抵質押物價值評價管理辦法

1、抵（質）押物價值評估管理辦法 第一章 總則 第一條 為規(guī)范抵（質）押物價值評估，提高押品評估質量和效率，有效防范業(yè)務風險，根據(jù)公司 固有資金貸款管理規(guī)定 、貸款資金貸款管理規(guī)定等制度及建設部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān) 督管理委員會關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知 （建住房 20068 號）等政策法規(guī)要求，結合公司實際情況，制定本制度。 第二條 本制度所稱抵（質）押物價值評估是指為確定抵（質）押融資額度提供價值參考依據(jù)，對 抵（質）押物價值進行分析、估算和判定的活動。 第三條 抵（質）押物價值評估包括內部評估和外部評估。 公司實行 “內部評估和外部評估相結合， 以內

2、部評估為主要確認依據(jù)”的抵（質）押物價值評估原則。 第四條 內部評估和外部評估均須堅持客觀性、公正性和謹慎性，保證抵（質）押物價值認定的合 理性。 第五條 押品主要包括房地產(chǎn)類、金融產(chǎn)品類、機器設備類、交通工具類、股權類、應收賬款及其 他權利類。 第二章 基本流程及職責分工 第六條 抵（質）押物價值評估包括評估調查和初評、評估審查及評估審定三個環(huán)節(jié)（見附件一） 除上市流通股票、定期存單、金融企業(yè)股權可采用簡易流程，直接進行評估審定外，其他押品均應經(jīng)上 述流程進行評估。 第七條 評估調查和初評人由負責相應業(yè)務的投資運營經(jīng)理或貸款經(jīng)理擔任。 第八條 公司通過內部考評，選拔具有資產(chǎn)評估和風險管理經(jīng)驗

3、的業(yè)務骨干 3-5 人組成“抵（質） 押物價值評估小組”，承擔押品價值審查職責。 “抵（質）押物價值評估小組”設組長一人，負責評估審 查工作的組織協(xié)調。 第九條 自主投資決策委員會或貸款投資決策委員會負責抵（質）押物價值的最終審定。決策委員 會委員不得同時兼任“抵（質）押物價值評估小組”成員。 第三章 評估調查和初評 第十條 評估調查包括評估資料搜集和現(xiàn)場調查。主要包括以下工作： 精選資料 （一）資料搜集 抵（質）押權屬所有人同意以抵（質）押物擔保的文件； 押品已對其他債權設定擔保的情況； 押品的權屬資料； 押品清單及基本情況資料； 外部評估報告（如有） ； 其他所需資料。 （二）現(xiàn)場調查 核

4、實押品范圍、狀況及產(chǎn)權證明文件； 調查押品相關市場信息； 拍攝押品影像資料； 了解其他影響押品價值及變現(xiàn)能力的相關情況。 第十一條 完成評估調查后，投資運營經(jīng)理或貸款經(jīng)理應根據(jù)押品基本情況、現(xiàn)場調查情況，參考 外部評估報告（如有） ，結合自身判斷，對押品價值進行初評，形成抵（質）押價值評估表 （見附件 二），詳細記錄評估依據(jù)和過程，連同調查資料一并提交“抵（質）押品價值評估小組”進行審查。 第四章 評估審查 第十二條 “抵（質）押品價值評估小組”以小組討論方式實施評估審查，按照“少數(shù)服從多數(shù)” 原則確定審查結果。 第十三條 評估審查工作主要包括： 核實押品基礎資料； 審查評估調查及初評操作的合

5、規(guī)性； 審查初評方法使用的恰當性及評估依據(jù)及評估結果的合理性； 審查外部評估報告的合理性（如有） 。 第十四條 評估調查和初評不符合要求或經(jīng)審查對初評結果存在較大疑義的， “抵 （質） 押品價值 評估小組”可退回調查人，要求補充調查或重新進行初評。 第十五條 不需要補充調查或重新進行初評的， “抵（質）押品價值評估小組”應在收到送審資料 兩個工作日內完成評估審查，由主審查人在抵（質）押價值評估表上簽署審查意見。 第五章 評估審定 精選資料 第十六條 自主投資決策委員會或貸款投資決策委員為抵（質）押物價值最終認定機構。 第十七條 融資項目提交自主投資決策委員會或貸款投資決策委員會審議時，擔保方式

6、為抵（質） 押的，應同時提交經(jīng)“抵（質）押品價值評估小組”審查后的抵（質）押價值評估表 。 第十八條 對抵 （質） 押物價值的審定是委員會審議內容之一， 委員會通過集體討論， 確定是否認 可“抵 （質）押品價值評估小組”審查的內部評估結果或采信外部評估結果或直接對評估價值進行調整 （僅限于向下調整）。 第十九條 對評估調查、初評及審查環(huán)節(jié)的合規(guī)性，及評估方法選取的合理性等存在異議的，委員 會可要求相關人員進行補充調查或調整評估方法。 第二十條 決策委員會在抵（質）押價值評估表上簽置的意見為公司對抵（質）押物價值最終 評估結果。 第六章 常用評估方法 第二十一條 根據(jù)押品的不同，常用評估方法有市

7、場比較法、收益還原法及重置成本法。內部評估 人員可根據(jù)押品的類型、特點、狀態(tài)、市場條件及資料搜集情況等因素選擇與押品相適應的評估方法。 若以上三種方法均不能滿足評估需要，可根據(jù)實際情況選用其他評估方法。 第二十二條 土地使用權評估一般采用成本法或基準地價系數(shù)修正法： 近期通過招拍掛或轉讓等市場方式取得的出讓土地可用成本法評價， 土地使用權價值包括土地取得 成本和后期投入開發(fā)成本。 對政府公布了基準地價體系的地區(qū)，可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價，以基準地價為基礎，參 考使用年限、容積率、開發(fā)程度等因素進行調整。 第二十三條 在建工程抵押價值可按以下公式評估： 在建工程價值二抵押在建工程面積 X

8、 單位建安成本 X 建筑工程部分占建安成本百分比 X（ 1 +綜合 費率）。 評估在建工程抵押價值時應考慮建筑企業(yè)法定優(yōu)先受償款等因素。 第二十四條 已竣工驗收的房屋的抵押價值可采用市場比較法。參照周邊相似房屋市場價值，結合 影響價值的其他因素，如開發(fā)商品牌等綜合確定。 以出租為主要目的的房屋抵押價值可采用租金收益還原法評估。 第二十五條 股權質押價值可采用整體評估加和法或收益現(xiàn)值法評估。 第二十六條 機器設備及交通工具等可采用重置成本法或購置成本扣除折舊費用等方法評估。 精選資料 第二十七條 應收賬款等債權質押價值依據(jù)質押債權合同中約定可實現(xiàn)的收入扣除實現(xiàn)債權的費 用后凈值，結合付款方實力信

9、譽等因素，設定適當?shù)恼鬯惚嚷蔬M行認定。 第七章 外部評估結果的采信 第二十八條 外部評估報告一般僅作為抵 （質 ）押品價值認定的參考依據(jù)。在以下情況下，公司可采 信外部評估結果確認押品價值： （一）公司對押品所在的市場環(huán)境等因素不熟悉，內部評估存在操作障礙； （二）押品為知識產(chǎn)權等對評估專業(yè)性要求較強的領域。 第二十九條 需采用外部評估的業(yè)務，由內部評估體系以外的部門，如合規(guī)風控部，對評估中介機 構及人員的資質、經(jīng)驗等進行審核。由融資方提供外部評估報告的，還需對評估中介機構與融資方關系 是否影響評估公正性等相關情況進行審查。 第八章 后續(xù)評估 第三十條 存續(xù)期限超過兩年的抵（質）押融資業(yè)務，應

10、于每滿一年的一個月內，對抵（質）押物 價值進行重新評估，評估流程同融資前評估。抵（質）押品管理部門應加強抵（質）押品價值持續(xù)跟蹤 管理，可根據(jù)抵（質）押品特性及市場狀況確定不低于前述要求的內部評估頻度，由管理人員建立臺賬 對抵（質）品及其價值變化進行登記、管理。 第三十一條 出現(xiàn)下列特殊情況，應立即組織抵（質）押物價值重新評估： 押品價值相對市場價格大幅下降； 融資人財務狀況惡化或發(fā)生信貸違約事件； 公司認為需要重評的其他事項。 第三十二條 重新評估確認的抵（質）押物價值不滿足公司抵（質）押率要求的，原則上應要求融 資人追加其他擔保或提前歸還不足值部分融資。 第九章 內部監(jiān)督 第三十三條 融資項目后續(xù)管理人員應及時跟蹤融資方及押品情況，一旦出現(xiàn)預警信息，及時報告 公司采取重新評估等處置措施。 第三十四條 合規(guī)風控部及審計部應將抵（質）押物價值評估納入合規(guī)檢查及內部審計范圍，進行 監(jiān)督和檢查，具體內容包括： 內部評估各環(huán)節(jié)操作是否符合規(guī)定； 精選資料 對外部評估的認定是否符合規(guī)定； 檔案資料是否真實完整； 評估方法選用及結果是否存在明顯不合理情況； 是否按規(guī)定周期或條件進行重新評估； 其他需要檢查的內容。 第三十五條 對抵 （質） 押物價值評估工作的檢查至少每年開