aa房產(chǎn)基本常識

1、房產(chǎn)基本常識何謂房地產(chǎn)？ （ real estate ）房地產(chǎn)是指土地，建筑物（房屋、構(gòu)筑物）及各類有關(guān)設(shè)施。以及相應(yīng)的權(quán)益。房地產(chǎn)實物形態(tài)包括土地、建筑物二部分。通常房地產(chǎn)是指地產(chǎn)、房產(chǎn)以及房地產(chǎn)與地產(chǎn)相結(jié)合的房地產(chǎn)的總稱。土地與建筑物的關(guān)系好比汽車的輪胎與發(fā)動機，兩者缺一不可。缺少土地，就會變成空中閣樓缺少建筑物，那土地就僅是土地而已。日本、臺灣：不動產(chǎn)香港：物業(yè)房地產(chǎn)與人類的關(guān)系：邱吉爾：“人造住宅，住宅造人”住宅從原始社會（草屋、石洞） ，封建社會（木屋、泥屋） ，一直到現(xiàn)在， （各種形式）表明社會在進步，房地產(chǎn)一直在發(fā)展，文明的程度越來越高。孫中山： “居住為文明之因子”興隆花園的居

2、住的客戶相對整體素質(zhì)高一些，比如郊縣的小區(qū)整體素質(zhì)低一些，這個是非?？梢岳斫獾?。何謂營銷？策劃 +銷售策劃先行，銷售墊后它使市場細分的產(chǎn)物，大家可能聽彭總講起過王治郅的故事。 。 。營銷是一門學(xué)問，大家目前可能重點要學(xué)習(xí)是“銷” ，如果達到一定層次就可能要考慮這個房地產(chǎn)的特性？房地產(chǎn)是特殊的商品，既然是商品，他就有普通商品的功能：滿足人們的需要，大家以前在學(xué)校里學(xué)過，既然是商品，那么它就可以用來交換。房地產(chǎn)，作為一種特殊的商品，當然有他的特性：特性分為物質(zhì)特性和經(jīng)濟特性：（ 1）物質(zhì)特性：1）不可移動性誰聽說房地產(chǎn)能移動， OK ！移動木屋，但是他有土地嗎？不是真正意義上的房地產(chǎn)。2） 堅固性

3、（永久性）家里的住房， 不用擔心他是不是很結(jié)實， 不需要兩年一換， 三年一換， 商品房住宅的使用年限一般情況下都為 70 年，具體怎么樣的房子多少年，后面再介紹。堅固性、永久性都是相對，世界萬物沒有永久不變的。3） 多樣性（唯一性）多樣性怎么是唯一性呢？江南民居，北京的四合院，大西北窯洞，西南少數(shù)民族的寨子。等等，由于地區(qū)的不一樣，導(dǎo)致房地產(chǎn)的形式不一樣， 各有特色， 兩片樹葉都不可能一樣， 會有兩樣完全相同的房產(chǎn)嗎？大家如果先前留意房地產(chǎn)廣告的話， 大家會聽到 “絕版地塊” ， “珍藏地塊” 等一些廣告語， 實際上他體現(xiàn)了房產(chǎn)的唯一性，是有一定道理，不是在夸大其詞。（ 2）經(jīng)濟特性：1）地區(qū)

4、性北京的房價和洛陽的房價一樣嗎？不一樣，為什么不一樣，因為北京是中國的首都。上海的房價和洛陽的房價一樣嗎？不一樣，為什么不一樣，因為上海是中國最大的城市。2）稀缺性地球只有一個。3）投資大，周期長房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般都在一年以上4）權(quán)益轉(zhuǎn)讓可以買賣、出租、抵押等 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格= C+V+MC:生產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移（成本）V:報酬M ：稅金、利潤房地產(chǎn)的涉及方面很廣：建筑學(xué)、金融學(xué)、法律、設(shè)計、裝潢、心理學(xué)、銷售學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、風(fēng)水學(xué)等今天先從建筑方面開講。建筑識圖（會由嚴經(jīng)理具體來講）一施工圖的內(nèi)容和用途（ 1） 圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙（ 2）

5、設(shè)計總說明設(shè)計依據(jù)（設(shè)計規(guī)模、建筑面積、地質(zhì)、氣象）設(shè)計標準（建筑標準、結(jié)構(gòu)荷載、抗震要求等）施工要求（施工技術(shù)、材料要求、做法說明等）（ 3）建筑施工圖在圖紙上一幢建筑物是由平、立、剖面圖三部分組成， （構(gòu)造詳圖）由三個不同的面綜合起來，表達了一幢三維的空間。什么是平面，立面和剖面 畫圖說明，三維組合畫一個杯子?。?4）結(jié)構(gòu)施工圖結(jié)構(gòu)平面布置圖和各個構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及結(jié)構(gòu)的做法。（ 5）設(shè)備施工圖給排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上下水及暖氣管線的布置，衛(wèi)生間及通風(fēng)設(shè)備的布置，電氣線路的走向和安裝要求。二施工圖中的常用符號1

6、） 定位軸線在施工圖中將房屋的墻、基礎(chǔ)、柱、梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，進行編號，用于施工定位放線和查閱圖紙，這些軸線叫做定位軸線。定位軸線采用細點劃線表示， 軸線編號的圓圈用細實線， 在圓圈內(nèi)寫上編號。 水平方向用 123 ，由左向右寫。垂直方向用大寫的字母，自上而下寫。子母中沒有IOZ 表示，以免與 1、 0、2 混淆。2） 標高標高一般以米為單位（不標單位） ，一般標注到小數(shù)點后三位數(shù)，總平面圖中兩位數(shù)。標高有：絕對標高和相對標高兩種。絕對標高： 把青島的黃海的平均海平面作為絕對標高的零點。 其他各地的標高都以他為基準。總平面圖中的標高一般都是絕對標高。相對標高：除了總平面圖，一般都是相對標

7、高，即把室內(nèi)的主要地面作為 0 點，如室外標高為 -0.45 ，表示室外地面低于首層地面0.45 。3） 2） 尺寸線尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點、尺寸數(shù)字所組成。除了標高和總平面圖的尺寸是米外，其余一律是以毫米為單位。45 度 畫圖表示1、 建筑物按照使用性質(zhì)，可以分為生產(chǎn)性建筑： 工業(yè)建筑（ 廠房 ） 、農(nóng)業(yè)建筑（ 農(nóng)產(chǎn)品交易市場）非生產(chǎn)性建筑：民用建筑民用建筑按照建筑物的使用功能，又可以分為居住建筑和公共建筑兩大類公共建筑：供人們進行各項社會生活的建筑物。 （ 舉例生活服務(wù)性建筑、文教建筑、科研建筑、醫(yī)療建筑、商業(yè)建筑、交通建筑、體育建筑、旅游建筑、園林建筑、紀念性建筑）居住建筑：供人們

8、生活起居的建筑物。 （住宅、公寓、宿舍）2、民用建筑的組成有以下幾部分組成：基礎(chǔ)： 是建筑物最下面的承重構(gòu)件。要求基礎(chǔ)有足夠的強度，和抵御地下各種因素的侵蝕。地基分天然地基和人工地基天然地基：本身有足夠的強度，能直接承受建筑物荷載的地基（不用打樁）人工地基：強度不夠或上面建筑物的荷載較大。 （壓實法、換土法、化學(xué)加固法、打樁法 比較常見）磚混結(jié)構(gòu)一般用條形基礎(chǔ)高層建筑一般用箱形基礎(chǔ)，箱體同時能做地下室。墻： 承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件。要求有足夠的強度、穩(wěn)定性、保溫隔熱、隔聲、防水防火。有一定的經(jīng)濟性和耐久性。位置：外墻、內(nèi)墻（二四墻三七墻）北方的外墻是三七墻。在南方的外墻是二四墻。受力情況：承受上面

9、屋頂、樓板傳來的荷栽叫承重墻不承受上面屋頂、樓板傳來的荷栽的叫非承重墻（隔墻、填充墻、幕墻） 。 （能否打掉？）材料：磚墻、石墻、土墻、混凝土墻。窗間墻和窗下墻墻身的細部構(gòu)造：防潮層：目的是防止地下的潮氣沿著基礎(chǔ)上升使室內(nèi)的墻身受潮。一般用 20 毫米厚的防水砂漿在首層地面的結(jié)構(gòu)層的中部。勒腳：外墻墻身下部靠近室外地坪的部分。防止地面水、雨水、人為的磕碰對墻面造成破壞。勒腳一般用貼面、抹水泥沙漿、加大墻厚來構(gòu)造。散水：排水坡，防止對于雨水直接進入地基。窗臺：室外窗臺和室內(nèi)窗臺。門窗的過梁：抗震、穩(wěn)定，將荷在傳送到墻體。樓板： 建筑物中水平方向的承重構(gòu)件，承受著家具，設(shè)備，人體本身的自重。對墻體

10、起著水平的支撐作用。要求有足夠的抗彎強度、剛度和隔聲的能力。還要求有防水，防潮的能力。現(xiàn)澆樓板預(yù)制樓板地坪： 地層房間與土層相接的部分。要求耐磨、防潮、保溫、防水的功能。（注意標高）樓梯：樓房的垂直交通設(shè)施。要求有足夠的通行能力以及防火、防滑能力。樓梯梯段和樓梯平臺組成屋頂：頂層的外圍護構(gòu)件和承重構(gòu)件。要求有足夠的強度剛度、防水、保溫、隔熱的能力。坡屋頂和平屋頂屋頂有以下5 個部分組成：1、保護層：保護防水材料（油氈） ，防止其直接風(fēng)吹日曬，造成滲水。2、防水層：防止平屋頂漏水。瀝青涂料、橡膠卷材、油氈等3、找平層；在防水層下面形成一個堅實、平整的基層。一般用水泥沙漿。4、保溫層：室內(nèi)保溫，一

11、般用加氣混凝土、水泥珍珠巖，泡末塑料板做保溫材料5、結(jié)構(gòu)層：屋頂?shù)某兄貥?gòu)件，承受著上面的各種荷載。一般情況下都是用鋼筋混凝板來做結(jié)構(gòu)層。門窗： 門主要是供人們內(nèi)外交通和隔離房間之用。窗主要是采光和通風(fēng)，同時也起著分隔和圍護的作用。他們屬于非承重構(gòu)件。對于一些特殊要求的房間，則要求門窗具有保溫、隔熱、隔聲的能力。陽臺、煙囪、垃圾井等建筑構(gòu)造的影響因素：1、 外力的影響作用到建筑物上的外力全部叫做荷載。荷載的大小是結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要因素，決定構(gòu)件的尺寸和材料。2、 自然氣候的影響地震、風(fēng)（高層建筑風(fēng)荷載起主要作用） 、雨、霜、雪及氣溫。3、 人為和其他的因素火災(zāi)、水、爆炸、戰(zhàn)爭。因此建筑要防火、防震、

12、隔聲。戶外的環(huán)境景觀包括軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀、水體1） 軟質(zhì)景觀（ 1 ） 綠化用地綠化用地不僅僅是種植植物的綠地。在城市規(guī)劃中他是以種植綠色植物為主的城市用地。植物種植綠地（草皮、花卉、灌木、喬木、爬植物）包含在植物種植用地中的鋪裝硬地（步行道、步行休息廣場、喬木周圍的休息場所等）可活動的或處于植物種植用地的水體（小船、荷花圓）（ 2 ） 綠地公共綠地宅間宅旁綠地道路綠地專用綠地使用功能：游戲、運動、散步、健身、消閑等生態(tài)功能：生態(tài)平衡、氣候調(diào)節(jié)的功能（降溫、增濕、導(dǎo)風(fēng)） （噪音減弱、空氣降塵、殺菌、吸收二氧化碳）整個公共綠地：綠色植物的種植占7387活動場地（硬地） ： 1022休息小建筑和

13、環(huán)境小品：352） 硬質(zhì)景觀（ 1 ）街道廣場小品（ 2 ）綠地小品環(huán)境的小品主要包含座椅、護柱、種植容器、垃圾箱功能性設(shè)施雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等景觀性設(shè)施3） 水體水生財，山生丁水池、流水、瀑布、噴泉泉星城市花園：噴泉南京楓橋綠島：楓橋夜泊，一條小溪，九座小橋，翠湖山莊、世紀城：采用循環(huán)的水系前后兩個湖，日湖和月湖，潮漲潮落。日本的枯山水。4、商品房的分類：按照用途：居住商品房非居住商品房（商業(yè)用房、辦公用房、綜合用房（商?。┌凑珍N售對象：內(nèi)銷商品房：通過批租。 （在大陸出售的商品房，不包括香港、澳門、臺灣）外銷商品房：通過出讓。外銷房申請比較麻煩。上海已經(jīng)馬上要放開。5、 城市房地產(chǎn)管理

14、法對商品房的預(yù)售有以下規(guī)定： （五證）1 ）已交付全部的土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書2 ）建設(shè)工程規(guī)劃許可證3 ）建設(shè)施工施工許可證4 ）建設(shè)用地規(guī)劃許可證5 ）商品房預(yù)售許可證（商品房銷售許可證）6、容積率： （建筑面積密度） 建筑面積 / 占地面積其中地下停車庫和底層架空的部分不計入。多層的容積率為3以下高層的容積率在45超高層容積率在7以上，有的甚至更高別墅 0.450.30綠化率高、獨棟別墅多的社區(qū)7、低層建筑1-3 層多層建筑 4-6 層小高層 7-12 層廣義的高層 12 層以上（中高層）提問：高層的優(yōu)點與缺點高層優(yōu)點：1、 采光好2、 視野好3、 通風(fēng)好4、 空氣質(zhì)量好5

15、、 檔次高6、 充分利用土地資源、7、 氣派8、 上下方便9、 噪音小10、 防潮好11、 新型材料、技術(shù)12、 質(zhì)量好13、 抗震好14、 使用年限長15、 車位多16、 配套齊全17、 物業(yè)檔次高18、 可以自由分割劣勢：1、 交流機會少、2、 疏通不便3、 得房率低4、 價位高5、 物業(yè)費高6、 施工時間長7、 點式樓有問題8、建筑面積：房屋外墻皮以內(nèi)的水平面積居住面積：居住建筑內(nèi)的居室的凈面積使用面積：可供使用的房間的凈面積之和（使用面積系數(shù)越大，建筑經(jīng)濟性越好）建筑密度： 小區(qū)居住建筑和公共建筑的占地面積/ 小區(qū)內(nèi)居住用地和公共建筑的用地之和居住建筑密度： 總居住建筑占地面積/ 總居

16、住用地面積7、建筑工程施工圖：建筑總平面圖、平面圖、剖面圖、結(jié)構(gòu)施工圖（基礎(chǔ)、樓層、屋蓋） 、 暖衛(wèi)施工圖、電氣設(shè)備施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、各類建筑、結(jié)構(gòu)詳圖又可以分為：建筑施工圖（建施）和結(jié)構(gòu)施工圖（結(jié)施）總平面圖中的風(fēng)玫瑰？（常年風(fēng)向和指北針的功能）我們平常接觸最多的是建筑施工圖中的工程藍圖（標準層平面圖，一層平面圖、頂層平面圖）建筑平面的識讀：尺寸、定位軸線、墻厚、標高門窗的位置。門的代號是M 。窗的代號是C。8、國家的間距標準為1： 1。 2（ 什么是間距，具體怎么測算？ ）日照間距的計算公式 = H/L通常以當?shù)氐亩寥盏恼?2 點太陽的高度角，作為確定房屋日照間距的依據(jù)。 （畫圖說明

17、）建筑高度 ：建筑物室外地平面到外墻面頂部的總高度。1） 煙囪、避雷針、旗桿、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建筑高度。2） 樓梯間、 水箱、 電梯塔等建筑物在屋頂突出部分， 水平投影面積合計小于整個屋面的 20% ，而且高度不超過4 米的，不計入建筑高度。3） 建筑為坡度大于30 度的坡屋頂建筑時，按照坡頂高度的一半到地面計算建筑高度。綠地面積能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2 米的土地。綠化率：綠化面積/占地面積綠化覆蓋率：垂直綠化和屋頂綠化，樹木的陰影部分。9、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+ 陽臺建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積/套內(nèi)建筑

18、面積之和各套商品房的分攤面積=公用建筑面積分攤系數(shù)X套內(nèi)建筑面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積（公用建筑面積=電梯井、垃圾道、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳等+ 分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半。已經(jīng)作為獨立使用空間銷售或出租的地下室和車棚。作為人防的地下室不計入公用建筑面積。 ）10、不計算建筑面積的范圍：1 ）突出墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾構(gòu)件（柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬）2 ）檢修、消防用的室外爬梯3 ）層高在2。 2 米以下的技術(shù)層4 ）構(gòu)筑物（獨立煙囪、煙道等）5 ）建筑物內(nèi)外的操作平臺（露臺）6 ）挑臺（飄窗） 、布景用的天橋等7 ） 層高小于 2 。 2 米的地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層11