房地產(chǎn)工程造價(jià)咨詢注意事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制中幾個(gè)問題的探討尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、同事：大家好！感謝北京城建興云房地產(chǎn)公司給我們提供的本次學(xué)習(xí)、交流和探討的 機(jī)會(huì)。我公司與城建集團(tuán)在多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過愉快的合作，這次楊總邀請(qǐng)討論，不敢 拒絕，但確實(shí)比較忐忑。由于以下觀點(diǎn)均為從咨詢公司角度對(duì)開發(fā)商的一些建議，并非親身操作，因此 有些觀點(diǎn)難免以偏概全。 另外由于準(zhǔn)備時(shí)間匆忙， 全部觀點(diǎn)均為對(duì)平時(shí)積累的總結(jié), 并未查證相關(guān)資料，僅起拋磚引玉的作用，希望大家多加批評(píng)指正。本次討論之內(nèi)容計(jì)劃從三個(gè)方面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作進(jìn)行初步的探討：第一部分：項(xiàng)目造價(jià)控制中的幾個(gè)關(guān)鍵性工作第二部分：具體操作中的幾類常見問題第三部分：業(yè)主方與造價(jià)咨詢

2、機(jī)構(gòu)配合的幾個(gè)問題第一部分：項(xiàng)目造價(jià)控制中的幾個(gè)關(guān)鍵性工作開發(fā)商有多少控制成本的主動(dòng)性項(xiàng)目的成本目標(biāo)確立、合約規(guī)劃完畢、設(shè)計(jì)方案定稿、總包及主要分包合同確 立后，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目成本的控制已經(jīng)基本失去了主動(dòng)性，剩下的工作以配合項(xiàng)目進(jìn) 展的事務(wù)性工作為主。如何評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目造價(jià)管理工作的成敗不同的業(yè)主單位會(huì)有不同的公司情況、 不同的管理模式， 每個(gè)項(xiàng)目也有不同的 具體情況，這也就決定了在工程造價(jià)管理方面沒有通用的最佳模式，只有最適合的 模式。但是，總體而言，成功和有效的造價(jià)管理模式都是在明確的核心價(jià)值觀和工 作主線的指導(dǎo)下，充分有效地整合利用各方面資源，以實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)。這個(gè)核心價(jià) 值觀就是在配合業(yè)主開

3、發(fā)整體思路和大局利益的前提下，通過有效管理合理控制和 降低建安造價(jià)，以最優(yōu)造價(jià)達(dá)到設(shè)計(jì)使用功能要求及工期、質(zhì)量目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主 項(xiàng)目利益的最大化；這個(gè)工作主線就是成本目標(biāo)控制，一切具體工作均圍繞將造價(jià) 合理控制成本目標(biāo)之內(nèi)這一主線展開。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們認(rèn)為在以下的幾項(xiàng)具 體工作中需特別加以重視：一、確定合理的成本目標(biāo)，并將成本目標(biāo)控制工作貫穿于整個(gè)造價(jià)管理工作的 始終成本目標(biāo)的制定和控制是貫穿整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作的主線能否順利完成成本目標(biāo)是考核項(xiàng)目成本管理工作成敗的重要指標(biāo)。造價(jià)控制的整個(gè)過程都圍繞成本目標(biāo)這一條主線，因此，及時(shí)確定合理的成本 目標(biāo)就顯得尤為重要。咨詢?nèi)藨?yīng)與委托人密切配合，

4、在項(xiàng)目策劃、方案、設(shè)計(jì)等各 個(gè)階段，為委托方提供準(zhǔn)確的成本估算建議除了對(duì)委托方的建設(shè)意圖、設(shè)計(jì)方案等 深入理解外，對(duì)經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)的各種價(jià)格變動(dòng)及市場(chǎng)趨勢(shì)等均給予高度關(guān)注，在 任何大幅度的價(jià)格變化時(shí)都能及時(shí)作出估算，必要時(shí)建議委托方調(diào)整目標(biāo)成本，并 對(duì)委托方的資金準(zhǔn)備、成本控制都及時(shí)地提供合理的建議。在整個(gè)工程造價(jià)管理工作過程中，將各分項(xiàng)成本均控制在整體成本目標(biāo)控制范 圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳價(jià)值功能，這是指導(dǎo)貫穿整個(gè)工作的一條主線。因此，對(duì)任 一將會(huì)對(duì)整體造價(jià)產(chǎn)生影響的項(xiàng)目（例如工程招標(biāo)、變更洽商等），均應(yīng)在實(shí)施前 進(jìn)行估價(jià)，在實(shí)施后進(jìn)行復(fù)核，以確定其在成本目標(biāo)的控制范圍內(nèi)。 對(duì)于工程招標(biāo), 在

5、條件允許的情況下應(yīng)事先根據(jù)招標(biāo)圖紙進(jìn)行估價(jià)，超出目標(biāo)成本控制范圍應(yīng)仔細(xì) 分析原因，必要時(shí)采取調(diào)整設(shè)計(jì)等措施。對(duì)于方案對(duì)比、變更洽商等項(xiàng)目，在有條 件的情況下也應(yīng)采取類似程序。成本目標(biāo)要細(xì)化到各個(gè)科目不同企業(yè)確立成本目標(biāo)的時(shí)間點(diǎn)并不相同，但需保持其連續(xù)性和嚴(yán)肅性重慶遠(yuǎn)洋高爾夫項(xiàng)目參考.xlsx.xlsx、及時(shí)建立合理詳盡的合約規(guī)劃影響造價(jià)控制的另一個(gè)重要因素是合理的合約規(guī)劃， 完善的合約規(guī)劃是減少 管理成本、避免交叉作業(yè)的重復(fù)浪費(fèi)等的有效保證。全項(xiàng)目的合約規(guī)劃應(yīng)在第一個(gè) 分項(xiàng)工程招標(biāo)前基本確定，合約規(guī)劃應(yīng)合理、詳盡地劃分總承包工程范圍、確定指 定分包項(xiàng)目/ /指定供應(yīng)商、明確獨(dú)立分包項(xiàng)目及確定甲

6、供材料等。合約規(guī)劃確定的同時(shí)應(yīng)擬訂總包及各指定分包與獨(dú)立分包、甲供材料的招標(biāo)計(jì) 劃，確定各項(xiàng)目的招標(biāo)模式。鄂爾多斯“泰悅府”合約規(guī)劃.Xis.Xis三、做好設(shè)計(jì)方案比選工作在造價(jià)控制的整個(gè)過程中，設(shè)計(jì)是工程造價(jià)核心的控制因素，設(shè)計(jì)階段的造價(jià) 控制是最行之有效的控制階段（80%80%）, ,因此造價(jià)控制應(yīng)盡早介入，并于設(shè)計(jì)的各個(gè)階 段，對(duì)不同的方案對(duì)應(yīng)的造價(jià)進(jìn)行詳細(xì)比較，并從造價(jià)的角度提供合理的改進(jìn)設(shè)計(jì) 的建議，這一過程在方案比選確定階段可能反復(fù)多次，例如：a a） 從方案討論開始即對(duì)不同的方案建議進(jìn)行估算對(duì)比，方案確定后即協(xié)助業(yè)主完 善基于初設(shè)圖的測(cè)算，調(diào)整確定目標(biāo)成本；b b）隨著初步設(shè)計(jì)的

7、深入，即時(shí)修訂相關(guān)測(cè)算，作出對(duì)比并不斷調(diào)整完善目標(biāo)成 本;c c） 每一次調(diào)整后均做出與前一次的對(duì)比分析，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)加以解決。 上述測(cè)算及對(duì)比過程在設(shè)計(jì)的各階段均需反復(fù)進(jìn)行。與設(shè)計(jì)院簽訂限額設(shè)計(jì)合同聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)監(jiān)理灰空間四、注重招標(biāo)及合同設(shè)定就具體項(xiàng)目而言，結(jié)算時(shí)多數(shù)爭議問題都起源于前期招標(biāo)及合同簽訂階段。招 標(biāo)文件或合同表述的不完整或不嚴(yán)謹(jǐn)、清單編制的錯(cuò)漏或描述不清、清標(biāo)的疏漏或 不徹底，都是造成結(jié)算時(shí)爭議問題的重要因素。因此，委托人和咨詢?nèi)司鶓?yīng)對(duì)招標(biāo) 工作予以足夠重視，選派有經(jīng)驗(yàn)的得力人員、增加復(fù)核程序，同時(shí)，應(yīng)盡最大可能為招標(biāo)工作預(yù)留足夠的合理時(shí)間，并在合同條款的設(shè)定上應(yīng)反復(fù)推敲，

8、廣泛征求各 方意見。盡量給招標(biāo)及合同確立工作留出充足的時(shí)間對(duì)合同方式的選擇需根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定總包及各分包的合同形式應(yīng)相互協(xié)調(diào)盡量不采用模擬清單的招標(biāo)方式如有可能，清標(biāo)及評(píng)標(biāo)工作應(yīng)由業(yè)主（或企業(yè)委托人）自行完成以上四項(xiàng)工作均處于項(xiàng)目進(jìn)展的前期，也是決定項(xiàng)目控制工作成敗的最重要工 作。這也是全過程管理過程中矛盾最集中的時(shí)期。五在項(xiàng)目實(shí)施過程中做好動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控在項(xiàng)目實(shí)施過程中，咨詢?nèi)藨?yīng)定期及非定期（發(fā)生重要因素改變的情況下）地 對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制情況進(jìn)行審核，對(duì)偏離成本目標(biāo)的項(xiàng)目要詳細(xì)分析原因，并 建議相應(yīng)的措施。這種對(duì)偏離情況的審核及分析并不限于對(duì)超出成本目標(biāo)的情況， 對(duì)于實(shí)際成本低于目標(biāo)

9、成本較多的情況也應(yīng)詳細(xì)分析原因，避免項(xiàng)目偏離既定檔次 定位等情況的發(fā)生，影響業(yè)主方的整體利益。上述報(bào)告應(yīng)及時(shí)報(bào)送業(yè)主。萬通龍山動(dòng)態(tài)成本管理報(bào)表六、應(yīng)對(duì)所有項(xiàng)目參與人員進(jìn)行合同方面的普及和講解在大多數(shù)管理體系下，委托人（或其代表）的工程、設(shè)計(jì)等部門并不對(duì)造價(jià)控 制負(fù)直接責(zé)任，但其具體工作往往會(huì)對(duì)造價(jià)控制帶來影響。常見問題例如：將屬合 同內(nèi)包死的項(xiàng)目簽成洽商增加項(xiàng)、設(shè)計(jì)圖紙與業(yè)主要求的交房標(biāo)準(zhǔn)做法不符等，這 些問題均是由于操作人員對(duì)合同的不了解造成的。因此，加強(qiáng)培訓(xùn)和定期溝通，使 全部參與項(xiàng)目的相關(guān)人員對(duì)合同條款有足夠的認(rèn)識(shí)， 也是合理控制造價(jià)的重要手段。萬科簽證通知單格式.docx第二部分：具體

10、操作中的幾類常見問題結(jié)算三審工作總結(jié)（ 110701110701）.ppt.ppt部分建議（草稿 02230223）.doc.doc第三部分：業(yè)主方與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)配合的幾個(gè)問題一、 常見的幾種合作方式 目前常見開發(fā)企業(yè)與造價(jià)咨詢企業(yè)的合作方式基本上有以下幾類：1.1.階段性委托 如單獨(dú)委托編制清單標(biāo)底、審核結(jié)算等。2.2.全過程造價(jià)咨詢服務(wù) 文新創(chuàng)展全過程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 .pdf.pdf3.3.菜單式委托 旭輝 1010 地合同終稿（打印版） .pdf.pdf從合同宗旨上來說，階段性委托和全過程委托對(duì)咨詢?nèi)说囊笫遣煌?，階段 性委托注重的是單項(xiàng)工作到完成質(zhì)量， 而全過程委托則要求咨詢?nèi)藦臉I(yè)主角度出發(fā)， 以系統(tǒng)工程的角度對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)成本控制進(jìn)行綜合管理。其目標(biāo)與開發(fā)商自身的成 本控制目標(biāo)基本重合。很多人認(rèn)為菜單式委托是一種對(duì)委托方更加靈活的全過程造價(jià)咨詢服務(wù)合同， 但從合同本質(zhì)上講菜單式委托應(yīng)屬于階段性委托的一種形式，可劃分為同一類。二、 合作方式的確立 原則：應(yīng)根據(jù)業(yè)主方自身的管理體系、人員配置情況以及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)作出 適合的決定，并無普遍性原則。比較好的合作模式： 大業(yè)主、 小咨詢開發(fā)商有嚴(yán)謹(jǐn)和有效的管理方式，需咨詢?nèi)颂?供的工作傾向于