，我覺得他說的是非常有意思，跟我們市場研究是很吻合的，比方研究人的消費心理，中國人有一種占有欲，其實在我們市

5、場研究這塊，也是研究消費者的消費心理，根據(jù)研究消費者消費心理，我們來看一下我們經(jīng)營上怎么來經(jīng)營，怎么來跟消費心理吻合起來，我們訴求點能訴到他心坎上，我想旅游地產(chǎn)也是比較新的東西，希望以后在大家這方面做一個探討，就是我們旅游地產(chǎn)怎么跟市場人的消費行為結(jié)合到一塊，怎么能更貼切的抓消費點，把我們的經(jīng)營做好。我就說這么多。 中聯(lián)亞房產(chǎn)王洪路：旅游和地產(chǎn)如何完美結(jié)合 下面為北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)總經(jīng)理王洪路發(fā)言實錄內(nèi)容：王洪路：感謝咱們?nèi)A夏和新浪還有萬賢幾個主辦單位，給咱們這個機會。剛才我聽幾位老總講的話，確實是有些啟發(fā)，我來之前確實也感覺到旅游地產(chǎn)這個題目有點困惑。不知道旅游和地產(chǎn)怎么結(jié)合，另外我覺得這個題

6、目挺新穎的，就想來聽聽各位老總們的觀點，能給些啟示。我說就兩點：一、還是有些疑問的地方，另外我想提一些建議，疑問的地方是什么呢？就是旅游和地產(chǎn)怎么去結(jié)合的問題，剛才聽了聽確實有些啟發(fā)，但還是不太清楚，它怎么去結(jié)合？我現(xiàn)在聽到的信息基本上都不是很成功的信息，海南也好，北戴河等，還有其他的地方，肯定都是有缺陷的。但這個休閑地產(chǎn)是更貼切一點，我覺得更好一點，它能夠和地產(chǎn)結(jié)合的更近一點，但也有其他的問題，比如是旅游帶動地產(chǎn)，還是地產(chǎn)帶動旅游，它的環(huán)境、政策反應(yīng)怎么去結(jié)合，比如我是開發(fā)商到這個旅游地點建了幾棟房子能不能掙錢，周圍的環(huán)境支持不支持我，這都很難說，所以有一些困惑。但我還是認(rèn)為，這一方面的地產(chǎn)

7、，旅游和休閑方面的地產(chǎn)，這個行業(yè)肯定是像剛才鄭總說的，確實是朝陽。我也堅定的這么認(rèn)為，因為隨著政策的出臺，或者咱們?nèi)说纳钏教岣?，有錢了，或者其他房地產(chǎn)開發(fā)的成熟，尤其是管理經(jīng)營團隊，服務(wù)行業(yè)這個隊伍起來以后，我覺得這個產(chǎn)業(yè)肯定是會好的，那樣的話以后再結(jié)合地產(chǎn)、地貌再適合這個房子應(yīng)該是很好。但目前你說讓我去開發(fā)這個項目，有些地方可能還不是很了解，我就有些困惑。另外我建議咱們?nèi)A夏時報，新浪，還有媒體，今后能否還有這種機會，這樣能夠把這個問題探討得更深入一些，然后找出一種模式來，現(xiàn)在我感覺假日產(chǎn)權(quán)式酒店，還有其他的模式也都是跟國外學(xué)的，適不適合中國的情況還很難說，原來我還躍躍欲試想來幾棟產(chǎn)權(quán)式酒

8、店，尤其金總，你們在亞運村也開過論壇會，也說過這個觀點，覺得不錯。但也不敢買，你讓我蓋也不敢蓋，你要讓我買也不敢買，這個行業(yè)到底管理行不行，這個行業(yè)行不行，現(xiàn)在你說旅游地點，人確實很多，房子有時候旺季的時候擠得也很厲害，可是開發(fā)商去的時候，我看這兒人多，我在這兒建多少房子，我賠錢，不見得掙錢，這都是有可能的，就是怎么去結(jié)合？希望咱們今后提供提供機會，在這方面媒體上可以探討探討更深一點。 “將生活過成假日” 天津旅游地產(chǎn)方興未艾 目前，隨著度假式、體驗式家居時代的來臨，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)一度成為現(xiàn)代生活的理想模式，這種新生活模式的產(chǎn)生正式開啟了現(xiàn)代人居的假日生活時代，使“將生活過成假日”這一理念

9、在都市中蔚然成風(fēng)，并成為一道鐘靈毓秀的生活風(fēng)景線。何為旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)的物業(yè)形式。它包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，都可稱為旅游房地產(chǎn)。在近幾年的天津房地產(chǎn)市場，純粹的旅游地產(chǎn)主要以大型旅游景點或文化風(fēng)貌區(qū)為依托，如天津漢沽區(qū)以基輔號航母為依托的旅游配套項目，以古玩、民俗文化、建筑風(fēng)貌為依托的古文化街項目，以及以世界海河改造為背景的天津海河水上大世界項目等，都成

10、為天津旅游地產(chǎn)發(fā)展的鮮明旗幟。在天津，旅游地產(chǎn)可謂方興未艾，并逐漸成為廣大市民追求閑適生活的首選家居模式。旅游地產(chǎn)所具有的價值屬性與常規(guī)房地產(chǎn)項目比較，旅游地產(chǎn)具有著以下鮮明特征：一是旅游地產(chǎn)具有著高度的人性化內(nèi)涵。倡導(dǎo)心情的釋放與自然屬性的回歸是旅游地產(chǎn)的一大特性。而人本主義思想也成為旅游地產(chǎn)的核心價值觀。從旅游地產(chǎn)的功能屬性上分析，旅游地產(chǎn)更多的體現(xiàn)出了用建筑陶冶人、尊重人的鮮明主張，如天津的諸多水景住宅、生態(tài)住宅、體驗市住宅項目，將旅游地產(chǎn)的生態(tài)性、休閑性、娛樂性、體驗性元素進行了很好的借鑒與嫁接，使住宅的人本思想發(fā)揮到了極致；二是旅游地產(chǎn)具有著先進的規(guī)劃思想和多功能屬性。旅游地產(chǎn)與常規(guī)

11、地產(chǎn)的較大區(qū)別在于，他突破了住宅的單一居住功能，而使住宅成為多功能的生活載體，如部分地產(chǎn)項目營造出的水文化、河岸生活、園林文化、以及各種會所配套設(shè)施等，這種多元化、多功能的社區(qū)物業(yè)組合，為住宅產(chǎn)業(yè)的旅游性、休閑性蛻變創(chuàng)造了前提條件，也使業(yè)主的生活更加豐富多彩；三是旅游地產(chǎn)具有著較高的附加值。一般來講，旅游地產(chǎn)往往具有著幾大特點：第一：政府的形象工程和主要窗口工程；第二：具有著一座城市的鮮明屬性和文化特色；第三：發(fā)展前景和市場預(yù)期非?？春?，往往即具有居住功能又具有豐腴的商業(yè)投資品質(zhì)。以上三大特點使旅游地產(chǎn)或者說休閑地產(chǎn)呈現(xiàn)出了巨大附加值和投資利好，其居住品質(zhì)、投資價值、發(fā)展前景被購房者普遍看好。

12、旅游地產(chǎn)在天津的發(fā)展趨勢從一組調(diào)查數(shù)據(jù)表明，天津旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)正呈現(xiàn)出百家爭鳴的良好態(tài)勢，在被調(diào)查的50個高檔地產(chǎn)項目中，有48個地產(chǎn)項目具有旅游地產(chǎn)或休閑地產(chǎn)的特質(zhì)，即在前期的規(guī)劃設(shè)計、景觀建設(shè)和功能配套等方面，均突出了建筑與自然景致的高度融合性和與業(yè)主生活的互動性，如位于水上運動大世界規(guī)劃版圖內(nèi)的海景假日項目，充分利用緊鄰海河的區(qū)位優(yōu)勢和水上大世界項目的配套優(yōu)勢，將居住品質(zhì)打造成了世界海河的“觀禮臺”和“生活游樂港”，成為項目炙手可熱的陽光賣點，而梅江地區(qū)的諸多水景住宅、生態(tài)住宅項目，也充分利用得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢將休閑意趣演繹到了極致，為高端客戶所廣泛推崇。在對100名購房者

13、的抽樣調(diào)查中，購房者對旅游地產(chǎn)的關(guān)注程度和認(rèn)可度已經(jīng)躍居首位，而一些新概念、新開發(fā)理念也在一定程度上推動了天津旅游地產(chǎn)的急劇升溫。如松江置業(yè)的“生活不在家”，天房發(fā)展的“將生活過成假日”等，已成為引領(lǐng)現(xiàn)代全新生活方式的“旗手”，而從天津旅游地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢來看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展更呈現(xiàn)出了一種主流趨勢：首先，隨著海河景觀帶、服務(wù)帶的建成，天津海河沿岸的地產(chǎn)項目將變成新的旅游帶和休閑觀光帶，從而將強力拉動天津旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的再度升溫；其次，隨著市民生活水平的不斷提高和置業(yè)觀念的不斷轉(zhuǎn)變，追求安逸、恬靜、生態(tài)的家居環(huán)境和假日生活氛圍也使旅游、休閑地產(chǎn)找到了更多的市場通路；再次，旅游地產(chǎn)所具有的高

14、附加值和投資品質(zhì)也促進了開發(fā)商投資旅游地產(chǎn)的熱情與信心，這些均使旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)展現(xiàn)出了樂觀的市場發(fā)展前景。因此，天津旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的發(fā)展將在較長時間內(nèi)，成為引領(lǐng)地產(chǎn)發(fā)展的新生力軍，對現(xiàn)代家居的滲透和演化作用將對現(xiàn)代生活產(chǎn)生深刻的社會變革，并經(jīng)濟價值和社會價值將遠遠高于純粹住宅地產(chǎn)和純粹商業(yè)地產(chǎn)本身。 旅游地產(chǎn)名詞解釋 <P>旅游房地產(chǎn) </P><P><BR>旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假

15、村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，都可稱為旅游房地產(chǎn)。</P><P><BR>產(chǎn)權(quán)酒店(TimeshareHotel也稱為時權(quán)酒店) </P><P><BR>產(chǎn)權(quán)酒店的定義是，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。即出售一定時間內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。</P><P><BR>產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假同根共祖，皆源

16、自于歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。由瑞士企業(yè)家亞歷山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年逐步向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取紅利的經(jīng)營模式。</P> 整合資源利好旅游地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重要一支，其發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢是業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。近日，由建設(shè)部科技發(fā)展促進中心、大河報社主辦、河南啟元置業(yè)有限公

17、司承辦，在鄭州召開的“第二屆中原住交會東西南北對話中原中國旅游地產(chǎn)高層論壇”上，來自中國旅游協(xié)會、北京市旅游協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)專家以及深圳華僑城、北京人濟山莊、北京萬通新新家園、鄭州美景天城等全國各地的知名地產(chǎn)小區(qū)的代表，針對日益發(fā)展的旅游地產(chǎn)，結(jié)合各地一些知名地產(chǎn)項目激情對話，暢談旅游地產(chǎn)的品牌建設(shè)、贏利模式、資源創(chuàng)造及發(fā)展趨勢。<BR> 創(chuàng)新改觀人居環(huán)境<BR> 劉智彤(中國旅游協(xié)會理事、原北辰集團常務(wù)副總經(jīng)理)：此次論壇的主題很好，作為旅游戰(zhàn)線的工作者，對旅游地產(chǎn)情有獨鐘。旅游地產(chǎn)就是要開發(fā)具有旅游特色的住宅小區(qū)，把物業(yè)當(dāng)成旅游景點來開發(fā)。1990年在北京舉辦第11屆亞運

18、會，北辰集團自籌資金進行亞運村的開發(fā)建設(shè)，當(dāng)時規(guī)劃地是一處垃圾場，談不上人居環(huán)境，對未來的經(jīng)營、發(fā)展帶來一定難度。當(dāng)時開發(fā)1003套住宅，以解決運動員居住問題和提供新聞中心服務(wù)。如何將地產(chǎn)搞好，把配套做好，又為將來經(jīng)營做準(zhǔn)備，公司做了認(rèn)真研究和考慮。為搞活地產(chǎn)，公司從多方面改善物業(yè)條件，將服務(wù)人居的相關(guān)配套建立起來，建立了中小學(xué)和一幼、二幼，建造了北辰醫(yī)院，賦予人居環(huán)境新的內(nèi)涵；建立了客房、公寓、別墅、會所中心等，還設(shè)置室內(nèi)音樂噴泉。居住環(huán)境不僅是房子，要打造田內(nèi)其他城市沒有或者領(lǐng)先的物業(yè)，改變并滿足人們對居住環(huán)境的需求。<BR> 潘軍(深圳星彥地產(chǎn)公司董事長)：地產(chǎn)項目不僅僅為居

19、者提供簡簡單單的居住場所，還應(yīng)滿足人們對生活環(huán)境的向往和生活方式的追求。一個小區(qū)投資上億資金做生態(tài)廣場，建設(shè)酒吧間等場所，改觀了人們居住環(huán)境，同時也滿足了一部分業(yè)主和市民的向往。<BR> 王小興(河南啟元置業(yè)執(zhí)行董事)：對每一個現(xiàn)代都市人來說，一方面對城市生活存在不可逃避的依賴性，另一方面又有對自然生態(tài)的親近愿望。旅游地產(chǎn)為人們提供優(yōu)美居住環(huán)境，同時倡導(dǎo)一種理想生活方式，滿足人們對旅游、自然生態(tài)的多重愿望。<BR> 楊揚(北京萬通營銷負責(zé)人)：萬通的旅游地產(chǎn)項目推向市場之前，經(jīng)過分析，決定提供有品位生活環(huán)境，運用文化氛圍提升生活品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等組合生活環(huán)境，滿足人們的向

20、往度假式生活方式。目前物業(yè)已經(jīng)落成，正在進行自然造型，除居住功能外，利用物業(yè)不少的自然資源和旅游資源，通過建筑設(shè)計、空間，用來節(jié)假日休閑，滿足人性化空間，新新小鎮(zhèn)成為北京最大旅游度假小區(qū)。<BR> 營銷彰顯地產(chǎn)魅力<BR> 劉智彤：亞運村項目從規(guī)劃第一步開始，將地產(chǎn)與旅游產(chǎn)品結(jié)合，把自然環(huán)境、人文景 觀及其他緊密結(jié)合，將房產(chǎn)、地產(chǎn)與旅游聯(lián)系起來。運作亞運村項目期間，當(dāng)時交通不是很 方便，自己建立了停車站，但很值得，物業(yè)得到業(yè)主的認(rèn)可；隨后北辰到廣州、深圳、珠海 等地宣傳北辰，到外國駐華機構(gòu)、大企業(yè)單位介紹北辰，充分利用北辰國際新聞中心的資源，接待國際會議等活動，形成一系

21、列特色，進一步盤活地產(chǎn)資源，提高地產(chǎn)項目的技術(shù)含量、亮點和旅游價值，賦予項目參觀旅游的概念，吸引各地游人來北京亞運村參觀，帶動旅游、餐飲、商業(yè)等相關(guān)方面的發(fā)展，很快提高經(jīng)濟效益和社會效益。北辰集團從上個世紀(jì)90年代初的全國500強，到90年代中期上升到全國241位，集團也因此迅速崛起。<BR> 李香玉(北京人濟集團營銷總監(jiān))：旅游地產(chǎn)不僅僅是滿足居住，還有休閑，在同質(zhì)化中追求個性，創(chuàng)造價值。人濟山莊在景觀設(shè)計時，將大環(huán)境作成小空間，每一地都是一個環(huán)境空間；對于一個時期的200平方米左右的房子遇到營銷難度，采取以小換大、以舊換新的方式；除環(huán)境、產(chǎn)品等方面外，進行調(diào)查，專門為目標(biāo)消費群

22、或者某一行業(yè)人士定做住宅，營銷與促銷有力結(jié)合，房價由每平方米8000元上升到19000元，通過無形變?yōu)橛行危瑒?chuàng)造了最好的銷售業(yè)績。<BR> 王小興：廣場、生態(tài)園等自然資源之于旅游地產(chǎn)固然重要，要盤活這些資源，與周邊資 源形成良性互動，營造具有典型的旅游和生態(tài)環(huán)境特征。鄭州美景天城作為中原首先提出旅游地產(chǎn)的樓盤項目，在每個角落和細節(jié)強化品格生活文化，實現(xiàn)人文資源、自然資源與中原傳統(tǒng)文化地脈上的嫁接。目前二期已經(jīng)正式推出，其物業(yè)特色很快被中原人接受，對鄭州樓市旅游地產(chǎn)的發(fā)展做了探索和嘗試。<BR> 模式帶動物業(yè)升值<BR> 潘軍：“沒有到華僑城，就等于沒有到深圳

23、”，旅游地產(chǎn)對一個城市的意義超出旅游的概念。政府希望在城市中出現(xiàn)標(biāo)志性建筑(杜區(qū))，旅游地產(chǎn)則具有標(biāo)志性社區(qū)的物業(yè)優(yōu)勢。從營銷界來說，較大的困惑是產(chǎn)品同質(zhì)化，土地市場又是房地產(chǎn)開發(fā)商遲早要面臨的一個問題。房地產(chǎn)項目要做出內(nèi)涵，小區(qū)做酒店本身難以贏利，但可以使土地、物業(yè)增值。有這樣一個概念，小區(qū)100家做酒店的，盡管一些酒店入住率很高，但99家都虧損，地產(chǎn)本身不能增值，是土地增值。旅游地產(chǎn)的 贏利模式，一是提升土地價格；二是與其他社區(qū)區(qū)別性，可以是草地、荒地，最終提升小區(qū)的競爭力和物業(yè)價值，旅游地產(chǎn)進行異地擴張具有品牌優(yōu)勢。但是旅游地產(chǎn)需要一定的規(guī)模，實力不強的開發(fā)商做不了，規(guī)模小的地產(chǎn)項目做旅

24、游地產(chǎn)也有困難。<BR> 鄭迎九(深圳博思堂廣告公司董事長)：人們?nèi)グ拇罄麃喡糜螌嶋H上也是旅游地產(chǎn)，體現(xiàn)出旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵。目前我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)的模式可以外延化，如以“租界”模式，外國人開的酒吧，聚集國外生活方式，形成類如國外酒店一條街。<BR> 王小興：真正意義上的旅游項目要肩負兩個責(zé)任：一是對所有資源的占有和整合；二是在占有和整合基礎(chǔ)上的再創(chuàng)造，因為旅游地產(chǎn)的最終目標(biāo)是提供優(yōu)美居住環(huán)境，倡導(dǎo)一種理想生活模式。<BR> 劉智彤：北辰集團的迅速發(fā)展離不開亞運村項目。早在2000年提出介入奧運項目，后來通過招標(biāo)取得2008年北

25、京奧運會會展中心項目，建筑面積3000平方米，準(zhǔn)備建造四星級酒店和寫字樓，基于1990年開發(fā)亞運村的積極探索與成功經(jīng)驗，旅游地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營模式也將進入一個新的境界。<BR> 權(quán)衡地產(chǎn)利好走勢<BR> 李明德(北京旅游協(xié)會秘書長)：旅游與地產(chǎn)關(guān)系密切，研究旅游不得不涉及房地產(chǎn)，地產(chǎn)是投資、蓋房、賣房，滿足改觀人們居住環(huán)境；旅游也是消費，也是商品，服務(wù)并滿足人們的需求，地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，在房地產(chǎn)開發(fā)中將可取得更大的成就。旅游地產(chǎn)目前有三種不同的開發(fā)形式：，是開發(fā)公司直接介入，借助自身房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢做旅游項目；二是開發(fā)業(yè)與旅游業(yè)共同運營概念，使地產(chǎn)本身成為城市的景觀；三是經(jīng)營

26、介入，由賣房變?yōu)橛仲u又租，經(jīng)營靈活，如產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假等。同時旅游地產(chǎn)具有休閑旅游時尚化、高端消費成熟化、旅游區(qū)域個性化和旅游產(chǎn)業(yè)人文化的發(fā)展走勢，并在相當(dāng)長時間內(nèi)主導(dǎo)旅游地產(chǎn)市場?？傮w上說，旅游地產(chǎn)方興未艾，前途無量。<BR> 潘軍：旅游地產(chǎn)是人們生活環(huán)境的最終需求，滿足了某一類消費者的向往，人們休閑、放松，對日常生活方式個性化、自然性的一種體現(xiàn)，旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，是房地產(chǎn)業(yè)對旅游地產(chǎn)的需求，旅游地產(chǎn)必然在中國房地產(chǎn)的大行業(yè)中成為一道亮麗的風(fēng)景線，對整個房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。<BR> 鄭迎久：旅游地產(chǎn)是后房地產(chǎn)時代，一些地方酒店租賃式物業(yè)越來越凸顯出

27、物業(yè)魅力。國家提出中原崛起，外地開發(fā)商在鄭州拿地，加劇房地產(chǎn)業(yè)的競爭，地產(chǎn)模式的建立尤顯重要。<BR> 劉智彤：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢由市場決定，只要有消費需求就有市場。目前一些房地產(chǎn)項目不是不能滿足人們的需要，而是其住宅品種、規(guī)模、環(huán)境等滿足不了客戶的需要，如一些政績工程，也有一些項目是開發(fā)商的失策。隨著城市化進程的不斷加快，需要大量的住宅，對房地產(chǎn)業(yè)是個機遇，也為旅游地產(chǎn)提供了極大的發(fā)展空間。但不能盲目開發(fā)旅游地產(chǎn)，不是所有的地產(chǎn)項目都要做成旅游地產(chǎn)，但是許多地產(chǎn)可以賦予新的內(nèi)涵去經(jīng)營，滿足人們居住、生活、休閑的多重需求。<BR> 華僑城：復(fù)制“旅游地產(chǎn)”和萬科是兩種風(fēng)

28、格，可轉(zhuǎn)債對華僑城（000069）來講，都是第一次。2003年12月31日，深圳華僑城控股有限公司發(fā)行4億元可轉(zhuǎn)換公司債券，轉(zhuǎn)債期限為3年，募集的資金主要投向贏利前景看好的地產(chǎn)項目“波托菲諾.純水岸”。據(jù)了解，波托菲諾是華僑城和華僑城房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)的住宅項目，雙方各占50的股份，同時華僑城還持有華僑城房地產(chǎn)有限公司40的股份。自從1997年上市以來，華僑城就主要依靠首發(fā)和配股做籌集的兩筆權(quán)益金來滿足經(jīng)營發(fā)展的需要，因此，有證券分析認(rèn)為，這次是華僑城比較謹(jǐn)慎的融資行為，應(yīng)該視為華僑城對可轉(zhuǎn)債融資的一次嘗試性舉措。這也是始終有半政府味道的華僑城走向市場化的嘗試，有業(yè)內(nèi)人士如是說。然而發(fā)債畢

29、竟不是華僑城的擅長，4個億的小心翼翼也就可以理解。用“旅游地產(chǎn)”北伐“旅游地產(chǎn)”，這才是華僑城的擅長。盡管包括世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松和大鵬證券地產(chǎn)分析師沈彤在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人士，都認(rèn)為華僑城是地產(chǎn)上市公司的特例。這個脫胎于中旅的企業(yè)至今主營業(yè)務(wù)依然是旅游，但是其在地產(chǎn)開發(fā)中“旅游地產(chǎn)”的模式已經(jīng)成為特色，并且是華僑城最駕輕就熟的發(fā)展模式。華僑城在其2003年半年報中說，在形成“旅游地產(chǎn)”良性互動發(fā)展的經(jīng)營格局以后，由于在“波托菲諾”項目取得了較好的收益，使公司在報告期間實現(xiàn)的投資收益達到19，87.31萬元，比去年同期增長了213.06，使公司實現(xiàn)凈利潤16，144.03元，比去年同期增長了68.

30、89。公司業(yè)績有較大幅度的增加，體現(xiàn)了公司“旅游地產(chǎn)”這一核心競爭力的優(yōu)勢。有評論認(rèn)為，華僑城通過介入房地產(chǎn)業(yè)，不僅使華僑城旅游資源的邊際效益得到了更加充分的體現(xiàn)，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)的豐厚回報，為華僑城的長遠發(fā)展提供了有力的支持。從2000年開始，華僑城逐步通過參股華僑城房地產(chǎn)有限公司并且與其合作開發(fā)地產(chǎn)項目，開始向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)延伸。而在陳勁松看來，“旅游地產(chǎn)”的賣點，實際上就是靠旅游去圈地。一般公司做旅游，失敗的案例太多，而華僑城剛好相反，在旅游項目的運作上已經(jīng)比較成熟。而旅游開發(fā)帶來的環(huán)境改觀，也會給周邊的地產(chǎn)項目提供升值的可能。資料顯示，截止到2003年中期，華僑城已經(jīng)從投資的房地產(chǎn)領(lǐng)

31、域累計獲得了5.89億元的投資收益。事實上，隨著華僑城地塊土地儲備的逐漸減少，它的目光已經(jīng)投向華僑城以外的區(qū)域，2003年底，它和招商一起拿下了尖崗山，這是她第一次以純市場化手段獲取土地資源5400元平方的天價讓所有人咋舌。與此同時，華僑城的腳步開始邁向深圳以外的土地，踩著和深圳其他地產(chǎn)公司一樣的鼓點北伐。正式由一個區(qū)域性開發(fā)商轉(zhuǎn)型為有全國視野的多元化開發(fā)商。2002年，華僑城地產(chǎn)已經(jīng)在北京和上海布局落子，她在這兩個中心城市拿下的地塊都符合做旅游地產(chǎn)的基本要求，那就是大面積，可以片區(qū)開發(fā)。大鵬證券地產(chǎn)分析師沈彤認(rèn)為，華僑城尋找到了一個地產(chǎn)經(jīng)營的新模式。北京世紀(jì)華僑城實業(yè)有限公司成立于2002年

32、6月，項目占地1.5平方公里。目前已經(jīng)破土動工。上海項目位于城市規(guī)劃“一城九鎮(zhèn)”中的浦江鎮(zhèn)，占地2.6平方公里，其中1.3平方公里已經(jīng)辦理相關(guān)手續(xù)。建成之后將是一個主題商業(yè)、主題產(chǎn)業(yè)和住宅相結(jié)合的綜合社區(qū)。在華僑城的計劃中，從節(jié)目成本，提升品牌影響力等方面考慮，2004年還要在北京拿下12個項目，并且將觸角向二線城市延伸，也要拿下12個城市。“我們鎖定的目標(biāo)包括有南京、成都、武漢、重慶和長沙?！鄙钲谌A僑城房地產(chǎn)有限公司營銷中心有關(guān)負責(zé)人說。據(jù)了解，以華僑城旅游主題地產(chǎn)模式的魅力，這幾年華僑城城區(qū)吸引了大量內(nèi)地的參觀訪問團。此外，增加商業(yè)物業(yè)的比重也是華僑城地產(chǎn)在2004年的重要工作，據(jù)了解，目

33、前華僑城的商業(yè)物業(yè)每年都能為其提供穩(wěn)定收入，占華僑城地產(chǎn)總收入不到10，而華僑城的希望是再有提高。 重慶出現(xiàn)首家旅游房產(chǎn)項目 房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的結(jié)合孕育出一種新興物業(yè)的開發(fā)模式旅游房產(chǎn)。日前，重慶首家旅游房產(chǎn)項目在水一方出籠。這家由渝海房產(chǎn)開發(fā)的項目，并在最近獲得了由中國房協(xié)和中國旅游房地產(chǎn)博覽會評定的全國旅游房地產(chǎn)項目殊榮。何為旅游房地產(chǎn)？即指全部或部分實現(xiàn)旅游功能的房地產(chǎn)。從目前看，其包括了休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)房地產(chǎn)以及時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村等產(chǎn)業(yè)形態(tài)。旅游房產(chǎn)的市場空間是顯而易見的。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會時，對這一市場分析認(rèn)為：我

34、國一年中有個節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟造就的強大消費熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場的空白點。顧算了一筆帳：一個擁有萬會員的分時度假系統(tǒng)，可促進國內(nèi)市場每年實現(xiàn)億元的消費額。與此同時，其可盤活萬平方米的存量房，解決萬人的就業(yè)。世界旅游組織的預(yù)測更是加強了人們的信心。據(jù)預(yù)測，在年中國旅游人數(shù)將達到億人，伴隨我國國際地位的提高和即將加入，入境旅游人數(shù)將持續(xù)加快增長，中國在年可望成為世界第一大旅游國。顧說，旅游房產(chǎn)在今后的一二十年內(nèi)必將成為開發(fā)商熱衷的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。目前，旅游房產(chǎn)在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試

35、者。從市場反饋情況看，休閑度假房產(chǎn)得到了市場的認(rèn)可。必須具備兩方面條件，一是對消費者具有價值，二是減少開發(fā)商的競爭風(fēng)險。根據(jù)這一理念，在水一方將一期主戶型定在了平方米，而房價的總額也得到了控制，總價萬元起。作為旅游度假項目，在水一方打造了三大休閑配套內(nèi)容：一是以畝寶圣湖為主體的湖濱公園；二是與萬平方米小區(qū)配套的一個全新的度假酒店；三是小區(qū)內(nèi)米長的商業(yè)街。張總說，加大休閑配套的投入，目的是加強居住環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂性以及功能上的實用性。為適應(yīng)休閑的要求，渝海在產(chǎn)品上也作了調(diào)整。首先摒棄了都市居家的大客廳的設(shè)計，在廚房、客廳以及臥室設(shè)計上更多強調(diào)其實用功能，而將陽臺的功能作了充分

36、的放大。張解釋，這樣的目的是強化休閑度假功能。對在水一方而言，休閑是無處不在的。據(jù)介紹，不僅在產(chǎn)品上追求差異化，在水一方在服務(wù)上也有很強的差異化。像開商店一樣，在水一方將售樓店分別開在了解放碑、沙坪壩、觀音橋，以方便消費者。更為有趣的是，渝海還想將每個客戶看房的過程搞成寶圣湖的一日游，讓客戶從購房之初就感受旅游房產(chǎn)的魅力。據(jù)了解，經(jīng)前期的初步投放，在水一方已市場形成了極大的反響。目前，已有相當(dāng)數(shù)量的客戶積累，大大超出了開發(fā)者最初的預(yù)料。口岸：由渝海實業(yè)總公司開發(fā)的在水一方，位于渝北區(qū)寶圣湖，緊鄰當(dāng)代華人美術(shù)館，東臨機場高速公路，與畝天然湖泊寶圣湖連為一體。規(guī)模：小區(qū)占地萬平方米，由北至南，六層

37、聯(lián)排式住宅和層點式小高層發(fā)布其間。整個工程將分四期完成，第一期工程占地面積約萬平方米，建筑面積萬多平方米，住宅建筑面積萬多平方米，容積率僅。配套：小區(qū)內(nèi)擁有兩個網(wǎng)球場、游泳池、雙會所（內(nèi)有室內(nèi)羽毛球場、乒乓球場、桌球、壁球、棋牌室等），大型兒童游樂設(shè)施“翻斗樂”，九個班的幼兒園，醫(yī)療保健中心，米的特色商業(yè)街。針對寶圣湖豐富的湖面及水體資源還設(shè)計了上規(guī)模的釣魚俱樂部和游船碼頭。交通：整個小區(qū)設(shè)有輛業(yè)主專用空調(diào)豪華巴士，從早到晚，滾動發(fā)車，通達市內(nèi)各主城區(qū)；路公交車、同聚湖空調(diào)巴士及小公共汽車均可直達此地。戶型：型：約平方米（多層住宅、二室二廳一衛(wèi)一廚）；型：約平方米（聯(lián)排多層住宅，一室二廳一衛(wèi)一

38、廚）；型：約平方米（小高層住宅、三室二廳一衛(wèi)一廚）。 旅游地產(chǎn)需要市場整體聯(lián)動休閑地產(chǎn)對于國人來說并不陌生。國內(nèi)最早提出這個概念的是海南的一些開發(fā)商，他們利用海南獨特的自然資源把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了遠道而來的旅客身上，進行“以房帶旅、以旅促房的互動促銷。從而開辟了中國旅游房產(chǎn)的先河。旅游地產(chǎn)分化休閑地產(chǎn)單立盡管“旅游地產(chǎn)”概念早已提出，但該概念的理論支持實際比較薄弱：其一，“旅游地產(chǎn)”主打的“假日經(jīng)濟”概念，僅僅局限在“假日”，時空范圍很小，同時人們休閑度假選擇的自由度受到限制，度假時間過于集中容易形成“瓶頸”，這樣會使人的休閑效果大打折扣，如今已經(jīng)有人形象地稱，“假日不是看景而是看人頭”；其二，“旅游

39、地產(chǎn)”不太符合中國目前的國情。因為“旅游地產(chǎn)”的依靠是旅游，這對于中國人來說需要大量的時間和金錢，同時與西方許多國家有所不同的是一年中給予職工幾天乃至一個月的帶薪休假中國企業(yè)并不多，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日，這樣無法從時間上解決人們旅游過于集中的問題。另外，在每個節(jié)假日都有能力出去旅游的群體也并不多。其三，“旅游地產(chǎn)”雖然也打出休閑娛樂的旗號，但有關(guān)風(fēng)險投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休閑行為恰恰是格格不入。有鑒于此，正在北京東郊月亮河開發(fā)休閑公寓的北京東潤投資集團提出了完整的休閑地產(chǎn)新概念。休閑地產(chǎn)攜手休閑產(chǎn)業(yè)擴軍通過研

40、究休閑產(chǎn)業(yè)，東潤投資發(fā)現(xiàn)，休閑產(chǎn)業(yè)是近代工業(yè)文明的產(chǎn)物，或者更確切地說，它是現(xiàn)代社會的產(chǎn)物。它發(fā)端于歐美，世紀(jì)中葉初露端倪。進入世紀(jì)，隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，與休閑相關(guān)的產(chǎn)業(yè)便逐漸地應(yīng)運而生。世紀(jì)年代進入快速發(fā)展時期。休閑產(chǎn)業(yè)，籠統(tǒng)地講，是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求物質(zhì)的與精神的密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，特別是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)為龍頭形成的經(jīng)濟形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，已成為國家經(jīng)濟發(fā)展的重要的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)美國有關(guān)部門的統(tǒng)計顯示：美國人有三分之一的休閑時間，有三分之一的收入用于休閑，有三分之一的土地面積用于休閑。旅行和旅游業(yè)是一項同休閑活動密切聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，但決不是惟一的休閑產(chǎn)業(yè)。越來越多的跡象

41、都表明，為休閑而進行的各類生產(chǎn)活動和服務(wù)活動正在日益豐富起來，特別是在大中城市中，各類休閑活動已成為經(jīng)濟活動得以運行的基本條件，這些休閑產(chǎn)業(yè)隨處可見，諸如，在都市中河、湖、港口附近區(qū)域的商業(yè)開發(fā)、娛樂設(shè)施、餐飲服務(wù)、體育競技、健身養(yǎng)心、還有旅游觀光、名勝古跡的開發(fā)利用以及節(jié)假日和各類慶典場合的商業(yè)傾銷，各類非職業(yè)技能培訓(xùn)式的成人教育、眾多高雅藝術(shù)的蓬勃發(fā)展。如今標(biāo)志生活質(zhì)量的各項指標(biāo)，其大部分內(nèi)容同人的休閑有關(guān)比如公園綠地、藝術(shù)場館、社區(qū)寧靜程度、自然環(huán)境狀況等等。城市近郊休閑地產(chǎn)大本營如今持續(xù)緊張的都市生活使人們在閑暇之時向往大自然，渴望身心能得到充分的放松。前段時間的橫行，讓人們更加意識到

42、健康的重要性。運動、休閑、養(yǎng)身成為人們生活的一部分。而城市中健身休閑的場所雖然也有不少，但缺乏環(huán)境優(yōu)勢；而遠郊或旅游景區(qū)，雖然有得天獨厚的自然資源，但離城市太遠不僅不具備城市功能，而且人們很難解決時間和空間方面的矛盾。因此，設(shè)備齊全的休閑產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保的周邊環(huán)境、完善的城市設(shè)施造就了近郊休閑地產(chǎn)的稀缺性。據(jù)有關(guān)資料投資分析，經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，部分先富起來的人有欲望、有能力、有需求去消費休閑住宅。這是因為：方便動機。休閑地產(chǎn)離城較近，能迅速處理一些突發(fā)性事件；偏愛動機。許多人在工作之余選擇休閑方式時，偏愛休閑娛樂，希望身心能得到充分地放松；求廉動機。此動機注重商品的價格低廉，希望付出較少的代價

43、而獲得較大的利益。大凡城市中的休閑產(chǎn)業(yè)，由于受需求的影響，價格會非常昂貴，甚至如今郊區(qū)的一些休閑項目也不便宜，將地產(chǎn)開發(fā)與休閑產(chǎn)業(yè)集合起來，這樣使休閑產(chǎn)業(yè)消費的價格掉了一大半；顯耀動機。這是一種出于顯示地位、身份和財富勢力為主要目的的購買動機。休閑產(chǎn)業(yè)作為一項蓬勃發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，消費者在從事此類消費活動時，格外重視因購買商品而表現(xiàn)出來的社會象征意義，希望能借此購買行為體現(xiàn)出有身份的形象。發(fā)展休閑房地產(chǎn)是有潛力的，但要把它辦成一個產(chǎn)業(yè)卻不是某個區(qū)域單獨就可以完成的。因為休閑房地產(chǎn)具有用途狹隘的特點，銷售思路應(yīng)逆方向而行，把銷售網(wǎng)撒向區(qū)域外。它的發(fā)展應(yīng)以優(yōu)惠的政策為依托，良好的物業(yè)管理為后盾，立足

44、本地市場，放眼外地市場，打破區(qū)域約束，讓區(qū)域外需求為區(qū)域內(nèi)資源的流動注入活力。旅游地產(chǎn)攜手休閑產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少，住宅消費開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域。隨著我國正在形成的旅游強國地位和強大的消費群體，為我國旅游房地產(chǎn)市場的開發(fā)，提供了巨大的發(fā)展空間。開發(fā)商的新動向目前，在全國許多旅游資源較為發(fā)達的地區(qū)，如海南、浙江、北京、上海、廣東、山東、云南、大連、天津、四川等地，旅游房地產(chǎn)市場行情十分看好，售價遠遠超出同類地段普通商品房的價位。杭州有著優(yōu)越的旅游地產(chǎn)開發(fā)資源，隨著年世界休閑大會的臨近，許多國內(nèi)外投資專家正逐漸將目光聚集于此。在首屆中國旅游房地產(chǎn)影響力項目的推選中，浙江省有家房地產(chǎn)項目榜上有名。據(jù)有關(guān)專家介紹，由于千島湖區(qū)域具有絕佳的生態(tài)環(huán)境、豐富的旅游產(chǎn)品、完善的旅游設(shè)施、明顯的交通優(yōu)勢，加之政府的大力支持，形成了一個極具