深圳市保障性住房收購操作規(guī)程(試行)

1、深圳市住房和建設局關于印發(fā)深圳市保障性住房收購操作規(guī)程（試行）的通知文號：深建規(guī)20161號內容糾錯各區(qū)人民政府，各有關單位：為規(guī)范保障性住房收購價格的計價行為，維護各方的合法權益，我局制定了深圳市保障性住房收購操作規(guī)程（試行），現予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。深圳市住房和建設局2016年1月22日深圳市保障性住房收購操作規(guī)程（試行）第一條 為規(guī)范保障性住房收購行為，依據中華人民共和國物權法深圳市保障性住房條例等相關法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，結合深圳市實踐，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于市（區(qū)）住房保障部門對社會投資主體建設的，且納入我市保障性安居工程年度計劃的公共租賃住房和安居型商品房進行的收購活

2、動，土地出讓合同中已經明確收購價格和方式的除外。第三條 市住房保障主管部門負責組織擬訂全市保障性住房年度收購計劃或者市政府安排的其他收購計劃，經批準后組織實施。市（區(qū)）住房保障部門或者其授權單位為收購主體，分別負責本級保障性住房的收購，簽訂保障性住房收購合同，委托市（區(qū)）建設工程造價管理機構對收購價格進行測算。區(qū)住房保障部門或者其授權單位簽訂保障性住房收購合同的，應當報市住房保障部門備案。第四條 保障性住房收購范圍包括保障性住房專有部分、與專有部分對應的共有部分和產權歸小區(qū)居民共有或者共同使用的公共配套設施設備。宗地內屬于供社區(qū)居民使用的社康中心、警務室、幼兒園、中小學、市政道路等公共設施、交

3、通設施不納入保障性住房收購范圍。第五條 保障性住房收購計劃經審批后，由住房保障部門負責組織實施。社會投資主體在收購項目取得建設工程規(guī)劃許可，且基坑支護工程完工后，根據本規(guī)程測算收購價格，并報收購主體審核。收購主體委托建設工程造價管理機構對收購項目進行價格測算，審核確定收購價格后，簽訂保障性住房收購合同。第六條 在洽談收購前已經確定為安居型商品房的，參照安居型商品房定價實施細則測算收購價格；在洽談收購時或者后期確定為安居型商品房性質的，其收購價格按照本規(guī)程進行測算，如已繳納地價則應當把實際繳納的地價計算至收購價格。第七條 收購價格的測算時點以建設工程規(guī)劃許可證確定的時間為準。其收購價格由下列內容

4、組成：（一）建設成本。指項目投資建設所發(fā)生的客觀平均成本，測算方式依據本規(guī)程第八條執(zhí)行。（二）合理利潤。按基本建設費與管理費之和的3%計取。（三）戶內裝飾裝修造價。市（區(qū)）住房保障部門委托市（區(qū)）造價管理機構按實際裝飾裝修配置審核戶內裝飾裝修造價，裝飾裝修造價以審核的結論為準。（四）收購雙方約定的其他項目。收購價格不得包括下列費用：（一）開發(fā)經營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等各種費用。（二）企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其他各種與開發(fā)經營無關的費用。（三）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。（四）國家和省、市規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。第八條 建設成本的測算對象包括：（一）主體部分及其附屬。包括保

5、障性住房主體部分以及為使主體功能得以正常發(fā)揮所必須的附屬及配套設施，如主體土建（含基坑、樁基）工程、水暖電氣消防等安裝工程及設備、附屬工程等。（二）地下室。指地下室建筑及其安裝部分、人防工程、地下室車道出入口及其應當分攤的土方及樁基工程。（三）基礎設施及公共配套部分?；A設施主要包括小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、圍墻、供水、供電（含一戶一表）、供氣、有線電視、電信、郵政報箱、路燈、防盜、綠化、園林建筑、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等；公共配套部分包括小區(qū)居民共同使用或者土地使用權出讓合同中約定建后產權歸全體業(yè)主共有的附屬及配套設施。第九條 建設成本所包含內容（建設成本是各項費用之和，各項費用計算原

6、則在附件中說明）：（一）基本建設費用。包括建設前期工程費及勘察設計費、建筑安裝工程費及設備費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費及工程建設其他支出等費用。（二）管理費。指建設單位在建設期間發(fā)生的管理性開支。（三）法定規(guī)費。包括物業(yè)專項維修資金、竣工測繪費用等規(guī)費。（四）資金成本。指社會投資主體為保障性住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息或者自籌資金的貨幣時間價值。資金成本的計算時間為項目開發(fā)期，如在約定交付日前提前支付的資金需扣減相應的貨幣時間價值。但社會投資主體與住房保障部門在簽訂收購合同中約定不計資金成本的除外。（五）法定稅金。包括營業(yè)稅、城建維護稅、教育附加費及印花稅等國家規(guī)定的稅費。第

7、十條 保障性住房收購合同應當包括但不限于下列內容：（一）項目概況。包括土地來源、建設規(guī)模、項目建設工期、建設內容及標準。（二）項目收購。包括收購范圍、收購價款、收購款支付、收款賬戶。（三）項目移交與保修。包括項目移交條件、移交時間、移交驗收、移交手續(xù)、保修責任、保修程序等。（四）產權登記。包括初始登記、轉移登記、相關稅費承擔主體等。（五）違約責任和爭議處理。第十一條 收購款項按照以下方式支付：（一）社會投資主體利用自有用地投資建設的保障性住房，收購款項按照下列步驟支付：1項目收購范圍住宅工程進度達到±0.00后且已簽訂收購合同的，按照不超過收購總價20%的標準支付；2項目收購范圍住宅

8、的全部主體封頂（建設單位和監(jiān)理單位蓋章確認）后，按照不超過收購總價45%的標準支付；3取得竣工驗收備案回執(zhí)后，按照不超過收購總價80%的標準支付；4項目移交且產權證辦理至住房保障部門后，按照不超過收購總價95%的標準支付，余款在工程竣工驗收合格滿2年后支付。其中，當收購項目未含裝修費用或裝修費用未確定時，按照上述條款計算支付；當項目裝修費用已確定時，需將裝修費用計入收購總價后，再進行計算支付。（二）城市更新改造或商品房搭配建設的保障性住房，其保障性住房配建面積不足1萬平方米的，收購款項在移交且產權轉移登記至住房保障部門后按照不超過收購總價95%的標準支付，余款在工程竣工驗收合格滿2年后支付；保

9、障性住房配建面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，收購款項支付參照本條第（一）款執(zhí)行。第十二條 本規(guī)程實施前，已簽訂收購合同或有批復意見的收購項目，按照收購合同條款或批復意見繼續(xù)履行；未簽訂收購合同或無批復意見的收購項目，參照本規(guī)程確定。第十三條 本規(guī)程附件深圳市保障性住房收購價格測算指引與本規(guī)程同時頒布實施，市住房保障主管部門可以根據法律、法規(guī)、政策的變動和本規(guī)程的規(guī)定結合市場實際情況，會同相關部門對本規(guī)程附件所列內容進行適時調整。本規(guī)程及附件對法定規(guī)費、法定稅金的規(guī)定，與法律、法規(guī)及政策規(guī)定不一致時，以法律、法規(guī)及政策規(guī)定為準。本規(guī)程規(guī)定之外的保障性住房收購價格，可以參照本規(guī)程進行測算和審

10、核。第十四條 本規(guī)程自發(fā)布之日起實施，有效期2年。附件深圳市保障性住房收購價格測算指引根據深圳市保障性住房收購規(guī)程，結合本市實際情況，制定本指引。本指引包括如下三個部分：第一部分：建設成本計算方式第二部分：合理利潤計算方式第三部分：戶內裝飾裝修造價確定原則。每個部分的計算方式采用文字說明與表格相結合的形式，表格所指數據或者計算方式等需結合文字說明使用。深圳市保障性住房收購價格計算公式為：保障性住房收購價格建設成本合理利潤戶內裝飾裝修造價收購價格構成示意圖第一部分 建設成本計算方式 建設成本基本建設費管理費法定規(guī)費資金成本法定稅金 基本建設費 基本建設費建設前期工程及勘察設計

11、費（建筑安裝工程及設備費基礎設施建設費與公共配套建設費）×（收購當期造價指數/2011年11期造價指數）×（1市造價站公布的上一年度住宅工程平均下浮率）其他費用序號 費用名稱 計算方式 包括內容 1 建設前期工程及勘察設計費 （建筑安裝工程費及設備費基礎設施建設費公共配套建設費）×6%（或4.6%或4.8%） 建設前期工程及勘察設計費包括前期工作咨詢費、環(huán)境影響評價費、水土保持評價費、招標代理服務費與工程交易服務費、勘察設計費及施工圖審查費、工程造價咨詢費、雷電風險評估費、交通影響評價，以及施工

12、通水、通電、通路及場地平整、苗木遷移、臨時占用綠地費、路口開設等開發(fā)項目前期發(fā)生的所有費用。 2 建筑安裝工程及設備費 見表1-1 包括房屋主體部分的土建（含基坑、樁基）工程費、公共建筑裝飾、水暖電、燃氣、建筑智能、消防、電梯等安裝工程費及設備費、附屬工程費等，以及在施工過程中因設計變更等增加合同價款和合理的材料價差、施工過程所發(fā)生的檢驗檢測、監(jiān)測費及規(guī)費、保險費等。 3 基礎設施建設費與公共配套建設費 建筑安裝工程及設備費×2.5%×保障性住房配建比例 基礎設施建設費包括：（1）園林綠化，其苗

13、木種植是指喬木、灌木及地被搭配種植，主要苗木的規(guī)格不得低于以下標準：喬木胸徑6-7cm、灌木苗高*冠幅100*80cm、花壇苗高*冠幅20*15cm，且喬灌木種植面積占綠化面積不得低于15%。（2）社區(qū)智能，通信系統(tǒng)設備安裝，監(jiān)控系統(tǒng)安裝，有線電視系統(tǒng)設備安裝、停車場管理系統(tǒng)及室外交通設施等所有室外智能線路鋪設及設備安裝。（3）社區(qū)管網，室外所有管道安裝，閥門、水表安裝、閥門井制作。（4）室外土建、園建及照明，室外道路（包括消防車道）、綠化種植土回填、室外鋪裝、擋墻、圍墻、邊坡、標識系統(tǒng)、照明、休閑活動場所等所有室外土建、園建。 公共配套設施建設費包括小區(qū)居民共同使用或建后產權歸全體

14、業(yè)主共有的附屬及配套設施如物業(yè)管理用房、小區(qū)文化室或業(yè)主委員會用房、垃圾收集站、游泳池、網球場、籃球場等。 4 其他費用   見表1-2 說明：建設前期工程及勘察設計費是以無重復或無采用標準設計考慮，如工程設計中采用標準設計或復用設計的，其建設前期工程及勘察設計費應為建安工程費、基礎設施建設費用以及公共配套建設費的4.6%；采用標準設計或復用設計但需要重新進行基礎設計的，其建設前期工程及勘察設計費應為建安工程費、基礎設施建設費用以及公共配套建設費的4.8%。 表1-1 建筑安裝工程及設備經濟指標依據收購房屋所在樓棟的總樓層、地下室層數

15、以及基坑支護施工特點選擇對應的建筑安裝工程及設備的經濟指標。序號 單位工程 單位 單價（元） 工程特征及 工程范圍 1 框剪結構25層以上，建筑高度100米（含100米）以內的高層住宅 二層及多于二層地下室且基坑采用排樁或錨索支護（排樁或錨索支護面占總支護面積50%以上） 元/平方米住宅產權建筑面積 3710 除地下室所有單位主體建筑及其附屬結構，主要包括：土石方、基坑支護、樁基礎、入戶門（采用鋼質防火門或其他）、門窗（鋁合金或塑鋼門窗或其他）、公共建筑裝修、室內毛坯、外墻面（涂料或磚

16、或其他）等所有建筑及附屬結構；安裝部分：給排水、電氣（高低壓配電發(fā)電機組）、消防水、消防電、氣體滅火系統(tǒng)、通風防排煙、通風空調、燃氣、弱電工程（包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)等），電梯工程等所有安裝設備工程且管道鋪設至戶內。 2 一層地下室且基坑采用排樁或錨索支護（排樁或錨索支護面占總支護面積50%以上） 3630 3 二層及多于二層地下室且基坑采用土釘錨支護 3600 4 一層地下室基坑采用土釘錨支護 3580 5 二層及多于二層地下室利用天然獨立基礎 3370 6 

17、一層地下室利用天然獨立基礎 3290 7 框剪結構15-24層高層住宅 二層及多于二層地下室且基坑采用排樁或錨索支護（排樁或錨索支護面占總支護面積50%以上） 3530 8 一層地下室且基坑采用排樁或錨索支護（排樁或錨索支護面占總支護面積50%以上） 3440 9 二層及多于二層地下室基坑采用土釘錨支護 3400 10 一層地下室基坑采用土釘錨支護 3320 11 二層及多于二層地下室利用天然獨立基礎 3190 12

18、 一層地下室利用天然獨立基礎 3110 13 框剪結構14層以下住宅 2550 14 超高層住宅（建筑高度100米以上） 在25層以上建筑高度100米（含100米）以內的同類別的單位工程的經濟指標基礎上上浮20% 注：1表中的經濟指標未含地下室工程造價。地下室經濟指標為：二層及多于二層地下室經濟指標是2200元/平方米地下室面積（包括地下室建筑及安裝造價、人防工程、地下室車道出入口），一層地下室經濟指標是2300元/平方米地下室面積（包括地下室建筑及安裝造價、人防工程、地下室車道出入口）。如地下室屬于小區(qū)

19、業(yè)主共有，則收購價格應分攤地下室造價，計算方式為地下室建筑面積乘以地下室經濟指標，然后除以宗地可售面積。 2框剪結構14層以下住宅，如不包括電梯工程，則應在該經濟指標基礎上再扣減130元。3表中的經濟指標未含太陽能熱水系統(tǒng)和中水系統(tǒng)，如收購項目含有太陽能熱水系統(tǒng)和中水系統(tǒng)，則其價格另算，中水系統(tǒng)按33.69元/平方米計算，太陽能熱水系統(tǒng)按76.39元/平方米計算，中水系統(tǒng)按收購住宅的總建筑面積計算收購價，太陽能熱水系統(tǒng)按收購住宅的能覆蓋太陽能熱水服務的房屋建筑面積計算，覆蓋太陽能熱水服務的房屋建筑面積如有詳細圖紙則按圖紙計算，未有詳細圖紙則以住宅每棟屋頂層往下計共12層的總建筑面積。表1-2

20、其他費用計算表費用名稱 分檔計費（平方米） 費用單價（元） 包含項目 其他費用 宗地計容積率總建筑面積 10000 99 監(jiān)理費、白蟻防治費等 16600 93 33300 84 100000 75 166600 75 333300 54  管理費計算方式依據收購房屋所在宗地的建設規(guī)模選擇對應的單價。費用名稱 分檔計費（平方米） 費用單價（元） 取費依據 管理費

21、60;宗地計容積率總建筑面積 1500130000 4440 深財基20032號，每檔計費對應的單價用插值法計算 30001150000 4030 150001300000 3024 300001600000 2415  規(guī)費、稅金計算方式注：法定稅金在收購價格計算時如已繳納稅金，則按實際繳納計算，如未繳納，則按上述規(guī)定計算。 資金成本計算方式注：1I為資金成本總額，P為基本建設費用，i為同期銀行商業(yè)貸款年利息率，n為保障性住房開發(fā)建設周期，P1、P2Pk為收購價格預付款金額，n1、n2nk為預

22、付款的計息期（是從支付時點起到開發(fā)結束的時間段）。2開發(fā)期及分期支付的支付時點。收購的保障性住房建筑面積 整個開發(fā)期 分期支付的支付時點 50000平方米以下 2年 住宅主體工程±0.00 8月 住宅主體封頂 14月 取得竣工驗收備案回執(zhí) 22月 項目移交且產權轉移登記至住房保障部門 24月 50001平方米200000平方米 3年 住宅主體工程±0.00 12月 住宅主體封頂 23月 

23、取得竣工驗收備案回執(zhí) 32月 項目移交且產權轉移登記至住房保障部門 36月 200001平方米以上 4年 住宅主體工程±0.00 13月 住宅主體封頂 24月 取得竣工驗收備案回執(zhí) 34月 項目移交且產權轉移登記至住房保障部門 48月 第二部分 合理利潤計算方式費用名稱 計算公式 其它 合理利潤 （基本建設費管理費）×利潤率 利潤率：3% 第三部分 戶內裝飾裝修造價確定原則費用

24、名稱 確定原則 戶內裝飾裝修造價 市（區(qū)）住房保障部門委托市（區(qū)）造價管理機構按實際裝飾裝修配置審核戶內裝飾裝修造價，裝飾裝修造價以審核的結論為準。 造價指數季度 月份 住宅指數（高層） 住宅指數（多層） 06Q1 2006年1月 1.0497 1.0000 2006年2月 1.0476 1.0000 2006年3月 1.0456 1.0000 06Q2 2006年4月 1.0400 1

25、.0000 2006年5月 1.0000 1.0000 2006年6月 1.0000 1.0000 06Q3 2006年7月 1.0099 1.0071 2006年8月 1.0360 1.0456 2006年9月 1.0334 1.0434 06Q4 2006年10月 1.0347 1.0451 2006年11月 1.0327 1.0431 2006年12月

26、 1.0331 1.0443 07Q1 2007年1月 1.0379 1.0456 2007年2月 1.0426 1.0509 2007年3月 1.0419 1.0505 07Q2 2007年4月 1.0446 1.0532 2007年5月 1.0503 1.0585 2007年6月 1.0578 1.0637 07Q3 2007年7月 1.056

27、9 1.0612 2007年8月 1.0612 1.0659 2007年9月 1.0664 1.0709 07Q4 2007年10月 1.0828 1.0847 2007年11月 1.0946 1.0982 2007年12月 1.1118 1.1105 08Q1 2008年1月 1.1859 1.1790 2008年2月 1.1845 1.1796 

28、;2008年3月 1.2138 1.2116 08Q2 2008年4月 1.2102 1.1967 2008年5月 1.2325 1.2161 2008年6月 1.2328 1.2184 08Q3 2008年7月 1.2380 1.2255 2008年8月 1.2251 1.2137 2008年9月 1.2336 1.2441 08Q4 2008年10月&#

29、160;1.1654 1.1741 2008年11月 1.1179 1.1497 2008年12月 1.1250 1.1532 09Q1 2009年1月 1.1213 1.1502 2009年2月 1.1212 1.1498 2009年3月 1.1052 1.1329 09Q2 2009年4月 1.0969 1.1292 2009年5月 1.1037 1.1

30、352 2009年6月 1.1152 1.1478 09Q3 2009年7月 1.1330 1.1643 2009年8月 1.1445 1.1771 2009年9月 1.1273 1.1636 09Q4 2009年10月 1.1221 1.1584 2009年11月 1.1265 1.1711 2009年12月 1.1532 1.2001 10Q1 

31、;2010年1月 1.1731 1.1938 2010年2月 1.1686 1.1921 2010年3月 1.1854 1.2026 10Q2 2010年4月 1.2113 1.2165 2010年5月 1.2014 1.2139 2010年6月 1.1929 1.2061 10Q3 2010年7月 1.1875 1.2008 2010年8月 1.2212&

32、#160;1.2312 2010年9月 1.2636 1.2767 10Q4 2010年10月 1.2628 1.2765 2010年11月 1.2793 1.2892 2010年12月 1.3084 1.3149 11Q1 2011年1月 1.3021 1.3083 2011年2月 1.3066 1.3131 2011年3月 1.2935 1.3011 1

33、1Q2 2011年4月 1.2958 1.3044 2011年5月 1.3786 1.4023 2011年6月 1.3757 1.4008 11Q3 2011年7月 1.4078 1.4321 2011年8月 1.4177 1.4371 2011年9月 1.4218 1.4403 11Q4 2011年10月 1.4029 1.4243 2011年11月

34、60;1.3926 1.4158 2011年12月 1.3876 1.4116 12Q1 2012年1月 1.3807 1.4063 2012年2月 1.3724 1.4006 2012年3月 1.3692 1.3991 12Q2 2012年4月 1.3727 1.4025 2012年5月 1.3609 1.3924 2012年6月 1.4063 1.444

35、5 12Q3 2012年7月 1.4021 1.4406 2012年8月 1.3929 1.4336 2012年9月 1.3874 1.4304 12Q4 2012年10月 1.4033 1.4446 2012年11月 1.3932 1.4363 2012年12月 1.3844 1.4312 13Q1 2013年1月 1.3970 1.4397 2

36、013年2月 1.3926 1.4359 2013年3月 1.4040 1.4451 13Q2 2013年4月 1.4485 1.4942 2013年5月 1.4427 1.4903 2013年6月 1.4331 1.4821 13Q3 2013年7月 1.4362 1.4838 2013年8月 1.4441 1.4992 2013年9月 1.4565

37、60;1.5140 13Q4 2013年10月 1.4747 1.5305 2013年11月 1.4766 1.5385 2013年12月 1.4788 1.5402 14Q1 2014年1月 1.4746 1.5354 2014年2月 1.4583 1.5229 2014年3月 1.4553 1.5174 14Q2 2014年4月 1.4731 1.5296 2014年5月 1.4696 1.5281 2014年6月 1.5285 1.5983 14Q3 2014年7月 1.5266 1.5967 2014年8月 1.5280 1.5975 2014年9月&