蘇州房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、精品資料推薦目錄1. 城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價 41.1 宏觀經(jīng)濟運行狀況 41.2 城市規(guī)劃與建設(shè) 81.3 宏觀政策 102. 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析與評價 152.1 土地市場 1522房地產(chǎn)整體市場 162.3 住宅市場 192.4 寫字樓市場 212.5 商業(yè)營業(yè)用房市場 242.6 二手房市場 262.7 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 263. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析 293.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 293.2 城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析 293.3 典型企業(yè)及典型項目收益和風(fēng)險分析 3013圖表目錄圖1-1 :蘇州城市地圖 4圖1-2 : 2000-20

2、04 年蘇州市 GDP及其增長率 5圖1-3: 2000-2004年蘇州市人均 GDP及其增長率 5圖1-4 : 2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6圖1-5 : 2000-2004年蘇州市全社會固定資產(chǎn)投資 6圖1-6 : 2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費性支出 7圖1-7 : 2000-2004年蘇州市消費品零售總額 7圖2-1 : 2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布 1 5圖2-2 : 2000-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率 16圖2-3: 2000-2004年蘇州市商品房建設(shè)情況 16圖2-4: 2000-2004 年蘇州市商品房供求比 17圖2-5:

3、2000-2004年蘇州市商品房銷售面積 18圖2-6: 2000-2004年蘇州市商品房銷售價格 18圖2-7 : 2000-2004 年蘇州市住宅建設(shè)情況 19圖2-8: 2000-2004年蘇州市住宅供求比 20圖2-9: 2000-2004年蘇州市住宅銷售面積 20圖2-10:2000-2004年蘇州市住宅銷售價格 21圖2-11:2000-2004年蘇州市寫字樓建設(shè)情況 21圖2-12:2000-2004年蘇州市寫字樓供求比 22圖2-13:2000-2004年蘇州市寫字樓銷售面積 23圖2-14:2000-2004年蘇州市寫字樓銷售價格 23圖2-15:2000-2004年蘇州市商

4、業(yè)營業(yè)用房建設(shè)情況 24圖2-16:2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房供求比 24圖2-17:2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 25圖2-18:2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格 25表1-1 :重點政策一覽表（2003-2005 年） 12表2-1 : 2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓情況 1 5表2-2 :蘇州市住宅市場需求量預(yù)測 27表3-1 :建屋集團開發(fā)典型項目情況 30表3-2 :新港開發(fā)典型項目情況 31表3-3 :和潤開發(fā)典型項目情況 31表3-4 :中海開發(fā)典型項目情況 32表3-5 :南都建屋開發(fā)典型項目情況 32表3-6

5、:順馳建屋開發(fā)典型項目情況 33表3-7 :嘉業(yè)開發(fā)典型項目情況 331. 城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價1.1 宏觀經(jīng)濟運行狀況最具經(jīng)濟活力的城市之蘇州市位于長江三角洲中部，江蘇省南部，是中國重點旅游城市， 是長三角地區(qū)重要城市，于2004年入圍CCTV “中國十大最具經(jīng)濟活力城市”并獲年度大獎。近年來，蘇州市 形成了外向型經(jīng)濟、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟增長點，人才、 產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢已見端倪。圖1-1 :蘇州城市地圖itI上I蘇州嗥一:蘇州正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地；產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟效益好的

6、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自 然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會文明”的基本現(xiàn)化地區(qū)。經(jīng)濟保持快速增長自2003年以來，蘇州抓住中國加入 WTO,國際資本和產(chǎn)業(yè)加速集聚長江三角洲、國內(nèi)經(jīng)濟快速健康發(fā)展的大好機遇，進一步改革開放，經(jīng)濟發(fā)展迅速。GDP保持快速增長，2004年蘇州的GDP總量首次超過深圳，位居全國第四。人均GDP自2003年以來超越上海，穩(wěn)居全國各大城市首位。圖 1-2 :數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒2003年，蘇州人均 GDP已達5762美元，根據(jù)國際慣例，如果一個地區(qū)人均GDP達到4000至8000美元，標(biāo)志著

7、這個地區(qū)的房地產(chǎn)已步入高增長期。圖1-3 : 2000-2004年蘇州市人均 GDP及其增長率數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)蘇州是一個新興的工業(yè)城市，目前已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)是推動蘇州市經(jīng)濟快速增長的主要力量。自2000年以來,第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升。2004年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值躍居全國第二，成為僅次于上海的全國第二大工業(yè)基地。圖1-4 : 2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒全社會固定資產(chǎn)投資迅猛增長，房地產(chǎn)所占比重快速增加圖 1-5 :房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（數(shù)據(jù)來源：

8、蘇州市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，蘇州全社會固定資產(chǎn)投資迅猛增長，2003年同比增幅高達 73.3%。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈快速增長的態(tài)勢，占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年增加， 2004年達21.5%。人均可支配收入、消費性支出逐年穩(wěn)步增長從2000年到2004年期間，由于蘇州經(jīng)濟的快速增長，人均可支配收入也呈快速增長 的態(tài)勢，年平均增長率達11.7%，在江蘇省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，并逐步縮小與上海、杭州等長三角領(lǐng)先城市的差距。隨著人均可支配收入的增加，人均消費性支出也呈快速上漲的趨勢。圖1-6 : 2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費性支出數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒社會消費品零售總額穩(wěn)定增

9、長伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，蘇州市消費品市場保持繁榮、活躍的旺銷態(tài)勢，從2000年到2004年期間，社會消費品零售總額年平均增長率達15.8%。圖1-7 : 2000-2004年蘇州市消費品零售總額數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒小結(jié)：綜觀蘇州市宏觀經(jīng)濟運行狀況，我們發(fā)現(xiàn)，蘇州市地處長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，大量外資有利地推動了蘇州經(jīng)濟持續(xù)高速增長，且經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ驗镚DP中占將近一半的是勞動者報酬，經(jīng)濟的迅速發(fā)展使得城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽車的需求將會增大，汽車加快進入家庭，未來恩格爾系數(shù)將發(fā)生較大變化， 人民生活消費結(jié)構(gòu)也將隨之變化。此外，蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步優(yōu)化、固

10、定資產(chǎn)投資增量速趨于平穩(wěn)。1.2城市規(guī)劃與建設(shè)城市規(guī)劃? 城市性質(zhì)蘇州市是國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之。? 發(fā)展目標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi)蘇州全市基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技、教育現(xiàn)代化，經(jīng)濟繁榮、文教科技發(fā) 達、人民生活富裕、道德風(fēng)尚良好，城鎮(zhèn)體系與城市布局合理，職能完善。蘇州中心城城市 設(shè)施水平達到基本現(xiàn)代化，古城風(fēng)貌得到進一步保護與發(fā)揚，成為與國際經(jīng)濟接軌， 高度開放，經(jīng)濟發(fā)達，國際上知名的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市。? 規(guī)劃范圍蘇州全市規(guī)劃區(qū)面積 2014.7 平方公里。? 城市規(guī)模2005 年：人口 149.1 萬，市區(qū)建成區(qū)建設(shè)用地 150.2 平方公里。20

11、10 年：人口 185 萬，市區(qū)建成區(qū)建設(shè)用地 186.9 平方公里。? 城市總體布局城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)采用“組團式”布局，由城市組團，山脈、河湖、大塊綠地組成完整 的自然空間。各組團相對獨立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團分明、多 中心、開敞的布局形態(tài)。? 城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。 古城內(nèi)保持原有路、河格局， 嚴(yán)格限制道路拓寬。? 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸。其中，一個中心指中心城市，蘇州都市區(qū)；五個副中心分別是：常熟市區(qū)、吳江市區(qū)、 昆山市區(qū)、 太倉市區(qū)和張家港市區(qū)； 四個發(fā)展軸分別是沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、

12、沿太湖旅游休閑 軸、沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸和沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸。城市建設(shè)? 軌道交通建設(shè)情況2004 年 11 月 21 日，蘇州輕軌規(guī)劃順利通過專家組審查， 預(yù)計到 2010 年輕軌 1 號線、2 號線有望建成通車，到 2020 年，3 號、4 號線也有望建成通車，并逐步實現(xiàn)與上海、無 錫等周邊地區(qū)輕軌的接軌。? 公路交通建設(shè)情況建成蘇滬高速公路、 蘇昆太高速公路、 蘇州繞城高速公路西北段和錫太一級公路， 實施 滬寧高速公路蘇州段擴建、 312 國道蘇州段改造和沿江開發(fā)高等級公路等工程， 開工建設(shè)滬 蘇浙高速公路江蘇段。到 2005 年底，蘇州將確保蘇滬國省道干線接口達到 6 個、計

13、 32 條普通公路車道，高 速公路接口達到 4 個、 計 24 條高速車道。 蘇州市交通有望與上海全面對接， 到年底將有 10 條公路（含高速公路） 、56 個車道連通上海，公交“一卡通”、高速公路聯(lián)合收費等也將有 重大進展。小結(jié)：作為長三角都市圈的地理中心城市和滬寧產(chǎn)業(yè)帶核心城市， 古城蘇州曾利用這一區(qū)位 優(yōu)勢締造出“經(jīng)濟奇跡”。 隨著蘇州不斷加快與上海的交通接軌步伐， 將更好地接受上海的 輻射，有利于蘇州經(jīng)濟的進一步發(fā)展。1.3 宏觀政策政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展目標(biāo)和策略2004 年以來的宏觀調(diào)控，對全國的房地產(chǎn)影響深遠。調(diào)控政策的重點集中在土地、金 融、商品房交易管理、 房價四個方面， 其

14、關(guān)鍵在于通過控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭以規(guī)范房地產(chǎn) 市場秩序，通過金融手段來平衡房地產(chǎn)市場供求，通過市場政策抑制房地產(chǎn)投機行為。主要政策及其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響? 土地政策土地市場是一級市場，健全和完善土地市場，影響整體房地產(chǎn)市場的健全發(fā)展。 2004 年以來， 國家以前所未有的力度大力整頓土地市場， 主要體現(xiàn)在三個方面： 杜絕協(xié)議出讓土 地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項目、 完善各項土地制度。 國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性， 旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度， 目的就是為了從源頭上進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的供給， 防 止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價格的過快增長。? 拆遷政策2004 年 3 月，蘇州市人民政

15、府發(fā)布了蘇州市拆遷補償安置的實施方法， 緊接著在 6 月， 再次加強對拆遷實施單位資質(zhì)管理。 通過加強拆遷管理， 完善拆遷補償最低單價和最低總額 保障機制，保障蘇州市城市建設(shè)工程的順利進行，保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。? 二手房政策為了進一步深化住房制度改革， 推進住房商品化、 社會化進程，根據(jù)國務(wù)院 關(guān)于促進 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 （國發(fā) 2003 18 號）和省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳 等部門關(guān)于調(diào)整 2003 年度房改有關(guān)政策意見的通知 （蘇政辦發(fā) 2003 48 號）的要求， 2005 年 2 月 28 日蘇州市人民政府印發(fā)關(guān)于擴大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實施意見的 通知， 擴大了蘇

16、州市區(qū)房改售房范圍。受此政策的影響， 將增加二手房市場的可交易量，在 一、二手市場的聯(lián)動效應(yīng)下，將進一步加大一手住宅市場的交易量。? 金融政策2004 年 10 月中國人民銀行出臺的 關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)存貸款利率的通知 ，以及 2005 年 3 月 16 日中國人民銀行出臺下發(fā)的 關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金利率 的通知，一方面對整個房地產(chǎn)市場的需求進行調(diào)控，另一方面有利于央行對商業(yè)銀行加強 風(fēng)險管理，完善住房貸款的定價機制。? 房價政策2005 年 3 月和 4 月相繼出臺了關(guān)于確實穩(wěn)定住房價格的通知和愿與做好穩(wěn)定住 房價格工作的意見 ，這兩個政策的主要目的都是為了加強對房地產(chǎn)市場

17、的引導(dǎo)和調(diào)控，切 實穩(wěn)定住房價格。表1-1 :重點政策一覽表（2003-2005年）政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場 的影響和效果土地 政策蘇州市人民政府 貫徹省政府關(guān)于 調(diào)整征地補償標(biāo) 準(zhǔn)的通知的通知200424調(diào)整征地補償安置標(biāo)準(zhǔn)，實行 “土地?fù)Q保障”的征地補償安 置制度保護被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體 經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，保障 被征地農(nóng)民的基本生活。關(guān)于清理各類園 區(qū)用地加強土地 供應(yīng)調(diào)控的緊急 通知2003.2.18清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)規(guī)范土地市場秩序關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng) 營性土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣掛牌岀 讓情況執(zhí)法監(jiān)察 工作的通知2004.3.21就開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招 標(biāo)拍賣掛牌出

18、讓情況進行全 國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要 在04年8月31日前將歷史 遺留問題處理完畢，對 8月 31日后仍以歷史遺留問題為 由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性 土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)處理督促土地岀讓歷史遺留問題 的解決關(guān)于深入開展土 地市場治理整頓 嚴(yán)格土地管理2004.4.29集中半年時間左右，深入開展土地市場治理治理成果斐然：6866個各類 開發(fā)區(qū)核減了 4813個，占原 有總數(shù)的70.1% ;規(guī)劃面積 壓縮了 2.49萬平方公里，占 原有面積的 64.5%。此外， 國土資源部還會同有關(guān)部門 共清查新上項目82440個， 涉及總用地面積 74.7萬公 頃，對違法占用土地的項目 進行了查處，收回土地

19、 1999.5公頃關(guān)于貫徹落實國 務(wù)院緊急通知精 神進一步嚴(yán)格土 地管理2004.5.21治理整頓期間，全國暫停審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要 嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃 和年度計劃進一步加大對土地市場的宏觀調(diào)控國務(wù)院關(guān)于深化 改革嚴(yán)格土地管 理的決定2004.10.21嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地， 新增建設(shè)用地土地有償使用 費實行先繳后分緊縮地根，直壓用地沖動有 效的規(guī)范了政府行為用地指標(biāo)愈加顯得珍貴2005年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地 購置明顯減少政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場 的影響和效果土地 政策關(guān)于貫徹國務(wù)院 深化改革嚴(yán)格土 地管理的決定的 實施意見200569切實保護耕

20、地，嚴(yán)格控制新增 建設(shè)用地總量；依法規(guī)范供地 行為，全面提升土地集約利用 水平；加強政府對經(jīng)營性用地 的市場調(diào)控，進一步規(guī)范經(jīng)營 性用地的公開交易制度；嚴(yán)格 執(zhí)行征地補償安置政策，維護 被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；完善 動態(tài)監(jiān)察制度，強化土地執(zhí)法 監(jiān)察工作；加強各方配合，保 證耕地保護和土地管理各項 措施落到實處進一步規(guī)范了經(jīng)營性用地公 開交易制度，確保土地交易 公開公平公正。拆遷 政策蘇州市市區(qū)城市 房屋拆遷補償安 置實施辦法2004.3.2拆遷補償安置問題的相關(guān)規(guī)疋加強拆遷管理，保障城市建 設(shè)工程的順利進行，保護拆 遷當(dāng)事人的合法權(quán)益蘇州市關(guān)于加強 我市拆遷實施單 位資質(zhì)管理的通 知200461

21、0嚴(yán)格執(zhí)行房屋拆遷程序，規(guī)范 拆遷行為加強拆遷管理，保障城市建 設(shè)工程的順利進行二手 房相 關(guān)政 策蘇州市人民政府 印發(fā)關(guān)于擴大蘇 州市區(qū)房改售房 范圍的實施意見 的通知2005.2.28擴大改售房的范圍增加了二手房市場的可交易 量，對公有住房售價有了限 制金融政策商業(yè)銀行房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險管理指 引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn) 支出與收入比控制在 50%以 下（含50%），月所有債務(wù)支 出與收入比控制在 55%以下， 含55%土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā) 貸款受到嚴(yán)格控制；制止盲 目消費，提高個人住房貸款 的質(zhì)量關(guān)于調(diào)整金融機 構(gòu)貸款存、利率的 通知2004.10.28一年期貸款基準(zhǔn)利

22、率上調(diào) 0.27個百分點，由現(xiàn)行的 5.31%提高到5.58%。另外， 個人住房公積金貸款5年（含）以下從 3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提 高到4.23% ;商業(yè)銀行自營性 個人住房貸款5年（含）以下 從4.77%提高到4.95%，5年以上從5.04%提高到5.31%上漲幅度較小，對于貸款者 在經(jīng)濟上不會有太大的影 響；試驗性措施，通過這次 調(diào)控來觀察市場反映，也為 下次的加息埋下了伏筆。但 對消費者的心理造成了不少 影響，許多人開始產(chǎn)生了觀 望的心理中國人民銀行關(guān) 于調(diào)整商業(yè)銀行 住房信貸政策和 超額準(zhǔn)備金存款 利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率 回歸到

23、同期貸款利率水平，實 行下限管理，下限利率水平為 相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率 的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根 據(jù)具體情況自主確定利率水 平和內(nèi)部定價規(guī)則抑制房價上漲過快，在成本 上和心理上對購房者造成雙 重壓力，影響購房需求關(guān)于住房公積金 有關(guān)利率調(diào)整的 通知2005.3.18上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點抑制房價上漲過快，在成本 上和心理上對購房者造成雙 重壓力，影響購房需求政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場 的影響和效果交易 政策房地產(chǎn)市場信息 系統(tǒng)建設(shè)工作綱 要（試行）2004.12.31對各城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的 建設(shè)和驗收提出基本的標(biāo)準(zhǔn) 和依據(jù)，又要求在建設(shè)本市

24、房 地產(chǎn)信息系統(tǒng)時要因地制宜， 以取得更佳效果為政府提供決策依據(jù)，為消 費者提供消費指南關(guān)于進一步加強 房地產(chǎn)稅收管理 的通知2005.5.18對房地產(chǎn)稅收實施一體化管 理，在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要 求的基礎(chǔ)上，整合征管資源， 以契稅管理先繳納稅款，后辦 理產(chǎn)權(quán)證書為把手實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種的有機 連接，加強房地產(chǎn)諸稅種的 稅收管理關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購房時間是以取得房 屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明是 注明的時間作為其購買房屋 的時間在房地產(chǎn)稅收的細節(jié)問題上 給岀了具體的操作措施，有 效地完善以前的房地產(chǎn)稅收 管理制度經(jīng)濟適用房管理 辦法2004.5.13限制經(jīng)濟適用住房

25、的面積，而 經(jīng)濟適用住房的價格以保本 微利為原則，購買經(jīng)濟適用房 滿一定年限后方可按市價岀 售調(diào)整經(jīng)濟適用房的供給結(jié) 構(gòu)，限制經(jīng)濟適用房的購買 和出售，杜絕炒作經(jīng)濟適用 房以牟取暴利房價政策關(guān)于穩(wěn)定住房價 格的通知2005.3.26提岀了如何穩(wěn)定住房價格的 一些綱領(lǐng)性規(guī)定穩(wěn)定房價，抑制投機國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè) 部等部門關(guān)于做 好穩(wěn)定住房價工 作意見的通知2005.5.9營業(yè)稅的收取方式及普通住 宅標(biāo)準(zhǔn)的確定禁止炒地抑制投機性需求 建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)精品資料推薦2. 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析與評價2.1 土地市場土地市場概述自2001年10月始，蘇州城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對除工業(yè)項目以外

26、的 經(jīng)營性用地一律實行拍賣、招標(biāo)、掛牌的出讓方式供給。按照蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招 標(biāo)拍賣暫行辦法，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌工作，由蘇州市人民政府負(fù)責(zé)， 蘇州市土地儲備中心具體組織執(zhí)行；蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)的70平方公里范圍內(nèi)的土地由蘇州市人民政府授權(quán)園區(qū)管委會負(fù)責(zé)，園區(qū)土地儲備中心具體組織執(zhí)行。土地出讓情況2005年蘇州市區(qū)五城區(qū)（老城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、吳中、相城）出讓土地總面積為 431.32 萬平方米。從出讓地塊的分布來看，隨著吳中區(qū)和相成區(qū)交通環(huán)境等問題的改善，逐漸稱為蘇州土地市場供應(yīng)的主要區(qū)域，而老城區(qū)（由平江、滄浪、金閶三區(qū)組成）作為蘇州傳統(tǒng)的 市中心，土地資源相對

27、稀缺， 房地產(chǎn)開發(fā)不僅受到地域條件的限制，同時還須考慮文化遺產(chǎn)保護的要求，因此獨立的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模偏小，且分布零星。圖2-1 : 2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布相城區(qū)老城區(qū) 12%吳中區(qū) 38%10%數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心表2-1 : 2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓情況2003 年2004 年2005 年土地出讓面積（萬平方米）329.33399.03361.06土地交易價格（元/平方米）1777.551855.241969 . 15數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心14精品資料推薦土地開發(fā)與購置情況蘇州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來人口， 給

28、房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，在利益驅(qū)動之下，近幾年成為外地房產(chǎn)開發(fā)商“搶灘蘇州”的高峰期。據(jù)蘇州市土地儲備中心辦公室提供的一組數(shù)據(jù)，在蘇州的拍賣土地中， 有近40.0%的土地被外地公司購得。土地成交情況從歷年的土地交易量來看，2001-2003年間的土地交易量逐年遞增，且遞增速度極快。自2004年以來，受宏觀調(diào)控的影響，土地交易量雖然繼續(xù)增加，但增幅已經(jīng)有所放緩。隨著 土地交易量的增加，土地交易價格也呈持續(xù)上漲的態(tài)勢。小結(jié)：作為蘇州樓市的領(lǐng)頭羊， 工業(yè)園區(qū)無疑是開發(fā)商最為關(guān)注的區(qū)域，尤其是外來地產(chǎn)商更希望在園區(qū)施展手腳，畢竟園區(qū)有著完整的新城市規(guī)劃，有著強大的基礎(chǔ)設(shè)施投資，有著強勁的消費能力，而

29、園區(qū)正是適應(yīng)了市場形勢，發(fā)揮政府調(diào)控作用， 適當(dāng)增加土地供應(yīng)和房產(chǎn)開發(fā)量。湖東區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具有更廣闊的空間性與時間性，領(lǐng)漲的湖東地價便 鮮明地折射出開發(fā)商的強烈信心。2.2 房地產(chǎn)整體市場供應(yīng)分析 圖2-2 : 2000-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率房地產(chǎn)投資額（億元卄增長率（%自2002年以來，隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，住宅消費能力的提高以及舊城改造速度的數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒15精品資料推薦55.0%以上，2004年開發(fā)投資額同加快，房地產(chǎn)可開發(fā)投資額迅猛增長，連續(xù)三年增幅在比2000年增長了 4倍。圖2-3 : 2000-2004年蘇州市商品房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：蘇

30、州市統(tǒng)計年鑒16數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，隨著開發(fā)投資額的迅猛增長，商品房施工面積大幅度的增加，連續(xù)兩 年保持70.0%以上的增速上漲，2004年受宏觀調(diào)控的影響增速略有下降。由于施工面積的 放量增加，竣工面積按每年35.0%以上的增速快速增長。需求分析圖2-4 : 2000-2004年蘇州市商品房供求比精品資料推薦自2000年以來，蘇州市商品房一直保持供大于求的態(tài)勢，雖然商品房需求持續(xù)增加, 但由于近幾年商品房竣工面積的快速上漲，供求比呈逐年增加的態(tài)勢。從2000年到2004年期間，蘇州商品房需求逐年加大，銷售面積年平均增長率達17.3%。圖2-5 : 2000-2004年蘇

31、州市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒由于商品房市場的需求持續(xù)旺盛，自2000年以來，蘇州商品房銷售價格逐年穩(wěn)步上漲,2004年同比增長24.4%，增幅創(chuàng)歷史最高。圖2-6 : 2000-2004年蘇州市商品房銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒小結(jié)：隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展， 住宅消費能力的提高以及舊城改造速度的加快，房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期，投資開發(fā)建設(shè)速度加快。2.3 住宅市場供應(yīng)分析圖 2-7 :2000200120022003I住宅施工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，蘇州商品住宅的開發(fā)建設(shè)速度明顯加快，施工面積大幅度增加，連續(xù)兩年保持79.

32、0%以上的增幅。在此影響下，2003年住宅竣工面積同比增幅高達52.5%。住宅施工面積和竣工面積占商品房的比重一直穩(wěn)定在80.0%-85.0%之間。需求分析改善居住條件、動拆遷以及引進人才產(chǎn)生的剛性需求以及投資客的虛擬需求等導(dǎo)致蘇州 商品住宅市場需求持續(xù)旺盛。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，從2001到2002年期間，住宅供求比回落到1以下，但從2003年以來，由于住宅竣工面積的大幅度增加，供求比開始回升。圖2-8 : 2000-2004年蘇州市住宅供求比數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。自2000年以來，隨著住宅需求的持續(xù)旺盛，銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加的態(tài)勢，年平均 增長率達17.7%。住宅占商品銷售面積的

33、比重穩(wěn)定在85.0%-90.0% 。圖2-9 : 2000-2004年蘇州市住宅銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，自2000年以來，住宅銷售價格逐年穩(wěn)步上漲，年平均增幅達17.1%。2004年銷售價格達3127元/平方米，首次超過南京，位居江蘇省13個省轄市的住宅價格排名第一。34圖2-10 : 2000-2004年蘇州市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。小結(jié)：隨著蘇州城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，從2002年開始住宅市場迎來了快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度迅速加快。同時，隨著人們生活水平的提高，改善居住條件、動拆遷、人才引進等產(chǎn) 生的剛性需求以及投資性需求持續(xù)旺盛，住宅銷售面積

34、和價格逐年穩(wěn)步上漲。2.4 寫字樓市場供應(yīng)分析圖 2-11 :數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。2003年以前蘇州寫字樓由于蘇州的工業(yè)結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)不是很發(fā)達，因此市場發(fā)展比較緩慢，施工面積和竣工面積增長緩慢。自2003年以來，在經(jīng)濟的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，寫字樓市場開始進入快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度開始加 快。需求分析自2000年以來，蘇州寫字樓市場一直保持供大于求的態(tài)勢，但從2003年起，隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，外資企業(yè)紛紛進駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，寫字樓需求不斷加大，供求比開始回落。圖2-12 : 2000-2004年蘇州市寫字樓供求比寫字樓銷售面積增長緩慢，2003年

35、后64.7%。與此同時，蘇州寫字樓租賃數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000年到2002年期間，由于市場需求不大, 隨著需求的不斷加大，銷售面積大幅度增加，同比增長需求也保持旺盛，市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫字樓的出租率在95.0%左右。圖2-13 : 2000-2004年蘇州市寫字樓銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000年到2002年期間，由于寫字樓市場供大于求， 因此銷售價格略有下跌，從2002 年以來，隨著需求的不斷加大，銷售價格開始回升，2003年同比增長43.4%。寫字樓租金也快速上漲，5A級寫字樓平均租金價格已經(jīng)達到 75元，園區(qū)則高達80 100元，而租售 率更是達到90.

36、0%以上。圖2-14 : 2000-2004年蘇州市寫字樓銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。小結(jié)：由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以工業(yè)為主導(dǎo)， 第三產(chǎn)業(yè)在長三角地區(qū)相對不發(fā)達， 因此寫字 樓市場的起步相對較晚。自 2003年以來，受蘇州經(jīng)濟快速發(fā)展以及 WTO等利好因素的影 響，寫字樓需求開始不斷加大，寫字樓市場進入快速發(fā)展期。2.5 商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)分析 圖2-15 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000到2002年期間，蘇州商業(yè)營業(yè)用房市場發(fā)展緩慢，施工面積和竣工面積增長 緩慢。自2003年以來，在經(jīng)濟的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，商

37、業(yè)營業(yè)用房市場開始進入快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度明顯加快，2003年施工面積同比增長 60.0%。需求分析圖2-16 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房供求比數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。自2000年以來，蘇州商業(yè)營業(yè)用房一直保持供大于求的態(tài)勢，但隨著蘇州城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，以及大量外來人口的進駐，原有的一兩個商業(yè)中心模式難以滿足需要，因此供求比呈逐年下降的趨勢。隨著需求的不斷增加，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積保持平穩(wěn)增長，從2000年到2003年期間，銷售面積年平均增長率19.6%。圖2-17 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。2002年以前，商業(yè)營業(yè)

38、用房銷售價格增長緩慢，自2002年以來，在需求逐年增加的帶動上，銷售價格上漲速度開始加快。圖2-18 : 2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。 小結(jié)： 隨著蘇州城市經(jīng)濟的快速發(fā)展， 以及住宅建設(shè)的加快， 居民對小區(qū)內(nèi)部和周邊配套商 業(yè)地產(chǎn)的需求也逐步加大，原有的 商業(yè)中心 模式難以滿足需求。目前， 蘇州商業(yè)地產(chǎn)存在以下四個不足之處： 規(guī)模不夠， 競爭單一， 導(dǎo)致蘇州商業(yè)平均利潤 水平低；區(qū)域間發(fā)展不平衡；以傳統(tǒng)商業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)亟待升級；商業(yè)網(wǎng)點分布不夠密集。2.6 二手房市場隨著蘇州市商品房市場日漸成熟， 以及舊城改造拆遷， 二手房市場日趨活躍。 受宏觀調(diào) 控

39、影響，從 5 月開始，蘇州二手房市場進入觀望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的剛 性需求旺盛，自 8 月以來，購房者信心開始回升。就整體二手住宅市場而言，面積在 80-100 平方米的中小戶型房源為主流需求，然而此 類房型的個供應(yīng)量較為有限，呈供不應(yīng)求的態(tài)勢。2.7 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測住宅市場自 2003 年起，蘇州政府開始增加土地供應(yīng)，近兩年土地供應(yīng)總量的加大，直接影響著 樓市的未來的供應(yīng)，預(yù)計在 2006 年將迎來供應(yīng)的集中放量。需求方面， 由于生活水平的提高、 動拆遷、人才引進產(chǎn)生的剛性需求將成為市場的主導(dǎo)。 目前， 蘇州樓市的剛性需求基本上可以分為兩種： 一種是經(jīng)濟實力強的富有

40、階層， 高檔物業(yè) 是他們的主流需求； 另一種是中產(chǎn)階級， 購房時既考慮舒適又考慮實惠， 要求產(chǎn)品有很高的 性價比。因此，未來樓市備受追捧的將是市區(qū)內(nèi)的高檔住宅和一些近郊大盤。價格方面， 古城區(qū)因地塊稀缺新盤量少， 房價仍有上升， 一些郊區(qū)地段如園區(qū)湖東、相 城區(qū)將有大量地塊上的新盤開出， 漲幅將逐步趨緩， 甚至在一定的幅度穩(wěn)住。 隨著蘇州市經(jīng) 濟的快速發(fā)展， 人民生活水平的不斷提高， 對住宅的需求也不斷的增加， 銷售均價仍然有一 個較大的上升空間。表2-2 :蘇州市住宅市場需求量預(yù)測指標(biāo)近期(2006 2007)遠期(2007 2010 )說明影響 因素 發(fā)展 趨勢經(jīng) 濟 發(fā) 展人均GDP繼續(xù)

41、提高2010 年 660002004 年 57992 元居民收入不斷提高，縮小城鄉(xiāng) 差距。建立完善居民收入隨經(jīng)濟 增長而增長的機制。2004年市區(qū)城市居民人均總收入15944元。2005年前10月人均可支 配收入8913元。消費結(jié)構(gòu)適應(yīng)居民收入水平提 高和消費結(jié)構(gòu)升級的 要求，完善消費服務(wù) 體系，創(chuàng)造良好消費 環(huán)境，引導(dǎo)居民消費 向?qū)嵨锵M和服務(wù)消 費并重轉(zhuǎn)變。推動旅游、信息服務(wù)、文化 娛樂、非義務(wù)教育等進入城 鄉(xiāng)居民家庭，提高居民消費 層次。2005年前9月人均消費性支出6069元。城 市 人 口城市化水平推動城市化進程2010年將達到72%2005 年 50%總?cè)丝谌谐Ｗ】側(cè)丝冢?005

42、年754 萬人，2006年776萬人，2007年793萬人，全市常住總?cè)丝冢?2008年810萬人，2009年826萬 人。根據(jù)蘇州市人口發(fā)展預(yù) 測公告。城 市 規(guī) 劃城市相 關(guān)規(guī)劃走集約型城市化道路；完善城市現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施； 提高城市管理水平；建設(shè)生態(tài)城市、循環(huán)城市，到 2010年實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。根據(jù)蘇州第個五年 規(guī)劃軌道交 通、道路 的建設(shè)把滬寧交通線東西發(fā)展軸和蘇嘉杭高速公路南北發(fā) 展軸，作為蘇州未來經(jīng)濟集聚成長、快速提升的主 軸線和中樞系統(tǒng)。構(gòu)建城市綜合交通體系，開工建 設(shè)城際鐵路和市區(qū)軌道交通，完善市域高速公路網(wǎng)， 優(yōu)化市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，推進以太倉港為重點的港口開 發(fā)與航道建設(shè)。指標(biāo)近期

43、*(2006 2007)遠期*(2007 2010 )說明未來 五年 住宅 需求 總量總?cè)丝冢ㄈf人）7008502004 年 598.85 萬人城市化水平（%）60%72%2005 年 50%城市人口（萬人）4206122004 年 300 萬城市居民人均住房面積（M2）23252003 年 20居民改善居住需求（萬M2）12601224城市人口 *人均住房面積改 善城市人口機械化增長需求（萬 M2）27604800按戶籍人口增長*人均住房 水平外來人口需求（萬M2）20030004年蘇州外來人口購房、 本地居民換房占整體購房者約85%。住宅需求量（萬 M2）42206324居民改善居住需求+

44、城市人 口機械化增長需求+外來人 口需求根據(jù)對蘇州市未來五年經(jīng)濟、人口、規(guī)劃的預(yù)測，我們預(yù)計近期( 20062007 )蘇州市 住宅需求總量約在 4220 萬平方米左右，年均在 2110 萬平方米左右；遠期( 20072010 ) 蘇州市住宅需求總量約在 6324 萬平方米左右，年均在 2108 萬平方米左右。寫字樓市場蘇州市寫字樓市場發(fā)展相對于住宅市場起步較晚， 主要是由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為 主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在長三角地區(qū)相對不發(fā)達。但是隨著蘇州經(jīng)濟的高速發(fā)展，在加入 WTO 、 世博等利好因素的影響下， 未來兩年進入蘇州的國內(nèi)為品牌企業(yè)、 金融機構(gòu)將不斷增加， 需 求將有一定的增加，由此將

45、帶動寫字樓市場的快速發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房市場蘇州與上海相比， 商業(yè)的比重相對偏低， 這與蘇州在長三角的經(jīng)濟地位極不相稱。 2004 年蘇州的工業(yè)總值位居全國第二，僅次于上海；而零售業(yè)蘇州為 625.10 億元，只有上海的 25%，由此可見蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。2005 年 1 月，蘇州市首個商業(yè)規(guī)劃蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃在市規(guī)劃展示館 向社會公示，規(guī)劃到 2010 年基本形成具有蘇州特色的標(biāo)志性商業(yè)格局，商貿(mào)流通業(yè)在長三 角地區(qū)占據(jù)重要地位。 由規(guī)劃可以看出， 由于蘇州古城土地的稀缺性限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展， 蘇州商業(yè)的未來在園區(qū)與新區(qū)， 其中園區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本是鄰里中心， 新區(qū)的商業(yè)

46、模型標(biāo)本 將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊，這意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機遇。3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析3.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢開發(fā)商情況介紹蘇州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中絕大部分存在著規(guī)模小，資金短缺，融資能力不足，技術(shù)、 管理和人才素質(zhì)差距大等問題。 即使是一些近幾年成長起來的大企業(yè)， 由于發(fā)展歷史短， 自身資 金實力不雄厚，主要依賴銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率高，抵御市場風(fēng)險能力差，此外，這些 企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的運作管理制度欠規(guī)范。房地產(chǎn)發(fā)展情況自 2000 年以來，蘇州的房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展， 2003 年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資 額及商品

47、房銷售額分別達到 334.32 億元及 226.46 億元， 2000-2003 年三年間其年平均增 長率分別高達 42.74% 及 33.59% 。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求越來越高， 房地產(chǎn)企業(yè)獲 取土地、融資的壓力越來越大，加之進入蘇州的外地開發(fā)商實力都很強，因此，一方面，資 金實力不足的蘇州本地中小開發(fā)商將面臨兼并甚至退出市場； 另一方面， 外地開發(fā)商之間的 競爭也將日趨激烈。3.2 城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析蘇州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展， 提高了城市居民的收入， 吸引了大量外來人口， 給房地產(chǎn)業(yè)帶來 了巨大的商機， 外地開發(fā)商紛紛看好蘇州房地產(chǎn)市

48、場。 據(jù)統(tǒng)計， 目前進入蘇州的知名外企有： 嘉業(yè)、雅閣爾、中海、招商局、順馳、中華企業(yè)、華新國際、晟地、棲霞、易通、綠地等等。 并且， 這些開發(fā)商所開發(fā)的幾乎都是大盤， 幾乎占了蘇州樓市供應(yīng)的一半。 這些外地知名開 發(fā)商的進入， 一方面帶來了先進的開發(fā)理念和成熟的操作經(jīng)驗， 另一方面也掀起蘇州樓市新 一輪的競爭，加快市場優(yōu)勝劣汰的步伐。3.3 典型企業(yè)及典型項目收益和風(fēng)險分析本地知名開發(fā)商及項目介紹：蘇州建屋蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司注冊資金29億元人民幣，資產(chǎn)規(guī)模100億元人民幣，2005年開發(fā)規(guī)模超過400萬平方米，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。 2004 年建屋集團開發(fā)規(guī)

49、模列江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一名，綜合實力躍居前三位，并被評為“2005中國房地產(chǎn)百強”之一。建屋集團傾力打造優(yōu)秀的開發(fā)商企業(yè)品牌，形成了大眾住宅、商業(yè)樓宇及廣場、工業(yè)廠房、會展中心等多元開發(fā)項目產(chǎn)業(yè)鏈。在大眾住房建設(shè)上，不僅建成園區(qū)第一個10萬平方米的住宅小區(qū)新城花園， 帶動了園區(qū)金雞湖西岸房產(chǎn)市場的開發(fā)和成熟，近年又在金雞湖東岸建成24萬平方米的集群建筑東湖大郡，直接引領(lǐng)了湖東房產(chǎn)市場的一路飆升；在工業(yè)廠 房上，先后與飛利浦、松下等國際大公司合作共同開發(fā)；在公建配套上建設(shè)了首期工程 18.5萬平方米的會展中心，是亞太地區(qū)最先進、功能最完善的展覽館之一。表3-1 :建屋集團開發(fā)典型項目情況樓盤

50、地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型加城國際園區(qū)2004-5-294800-580015公寓東湖大郡（一 期）園區(qū)5200-590023普通住宅東湖大郡（二 期）園區(qū)2004-5-6460021.5公寓自由都市（東 湖大郡三期）園區(qū)2004-12-18530013.8公寓歐洲城園區(qū)2005-11-1920.42高檔住宅伊頓小鎮(zhèn)園區(qū)2005-11-2611高檔住宅蘇州新港蘇州新港建設(shè)集團有限公司成立于 1992年，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。1998年底上市公司“蘇州高新”控股，目前公司已成為“蘇州高新”的支柱企業(yè)，總資產(chǎn)7.3億元， 凈資產(chǎn)3.84億元，獲2004年蘇州房地產(chǎn)

51、開發(fā)綜合實力 20強。公司成立以后，累計在蘇州新區(qū)開發(fā)和組織開發(fā)各類房產(chǎn)200余萬平方米，先后建設(shè)了獅山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅閣花園、名都花園、世紀(jì)花園、雅韻花園、名城花園等住宅區(qū)以及多項蘇州新區(qū)公共配套設(shè)施，為蘇州新區(qū)的發(fā)展壯大做出了應(yīng)有的貢獻。公司除繼續(xù)在蘇州地區(qū)進行開發(fā)、鞏固在蘇州市房地產(chǎn)界的龍頭地位外，還積極對開發(fā)地域進行拓展。2001年底，公司進入江蘇揚州進行房產(chǎn)開發(fā)，成功邁出了異地開發(fā)、規(guī)模發(fā)展 的第一步。歷經(jīng)十年，蘇州新港在 2002年度銷售業(yè)績排名全國房地產(chǎn)企業(yè)第30位，列蘇州市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸強之首。表3-2 :新港開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面

52、積（萬平方米）類型吳甸園新區(qū)1999-10-11.44別墅新港名都花園新區(qū)2000-11-128公寓雅閣花園新區(qū)2001-11-303.10普通住宅新港世紀(jì)花園新區(qū)2002-1-2617普通住宅雅韻花園（二期）新區(qū)2002-8-81.25普通住宅新港名城花園新區(qū)2002-10-1540019普通住宅新港名馨花園新區(qū)2005-4-515普通住宅馨泰花園新區(qū)32普通住宅禾潤蘇州禾潤房地產(chǎn)有限公司于 2002年4月，由AA級資信開發(fā)商蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)總公 司、中國外貿(mào)企業(yè) 500強之一的蘇州恒潤進出口有限公司和業(yè)績卓著的蘇州天禾投資有限 公司共同出資組建。公司注冊資金2000萬元，具有城市綜合開發(fā)二

53、級資質(zhì)，企業(yè)資信AAA級。近3年開發(fā)面積80萬平方米，獲蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力20強。表3-3 :和潤開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型明日星城常熟市2004-4327070普通住宅拙政東園平江區(qū)最高價：2000萬元/套1.45別墅外地知名開發(fā)商及項目介紹:中海地產(chǎn)“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱。中國海外集團以中國海外發(fā)展有限公司和中海地產(chǎn)股份有限公司為兩大運營平臺，傾力打造“中海地產(chǎn)”的卓越品牌。 從上世紀(jì)八十年代起，“中海地產(chǎn)”開始涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，先后獨資和牽頭發(fā)展了海聯(lián)廣場、 中國海外大廈、雅利德樺臺、南浪海灣等項目，合資發(fā)展了奧海城、富豪海灣等大型項目，已發(fā)展地產(chǎn)項目60多個，在建項目包括澳門寰宇天下等。與此同時，“中海地產(chǎn)”以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗與內(nèi)地優(yōu)勢有機結(jié)合，積極投資內(nèi)地，先后進入深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等城市，已經(jīng)發(fā)展建成項目38個,在建項目18個，即將開發(fā)項目22個，累計土地儲備可發(fā)展建筑面積超過 1000萬平方米。 去年底和今年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國權(quán)威機構(gòu)評為中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價值品牌第一名和房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力第一名。表3-4 :中海開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（