淺析中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、淺析中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度論 文 摘 要 本文對(duì)作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，建立我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個(gè)部分，第一部分從縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個(gè)方面，介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系；第二部分通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)濟(jì)背景的對(duì)比即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)登記的不同要求的對(duì)比，針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國(guó)新的、符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀要求的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的一些問題發(fā)表自己的見解，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出若干建議。

2、第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點(diǎn)，以“五個(gè)統(tǒng)一”為原則，即建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)表了自己的意見，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了完善措施。一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記 (2) 。

3、它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)法律制度，從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規(guī)范的對(duì)象，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記行為類型、程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)；效力制度以登記的法律效力為規(guī)范的客體，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果。本部分將通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中形成的法律關(guān)系總和。從主體上看，不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩類，登記機(jī)構(gòu)與登記申請(qǐng)人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請(qǐng)人之間的橫向法律關(guān)系。一般而言，縱向法律關(guān)系

4、具有行政管理性質(zhì)，是登記機(jī)構(gòu)與相對(duì)人之間的行政法律關(guān)系。橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請(qǐng)人之間的民事法律關(guān)系?？v、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。1、縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系縱向的不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人對(duì)登記機(jī)構(gòu)為登記行為過程中形成的，發(fā)生于登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)之間，具有明顯的行政管理性質(zhì)，登記機(jī)構(gòu)的登記職權(quán)、登記人的申請(qǐng)權(quán)與登記義務(wù)均體現(xiàn)了主體權(quán)利義務(wù)的行政性。在國(guó)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比較明確。在德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方

5、法務(wù)局及其派出所；在瑞士多為各州的地方法院。這種做法，是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故登記建立與司法系統(tǒng)的直接聯(lián)系。如在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的爭(zhēng)議直接進(jìn)人訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中不必起訴，而是向上級(jí)法院直接上訴；我國(guó)歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)的做法。后來因民國(guó)初期的司法混亂而改為屬于行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，這一做法在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)沿用至今(3)。登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)，根據(jù)各國(guó)的立法規(guī)定，一是實(shí)質(zhì)性審查權(quán)，這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)權(quán)利狀況進(jìn)行全面審查核實(shí)的權(quán)力，對(duì)形式上完備、但欠缺真實(shí)性的登記申請(qǐng)可以駁回，實(shí)行要件登記制度、證券交付制度的國(guó)家為保障登記的絕對(duì)效力，均采此制；另

6、一為形式上的審查權(quán)，這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)名義權(quán)利進(jìn)行審查的權(quán)力，實(shí)行登記對(duì)抗制度的國(guó)家采用此法，如法國(guó)、日本,日本民法典177條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人(4)。登記申請(qǐng)人的權(quán)利義務(wù)主要體現(xiàn)為登記申請(qǐng)權(quán)和登記義務(wù)。登記申請(qǐng)權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人申請(qǐng)登記的權(quán)利，與登記機(jī)關(guān)受理登記的義務(wù)相對(duì)應(yīng)。登記申請(qǐng)權(quán)發(fā)生有兩個(gè)前提：一是申請(qǐng)權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)有一定的利害關(guān)系；二是申請(qǐng)人的利益需要通過登記的方式得到保護(hù)。登記申請(qǐng)人的登記義務(wù)是指登記申請(qǐng)人對(duì)登記機(jī)構(gòu)所負(fù)有的、對(duì)與之存在利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的義務(wù)，與登記機(jī)構(gòu)的登記權(quán)限相對(duì)應(yīng)，是一種行政義務(wù)，登記義務(wù)的行政

7、性在不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示登記中得到最充分的體現(xiàn)。2、橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系橫向的不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系是指在平等主體的登記權(quán)利人和登記義務(wù)人之間，在登記申請(qǐng)過程中所形成的法律關(guān)系，存在于登記申請(qǐng)人之間，在性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)事實(shí)上的權(quán)利狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載不一致的場(chǎng)合，需要真實(shí)的權(quán)利人和名義上的權(quán)利人這兩類當(dāng)事人共同完成，登記利益對(duì)于這兩類申請(qǐng)人是不同的。事實(shí)上的權(quán)利人因登記取得名義上的權(quán)利，因登記而受益；名義上的權(quán)利人因登記喪失名義上的權(quán)利，因登記而受損。因此，登記申請(qǐng)權(quán)對(duì)兩類申請(qǐng)人的意義明顯不同，對(duì)前者是積極的申請(qǐng)權(quán)，對(duì)后者是消極的合作義務(wù)，基于這一原因，不動(dòng)產(chǎn)登記理論將

8、前者稱為登記權(quán)利人，將后者稱為登記義務(wù)人。所謂事實(shí)上權(quán)利狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄不符，主要指兩種情況，一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生了實(shí)質(zhì)的物權(quán)變動(dòng)，即發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移或附設(shè)權(quán)利，如地上權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定、變動(dòng)、取消，新權(quán)利人所享有的真實(shí)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載內(nèi)容相脫節(jié)；二是指虛偽登記。在這種情況下，登記薄上記載的是錯(cuò)誤的權(quán)利、或已喪失的權(quán)利、或?qū)嶋H存在但已被涂銷的權(quán)利，而與事實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符。橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)表現(xiàn)為登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)和登記人的允諾義務(wù)。兩者設(shè)置的目的都是為了保障登記順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)真正權(quán)利人的利益，其權(quán)利義務(wù)具有目的同一性、內(nèi)容對(duì)應(yīng)性，因此，本部分僅對(duì)登記請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行詳細(xì)探討。登記請(qǐng)求

9、權(quán)與登記申請(qǐng)權(quán)不同，它是登記權(quán)利人享有的、請(qǐng)求登記義務(wù)人為登記申請(qǐng)行為的權(quán)利，從性質(zhì)上看是一種民事權(quán)利，不能由權(quán)利登記人本身予以強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)通過法院裁決實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制性保障。登記請(qǐng)求權(quán)發(fā)生的原因，一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，二是事實(shí)上的權(quán)利狀態(tài)與登記的權(quán)利狀態(tài)不一致，據(jù)此，登記請(qǐng)求權(quán)可以分為債權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)和物上登記請(qǐng)求權(quán)。債權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)基于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)產(chǎn)生，源于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人的債權(quán)契約，是與由從債務(wù)人交付義務(wù)派生的附隨義務(wù)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利，無(wú)須在債權(quán)契約中約定，為法定權(quán)利。物上登記請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生，基于權(quán)利的事實(shí)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載相互脫節(jié)，源于真實(shí)權(quán)利人享有的物權(quán)效力，本質(zhì)上看是排除妨

10、礙請(qǐng)求權(quán)的延伸。由上觀之，登記請(qǐng)求權(quán)是一種法定權(quán)利，基于一定的法律事實(shí)發(fā)生，因其可訴性而具有強(qiáng)制性的效力.二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的經(jīng)濟(jì)背景不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)法律制度，從來就不是孤立的，其內(nèi)容取決于社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度。不動(dòng)產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)、生活資料是任何社會(huì)不可缺少的調(diào)整對(duì)象。不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著不同的要求。基于這一原因，研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一般性規(guī)律，就需要對(duì)其社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景作以分析。社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度有兩層含義，一為社會(huì)財(cái)產(chǎn)所有制形式，一為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。財(cái)產(chǎn)所有制形式是社會(huì)根本經(jīng)濟(jì)制度，反映一個(gè)社會(huì)財(cái)產(chǎn)利益的最終歸屬狀態(tài)，有公有制和私有制兩種基本形式；社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的

11、方式，在現(xiàn)代社會(huì)中也有兩種主要形式，一為計(jì)劃?rùn)C(jī)制，一為市場(chǎng)機(jī)制。社會(huì)財(cái)產(chǎn)所有制雖然本質(zhì)上決定社會(huì)財(cái)產(chǎn)制度，但其具體操作的內(nèi)容，往往是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制影響的直接后果。本文所稱社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，具體地講，是探討計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響。1、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在一個(gè)相當(dāng)時(shí)期曾一度是我國(guó)所采用的基本運(yùn)行機(jī)制，雖然經(jīng)過經(jīng)濟(jì)體制改革，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已蓬勃發(fā)展。但在體制的轉(zhuǎn)制改造過程中，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響仍不容忽視。此外，對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行研究，也有助于我們用歷史的眼光分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，不動(dòng)產(chǎn)由國(guó)家直

12、接行使支配權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)利用由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)控，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得由國(guó)家無(wú)償劃撥或分配，不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)也需要國(guó)家行政調(diào)配完成。國(guó)家意志以行政決策的形式左右著不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行的全過程。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)劃管理，須依賴于系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)籍資料，以權(quán)威的產(chǎn)籍資料為依據(jù)才能確保宏觀調(diào)控的合理性，避免調(diào)控行為的重復(fù)和沖突，取得秩序上的穩(wěn)定。國(guó)家為確保產(chǎn)籍資料的準(zhǔn)確性，通常將登記規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)取得的強(qiáng)制性程序。登記雖然具有不動(dòng)產(chǎn)得以使用的要件功能，但在此情形下卻不具備實(shí)際的要件意義。首先，不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)在獲得管理機(jī)關(guān)的正式批文后即已取得。其次，登記僅為對(duì)批準(zhǔn)文件形式上的復(fù)核，沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。據(jù)此可認(rèn)為，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的不

13、動(dòng)產(chǎn)登記，只是不動(dòng)產(chǎn)使用者應(yīng)當(dāng)履行的行政手續(xù)，或者說僅是一種產(chǎn)籍管理方式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更不具備實(shí)際的和法律的效力。2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，不動(dòng)產(chǎn)及附設(shè)其上的權(quán)利始終以商品的身份、依權(quán)利人的意志而不是依國(guó)家的意志在市場(chǎng)上自由流通。而實(shí)現(xiàn)這種市場(chǎng)性流通的運(yùn)行，需要滿足三個(gè)前提：其一，作為流通標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)及附設(shè)其上的權(quán)利被有效的界定，否則不具備流通的資格或流通將失去意義；其二，流通主體與流通標(biāo)的之間的支配關(guān)系，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及附設(shè)其上的權(quán)利的支配權(quán)必須明確，否則，流通主體必將耗以相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和成本確認(rèn)此種關(guān)系，有礙流通、交易的效率；其三，流通的標(biāo)志必須明確，

14、否則權(quán)利轉(zhuǎn)讓與否第三人無(wú)從認(rèn)定，交易的安全無(wú)從保障。不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)的自然屬性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的流通性存在先天的矛盾，這決定了不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)須是權(quán)利移轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的占有者與實(shí)際權(quán)利人的脫節(jié)又要求以一定的權(quán)屬標(biāo)志形式對(duì)真正的權(quán)利人予以確認(rèn)、合意、交付作為物權(quán)變動(dòng)的要件僅能完成不動(dòng)產(chǎn)交易的公示，但不足以公示不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，需要具有法律權(quán)威的方式公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、流轉(zhuǎn)和消滅，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)公布于眾，幫助第三人獲得相關(guān)信息和判定是否為有關(guān)行為。這些需求都賦予不動(dòng)產(chǎn)登記豐富的使命?？梢姡缘怯浀臋?quán)威來明確不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、公示產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、保障權(quán)利人利益和交易安全，是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的客觀要求。三、不動(dòng)產(chǎn)登

15、記制度的完善措施不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)最為重要的市場(chǎng)，也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中的領(lǐng)域，必須有一套符合物權(quán)公示原則的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史變遷可以看出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度強(qiáng)調(diào)行政管理功能，忽視和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記效力等方面尚未達(dá)成統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生作用的范圍也未涉及農(nóng)村，這充分體現(xiàn)出過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的立法與當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需求的脫節(jié)。因此，在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的條件下，必須依據(jù)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理要求，按照物權(quán)法的規(guī)則來構(gòu)造我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)，通過

16、登記公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)并供社會(huì)公眾查詢，備有關(guān)交易當(dāng)事人參考，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效力六個(gè)方面的效力，這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義(5)。1、建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)，即中國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足，世界上大多數(shù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法都是由最高立法機(jī)關(guān)制定的，而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

17、登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門和機(jī)關(guān)制定，在內(nèi)容上互相矛盾，所以，我國(guó)必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記法。2、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。在國(guó)際上，一些國(guó)家通常采用登記與司法系統(tǒng)建立直接聯(lián)系的做法，以不動(dòng)產(chǎn)登記直接或者間接決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利。如，德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為地方法院的土地登記局；日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所；而瑞士則為各州的地方法院?？疾焓澜绺鞯氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)律性的特點(diǎn)：一是登記機(jī)關(guān)一般為司法機(jī)關(guān)，二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性，這兩個(gè)特征都是物權(quán)公示原則決定的(6)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān)，多頭執(zhí)政導(dǎo)致不

18、動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。有學(xué)者提出“登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄，即一級(jí)法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實(shí)行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性(7)。這一觀點(diǎn)不乏其科學(xué)性，有利于構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用，并迅速與國(guó)際接軌，但筆者作為一名基層法院法官，深知我國(guó)基層法院審判任務(wù)繁重，使之承擔(dān)細(xì)致、周密的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，尤其是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查工作，基層法院難堪重負(fù)。另外，由法院擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，一旦登記有誤引發(fā)賠償，受害

19、人就有可能起訴作為登記機(jī)關(guān)的法院，有損于司法的權(quán)威。法院作為登記機(jī)關(guān)還不利于國(guó)家行使有效的行政監(jiān)督，原來的登記機(jī)關(guān)、人員、資料的閑置更是一種浪費(fèi)，故我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇仍應(yīng)為行政機(jī)關(guān)，但必須保證統(tǒng)一，而不能象目前的多頭負(fù)責(zé)，并且該登記機(jī)關(guān)應(yīng)淡化其行政色彩，加強(qiáng)其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。國(guó)家可以在縣級(jí)以上人民政府設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記局，統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。這是從我國(guó)司法現(xiàn)狀、不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況出發(fā)作出的選擇，雖然較之國(guó)際先進(jìn)立法有一定差距，但有利于避免建立新制度時(shí)的混亂，符合我國(guó)實(shí)際國(guó)情。3、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力。統(tǒng)一登記效力，是不動(dòng)產(chǎn)登記在同一邏輯層

20、面上發(fā)揮效力。首先，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度作出選擇，也就是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記選擇實(shí)質(zhì)審查還是形式審查的問題。要使登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審查，實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提(8)。我國(guó)以往的不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)性審查，在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法制定中仍應(yīng)堅(jiān)持這一原則；其次，還應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查確定為各種具體的法律制度。不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)及其上所負(fù)擔(dān)的他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立，是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為，法律應(yīng)該規(guī)定這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效要件，徹底糾正重合同、輕登記的現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、消滅亦應(yīng)遵循這一原則，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的正常交易。有些學(xué)者提出登記

21、實(shí)質(zhì)審查雖然具有提高登記準(zhǔn)確性的優(yōu)點(diǎn)，但也有操作程序復(fù)雜、影響交易效率的缺陷。但是，我們應(yīng)該看到，與登記形式審查相較，實(shí)質(zhì)審查在保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益方面、在防止欺詐行為惡果方面、強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)責(zé)任方面、強(qiáng)化登記的公示、公信功能方面具有非常突出的優(yōu)勢(shì)。利弊相較，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法仍應(yīng)采用實(shí)質(zhì)審查。4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序。登記程序既是登記機(jī)關(guān)的工作程序，又是對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的步驟要求，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)有至關(guān)重要的作用。以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一，登記程序的規(guī)定也不統(tǒng)一，從而給當(dāng)事人權(quán)利保護(hù)造成妨礙。在將來制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)，避免可能出現(xiàn)的登記失誤和欺詐行為，滿足快速發(fā)展的不