房地產(chǎn)項目融資方案

1、竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的文檔，謝謝閱讀/雙擊去除房地產(chǎn)項目融資方案房地產(chǎn)項目融資方案（一）（一）融資組織形式選擇研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進 行融資活動，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險。項目融資主體的組織 形式主要有：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。（二）資金來源選擇在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資 金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地 產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。（三）資本金籌措資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債 務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是 35%.對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例

2、通常為購置物業(yè)時所須 支付的首付款比例。（四）債務(wù)資金籌措債務(wù)資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中 借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融1. 信貸融資任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他 金融機構(gòu)的支持。2. 債券融資企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所 發(fā)行的債務(wù)憑證。（五）預(yù)售或預(yù)租由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程 中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要 的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益 融資和債務(wù)融資的壓力。（六）融資方案分析在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來 的工作就是進行融資

3、方案分析，比較并挑選資金來源可靠、 資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險小的方案。1. 資金來源可靠性分析主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到 足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落 實可靠。2. 融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件3. 融資成本分析融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。4. 融資風(fēng)險分析融資方案的實施經(jīng)常受到各種風(fēng)險的影響。房地產(chǎn)項目融資方案（二）、房地產(chǎn)項目融資操作流程如下:準備融資資料、融資計劃書一一根據(jù)情況尋找相應(yīng)的資

4、金渠道遞交資料申請機構(gòu)受理調(diào)查項目評估雙方面談核實、協(xié)商方案補充資料核查審批一 辦理手續(xù)（簽署合同、辦理抵押）一一資金接收一一按時 歸還本息一一還清解押二、房地產(chǎn)項目融資方式及所需資料清單，方式多種， 大致有：1、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開 發(fā)過程中所需的貸款。借款主體是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準設(shè)立，在工 商行政管理部門登記注冊并已取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、在建工程融資在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的 貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入 資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行 擔(dān)保的行為

5、。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的 加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，在滿足銀行拓展客戶 的同時，又可解決企業(yè)的融資需求， 現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。 但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得紅本房產(chǎn)證的房地產(chǎn) 抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險，將來甚至出現(xiàn)重復(fù)抵押，如操作不當(dāng)，很 可能出現(xiàn)法律風(fēng)險，造成信貸資產(chǎn)損失。所以操作在建工程 的調(diào)查、審核比較嚴謹，愿意操作的資金方也比較少。3、網(wǎng)簽這種方式適合已經(jīng)有預(yù)售證的房地產(chǎn)項目，很多房地產(chǎn) 商在獲得預(yù)售證后，銷售情況因各種因素影響而不理想，但 又急需資金周轉(zhuǎn)而想到的辦法。由于網(wǎng)簽受到國家政策規(guī)定 僅45

6、天，所以只能適用于短期周轉(zhuǎn)。風(fēng)險大，資金方會詳 細調(diào)查房地產(chǎn)項目方的情況；同時較少資金方愿意冒險。網(wǎng)簽的程序為：交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房 定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合 同雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng) 在24小時內(nèi)完成。網(wǎng)簽所需資料與在建工程差不多，要提供預(yù)售證資料。4、房地產(chǎn)紅本抵押房產(chǎn)紅本抵押較穩(wěn)妥，土地抵押風(fēng)險大，所以資金方一般接受房產(chǎn)的紅本抵押5、二次抵押資料同房產(chǎn)證紅本抵押，二次抵押涉及物業(yè)余額價值， 較適用于小額的融資。在人如其他形式：有限合伙、股權(quán)債權(quán)、眾籌、p2p人玩金融的20XX,幾乎每天都有新的金融服務(wù)形式誕生， 有未提及的房地產(chǎn)融資方式，屬于筆者的漏聞，敬請諒解。房地產(chǎn)項目融資的操作方有：各大銀行、