房地產項目可行性實施計劃書詳細版

1、昌建東外灘項目可行性研究報告目錄第一部分宗地評價 3一、宗地基本情況 3二、區(qū)域板塊分析 3三、環(huán)境評價 4四、交通條件 4五、市政規(guī)劃 5第二部分區(qū)域市場分析 7一、周邊樓盤狀況 7二、價格及客戶群體分析 8第三部分項目SWO分析 9一、地塊SWO分析 9二、項目分析總結 10第四部分 項目投資測算及價格敏感性分析 11一、項目經(jīng)濟技術指標 11二、項目投資測算表 11三、土地價格敏感性分析（160.5畝） 12四、商鋪價格敏感性分析（300萬/畝） 13第一部分宗地評價一、宗地基本情況目標宗地位于市郾城區(qū)黃河路與金山路交叉口東北角，占地160畝左右，容積率為3.5。宗地東臨沙河，南臨市主干

2、道黃河路，緊鄰 黃河路大橋，西臨市主干道金山路，北距規(guī)劃中的生態(tài)水城僅1公里。目標宗地原為市鑄造廠，目前宗地圍墻已搭設，政府正在對鑄造 廠進行拆遷工作。宗地北部與雙匯國際花園之間有塊空地，該地塊 為市舒曼置業(yè)所有，目前該地塊已無地上附著物，圍墻已搭設，但尚 未動工，預計未來2年會動工，屆時將與本項目以及廣鑫帝景城形 成競爭態(tài)勢。二、區(qū)域板塊分析宗地所處沙北東區(qū)屬于市被邊緣化的區(qū)域，西不屬于沙北板塊， 東不屬于召陵板塊，南不屬于鐵東板塊，是市一個被遺忘的邊緣化地 帶。近年來，該區(qū)域由于沿河改造工程進度較慢，區(qū)域的開發(fā)潛力一 直未被挖掘，只有雙匯國際花園唯一一個高檔社區(qū)孤掌難鳴。區(qū)域 的基礎設施和

3、生活配套不夠完善，也缺乏相應的教育、醫(yī)療配套，在 集中式的商業(yè)配套方面也存在空白?？v觀市近年來的城市發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，市中心老城區(qū)、沙北區(qū)， 源匯區(qū)雙龍、西城區(qū)，以及沙北淞江新區(qū)的地塊越來越稀缺，甚至即 將絕版。按照城市均衡發(fā)展的一般規(guī)律，城市發(fā)展的軌跡將逐漸向東區(qū)沙北金山板塊及召陵板塊轉移，越來越多的外來品牌開發(fā)商選擇在此區(qū)域拿地，區(qū)域土地的升值潛力逐漸顯現(xiàn)， 未來區(qū)域的地塊將會很稀缺。宗地緊鄰沙河，當前市政府對沙河沿河改造工程正在施工當中，預計沙河二期工程將于5月份完工。未來2年，宗地東部，黃河路大橋以北，沙河河堤景觀工程的完工將會極大地帶動區(qū)域居住價值，提升板塊形象，對本項目產生積極影響。

4、三、環(huán)境評價宗地處于市東部，周邊道路平整，周邊工廠企業(yè)較少，居住壞境好。（沙河景觀區(qū)）周邊醫(yī)院：市中醫(yī)院銀行：中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業(yè)銀行學校：二高、陽光雨露國際雙語嬰幼園、許慎幼兒園、小學商業(yè)：超市四、交通條件目前宗地周邊已有18、28、36、39路公交通過，覆蓋區(qū)域廣，交通十分便利。18路羅莊-宋寨-董莊-黑龍?zhí)?半截塔-雙匯國際花園-西華路口 -掛車廠-沙北 醫(yī)院-市三中-馬路街口 -新天地-文化路-五一路口 -婦幼保健院-實驗小學- 干河鄉(xiāng)政府-開源集團-森林公園-華強公司-柳江東苑-康平花園-柳江小區(qū)- 東寶汽修中心-文萃江南-建材市場 -107國道28路朱莊-

5、香山路口 -金港大酒店-石油公司-東方大市場-金山路口 -水泵廠-鑄造 廠家屬院-西華路口 -掛車廠-中等專業(yè)學校-老橋北-市建委-泰山路口 -路口 -藍天賓館-市政府-市環(huán)保局-康樂宮-醫(yī)專-丁灣-水利技校-五一路口 - 文化路口 -新天地-金穗廣場-市煙廠-中州家具城-光明路口 -三五一五工廠- 市農機公司-縣二高-骨科醫(yī)院-人民醫(yī)院-塑料廠-燕山路口 -朱莊-28路總站 36路北站（北環(huán)路口）-金山區(qū)管委會-三和木業(yè)-市八中-西華路口 -鑄造廠家屬院- 水泵廠-四中-三五一五工廠-光明路口 -中州家具城-市煙廠-火車站-中華市 場-馬路街口 -新天地-文化路口 -五一路口-水利技校-民主

6、路口 -牛行街口-電腦城-市報社-市三院-郾城公療-郾城電業(yè)-遼河路口 -淞江路口 -嵩山路口 -遼河路口 -路口泰山路口 -總站（北環(huán)路口）39路董莊一-雙匯國際花園-農機監(jiān)理站-鑄造廠一-銀鴿小區(qū)-金山橋南口 -光明路北口 -鑫海地水軒小區(qū)-萬祥街-萬順街-204倉庫-市煙廠-中匯廣場-新天地-文 化路口 -五一路口 -國美電器-人民路口 -民主路-牛行街口 -電腦城-市報社- 市三院-郾城五高-郾城勞動局-郾城郵電局-老二高-北街口 -市交通局-許慎 市場北口 -太行山路口 -淞江小區(qū)-郾城實驗二咼-北環(huán)二咼宗地西鄰金山路、南鄰黃河路，兩條路均為城市主干道，黃河路 往東通往沙河大橋、未來

7、召陵行政辦公區(qū)域，往西通往市中心，僅需 5分鐘車程；金山路往往召陵區(qū)三五一五、人民醫(yī)院、四中，各類配 套設施完善，往北通往京港澳咼速入口、規(guī)劃中的生態(tài)水城。五、市政規(guī)劃新區(qū)：金山路以東147平方公里，規(guī)劃建設新區(qū)（已有概念規(guī)劃）， 主要發(fā)展產業(yè)、生態(tài)宜居、重點進行城鄉(xiāng)一體化和城中村改造。在新 北環(huán)一公里處建設港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在進行前期 調研，很快進行。根據(jù)市2009-2030年總體規(guī)劃發(fā)展，城市總體布局為一心、兩軸、 九片區(qū)，未來召陵區(qū)將成為城市東部副中心， 市政府將此區(qū)域打造成 區(qū)域性食品研發(fā)、交易、消費和職教中心，強化區(qū)域 CBD亍政中心的 帶動作用，在淞江路以北，規(guī)劃建

8、設以職業(yè)教育、研發(fā)為主的教育產業(yè)，同時以產業(yè)集聚區(qū)的建設為契機，形成區(qū)域性的食品研發(fā)、交易 基地。宗地所在片區(qū)為金山組團，在城市總體規(guī)劃當中，將此片區(qū)定位 為城市生態(tài)居住示區(qū)。未來在市政府沿河規(guī)劃的引導下，將積極推進 生態(tài)居住的建設，強化生態(tài)資源的保護和利用，增加水上娛樂休閑項 目的開發(fā)，例如：生態(tài)水城、沙灘浴場、海濱公園等，這些都將極大 地帶動區(qū)域居住環(huán)境的改善，提升區(qū)域的住宅品質，從而引導市民來 此置業(yè)，拉升周邊樓盤房價。目前區(qū)域有雙匯國際花園、銀河灣、 0395傾城、山水杭城、 廣弘花園、廣鑫帝景城等樓盤，未來 2年周邊將有4個新增項目， 包括本項目、生態(tài)水城、臨近本項目舒曼置業(yè)的地塊及

9、金山路路西國 際花園對面的空置地塊。區(qū)域將成為市的生態(tài)居住示區(qū)域，尤其是生 態(tài)水城項目的啟動，將推動整個片區(qū)的生態(tài)居住氛圍，提升區(qū)域形象， 對本項目產生積極影響。宗地東臨沙河，當前市政府對沙河沿河改造工程正在施工當中， 預計沙河二期工程將于年完工，這將推動區(qū)域沿河河堤景觀風貌的展 現(xiàn)，宗地東邊河堤水域風貌景觀核心區(qū)域的雛形將初步形成。未來市政府還將對宗地東邊河堤區(qū)域規(guī)劃沙灘浴場，作為沙河二期景觀工程 的一個亮點工程，沙灘浴場將填補市沙澧河景觀工程中的一項空白。 為把沙灘浴場打造成國一流的獨具亞熱帶風情的休閑娛樂場所，市領導高度重視，從選址、定位到設計幾易其稿，最終把沙灘浴場的地點確定于沙河河岸

10、左側黃河路沙河大橋下游處。規(guī)劃的沙灘浴場南北長 約700米、東西寬70米，自堤外到堤，分別規(guī)劃了浴場主入口、停 車場、沙灘浴場和水上娛樂項目。停車場緊鄰沙灘浴場主入口，依堤 外濱河路而建，可同時容納100多輛汽車停放。堤外分別規(guī)劃設置了 為浴場服務的淋浴房、更衣室、公廁和管理用房。堤沙灘浴場面積為 3.2萬平方米，其中設置有小涼亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位 置設置有觀景平臺，觀景平臺。四周種植高大棕櫚樹以表現(xiàn)浪漫的熱 帶海灘情懷，同時還配置銀杏樹等樹種，體現(xiàn)沙灘浴場的季節(jié)變換之 美。第二部分區(qū)域市場分析一、周邊樓盤狀況項目位置戶型均價廣鑫帝景城黃河路與金山路交匯 處西南角97卅兩室109-

11、135川三室7月開盤 預計3800元/ m2灣畔19號黃河路與金山路交匯 處東南角97.5川兩室125川三室5月開盤 預計3500元/ m0395傾城金山路與黃河路交叉 口向北100米路西92卅兩室現(xiàn)房3500元/ m國際花園金山路與黃河路交叉 口向北200米路東140川以上大戶型現(xiàn)房4000元/ m2康橋水岸黃河路橋東20米91川兩室110川三室5月中旬開盤預計3200元/ m宗地周邊目前在售樓盤有5個，其中廣鑫帝景城以及河東岸的 康橋水岸為新開發(fā)項目，尚未開盤，將有 3-5年的開發(fā)周期，與本項 目產生一定的競爭格局。雙匯國際花園為公司在 04年開發(fā)的高檔社區(qū)項目，雖然項目 總體體量不大，但

12、卻銷售卻從 05年一直延續(xù)到現(xiàn)在，將近7年的銷 售時間。分析該項目滯銷的原因主要有以下幾點：1、長期的孤掌難鳴；2、配套不成熟、被遺忘的區(qū)域；3、沿河改造一直未動工；4、操盤的時機節(jié)點把控有問題，各期開發(fā)未銜接好；5、項目沒有分期開發(fā)，分期產品無差異性，沒有提升產品品質，操盤粗糙；6、剩余大戶型過多，難以消化，總價過高。二、價格及客戶群體分析區(qū)域位于召陵區(qū)，緊鄰沙河，隨著市沿河改造二期工程的完工， 沙河沿岸的景觀初成雛形，區(qū)域的景觀優(yōu)勢也逐漸體現(xiàn)出來。 雖然區(qū) 域配套設施尚不完善，但區(qū)域交通便利，環(huán)境優(yōu)美，居住品質較高， 未來仍有較大的升值空間，越來越多的市民選擇在此置業(yè)。目前區(qū)域房價主要集中

13、在 3000-3500元/ ，在全市圍，處于中等水平，有較大的提升空間。市整體房價目前集中在3000-4000元/ m2的關口，需要一個品質較高的項目突破 4000元/ m的瓶頸，來帶動整 體房價上4000元/ m2o按照房價正常發(fā)展的趨勢，以及沿河景觀呈現(xiàn)在市民眼前，預計到明年下半年，本項目開盤階段，區(qū)域房價將達到 4000元/川以上。經(jīng)調查分析，選擇在此置業(yè)的客戶群體主要為有一定經(jīng)濟基礎、 有改善性購房需求的企事業(yè)單位職工、 私營企業(yè)主，購房用途多為自 用，為改善目前的居住環(huán)境。目前新區(qū)通過圈地提升城市核心經(jīng)濟增 長競爭優(yōu)勢，政府吸引國際食品巨鱷來投資，例如可口可樂、康師傅、 旺旺等，來打

14、造城市名片。本項目可依賴這些新興食品企業(yè)、食品研 發(fā)基地的高管及召陵新區(qū)市政機關的領導，通過沙灘浴場來吸引市 民，我們所面向的客戶不僅僅是市民，更多的是企業(yè)高管、收入很高 的外地人。第三部分 項目SWO分析一、地塊SWO分析1、優(yōu)勢A、隨著城市框架的拉大和向東開發(fā)，地塊升值潛力很大；B、交通方便，自然生態(tài)景觀好。2、劣勢A、生活配套設施不足，規(guī)劃及外觀環(huán)境較差；B、周邊有很多競爭樓盤，不利于做項目品牌和后期無業(yè)管理。3、機會A、城市發(fā)展迅速，城市凝聚力和影響力逐步提升，促進房地產 的快速發(fā)展;B、地塊尚未啟動，物業(yè)形態(tài)及產品配比具有可塑性，可根據(jù)市 場及客戶隨時調整策略。4、威脅A、周邊環(huán)境的

15、開發(fā)，規(guī)劃合理，多個實力開發(fā)商進駐，未來競 爭格局態(tài)勢明顯，對本項目產生一定影響；B、房地產調控政策進一步增強，政府對房地產采取適度打壓， 以保持長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產新政策隨時都有可能出爐。5、綜合分析本地塊最核心的優(yōu)勢和機會在于地段價值和景觀環(huán)境，通過專業(yè) 手段對地段價值的挖掘，投資與地段價值相匹配的產品，進而提升項 目的產品價值，樹立可信、適宜居住的項目品牌形象，以吸引客戶群。二、項目分析總結根據(jù)上述SWT分析，項目可以以自身規(guī)模及景觀綠化帶為基本 立足點，從而彌補周邊配套設施的不足，尋求樓盤差異化，確立項目 市場地位。本項目在以自身景觀優(yōu)勢作為賣點的同時， 應著手打造另外一個 賣點：

16、區(qū)域性商業(yè)中心。由于項目所在區(qū)域為生態(tài)居住示區(qū)，目前區(qū) 域尚無配套商業(yè)，對于本項目來說，這是一個良好的契機，另外一方 面，增加持有型物業(yè)，可有效規(guī)避增值稅。基于未來區(qū)域的咼端客戶 群體，建議開發(fā)5-7萬川的大型商業(yè)中心，配合市政府規(guī)劃的沙灘浴 場，集餐飲、居住、購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)中心，真正實現(xiàn) 一站式消費，滿足周邊居民的消費需求，同時吸引召陵新區(qū)、鐵東區(qū)域的人流來此消費，提升項目住宅的投資價值因此，本項目利用自身及周邊的景觀配套設施， 解決好城市中心 住宅“缺綠”、“缺空間”的問題，并且發(fā)揮好新城市中心集中式商業(yè) 配套及公共配套設施齊全的優(yōu)勢，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分

17、項目投資測算及價格敏感性分析項目經(jīng)濟技術指標項目面積（卅）指標說明總占地面積107007160.5 畝總建筑面積454500包含地下8萬川地上總建筑面積374500地下總建筑面積80000項目每200卅規(guī)劃0.5個停車位，共約1875個可售面積382500地下4萬川1商業(yè)80500持有商業(yè)3萬川2酒店小戶型450003住宅2170004地下停車場40000持有面積72000幼兒園2000地下停車場80000容積率3.5、項目經(jīng)濟技術指標、項目投資測算表序號項目名稱合計（萬元）單價 （元 / m2）備注一一一土地征用及拆遷費用507981356300萬/畝二二二前期工程費用7302195元/ m

18、2基礎設施建設費用4195112元/ m2四建筑安裝工程費用705551884五公共配套設施建設費用11984320包含地下8萬m六開發(fā)間接費5085133銷售總額2%七管理費用3813100銷售總額1.5%九銷售費用6356166銷售總額2.5%十開發(fā)期稅費22882598銷售總額9%十一財務費用6356166銷售總額2.5%十二項目總投資1893265030十三銷 售 收 入商業(yè)1046501300080500 m酒店與SOHO24750550045000 m住宅1128405200217000 m地下停車場12000300040000 m2總額2542406647十四利潤總額649141

19、617十五銷售利潤率25.5%三、土地價格敏感性分析（160.5畝）土地 價格 （萬元）土地 總價（萬 元）單方 地價（元/m2）總投資 （萬元）總利潤 （萬 元）銷售利 潤率（%含持有43000萬元項目 總收 益率（%2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934