店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告分析

1、店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對(duì)店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析店鋪的選址的利與弊，最后確 定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步 人口狀況了解該地段家庭人口及收入水平 家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本 因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。 店鋪選址調(diào)查報(bào)告第二步 人口密度的普查一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一 個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步 客流量的統(tǒng)計(jì)一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也 就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地

2、上下車人數(shù)有較大關(guān)系。 上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：1. 各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。2. 上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。3. 上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈 人口也會(huì)減少。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第四步 分析消費(fèi)者的購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈 人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽 樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公 里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法， 抽取出家庭樣本 2000 個(gè)。經(jīng)過 匯總分析，這 2000 戶居民中，人均收入在月千元左右的約占 50，500 1000 元的占

3、 20 ， 10001500元的占 20，人均月收入 500 元以下 的 10；人均月收入 2000 元以上的約占 10 。由此說明，該地區(qū)居民 大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。店鋪選址調(diào)查和評(píng)估方法(1) 商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小， 與消費(fèi)者所購買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般 以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈 設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、 交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪 類型、規(guī)模、周圍有無競(jìng)爭(zhēng)者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響

4、商 圈調(diào)查的結(jié)果。商圈包含三個(gè)層次：中心商業(yè)田、次級(jí)商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心 商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的 55一 70。這是最靠近店鋪的區(qū)域， 顧 客在人口中所占的密度最高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最大，很少同其 他商圈發(fā)生重疊。 次級(jí)商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的 15一 25。這 是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對(duì)這一商 圈的顧客缺少吸引力。 邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客， 他們最分散， 如便利店對(duì)他們就不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購品才會(huì)吸引他 們的到來。 有效商圈范圍的調(diào)查對(duì)于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評(píng)價(jià)，包括對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的 分析和對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查。 商圈的

5、顧客群調(diào)查商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動(dòng)人口：二是住戶。兩種人口 對(duì)營業(yè)額的影響不同。流動(dòng)人口測(cè)定的一般方法是：a .指定專人（最好是兩個(gè)以上的人員，可輪流測(cè)量，獲得全天的測(cè)試資料 ） 到預(yù)定的店址測(cè)定各年齡層的人數(shù)。b .將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測(cè)定的流動(dòng)人口數(shù)平均，得到每小時(shí)平均人數(shù)。c .預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià)，即每一個(gè)顧客的購買金額。d .預(yù)估入店率，即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。住戶測(cè)定的方法是： 商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí)，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店 鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長 期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于

6、商店過少、過多或飽 和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求 的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和 的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽 和指數(shù)表明，一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和 指數(shù)可由下式求得：一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大， 這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。 開業(yè)后營業(yè)額估算 營業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購買量；商圈范圍內(nèi)企事 業(yè)單位的購買量；流動(dòng)顧客群的購買量；超級(jí)市場(chǎng)在商圈范圍內(nèi)的市場(chǎng) 占有率等。 合適的賣場(chǎng)面積確定 連鎖超市

7、一般對(duì)某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)及賣場(chǎng)結(jié)構(gòu)標(biāo) 準(zhǔn)。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的 平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以 降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購 成本和流動(dòng)資金降低。所以，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，首先必須做到賣場(chǎng) 面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。 投資收益調(diào)查 通過商圈調(diào)查可以估算店鋪的營業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng)營，還 必須把營業(yè)額與投資額相比較，評(píng)估出損益狀況。這項(xiàng)評(píng)估要注意長遠(yuǎn) 性的考慮，如 10 年以上。 開店投資預(yù)估。開店投資主要包括：a .設(shè)備。b .工程.c .包裝材料。d .設(shè)計(jì)費(fèi)用。 經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估

8、。經(jīng)營費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定 費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨商品銷售額的變化 96 變化 韻費(fèi)用 , 如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營 業(yè)稅等。 損益平衡點(diǎn)分析。損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營業(yè) 額，超過此點(diǎn)，店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示虧損。a .損益的計(jì)算方法如下：實(shí)際攢益=稅前損益一分擔(dān)總部費(fèi)用稅前損益=銷售毛利一變動(dòng)費(fèi)用一固定費(fèi)用銷售毛利=營業(yè)收人一銷售成本b .損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下： 固定費(fèi)用損益平衡點(diǎn)銷售額： 毛利率 - 變動(dòng)費(fèi)用率c .經(jīng)營安全率的計(jì)算方法

9、如下 損益平衡點(diǎn)銷售額經(jīng)營安全率 =(1 )X100預(yù)期銷售額 這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率在30濃上為優(yōu)秀店；20% 30%為優(yōu)良店；10%20%為一般店; 10%以下為不良店。(2) 店址調(diào)查的評(píng)估方法 店址在進(jìn)行了立地調(diào)查，對(duì)某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后，還不能確定是 否適合開店，只有對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估后，才能做出決定。本節(jié)只給出 兩種基本的方法，以供讀者參考。比較法 即將本店的各種條件與銷售業(yè)績(jī)良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店 的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪 在同類市場(chǎng)上的地位以及不足之處。通過逐步改善，提高企業(yè)在市場(chǎng)上 的競(jìng)爭(zhēng)地

10、位 .市場(chǎng)占有率法 對(duì)于任何一個(gè)店鋪來說，都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)若此銷 售額所要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高；反之，要求的 市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為 100 萬，只要銷 售額達(dá) 30 萬即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即 30的商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。 若銷售額需達(dá) 70 萬元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，而 70的商圈占有率是非常 高難度的指標(biāo)，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的 風(fēng)險(xiǎn)就過高。一般來說，某店鋪的必要市場(chǎng)占有率越低越好。 某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點(diǎn)銷售額市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù) * 每戶支出一、調(diào)查目的1. 選擇合適開社區(qū)便利店的地

11、域2. 詳細(xì)了解目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)概況以及競(jìng)爭(zhēng)者情況，為門店選址提供 正確依據(jù)。二、調(diào)查對(duì)象及抽樣 根據(jù)第二手資料及初步消費(fèi)分析，加上專業(yè)人員的實(shí)地考察，選定 某小區(qū)居民為調(diào)查對(duì)象。由于家庭經(jīng)濟(jì)背景的差異，小區(qū)居民收支也會(huì)有差別，從而導(dǎo)致消費(fèi)購買習(xí)慣的差異性。為了準(zhǔn)確快速的得出調(diào)查結(jié) 果，此次調(diào)查決定采用隨機(jī)抽樣法。三、調(diào)查內(nèi)容 :1. 哪些地域適合開便利店2. 目標(biāo)區(qū)域的周邊環(huán)境3. 消費(fèi)者收入調(diào)查4. 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查四、調(diào)查方法實(shí)地考察、現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查五、樣本量： 5000 份六、調(diào)查執(zhí)行控制 :1. 資料收集分析：通過查詢、交換、購買、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集 等方法獲取相關(guān)二手資料，注意資料來源并對(duì)

12、其進(jìn)行效度評(píng)估，篩選有 用信息。2. 實(shí)地考察：對(duì)第一步得出的幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行考察，包括消費(fèi)潛力、 周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)者。3. 對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)者情況調(diào)查 要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”（ 2）緊挨車站（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口（ 4）靠近集聚人的場(chǎng)所（ 5）附近有辦公樓街（6）附近有單身宿舍或單身公寓（7）房租應(yīng)在一天的銷售額以下（8）競(jìng)爭(zhēng)者較少不適合便利店發(fā)展的因素：（1）商圈內(nèi)人口極少（2）車流的動(dòng)線很少（3）地下店鋪（4）要登樓梯的店鋪（5）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪（6）店鋪的形狀不規(guī)則競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查：（ 1）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者。（ 2）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，力求揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中保 持主動(dòng)地位。（ 3）判斷競(jìng)爭(zhēng)者目標(biāo)， 有助于推斷每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者是否對(duì)其目前的地位 和財(cái)務(wù)成