城房地產(chǎn)管理法律制度

1、第五章城市房地產(chǎn)管理法律制 度作者: 日期:第五章城市房地產(chǎn)管理法律制度下面我們講第五章城市房地產(chǎn)管理法律制度，這個(gè)法呢應(yīng)該說(shuō)在我們 國(guó)家是一個(gè)新興的法。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于居住的條件， 小康條件里頭，居住條件是一個(gè)很重要的條件，安居才能樂(lè)業(yè)，所以， 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)然我們說(shuō)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不光是居民住房了，它 還有商業(yè)的，包括工業(yè)的、旅游的、多方位的，但是居民的住房的開(kāi)發(fā) 是它的一個(gè)很重要的內(nèi)容。同時(shí)呢，也是拉動(dòng)內(nèi)需的一種很重要的投資。 因此，在房地產(chǎn)的立法方面，當(dāng)然也促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，由于房地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的一系列的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要一定的法律去加以管理。我們國(guó) 家乂制定了房地

2、產(chǎn)的管理法。這個(gè)法，它主要立足于管理的，跟我們國(guó) 家很長(zhǎng)一段時(shí)間里頭，立法的宗旨都有一定的關(guān)系。它都立足于管理， 還是一個(gè)管理法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)它是一個(gè)很重要的市場(chǎng)，我們說(shuō)市場(chǎng)不僅 僅是商品市場(chǎng)，還有人力市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、證券市場(chǎng)，房地產(chǎn)也是一個(gè) 很重要的市場(chǎng)。因此，是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范的一個(gè)法，當(dāng)然我們說(shuō)， 房地產(chǎn)主要是進(jìn)行規(guī)制，它有一個(gè)規(guī)范行為、加強(qiáng)管理、加強(qiáng)監(jiān)督，同 時(shí)還有促進(jìn)、培育市場(chǎng)，多方位的。所以，這個(gè)法起了很大的作用，但 也有很大的缺陷，它主要立足于管理。但我們就法講法，主要還是講法 的內(nèi)容。第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法律制度概述這里第一節(jié)呢，是城市房地產(chǎn)管理法律制度概述。我們這個(gè)法呢，它

3、還局限在地域范圉里頭，主要指的是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。首先笫一個(gè)是關(guān)于概述，概述里第一個(gè)我們先講到了城市房地產(chǎn)管理 法的概念。城市房地產(chǎn)管理法總稱(chēng)。一.城市房地產(chǎn)管理法的概念城市房地產(chǎn)管理法,是調(diào)整城市房地產(chǎn)管理過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 的法律規(guī)范的總稱(chēng)。這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的范圍非常廣泛,具體而言,可以概 括為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理關(guān)系土地使用權(quán)的岀讓啊等等這樣一些關(guān) 系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理關(guān)系.房地產(chǎn)交易管理關(guān)系.房地產(chǎn)權(quán)屬登記管 理關(guān)系四類(lèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。我們講述的內(nèi)容也根據(jù)這四類(lèi)各分為兒節(jié)加以詳 細(xì)的說(shuō)明的。城市這個(gè)概念主要是在地域范圉上加以規(guī)定的。要說(shuō)明的就是這部房 地產(chǎn)管理法它是局限于城市這個(gè)范圉的。所謂房地產(chǎn)所謂

4、房地產(chǎn),是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng),在法律上一般又稱(chēng)作不動(dòng)產(chǎn) （相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的A因?yàn)橥恋睾头课輰儆诓豢梢苿?dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就要喪 失其極大價(jià)值的物體。我們所指的地產(chǎn)主要是指土地及其上下一定的空 間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施.地面道路等;房產(chǎn)是指建筑在土地上的 各種房屋，包括住宅泯用的入廠房.倉(cāng)庫(kù)丫企業(yè)丿和商業(yè).服務(wù).X 化.教育.衛(wèi)生.體育以及辦公用房等C&些都屬于不同的房產(chǎn)的用途九 關(guān)于房地產(chǎn)管理法的概念主要是厘清所調(diào)整的四類(lèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及 什么叫房產(chǎn)、什么叫地產(chǎn)。二城市房地產(chǎn)管理法的基本原則后面我們來(lái)看一下我們國(guó)家的城市房地產(chǎn)管理法的基本原則。這是根 據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，可以歸納出我們國(guó)

5、家的城市房地產(chǎn)在 進(jìn)行管理過(guò)程中的三項(xiàng)原則。(-)國(guó)有土地有償.有限期使用原則它主要是從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、土地的使用權(quán)的出讓、讓渡這個(gè)角度，概 括為國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我們國(guó)家在土地使用權(quán)、權(quán)屬上 規(guī)定了，城市土地歸國(guó)家所有、郊區(qū)的土地國(guó)家法律規(guī)定歸國(guó)家所有的 以外，是歸集體所有。所以我們國(guó)家的土地是公有制，尤其是城市土地， 是歸國(guó)家所有。國(guó)家把國(guó)有的土地有償?shù)?、有限期的予以出讓?zhuān)@個(gè)是 一個(gè)基本的原則。它的含義有三個(gè)要點(diǎn)：第一個(gè)是國(guó)有土地有償使用。 不是無(wú)償?shù)?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)一般的是通過(guò)土地使用權(quán)的出讓 的途徑來(lái)獲得的，也就是說(shuō)國(guó)家把國(guó)有土地的使用權(quán)在一定的期限內(nèi)出 讓給土地的

6、使用者，山土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)的出讓金。第 二個(gè)含義，國(guó)有土地是有限期使用，除了有償以外，還是有限期使用。 那么，這個(gè)我們?cè)诤竺婵梢钥吹絿?guó)務(wù)院有一個(gè)規(guī)定，每一類(lèi)土地的最高 使用期限。第三在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以采取無(wú)償、無(wú)限期的使用。 這種辦法呢是拔付的辦法，拔付是在一定范圍內(nèi)，我們?cè)诤竺嬉灿兄v到 具體規(guī)定，也可以說(shuō)是國(guó)有土地有償、有限期使用的一種例外。主要有 以下四種情況，這一原則包含了以下三方面的含義1國(guó)有土地有償使用。2國(guó)有土地有限期使用。3在法律規(guī)定的范圍內(nèi),可以采取無(wú)償、無(wú)限期的土地使用權(quán)劃拔方 式供應(yīng)土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了可以適用土地使用權(quán)劃拔的四種情形: (

7、1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地心為它的開(kāi)支本來(lái)就來(lái)自國(guó)家，所以這里 是采用劃拔的辦法);(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地(你比如鐵 路、機(jī)場(chǎng)、碼頭.道路、橋梁等等，這個(gè)要占用土地。你比如修建過(guò)江 大橋，它不僅是聳立在江上，它可能還有附橋會(huì)占用很多的土地)；(3) 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源.交通.水利等項(xiàng)目用地佗是公用事業(yè)，它的用 地不是有償使用的，而是劃拔的辦法力(4)法律.行政法規(guī)規(guī)定的其他 用地 魚(yú)是個(gè)兜底條款，除了上述三種情況下，根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，有 些特殊用途的也是劃拔使用(二經(jīng)濟(jì).社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。從劃拔、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度呢，主要是概括為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效 益相統(tǒng)一的原則。這三

8、個(gè)效益相統(tǒng)一的原則是非常重要的，因?yàn)榉康禺a(chǎn) 開(kāi)發(fā)它所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益是非常明顯的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)有一段時(shí)間在我 們國(guó)家是如火如荼，紛紛擁起，很多投資者都在從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這 個(gè)經(jīng)濟(jì)效益就可見(jiàn)一斑了。但是，我們說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效 益，它也要在一定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的條件之下。它應(yīng)該貫徹一個(gè)對(duì)社會(huì) 負(fù)責(zé)，不能夠過(guò)度開(kāi)發(fā)，你比如住房的開(kāi)發(fā)，首先應(yīng)該滿(mǎn)足廣大人民群 眾的住房要求，當(dāng)然我們也滿(mǎn)足一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的、不是溫飽型的， 改善生活條件.生活富裕，這樣的也要滿(mǎn)足，也有一部分是商業(yè)用的、 旅游用的，都要有一定的發(fā)展規(guī)劃，要和社會(huì)的發(fā)展水平相一致，要和 整體的人民生活水平相一致，要不然它的社會(huì)效

9、益是有問(wèn)題的。另外一個(gè)要注意環(huán)境，這個(gè)環(huán)境不僅是它要形成一種城市的風(fēng)格，錯(cuò)15落有致，美觀。它還要不要形成一種資源的浪費(fèi)和環(huán)境的破壞。注意環(huán) 境的優(yōu)化，力求達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)的一種狀態(tài)，不僅僅是 說(shuō)外觀，當(dāng)然外觀也很重要。但是對(duì)于空氣的質(zhì)量，以及對(duì)于氣候等等 的影響、以及整個(gè)城市資源的協(xié)調(diào)等等，都要全盤(pán)予以考慮。在實(shí)踐中，這三大效益應(yīng)該是一致的，但是肯定會(huì)產(chǎn)生矛盾。如果是 按照開(kāi)發(fā)商的要求，房子蓋的越高，他的經(jīng)濟(jì)效益就越高。但是我們說(shuō)， 房子蓋的越高，它帶的后果也極為嚴(yán)重。周?chē)沫h(huán)境、綠化、甚至是一 些重要的、歷史悠久的一些文物、古代建筑都要加以保護(hù)。我們現(xiàn)在走 到一些大城市，發(fā)覺(jué)每

10、個(gè)城市面貌都是一樣，都是高樓大廈，它本來(lái)應(yīng) 該有一些風(fēng)貌，有一些城墻、人文環(huán)境，應(yīng)該保留下來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益.社會(huì)效益.環(huán)境效益相統(tǒng)一的原 則,實(shí)行全面規(guī)劃.合理布局、綜合開(kāi)發(fā).配套建設(shè)。經(jīng)濟(jì)效益是指在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域講求經(jīng)濟(jì)核算,強(qiáng)調(diào)投入產(chǎn)出的比 例,為投資者帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的正面影響以及產(chǎn)生的 積極效果。環(huán)境效益是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中.必須注重環(huán)境的優(yōu)化,力求達(dá)到 房地產(chǎn)項(xiàng)目與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)的最佳狀態(tài)。環(huán)境效益不僅包括自然環(huán)境. 還包括社會(huì)環(huán)境。在實(shí)踐中,三大效益之間可能存在矛盾,不大平衡,管理者的最大任 務(wù)就暹謀求三者結(jié)合的最佳點(diǎn)。根

11、據(jù)交易和管理過(guò)程中間所遵循的原則呢，概括為維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人 合法權(quán)益的原則。維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則。在我們國(guó)家，房地產(chǎn)權(quán)利人主要指的是對(duì)房地產(chǎn)享有某種權(quán)利的公民 和法人。為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，在城市房地產(chǎn)管理法 中間作了一系列的規(guī)定，使他們的權(quán)利不受侵犯。這個(gè)你像房地產(chǎn)權(quán)屬 的登記啊，出讓房屋的一些必須遵守的規(guī)定啊，以及房地產(chǎn)交易過(guò)程中 一些價(jià)格的控制啊，都是對(duì)權(quán)利人權(quán)益保護(hù)。為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,城市房地產(chǎn)管理法作了一系 列重要的規(guī)定:一是規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得 侵犯;二是國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使

12、用年限屆滿(mǎn)前不收回;如遇特殊情況需要提前收回,應(yīng)予相應(yīng)的補(bǔ)償; 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿(mǎn),可以申請(qǐng)續(xù)期;三是依法取得的土地使用權(quán)可以作入股,合資.合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地 產(chǎn);依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)均可設(shè) 定抵押權(quán);四是為了更好的保障商品房預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益,規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng) 當(dāng)真?zhèn)涞臈l件;五是國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度這些原則呢主要是在一個(gè)不同的階段、在一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中間， 所貫徹的一個(gè)指導(dǎo)思想，這些原則也是相互滲透的。這個(gè)是關(guān)于基本原則的規(guī)定了，第三個(gè)問(wèn)題是關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)法的立 法概況。三. 我國(guó)房地產(chǎn)法的立法概況這個(gè)大家看一下就行了，

13、Id前的最基本的法律就是我們國(guó)家的城市 房地產(chǎn)管理法。1988年的憲法修正案確立了 “土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn) 讓”的制度。在此基礎(chǔ)上,國(guó)家修改了土地管理法,頒布了城市 規(guī)劃法,國(guó)務(wù)院相繼頒布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出 讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例.外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法等一 系列與房地產(chǎn)相關(guān)的條例.規(guī)定。1994年7月5日,第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)了中華人 民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法,并于1995年1月1日起施行。這是我國(guó) 城市房地產(chǎn)管理的基本法,為我國(guó)城市房地產(chǎn)管理的規(guī)范化,奠定了法 制基礎(chǔ)。城市房地產(chǎn)管理法第2條明確指出了該法的適用范圍是:在中華 人民共和國(guó)城

14、市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn) 管理,應(yīng)當(dāng)遵守本法。四. 房地產(chǎn)管理部門(mén)在我們國(guó)家里在很長(zhǎng)一段時(shí)間里頭，地產(chǎn)的管理部門(mén)和房產(chǎn)的管理部 門(mén)是分開(kāi)的，現(xiàn)在有些城市盡力使它合一起來(lái)。但是總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的 管理體制還有待于進(jìn)一步完善。到底是什么樣的體制，大家看一下第四 個(gè)部分，房地產(chǎn)管理部門(mén)?，F(xiàn)在呢就是建設(shè)行政主管部門(mén)，就是建設(shè)部， 土地管理部門(mén)我們國(guó)家是國(guó)有資產(chǎn)部、國(guó)有土地管理部門(mén)，各司其職、 密切配合全國(guó)房地產(chǎn)管理工作。意思是各自履行自己的職責(zé)。這個(gè)體制 恐怕有待于進(jìn)一步的完善，使它更好的協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來(lái)。城市房地產(chǎn)管

15、理法第6條第1款規(guī)定:“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部 門(mén).土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職、密切配合管 理全國(guó)房地產(chǎn)工作。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)指的是建設(shè)部,1998年3 月國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革,繼續(xù)保留建設(shè)部,把它作為綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè) 的政府部門(mén)。它的主要職能是:城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理.居民 住宅建設(shè)和管理等?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法將縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理 部六的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職權(quán)劃分交由省級(jí)人民政府確定。這是笫一節(jié)的內(nèi)容，我想簡(jiǎn)單主要是一些概況性的情況。其中兒個(gè)原 則比較重要，大家掌握一下。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理應(yīng)該說(shuō)，這一節(jié)是比較重要的一節(jié)，講到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)使用。其中

16、， 最重要的第一步，關(guān)于國(guó)家是土地的唯一所有者，怎么樣把土地的使用 權(quán)出讓這樣的一個(gè)規(guī)定。r 土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)出讓的概念和特點(diǎn)土地使用權(quán)的出讓?zhuān)蠹蚁瓤匆幌拢且粋€(gè)很重要的概念。這里請(qǐng)注 意，我們這里講的都是土地使用權(quán)，不是所有權(quán)。這是一個(gè)根據(jù)有償有 期限的規(guī)定，國(guó)家把土地的使用權(quán)，山受讓人支付一定的使用金這樣的 情況下，交給他使用的這樣的-個(gè)過(guò)程、-個(gè)行為。土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用 權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使 用權(quán)出讓金的行為。它有它的法律特征，它的法律特征也是一個(gè)很重要的理論問(wèn)題。大家 應(yīng)該掌握的。第一個(gè)就

17、是土地使用權(quán)岀讓法律關(guān)系的主體身份具有特定 性。它這個(gè)特定性主要就是出讓人是國(guó)有土地的唯在所有者就是國(guó)家。 當(dāng)然國(guó)家不是自己，是通過(guò)土地管理部門(mén)和使用人也就是受讓人簽訂土 地使用權(quán)的出讓合同，明確權(quán)利和義務(wù)，來(lái)建立法律關(guān)系。這樣的一個(gè) 過(guò)程。受讓人的范圍當(dāng)然比較廣了，根據(jù)法律的規(guī)定，公司、企業(yè)、其它組 織和個(gè)人。除了法律另有規(guī)定以外，都可以取得土地的使用權(quán)，進(jìn)行土 地的開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。所以，這里受讓人一般不受限制，但是出讓人 一方，他是非常特定的。國(guó)家是國(guó)有土地的所有權(quán)人，它是出讓的一方。第二個(gè)特征土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利和義務(wù)。這個(gè)也是有特殊 的規(guī)定的，土地使用者必須依照土地岀讓合同的

18、需要，來(lái)交付土地使用 權(quán)岀讓金，這是第一個(gè)義務(wù)了。你是有償?shù)氖褂?，所以首先就要交付?讓金。沒(méi)有按照合同的約定，交付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén) 有權(quán)解除合同，并且呢有權(quán)請(qǐng)求違約賠償，這是第一個(gè)義務(wù)。作為出讓 者，縣、市人民政府土地管理部門(mén)，必須按照出讓合同的約定提供出讓 使用的土地，如果沒(méi)有按照合同的約定，提供出讓土地的。土地使用者 可以解除合同，由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金。土地使用者呢 還可以請(qǐng)求違約賠償。這個(gè)是對(duì)政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，它如果違反了義 務(wù)，要承擔(dān)的責(zé)任。第三，土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)。這個(gè)是 一個(gè)法律關(guān)系的特定的標(biāo)的物，就是國(guó)有土地的出讓的使

19、用權(quán)了。請(qǐng)注 意的，特別強(qiáng)調(diào)的一個(gè)，土地使用權(quán)出讓的客體是國(guó)有土地使用權(quán)，而 不是所有權(quán)。這里講到了國(guó)家對(duì)城市土地?fù)碛杏谰玫乃袡?quán)，但是土地 的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢缱屚恋厥褂脵?quán)的范圉，不包括出 讓土地的下面所可能蘊(yùn)藏的自然資源，埋藏在地下的文物，或者是市政 的公用設(shè)施等等。第四個(gè)特征，土地使用權(quán)的出讓是一個(gè)要式法律行為。土地使用權(quán)的 出讓?xiě)?yīng)該簽訂出讓合同，這個(gè)是要式的一個(gè)含義了。同時(shí)呢，應(yīng)該向縣 級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，如果不簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，或者沒(méi)有辦理土地使用權(quán)登記的手續(xù)的話(huà)，這個(gè)土地出讓的行 為是無(wú)效的。土地使用權(quán)出讓具有以下的法律特征:第一'

20、土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體身份具有特定性。第二土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第三,土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)。第四,土地使用權(quán)出讓是要式法律行為。（二）土地使用權(quán)出讓的年限因?yàn)樗且粋€(gè)有償、有限期的規(guī)定，因此呢都有一個(gè)最高年限的規(guī)定， 國(guó)務(wù)院都有規(guī)定。大家可以看一下對(duì)不同的用地的使用年限都是冇規(guī)定 的，當(dāng)然我們說(shuō)到一定年限可以再申請(qǐng)續(xù)期。另外簽訂合同，再繳納土 地使用的費(fèi)用。出讓土地使用權(quán)的最高使用年限,就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地 使用權(quán)的最高年限。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)土地使用權(quán)出讓最高年限 僅作了授權(quán)性的規(guī)定“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。據(jù)此,中華人民

21、共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12 條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類(lèi)用地使用權(quán)出讓的最高年限:(J) 居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;教育、科技、文化.衛(wèi)生、體育 用地50年;(4)商業(yè).旅游.娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或者其他用地50 年。(三) 土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)的出讓的方式有三種了，拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議。規(guī)定了在具 備哪些條件的情況下是必須采用招標(biāo)的，房地產(chǎn)管理法規(guī)定了商業(yè)、旅 游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣(mài)或招標(biāo)方式。沒(méi)有條 件的、不能采用招標(biāo)方式的，可以釆用雙方協(xié)議的方式。這個(gè)的確有條 件，這個(gè)條件是有人來(lái)參加招標(biāo)沒(méi)有，有人來(lái)參加拍賣(mài)沒(méi)有，如果

22、根本 就沒(méi)有，當(dāng)然還有其他一些條件。這個(gè)是硬性規(guī)定了必須釆取拍賣(mài)和招 標(biāo)方式的，具體的規(guī)定有三種。我國(guó)土地使用權(quán)的出讓方式有三種:拍賣(mài).招標(biāo)和協(xié)議。拍賣(mài)出讓是什么，大家可以看一下。拍賣(mài)出讓拍賣(mài)出讓,是指在指定的時(shí)間.地點(diǎn)利用公開(kāi)場(chǎng)合,由政府的代表者 主持拍賣(mài)土地使用權(quán),土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)報(bào),按“價(jià)高者得”的原則確定 土地使用權(quán)受讓人的一種方式。這種方式主要適用于投資環(huán)境好.盈利 尢競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè).金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)用地,特別是大中城市 的黃金地段。招標(biāo)出讓也是保證招標(biāo)者中間進(jìn)行相互競(jìng)標(biāo)，是一種相互競(jìng)爭(zhēng)的方 式，所以也是規(guī)范市場(chǎng)，讓市場(chǎng)交易者能夠平等的、無(wú)歧視的進(jìn)入市場(chǎng) 的方法。所以應(yīng)該加以推廣

23、。2招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓,是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個(gè)人 讓方)根據(jù)出讓方提出的條件,以密封書(shū)面投標(biāo)形式競(jìng)報(bào)某地塊的使用 權(quán),由招標(biāo)小組經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo).評(píng)標(biāo),最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。招標(biāo)出讓的方 式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。3協(xié)議出讓第三就是協(xié)議出讓?zhuān)谶@里為什么也把協(xié)議出讓作為一種出讓的方式 呢，就因?yàn)閰f(xié)議出讓不是一種單純的一種行政行為而是一種商業(yè)行為。 商業(yè)行為就是要通過(guò)出讓方和受讓方雙方的出于自己利益，當(dāng)然作為出 讓方是出于對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的資值保值的考慮，進(jìn)行雙方的對(duì)價(jià)，通過(guò)邀約 和承諾的辦法，來(lái)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。使得國(guó)有土地在出讓過(guò)程中 間的利益能夠?qū)崿F(xiàn)，同時(shí)也

24、保證受讓人的權(quán)利和義務(wù)這樣的一種辦法。 當(dāng)然最好的使用辦法還是拍賣(mài).招標(biāo)這種辦法，是最公平的、最有效率 的，當(dāng)然條件的具備也是非常重要的。這個(gè)是關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方 式，下面再看看土地使用權(quán)的出讓合同。協(xié)議出讓,是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提 出有償使用土地的愿望,由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切 磋,協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè) 項(xiàng)目.市政公益事業(yè)項(xiàng)目.非盈利項(xiàng)目以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu).實(shí)施 產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持.優(yōu)惠的項(xiàng)目。協(xié)議.招標(biāo).拍賣(mài)是法定的三種使用權(quán)的出讓方式。在具體實(shí)施土地 使用權(quán)出讓時(shí),由國(guó)有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根

25、據(jù)實(shí)際情況決定采 用哪種方式,一般對(duì)地理位置優(yōu)越.投資環(huán)境好.預(yù)計(jì)投資回報(bào)率高的 地塊,應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣(mài)方式;反之,可適當(dāng)采用協(xié)議方式。（四）土地使用權(quán)出讓合同合同這是一種規(guī)定了出讓方和受讓方的一系列的權(quán)利和義務(wù)，這個(gè)大 家看一下，關(guān)注一下就行。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,是指市.縣人民政府土地管理部門(mén)代表國(guó) 家（出讓人）與土地使用者（受讓人）之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá) 成的.明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同包括 以下幾方面的內(nèi)容。1. 出讓方的權(quán)利義務(wù)出讓方享有的權(quán)利主要有兩項(xiàng) 一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓 合同后,未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的,出讓方有權(quán)解

26、 除合同，并可請(qǐng)求違約賠償;二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定 的期限和條件開(kāi)發(fā).利用土地的,土地管理部門(mén)有權(quán)予以糾正,并根據(jù) 情節(jié)輕重給予警告.罰款,直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有:第按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī) 定提供出讓的土地使用權(quán);x向受讓方提供的有關(guān)資料和使用該土 地的規(guī)定。2. 受讓方應(yīng)履行的義務(wù)受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項(xiàng):弟一，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓; 在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,依規(guī)定辦理登記手續(xù),領(lǐng)取土地使用 證;第二,松土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地; 第三,需要改變土地使用

27、權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)該征得出讓言同意 并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán) 出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。在我國(guó)現(xiàn)有的土地使用權(quán)出讓實(shí)踐中,出讓合同一般包括下列主要內(nèi)容:1. 出讓土地的位置、面積.界線(xiàn)等土地自然狀況;2. 出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限;3. 土地使用期限;4建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,也稱(chēng)使用條件;5.定金及違約責(zé)任。（五）土地使用權(quán)的終止和續(xù)期第五個(gè)問(wèn)題，關(guān)于土地使用權(quán)的終止和續(xù)期，終止主要有兒種原因， 在什么情況下，土地使用權(quán)終止。第一種土地使用權(quán)屆滿(mǎn)，規(guī)定了七十 年、五十年，土地使用權(quán)到了。第二根據(jù)社會(huì)公共利益的需要提前收回，

28、如果是特定情況下，特殊情況，可以在使用期限還沒(méi)屆滿(mǎn)的情況下提前 收回，但是要予以相應(yīng)的補(bǔ)償了。第三因?yàn)橛陂_(kāi)發(fā)而被無(wú)償收回，這 個(gè)法律規(guī)定了它必須在有限的期限內(nèi)開(kāi)發(fā)，如果逾期沒(méi)有開(kāi)發(fā)，要收回。 第四，土地滅失了。這往往是山于不可抗力的因素造成的，在這種情況 下，土地的使用權(quán)就終止了。1 土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止,是指因法律規(guī)定的原因使受讓人喪失土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四種原因:（1）使用年限屆滿(mǎn)根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回因逾期開(kāi)發(fā)而被無(wú)償收回（4）土地滅失2土地使用權(quán)期滿(mǎn)后的續(xù)期第二個(gè)情況是續(xù)期，剛剛我們講了有最高期限的規(guī)定，但是有繼續(xù)使 用土地的

29、，可以在屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，這個(gè)呢根據(jù)具體的條件、根據(jù) 法律的規(guī)定，予以批準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續(xù)使 用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期。對(duì)于土地使用者的續(xù)期申 請(qǐng),除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn) 準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽讓土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使 用權(quán)出讓金。二土地使用權(quán)劃拔第二關(guān)于劃拔，劃拔的范圍關(guān)鍵是要掌握劃拔的范圍。在什么情況下 可以劃拔。（一）土地使用權(quán)劃拔的概念土地使用權(quán)劃拔,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者 繳納補(bǔ)償.安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用,或者將國(guó)有土地使用權(quán) 無(wú)償交付土地使用者使

30、用的行為。以劃拔方式取得土地使用權(quán)的,除法 行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制。劃拔國(guó)有土地使用權(quán) 是國(guó)有土地?zé)o償.有限期使用制度的一種例外和補(bǔ)充。（二）土地使用權(quán)劃拔的范圍根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第23條的規(guī)定,下列建設(shè)用地的土地使 用權(quán)，確屬必須的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃拔:1. 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地2. 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3. 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通.水利等項(xiàng)目用地4. 法律.行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第二節(jié)我想主要就講到這里，第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和原則（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上

31、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè) 施.房屋建設(shè)的行為。因此,取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提, 而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開(kāi)發(fā),而是包括土 地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則，剛才我們講到了要實(shí)現(xiàn)環(huán)境、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效 益的統(tǒng)一，這里呢根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則，對(duì)它的具體方針作了一個(gè)規(guī) 定。第一個(gè)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，這個(gè)也是保證一個(gè) 城市整齊、美觀、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展。第二個(gè)就是三個(gè)效益相統(tǒng)一的原 貝嘰第三，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中間協(xié)調(diào)配合也是非常重要的，統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、配 套特另I重要U城市房地產(chǎn)管理法第24條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則、方針作了規(guī)定。1. 房地

32、產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益.社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須實(shí)行全面規(guī)劃.合理3. 布局.綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件下面是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件，主要是有以下兒個(gè)條件。第一個(gè)就是 開(kāi)發(fā)主體要合法，我們說(shuō)受讓的主體范圉是很廣泛的，它的條件不是很 苛刻的，但法律也有規(guī)定。第二依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)，它 必須是簽訂了開(kāi)發(fā)的受讓合同。第三個(gè)在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。 因?yàn)樗梢宰鳛榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，出讓土地的宗旨的一個(gè)原因，所以在限期 內(nèi)必須開(kāi)發(fā)。作了這樣的一個(gè)規(guī)定。超過(guò)了出讓合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)日期， 一年沒(méi)有開(kāi)工的，可以征收相當(dāng)于土地岀讓金20%以下的

33、土地閑置費(fèi)。 這個(gè)是對(duì)情節(jié)還不太嚴(yán)重，一年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的。先收閑置費(fèi)。滿(mǎn)兩年沒(méi)有 開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。這個(gè)規(guī)定是很重要的，但是不可抗 力例外了。1開(kāi)發(fā)主體合法2. 依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)3. 在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第三個(gè)就是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體。這里對(duì)于企業(yè)有一個(gè)資質(zhì)，它的 信譽(yù)怎么樣、服務(wù)保障怎么樣、它有一個(gè)資質(zhì)的評(píng)級(jí)是五個(gè)等級(jí)。對(duì)兼 營(yíng)企業(yè)都有一些規(guī)定。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是指以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企 業(yè)。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有三種:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)、兼 營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)（通稱(chēng)專(zhuān)營(yíng)公司

34、）,是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的 企業(yè)。根據(jù)建設(shè)部于1993年H月16日頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管 理規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)按資質(zhì)劃分為五個(gè)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè),是指經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的其他 企業(yè),對(duì)兼營(yíng)企業(yè)不定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為 對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。其經(jīng)營(yíng)對(duì)象只限于經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng) 目,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)完畢后,應(yīng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)范圍的登記。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立有一系列的條件規(guī)定，它和一般的企業(yè)因?yàn)?有一些特殊的要求，你比如名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所、注冊(cè)資本規(guī)定都一 樣。但它注冊(cè)資本的數(shù)額和一般的有限責(zé)任公司，最

35、低注冊(cè)資本的數(shù)額 還不太一樣。是多少都是需要掌握的，另外還要有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 等等。規(guī)定的很具體。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的 規(guī)定,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立必須符合以下條件:1. 有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu);2. 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;3. 有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;4. 有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;5. 法律.行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序設(shè)立的程序主要有兩個(gè)了一個(gè)是申請(qǐng)登記，一個(gè)是發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照。1申請(qǐng)登記2 發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照3備案第四節(jié)房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完了以后，主要進(jìn)入市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行交易。所以，這個(gè)是對(duì)交 易的一個(gè)管理。這里首先要把握的是房地產(chǎn)交易的

36、概念。房地產(chǎn)交易過(guò) 程中間呢，我們講到對(duì)權(quán)利人權(quán)益的一個(gè)保障，在價(jià)格上要進(jìn)行管理。 房地產(chǎn)交易的概述（-）房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易一詞,有廣義和狹義之分,從廣義上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)交易, 是指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通。從狹義上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)交易僅指房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第2條的規(guī)定,我國(guó)的房地產(chǎn)交易包括 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。需要指出的是,在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)抵押時(shí),房屋的所有權(quán) 和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓.抵押。（二）房地產(chǎn)價(jià)格管理制度因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格是交易的一個(gè)核心問(wèn)題了，所以要對(duì)它進(jìn)行管理。那 么管理請(qǐng)注意。主要的管理辦法呢，一個(gè)是實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度， 雖

37、然這是個(gè)商業(yè)行為，大家可以根據(jù)供求市場(chǎng)的需要等等來(lái)協(xié)商價(jià)格。 但是呢，由于這是一種特殊的交易，對(duì)于信息的掌握，要給購(gòu)房者很多 的保障，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)公平合理的評(píng)估制度。另外還有房地產(chǎn)成交價(jià)格 申報(bào)制度，這是一種備案，以便于監(jiān)督。這里我們對(duì)價(jià)格的種類(lèi)，規(guī)定了一個(gè)基準(zhǔn)定價(jià)，這個(gè)和我國(guó)的價(jià)格法 的規(guī)定原則是一樣的，但是作了一個(gè)細(xì)致的規(guī)定，作了一個(gè)基準(zhǔn)定價(jià)、 標(biāo)定定價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，三類(lèi)定價(jià)是什么含義，大家在學(xué)習(xí)過(guò) 程中要注意。評(píng)估制度是怎么來(lái)評(píng)估，貫徹的是什么原則。什么機(jī)構(gòu)來(lái) 進(jìn)行評(píng)估。第三個(gè)就是關(guān)于申報(bào)制度，申報(bào)制度它有什么樣的程序，起到什么樣 的作用。大家在學(xué)習(xí)過(guò)程中間呢也是要注意的。房地產(chǎn)

38、價(jià)格是房地產(chǎn)交易的核心問(wèn)題之一,城市房地產(chǎn)管理法為 此規(guī)定了房地產(chǎn)交易中的價(jià)格管理制度,規(guī)定基準(zhǔn)定價(jià).標(biāo)定定價(jià)和各 類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定公布,并實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房 地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。1. 房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,需要實(shí)行價(jià)格管理的房地產(chǎn)價(jià) 格主要有三種,即基準(zhǔn)定價(jià).標(biāo)定定價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格。所謂基準(zhǔn)定價(jià),是指按照不同的土地級(jí)別.區(qū)域分別評(píng)估和測(cè)算的 商業(yè).工業(yè).住宅等各類(lèi)用地的使用權(quán)的平均價(jià)格。所謂標(biāo)定定價(jià),是指對(duì)需要進(jìn)行土地使用權(quán)出讓.轉(zhuǎn)讓.抵押的地 塊評(píng)定的具體價(jià)格,它是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù),根據(jù)市場(chǎng)行情.地塊大小. 形狀.容積率、微觀區(qū)位和土地使用年限等條件評(píng)定的具體某一地塊在 某一時(shí)間的價(jià)格。所謂房屋的重置價(jià)格,是指按照當(dāng)前的建筑技術(shù).工藝水平.建筑 材料價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件,重新建造同類(lèi)結(jié)構(gòu).式樣、質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)的房屋價(jià)格。2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,指的是房地產(chǎn)專(zhuān) 業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,采用科學(xué)的估計(jì)方法結(jié) 合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)彩響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合 理價(jià)格所作出的推測(cè)和判斷。簡(jiǎn)而言之,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就是