DYOPCH001A項(xiàng)目論證流程1104

1、項(xiàng)目拓展及論證管理流程項(xiàng)目拓展及論證管理流程編制 日期 審核 日期批準(zhǔn) 日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人項(xiàng)目拓展及論證管理流程、流程概況流程目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)初項(xiàng)目前對具可 行性進(jìn)行科學(xué)論證，肩效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和 計(jì)劃性。流程風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可行性決策所需的信息不全面或不準(zhǔn)確造成決策失誤帶 來的投資風(fēng)險(xiǎn)。流程范圍公司房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目論證工作， 以及為之展開的相應(yīng)研究工 作。定義1、新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過程，即對影響新 項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測， 最后針對預(yù)測的綜合效 果進(jìn)行可行性求證。2、房地產(chǎn)土地儲備：為保證公司未來項(xiàng)

2、目開發(fā)的土地需求， 而預(yù)先進(jìn)彳丁的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購入土地的行為。3、可行性研究：就是對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng) 濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測， 為投資決策提供依據(jù)。4、基礎(chǔ)研究：是為確定公司土地儲備動態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn) 新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；基礎(chǔ)研究包含土地市場研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃動 態(tài)研究、房地產(chǎn)宏觀市場研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競 爭對手研究和公司戰(zhàn)略研究等分項(xiàng)研究工作。5、新項(xiàng)目在本流程文件中指土地開發(fā)使用權(quán)獲得前的項(xiàng)目。流程客戶內(nèi)部客戶專家委員會外部客戶國土規(guī)劃局流程參與部門策劃部、項(xiàng)目開發(fā)部、產(chǎn)

3、品研發(fā)部、成本管理部、財(cái)務(wù)部、銷 售部上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品定位管理 流程概念設(shè)計(jì)管理流程流程KPI責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源可研報(bào)告及時(shí)通過率策劃部、項(xiàng)目開發(fā)部、產(chǎn) 品研發(fā)部、成本管理部、 財(cái)務(wù)部、銷售部專家委員會基礎(chǔ)研究報(bào)告質(zhì)量評分項(xiàng)目拓展專員總經(jīng)辦主任流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說明支持文件進(jìn)行基礎(chǔ)信息研究參見4.1基礎(chǔ)研究信息分類表形成項(xiàng)目初步可研報(bào)告參見4.3項(xiàng)目初步可研報(bào)告組織項(xiàng)目可行性研究參見4.5項(xiàng)目可研作業(yè)指引評審可研報(bào)告參見4.6流程圖CH001A項(xiàng)目拓展及論證管理流程項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)DY-OP-項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)

4、項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)9頃項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)11項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)事I I項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)*項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)11一項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)r項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)4項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)111r項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)4_項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)-況-又吵、-況-況項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)T項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) > Yl項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目拓展及論證管理流程三、職責(zé)3.1 策劃部3.1.1 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究工作；3.1.2 負(fù)責(zé)提交項(xiàng)目建議書；3.1.3 負(fù)責(zé)制定預(yù)可行性研究計(jì)劃，編制項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告；3.1.4 負(fù)責(zé)編制預(yù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；3.1.5 負(fù)責(zé)

5、項(xiàng)目論證進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制；3.1.6 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的規(guī)劃要求及產(chǎn)品定位；3.1.7 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目論證評審會；3.1.8 負(fù)責(zé)相關(guān)資料歸檔。3.2 項(xiàng)目開發(fā)部3.2.1 負(fù)責(zé)土地信息收集、篩選和重點(diǎn)確定地塊初步前期工作；3.2.2 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，配合項(xiàng)目商務(wù)談判；3.2.3 負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)及合作條件的實(shí)施和跟蹤；3.2.4 參加項(xiàng)目論證評審會。3.3 產(chǎn)品研發(fā)部3.3.1 負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目概念規(guī)劃草案。3.4 成本管理部3.4.1 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃草案進(jìn)行初步成本費(fèi)用估算。3.5 財(cái)務(wù)部3.5.1 負(fù)責(zé)提供財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)和分析。3.6 銷售部3.6.1 負(fù)責(zé)提

6、出銷售預(yù)測。3.7 公司高層3.7.1 主管副總經(jīng)理審核機(jī)會研究成果、 項(xiàng)目預(yù)可行性研究成果、項(xiàng)目可行性研究成果;3.7.2 總經(jīng)理審批機(jī)會研究成果，審核項(xiàng)目預(yù)可行性研究成果、項(xiàng)目可行性研究成果； 決定項(xiàng)目發(fā)展方向，確定項(xiàng)目合作條件。3.8 集團(tuán)3.8.1 集團(tuán)專家委員會對預(yù)可行性研究成果、可行性研究成果進(jìn)行聽證；3.8.2 集團(tuán)決策層審批項(xiàng)目預(yù)可行性研究成果、可行性研究成果。項(xiàng)目拓展及論證管理流程四、工作程序4.1 基礎(chǔ)研究階段4.1.1 項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)及時(shí)把握動態(tài)信息， 填報(bào)基礎(chǔ)研究信息分類表，做到及時(shí)收集、 及時(shí)分析，其研究成果定期匯總，形成基礎(chǔ)研究信息庫；4.1.2 以基礎(chǔ)研究的成果指

7、導(dǎo)土地儲備計(jì)劃工作的進(jìn)行，編制公司土地儲備動態(tài)計(jì)劃4.2 信息收集與甄別4.2.1 由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)土地信息的收集工作，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。a）政府公告類：從相關(guān)報(bào)紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地 儲備發(fā)展中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告；b）其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等；c）其他主動收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息， 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。4.2.2 項(xiàng)目開發(fā)部根據(jù)對土地信息的初步判斷，篩選并提出“重點(diǎn)進(jìn)入地塊”建議；4.2.3 策劃部

8、根據(jù)土地信息篩選目標(biāo)地塊，并對其進(jìn)行研究提出目標(biāo)地塊分析報(bào)告 報(bào)主管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。4.3 項(xiàng)目預(yù)可行性研究4.3.1 策劃部通過項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行初步研究和初步定位，形成項(xiàng)目建議書；4.3.2 對于合作項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判計(jì)劃、配合總經(jīng)理進(jìn) 行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄； 4.3.3產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目概念規(guī)劃草案，協(xié)助完成預(yù)可行性研究報(bào)告；4.3.4 成本管理部根據(jù)策劃部提供的項(xiàng)目基本情況、市場初步調(diào)研和初步產(chǎn)品定位項(xiàng)目 概念規(guī)劃草案等資料，做出初步經(jīng)濟(jì)測算；4.3.5 策

9、劃部負(fù)責(zé)完成預(yù)可行性研究報(bào)告匯總整合。4.4 項(xiàng)目內(nèi)部立項(xiàng)4.4.1 策劃部基礎(chǔ)投資分析負(fù)責(zé)將預(yù)可行性研究報(bào)告提交主管副總經(jīng)理，審核通過后，策劃部負(fù)責(zé)填報(bào)內(nèi)部立項(xiàng)審核單辦理內(nèi)部立項(xiàng)審批手續(xù)；4.4.2 策劃部將審核后的內(nèi)部立項(xiàng)審核單報(bào)總經(jīng)理確定通過，經(jīng)集團(tuán)專家委員會聽 證，集團(tuán)投資管理部審核，集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后進(jìn)入可行性研究階段，未通過則進(jìn)行調(diào)整或 放棄。4.5 項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目拓展及論證管理流程4.5.1 項(xiàng)目可行性研究是對新項(xiàng)目投資評估的詳細(xì)論證；4.5.2 策劃部負(fù)責(zé)組織成立項(xiàng)目論證工作小組以及可行性研究的整體工作；a）進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所

10、在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；b）策劃部進(jìn)一步完善項(xiàng)目建議書內(nèi)容；c）產(chǎn)品研發(fā)部根據(jù)策劃部項(xiàng)目建議書提出項(xiàng)目概念規(guī)劃方案；d）成本管理部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計(jì)劃等資料，完成可行性研究的成本指標(biāo)測算部分的工作新項(xiàng)目可研經(jīng)濟(jì)測算-成本部分；e）銷售部提出銷售預(yù)測；f）財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)劃、成本指標(biāo)測算、銷售預(yù)測，編制可行性研究的財(cái)務(wù)分析部分的工作新項(xiàng)目可研經(jīng)濟(jì)測算-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分。4.6 決策評審4.6.1 新項(xiàng)目評審會由策劃部組織召開， 相關(guān)部門參加，公司高層聽取對項(xiàng)目可行性研究 的匯報(bào)，評審結(jié)論報(bào)主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批；4.6.2 集團(tuán)專家委員會對項(xiàng)目論證的聽證會，集團(tuán)決策層審批項(xiàng)目論證結(jié)論；4.6.3 項(xiàng)目開發(fā)決策后，項(xiàng)目開發(fā)部組織進(jìn)行獲得項(xiàng)目土地的工作，并參照土地獲取作業(yè)指引，策劃部將項(xiàng)目資料存檔。五、支持性文件5.1 可行性研究