設施設備部管理方案

1、設施設備部管理方案設備設施部強電與暖通管理方案一、概述我們將力求從各個區(qū)域由接管開始， 對各項工作精細化、規(guī)范化 管理，為公司品牌建設和延續(xù)打下堅實基礎。我們將以最大限度的為 客戶物業(yè)服務支持為己任，加強品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠的服 務，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾， 爭取做到兼顧的同時，達 成公司的社會效益、經(jīng)濟效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。 不僅僅把接管項目作為我們設施設備部服務規(guī)范化、精細化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷 切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力， 共同來打造和維護公司品 牌，樹立公司形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢

2、和社會影響力， 使我公司品牌能夠得到提升和發(fā)展。二、設備設施部內(nèi)部統(tǒng)籌管理1內(nèi)部管理1）負責工程設備及人員的管轄和調(diào)配， 培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實 保障設施設備的安全運行與完好；2）深入現(xiàn)場，掌握人員和設備狀況；3）定期對員工進行培訓，提高專業(yè)技術水平；4）制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規(guī)章制度，并督導實 施；5）制訂部門工作計劃；6）主持召開班級別以上部門工作會議， 落實層級管理，責任到人的管理模式；7）每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實解決措施；8）審核部門報表、請示和報告；并做出評9）制定工作計劃，對部門基層管理員工作質(zhì)量進行檢查, 估；10）整理上報部門合理化建議；11）處理下

3、級上報的各類問題；12）處理突發(fā)事件；13）組織本部門評優(yōu)活動。2、協(xié)作其它部門（1）協(xié)助物管部做好安全防范及跟蹤落實工作；（2）協(xié)作綜合管理部做好人員培訓、員工生活工作；（3）協(xié)調(diào)外部門對設施設備部提出的其他工作要求。3、對客戶服務管理（1）及時處理客戶提出的問題；（2）處理突發(fā)事件。4、自我管理（1）根據(jù)公司要求制定學習計劃；（2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關培訓；（3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實；（4）定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的不足。三、督促和落實部門內(nèi)部管理計劃1、部門班以上級別工作例會（1）主持部門工作例會；（2）傳達公司會議精神；（3）公布內(nèi)部自查中存在的問題，

4、表揚好人好事，做到獎罰分明2、學習與研究（1）每天利用部門例會時間學習公司文化；（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；3、督促基層管理人員培訓部門員工（1）督促部門班組長或?qū)I(yè)技術人員有對部門員工進行培訓的職 責；（2）對部門員工進行專業(yè)培訓；提升員工的服務意識，調(diào)動員工的 積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓 員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造恒益公司的公眾形象。（3）培訓重點立足研究業(yè)務，提高專業(yè)技術水平，力求一專多能， 加強管理，培強責任感，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力；（4）培訓做到結(jié)合實際工作中存在的問題，分析事故發(fā)生的原因， 總結(jié)經(jīng)驗教訓；4、檢查與評估

5、（1）檢查工作，定期做出評估；（2）檢查工作表格的填寫情況；（3）檢查員工對公司企業(yè)文化學習情況；（4）對重要設備、機房每天至少巡視一次。5、溝通會（1）每周組織一次例會，總結(jié)本周工作，針對存在的問題，提出解 決方案，并布置下周工作；（2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中 的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理 人員的評估、個人具體問題；（3）及時通報溝通會內(nèi)容；6、專題總結(jié)會（1）對重復發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；（2）追究相關人員的責任；7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；（2）審批后組織實施

6、創(chuàng)新合理化建議；8設備安全運行工作（1）制訂設備安全運行責任制；（2）督導基層管理人員對重點設備進行不定期的抽查檢查工作。四、與其他部門協(xié)作1、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、強電維修工作。2、質(zhì)量跟蹤現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因，提出解決措施。3、與行政部采購管理負責人協(xié)調(diào)(1) 保證各類備品備件的及時供應；(2) 做好設備零配件的管理。4、與其他部門協(xié)作(1) 與相關部門協(xié)調(diào)，做好設備維修、改造工作；(2) 做好使用設備部門的技術操作培訓。五、對客戶服務管理1、閱讀報表(1) 閱讀當日工作日志，檢查v設備巡查表，掌握設備運行情況;(2) 閱讀當日v設備維

7、修登記表，掌握設備維修情況。2、現(xiàn)場督導(1) 親臨現(xiàn)場指導，及時解決協(xié)調(diào)問題；(2) 對督導過程中遇到的問題及時進行補救。3、處理客戶投訴或突發(fā)事件(1) 出現(xiàn)客戶投訴或突發(fā)事件，第一時間趕赴現(xiàn)場，查找原因；(2) 協(xié)調(diào)相關部門及時處理解決，關系到對客戶服務的要賠禮道歉， 升級服務；(3) 若屬人為原因造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處 理意見。六、自我管理：月度總結(jié)進行月度工作總結(jié)，必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進行個人總結(jié)，找出個人自身不足，言明下月努力方 向。七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設備設施維護巡查計劃和規(guī)范要求1. 設備機房1) 每月清潔 1次，室內(nèi)無雜物。

8、2) 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材,確保完好有效。3) 設施設備標志、標牌齊全。4) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。5) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1 供水設施1每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次。2生活水池(水箱)每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄;3機房需人走上鎖。2.2排水系統(tǒng)1 排水設施每月對排水系統(tǒng)進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前 后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視 2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行 1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。2.3 消防泵房1.每日檢查水泵

9、控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常 情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于“自動”位置2. 消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急 狀態(tài)下的正常使用。3. 維修人員每周對泵房地面和設備外表進行一次清潔。4. 按照水泵維護保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進行維護保養(yǎng)，并作好相關工 作記錄。5保證水泵房的通風、照明設施完好。6.未經(jīng)部門負責人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開鎖門。因工作 原因必須進入機房的人員，當值人員必須詳細記錄在 機房外來人員 登記表上。2.4 照明和電氣設備1 樓內(nèi)照明每班巡視 1次，一般故障 8小時內(nèi)修復；復雜故障 1日 內(nèi)修復。2

10、樓外照明每日巡視 1次，一般故障 12小時內(nèi)修復；復雜故障 3日內(nèi) 修復；每 2周調(diào)整1次時間控制器。3 應急照明每日巡視 1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。2.5 變配電系統(tǒng)1每日巡視檢查設備房設施設備，并填寫運行記錄；2每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；2.6 園林景觀水系統(tǒng)1開啟景觀水前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進行防滲漏和 防漏電檢查，保證用電安全。2使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。3每年進行一次系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。4設置必要的安全警示標志。2.7 冷水機組的維護保養(yǎng)正常運行中的維護保養(yǎng)及檢查（1）檢查壓縮機冷凍油

11、的油壓及油量（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理（3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力（5）檢查各種閥門是否正常（6）檢查冷水機進出水的溫度及壓力（7）檢查主電路上接線端子并有無松動壓實（8）檢查電氣控制部分有無異常；檢查各儀表、控制器的工作狀 態(tài)（9）檢查機組潤滑系統(tǒng)機油是否充足（10）檢查制冷設備安全保護裝置整定值（11）檢查并收緊電路上的各電線接點（12）檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應排放空氣電氣控制部分維護保養(yǎng)（1）對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、 信 號繼電器

12、；（2）PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修2.8水循環(huán)管道部分的維護保養(yǎng)水泵維修保養(yǎng)（1）轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承 問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水 泵；（2）檢查盤根處是否漏水成線，如是則應調(diào)整盤根。節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)（1）檢查是否泄漏，如是則應調(diào)整填料；（2）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；（3）如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門；（4）檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。整個循環(huán)水系統(tǒng)檢查及保養(yǎng)（1）檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊。（2）清洗水泵過濾網(wǎng)。

13、（3）擰緊水泵機組所有緊固螺栓。（4）清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。（5）檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應維修或更換保溫層。284電動機維修保養(yǎng)(1) 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MQ ,以上, 否則應進行干燥處理或修復；(2) 檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤 滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承；(3) 檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。2.9冷卻塔部分的維護保養(yǎng)電機部分維護保養(yǎng)(1) 用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于 0.5MQ,否則應干燥 處理電機線圈，干

14、燥處理后仍達不到 0.5M Q以上時則應拆修電機線 圈。(2) 檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑 油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承a) 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；b) 檢查皮帶是否太松，如是則應調(diào)整；檢查皮帶輪與軸配合是 否松動，如是則應整修整體檢查(1) 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴(2) 清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉(3) 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(4) 擰緊所有緊固件(5) 清潔整個冷卻塔外表2.10末端風柜部分的維護保養(yǎng)(1) 清潔風機盤管外殼、冷凝水盤及暢通冷凝水管(2) 清洗進回風

15、初效空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣(3) 檢查風機是否轉(zhuǎn)動靈活、皮帶松緊度。如有阻滯現(xiàn)象或皮帶 過松，則應加注潤滑油和調(diào)整電機距離。如有異常摩擦響聲則應更換 風機軸承。(4) 用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MQ , 否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同 規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應 整修(5) 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物(6) 擰緊所有緊固件2.11所有控制柜的維護保養(yǎng)交流接觸器維修保養(yǎng)(1) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；(2) 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修鋰觸頭)，如觸頭燒蝕 嚴重則應更換同規(guī)格

16、交流接觸器；(3) 清潔鐵芯上的灰塵及臟物；(4) 擰緊所有緊固螺栓熱繼電器維修保養(yǎng)(1)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；(2)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換自動空氣開關維修保養(yǎng)(1) 用500V搖表測量絕緣電阻應不低于 0.5MQ,否則應烘干處 理；(2) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒， 如滅弧罩損壞則應更換；(3) 清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修鋰)信號燈指示儀表維修保養(yǎng)(1) 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；(2) 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調(diào)整， 調(diào)整后偏差仍較大應更換。其他項(1) 清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物(2) 檢查、緊固所有接線頭，對