Get清風(fēng)湖南項目概況

1、湖南工程概況附件：前期籌劃定位成果及工程背景資料僅供參考1 長沙及苗圃地塊周邊房地產(chǎn)概況1.1 長沙房地產(chǎn)概況當(dāng)前長沙房地產(chǎn)開展正處于中國房地產(chǎn)開展的第四階段一一“實環(huán)境階 段,房地產(chǎn)市場伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運動正面臨著全新的洗牌.隨著房地產(chǎn)商品化、市場化進(jìn)程的加快,市場格局發(fā)生重大變化：中端市 場開始真正發(fā)力,中高端市場迎來新的開展機(jī)遇.在新一輪以根底設(shè)施建設(shè)為主要拉動的大盤角逐中,板塊競爭更加劇烈, 產(chǎn)品同質(zhì)競爭的風(fēng)險加大.真實的消費市場開始在市場化進(jìn)程中顯現(xiàn),隨著消費者的逐漸成熟,市場 開始細(xì)分化,更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成.1.2 苗圃地塊周邊競爭對手概況碧桂園,月湖,金鷹城等

2、月湖水上公園：開發(fā)思路：濱水規(guī)模開發(fā)；五區(qū)分布：生態(tài)湖景區(qū)、公園人文景觀區(qū)、公園辦 公商務(wù)區(qū)、公園運動休閑區(qū)；S:優(yōu)勢：規(guī)模；自然水資源；適量配套；低密度；區(qū)位比鄰成熟的片區(qū).W劣勢：單一水資源；功能復(fù)合,但交互共融性差：功能區(qū)分割不當(dāng)；與社區(qū) 融合性較差.O:時機(jī)：可與之及金鷹共同打造長沙東北高尚人文生態(tài)板塊；依托經(jīng)開區(qū)形成 集中的北部高尚生活配套區(qū)；基地都市功能區(qū)的目標(biāo)消費群良性的人口導(dǎo)入 T:威脅：關(guān)鍵在于是否能夠?qū)崿F(xiàn)由競爭關(guān)系轉(zhuǎn)為合作關(guān)系；分享板塊的市場份 額；實現(xiàn)差異化,而非替人做嫁衣.小結(jié)：由于核心資源的差異性,所以與月湖關(guān)鍵是戰(zhàn)略合作,共同拉開板塊的品 質(zhì),實現(xiàn)區(qū)域傾向性購置；充

3、分利用其良性的人口導(dǎo)入,以都市功能區(qū)的共享為籌碼進(jìn)行商務(wù)合作談判, 實現(xiàn)區(qū)域的融合與共享消費.金鷹城：開發(fā)思路：漸進(jìn)開發(fā)；公建集中共享；依托山水資源；與周邊隔離.S:優(yōu)勢：先導(dǎo)效應(yīng)；體制資源；強(qiáng)大公建配套；自然山水；高品質(zhì)向心力.W劣勢：機(jī)制不靈活；本錢限制水平較弱；由于土地問題,后續(xù)開發(fā)連片規(guī)模 性差；共享公建配套的未來持續(xù)性.O:時機(jī)：共贏大于競爭；借助其強(qiáng)有力的體制和公建資源,烘云托月,共同打 造強(qiáng)勢板塊；后續(xù)持續(xù)放量的空隙較大.T:威脅：教育配套的生源和效應(yīng)之爭；高端有限消費群的競爭；人文主題的競 爭.小結(jié)與金鷹城的競爭主要集中于高端市場和公建,合作更側(cè)重于戰(zhàn)略上的板塊 效應(yīng)提升,可三

4、方聯(lián)手苗圃+月湖撿鷹進(jìn)行整合推廣,造勢,為板塊蓄水, 實現(xiàn)板塊的絕對性勝出一一區(qū)域傾向性購置.碧桂園：占地2600畝,高檔別墅與豪宅區(qū),自然資源優(yōu)勢強(qiáng),規(guī)?；_發(fā),品牌強(qiáng) 勢.開發(fā)思路：浮島型水岸社區(qū)一威尼斯水城；一期排布產(chǎn)品線由東到西,由高 檔到中檔依次為：豪華獨立、聯(lián)排別墅、花園洋房等進(jìn)行概念測試,為二期 做鋪墊；一期先行導(dǎo)入強(qiáng)勢公建配套五星級酒店和學(xué)校強(qiáng)力打動板塊.S:優(yōu)勢：成熟的品牌和開發(fā)模式；強(qiáng)大的公建配套；市場顛覆性的開發(fā)推廣策 略；自然水資源；規(guī)模效應(yīng).W劣勢：區(qū)位較差；外鄉(xiāng)化深入程度不夠；規(guī)?；灰徊焕谑袌鰬?yīng)變.O:時機(jī)：直面競爭,讓其為基地的開路先鋒,等其暴露出問題,然后做

5、出針對 性的出擊.借勢：針對其強(qiáng)勢推廣的主要訴求目標(biāo),因勢利導(dǎo),引羊入圈,讓 其為基地做嫁衣；利用其一期的市場反響,設(shè)定其未滿足的產(chǎn)品,針對其產(chǎn)品 缺陷可做針對性訴求.T:威脅：強(qiáng)大的市場推廣和成熟的品牌效應(yīng)、開發(fā)模式對市場份額必然形成瓜 分；一貫的市場顛覆性做法容易激化競爭矛盾,拉開價格戰(zhàn),反而降低區(qū)域價 值.在經(jīng)開區(qū)目標(biāo)客戶群和高端客群形成直接競爭.小結(jié)采取“敵進(jìn)我退,引敵深入,攻其弱勢策略；絕不陷入價格戰(zhàn),而是待 機(jī)而動；善于借勢、導(dǎo)勢,讓別人為我做嫁衣；利用其先期開盤的格局確定基 地的一期和二期策略和主力產(chǎn)品.2 苗圃地塊概況2.1 位置本案位于新世紀(jì)片區(qū)內(nèi).新世紀(jì)片區(qū)位于湘江以東、撈

6、刀河以南、瀏陽河以北、京珠高速以西.319國道東西向橫穿片區(qū).本片區(qū)處于湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶、瀏陽河風(fēng)光帶、撈刀河環(huán)繞中,處于長沙第 一生態(tài)圈層帶,生態(tài)環(huán)境絕佳.基地分兩期拿地,先期東面丘陵地貌約 750畝,剩余為西面711畝宗地,合約 1461 畝.區(qū)位：三區(qū)匯融,且緊鄰中央城區(qū)和重要城市干道.火星大道貫穿后,位于長 沙三大城市南北主軸帶一一最有魅力和成長性的“長沙城市東部主軸帶上, 是城市化的“留白地帶.基地所處經(jīng)由一橋一路一帶相引帶,開福、芙蓉、 開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月,左右逢源環(huán)境：現(xiàn)有不可多得的丘陵地貌、山水環(huán)境、原生態(tài)環(huán)境,瀏陽河風(fēng)光帶改造更提升了環(huán)境品質(zhì)交通：大橋、京珠、319規(guī)模：是靠近

7、主城區(qū)難得的大宗土地.規(guī)模大,容易打造社區(qū)整體環(huán)境；周邊有可擴(kuò)展空間部隊,規(guī)模存在擴(kuò)展可能總之,工程基地是毗鄰主城區(qū)的難得寶地,環(huán)境絕佳而地價不高,洼地效應(yīng)明顯,升值潛力巨大.3 開發(fā)策略及手段3.1 苗圃工程總體定位“新市鎮(zhèn)理念：提供現(xiàn)代都市休閑居住和生活的全面解決之道,形成以自給自足方式可持續(xù)開展、生活方式健康豐富的多元聚居區(qū).總體定位：生態(tài)-休閑-中央生活城主題概念：湖湘新城【都市里的香格里拉】3.2 苗圃工程內(nèi)部地塊劃分總體規(guī)劃布局為：“三個區(qū)片、兩條軸帶、三大引擎和四個社區(qū)組團(tuán)展開 三個區(qū)片：指東部生態(tài)聚集區(qū)和西部中央配套區(qū) .南部休閑辦公區(qū)；兩條軸帶： 以都市景觀軸帶和濱河景觀軸帶

8、；三大引擎：瀏陽河觀光帶、區(qū)域中央和瀟湘 會館 四個社區(qū)組團(tuán)：都市桃源、動力街區(qū)、南部社區(qū)以及半山別墅.三大片區(qū)：1、中央配套位于工程外向區(qū),后發(fā)潛力極大,因此對于本區(qū)塊的開發(fā)不宜操之過急, 應(yīng)該作為一個很大的預(yù)留板塊,充分挖掘潛力,成熟期的東部中央配套區(qū)應(yīng)該 成為區(qū)域中央,輻射人口可達(dá) 10-20萬人.東部公共效勞中央最大功能是形成 生活商業(yè)中央一一鄰里中央,這些商店將沿著火星大道向行人徒步大街開設(shè), 以導(dǎo)入主要的商業(yè)行為.在徒步商店的樓上,可設(shè)計一般性住宅或辦公場所, 如此的混合使用保證市鎮(zhèn)中央無論白天還是晚上都有相當(dāng)?shù)幕顒影l(fā)生,成為工 程的最大級別的開發(fā)空間.2、居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)是工程最

9、能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的板塊.如果將公共效勞區(qū)視為 工程的心臟,那么生態(tài)居住區(qū)那么是工程的軀干.與兩區(qū)一左一右聯(lián)動開展, 交錯開展,互相促進(jìn),共同構(gòu)筑功能完善的城市新功能區(qū).這里將成為長沙人 的理想居所.公共效勞中央規(guī)模 1300畝有以下構(gòu)件組成：生一社區(qū)中央：瀟湘會館生一四大社區(qū)組團(tuán)3、休閑辦公區(qū)1 休閑辦公是在城市近郊區(qū),集商務(wù)辦公、研究開發(fā)、會議會展、教育培訓(xùn)、 公關(guān)接待、休閑運動、旅游觀光、商業(yè)娛樂和居住等于一體的園林式、生態(tài)型、 現(xiàn)代化的新型功能區(qū).1、社區(qū)A組團(tuán)：本組團(tuán)是工程住宅開發(fā)首期,力求圍繞工程的核心優(yōu)勢,與市場上競爭性工程形成“大發(fā)差,震撼出擊,獲得超常規(guī)的成功.本組團(tuán)的主題樂

10、章是：“都市桃源,愜意生活.著重表達(dá)出 1區(qū)位優(yōu)勢：離城不離塵.2原生態(tài)優(yōu)勢： 世外桃源在生活方式的營造上給人一種“回家就是休閑的開始的憧憬一一愜意生活.本組團(tuán)的產(chǎn)品定位建議如下：占地規(guī)模：190畝產(chǎn)品配比：山地復(fù)式：33%,多層洋房：67%2、社區(qū)B組團(tuán)：本組團(tuán)是工程住宅開發(fā)二期,本階段路、橋已經(jīng)修通,公建已經(jīng)啟動,工程已經(jīng)和城市融合,并有一定的居住氣氛,銷售開始放量,目標(biāo)客戶群已經(jīng)面向全市.本組團(tuán)的主題樂章是：“都市驛站,城中之城.著重表達(dá)出 1公建優(yōu)勢：大 賣場、學(xué)校等.2交通優(yōu)勢.在生活方式的營造上給人一種“都市驛站,豐富 生活的感覺.本組團(tuán)的產(chǎn)品定位建議如下：占地規(guī)模：345畝建筑面

11、積：45萬產(chǎn)品配比：小高層90%多層洋房：10%3、社區(qū)C組團(tuán)：本組團(tuán)是工程住宅開發(fā)三期,本階段主題城區(qū)初見形態(tài),瀏陽河風(fēng)光帶局部形 成,市場對本區(qū)域非常認(rèn)可,工程有相當(dāng)知名度可能已經(jīng)評上中國名盤等獎 項.本組團(tuán)的主題樂章是：“瀏陽灣畔,尊崇人家.著重表達(dá)出 1濱水優(yōu)勢：瀏 陽河風(fēng)光帶.2品牌優(yōu)勢：中國名盤.在生活方式的營造上給人一種“濱水豪宅,富貴由心的尊崇感覺.本組團(tuán)的產(chǎn)品定位建議如下：占地規(guī)模：45畝建筑面積：10萬高層住宅4、社區(qū)D組團(tuán)：本組團(tuán)是隨著工程一期,穩(wěn)步開發(fā),做精做細(xì).通過舉辦社會名流來示范樣板 區(qū)內(nèi)聚會,讓他們體驗我們所營造的高品質(zhì)的環(huán)境和高雅的文化氣氛,引導(dǎo)他 們從喜歡這

12、個地方到喜歡上我們的別墅.并不斷進(jìn)行登記,積累到一定的量, 根據(jù)不同人的需求,量身定做 本組團(tuán)的主題樂章也是工程的主旋律：“瀟湘玉墅、半山別墅,.主打大文化牌.本組團(tuán)的產(chǎn)品定位建議如下：占地規(guī)模：320畝產(chǎn)品配比：山地：28% TOWNHOUSE1%,別墅：31%3.4苗圃工程內(nèi)部各類物業(yè)分配比例及檔次上因素的根底上設(shè)定合理的分期根本思路：開發(fā)分期：先內(nèi)后外,峰值預(yù)留;產(chǎn)業(yè)配置：外商內(nèi)住,后期開發(fā); 功能設(shè)置：引擎拉動,分區(qū)布局； 住宅檔次：東高西低、南高北低.開發(fā)時序： 近期：2022-2022年,一期開發(fā).首期預(yù)熱造勢階段：初步完成大橋和火星大道河北延伸段的根底設(shè)施主體建設(shè), 初步建成一期

13、示范區(qū)中、高端、原生態(tài)谷、湖湘會館、教育公園局部,幼 兒園、中端的多層區(qū)主題：都市桃源、半山別墅區(qū)少量,主題：瀟湘玉 墅,引導(dǎo)頭羊型先導(dǎo)性目標(biāo)客戶和主力中端目標(biāo)客戶入駐； 中期：2022-2021年,二期開發(fā).分批成片開發(fā)階段：建設(shè)多層和小高層區(qū)主題：都市驛站、半山別墅區(qū)局部,主題：瀟湘玉墅、教育公園、鄰里中央局部,完善相關(guān)效勞和治理. 遠(yuǎn)期：2021-2021年,三期開發(fā).產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段：打造生態(tài)休閑商務(wù)公園,建設(shè)峰值預(yù)留的別墅、高層區(qū)主題： 瀏陽灣畔、鄰里中央、休閑商業(yè)街、運動公園,形成成熟的生態(tài)化高尚居住區(qū).一期住宅產(chǎn)品公建配套主要客開發(fā)目戶群 標(biāo)多層為瀟湘會 主都市館、原生桃 源態(tài)谷、幼

14、專業(yè)市場 業(yè)主,城啟動板 塊,快 速大量區(qū)、別兒園、底區(qū)中產(chǎn)銷售墅瀟湘玉墅區(qū)多層、小二期主都市驛 站區(qū),別墅瀟湘玉墅區(qū)三期高層瀏 陽灣畔 區(qū)、別墅瀟湘玉墅區(qū)小學(xué)、組 團(tuán)會所、 主力店經(jīng) 開 區(qū)、金 鷹、長 大、城 區(qū)樹立品 牌、快 速大量 銷售中學(xué)、運 動公園、 休閑辦 公、商業(yè) 街、鄰里 中央三大地 緣、城 區(qū)、外 地強(qiáng)化 牌,品 提 價 產(chǎn)品線齊 全,沉 淀模式3.6彈性預(yù)留的概念 峰值預(yù)留彈性開發(fā)：根據(jù)城市未來開展需求,預(yù)留 15%-20%勺土地進(jìn)行末期的預(yù)留開發(fā);峰值預(yù)留：依據(jù)區(qū)域成長理論,預(yù)留未來市場需求下產(chǎn)品的價值最大化時間節(jié)點進(jìn)行峰值開發(fā);區(qū)域成長理念下的峰值預(yù)留策略:未來中國房地產(chǎn)的競爭,在企業(yè)競爭之前,根本的是區(qū)域之間的競爭,再之前是城市的競爭,城市和區(qū)域的成長性決定了地產(chǎn)的開展空間.作為城市綜合性不動產(chǎn)開發(fā),要深知房地產(chǎn)開發(fā)具有的強(qiáng)烈區(qū)域性特點,其持續(xù)開展不 僅取決于對房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)需求,又深受城市的持續(xù)經(jīng)營水