各項(xiàng)設(shè)施使用守則

1、萬科系列資料萬科景觀設(shè)計(jì)指引萬科的職業(yè)經(jīng)理制度萬科web客服系統(tǒng)天津萬科水晶城可 行性研究報(bào)告 萬科17英里別墅設(shè)計(jì)特點(diǎn) 萬科金地的產(chǎn)品策略啟示萬科職業(yè)經(jīng)理核心素質(zhì)一、工作觀念1、勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識(shí)。2、集團(tuán)利益至上，具有全局觀念。3、以積極的態(tài)度和角度對(duì)待困難和遺留問題。4、接納差異，用人所長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)心胸。1. 目的為規(guī)范設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)與施工階段工作的操作程序，加強(qiáng)對(duì)工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān) 控，達(dá)到確保設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。2. 適用范圍適用于設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)配合等各階段的工作流程管理。3. 術(shù)語和定義3.1. 景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、

2、景觀照明工程的總稱。32景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外 凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。3.3. 景觀零星部品：指為營造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開盤中或后續(xù)整改中使用 的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動(dòng)植栽。4. 職責(zé)4.1設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)師：4.1.1. 在項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)前期階段進(jìn)行環(huán)境資源分析。4.1.2. 在景觀設(shè)計(jì)前期制定景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書。4.1.3. 組織景觀設(shè)計(jì)單位篩選工作。4.1.4. 組織景觀設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，監(jiān)控其設(shè)計(jì)工作質(zhì)量及進(jìn)度。4.1.5. 負(fù)責(zé)辦理景觀設(shè)計(jì)合同與各階段的付款手續(xù)。4.1.6. 負(fù)責(zé)組織完成重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)

3、的匯報(bào)工作。4.1.7. 協(xié)助建筑設(shè)計(jì)師完成各階段的景觀設(shè)計(jì)計(jì)劃。4.1.8. 向成本部提供項(xiàng)目成本估算書中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。4.1.9. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.1.10. 根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的景觀材料清單。4.1.11. 負(fù)責(zé)檢查各階段中設(shè)計(jì)不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關(guān)部 門。4.1.12. 負(fù)責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計(jì)方面的內(nèi)容。4.1.13. 配合建筑設(shè)計(jì)師編寫銷售資料中景觀設(shè)計(jì)方面的相關(guān)內(nèi)容。4.1.14. 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質(zhì) 量問題，以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。4.1.15. 負(fù)責(zé)組織雕

4、塑藝術(shù)小品的設(shè)計(jì)及加工制作。4.1.16. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況，協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師 進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整工作。4.1.17. 配合項(xiàng)目部、物業(yè)公司進(jìn)行景觀工程竣工驗(yàn)收。4.2 設(shè)計(jì)部建筑設(shè)計(jì)師：4.2.1. 在景觀設(shè)計(jì)各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙。4.2.2. 及時(shí)向景觀設(shè)計(jì)師反饋建筑設(shè)計(jì)階段的調(diào)整、修改等各種信息。4.2.3. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況， 協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)理工作。4.3 市場(chǎng)營銷部：4.3.1. 提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動(dòng)配套設(shè)施及景觀賣點(diǎn)的建議。4.3.2. 提出銷售配合中設(shè)計(jì)部需要提供的設(shè)計(jì)資料的清單。4.4

5、 物業(yè)公司：4.4.1. 提供社區(qū)中各類活動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施的管理模式要求。4.5 成本部：4.5.1. 提供項(xiàng)目成本估算書 。4.5.2. 為景觀各設(shè)計(jì)階段提供成本測(cè)算與意見。4.5.3. 配合項(xiàng)目經(jīng)理部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。4.6. 項(xiàng)目經(jīng)理部：4.6.1. 提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場(chǎng)地利用意見。4.6.2. 配合設(shè)計(jì)部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。4.6.3. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.6.4. 組織景觀施工單位進(jìn)行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進(jìn)度。4.6.5. 配合設(shè)計(jì)部門制作材料樣板，并進(jìn)行材料封樣。4.6.6. 對(duì)景觀施工圖進(jìn)行復(fù)核并提出

6、修改建議。4.6.7. 負(fù)責(zé)完成景觀工程招標(biāo)文件中有關(guān)工地現(xiàn)場(chǎng)完成界面、 工期安排及對(duì)水電 設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。4.6.8. 負(fù)責(zé)組織安排景觀施工單位施工， 監(jiān)督施工質(zhì)量， 組織景觀施工單位、 景 觀設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)部及成本管理部召開施工現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì)， 配合設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 的設(shè)計(jì)完善和調(diào)整工作。4.6.9. 負(fù)責(zé)組織單價(jià)為五萬元以下的景觀零部品的直接采購； 確保開盤賣場(chǎng)的整 體環(huán)境效果。4.6.10. 負(fù)責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂、 監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。4.6.11. 負(fù)責(zé)組織景觀工程的驗(yàn)收。4.6.12. 負(fù)責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。4.7. 工程采

7、購部4.7.1. 負(fù)責(zé)單項(xiàng)為 5 萬元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購。4.7.2. 負(fù)責(zé)組織成本部、 設(shè)計(jì)部、 項(xiàng)目部、景觀設(shè)計(jì)單位和各景觀施工單位進(jìn)行 招標(biāo)答疑會(huì)，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計(jì)部確認(rèn)。4.8. 公司總經(jīng)理層：4.8.1. 審批景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書。4.8.2. 審批景觀設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)費(fèi)用。4.8.3. 審批景觀方案設(shè)計(jì)。4.8.4. 審批景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)。5 工作程序5.1. 設(shè)計(jì)資料收集5.1.1. 收集項(xiàng)目資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘。5.1.2. 分析已有建筑圖紙，收集整理對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有借鑒意義的參考資料。5.2. 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制5.2.1. 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)包含以下

8、內(nèi)容：a) 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，包括項(xiàng)目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。b) 總體設(shè)計(jì)方向及風(fēng)格描述。c) 設(shè)計(jì)范圍：對(duì)設(shè)計(jì)所涉及的范圍的詳細(xì)描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭 院、屋頂花園、架空層、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。d) 確定景觀設(shè)計(jì)內(nèi)容： 指各種景觀功能區(qū)域的劃分、 活動(dòng)設(shè)施的安排及要求等， 提出設(shè)計(jì)成果要求：景觀方案設(shè)計(jì)圖紙目錄框架。e) 設(shè)計(jì)深度：對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的深度和表達(dá)方式做出約定。f) 設(shè)計(jì)階段中雙方交流的時(shí)間安排。5.3. 設(shè)計(jì)單位選擇5.3.1. 公司總經(jīng)理層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定景觀方案設(shè)計(jì)公司。5.4. 景觀方案設(shè)計(jì)階段5.4.1. 設(shè)計(jì)輸入：a) 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 、景觀方案設(shè)計(jì)合

9、同b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。c) 宗地地形實(shí)景照片、規(guī)劃模型照片。5.4.2. 監(jiān)控景觀設(shè)計(jì)單位的工作質(zhì)量及進(jìn)度； 安排中期交流會(huì)議， 及時(shí)反饋建筑 設(shè)計(jì)調(diào)整信息及銷售中心意見， 并將景觀設(shè)計(jì)單位意見進(jìn)行整理反饋給建筑設(shè)計(jì) 公司。5.4.3. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件， 按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書要求審核設(shè)計(jì)文 件深度和內(nèi)容。5.4.4. 組織建筑設(shè)計(jì)單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成 本管理部及物業(yè)公司聽取設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)匯報(bào)， 將各部門意見進(jìn)行整理匯總成 文本(景觀方案設(shè)計(jì)) ；經(jīng)公司設(shè)計(jì)經(jīng)理審批后下達(dá)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)修改及下 一

10、步工作。5.4.5. 將景觀方案設(shè)計(jì)成果提交成本部進(jìn)行成本測(cè)算。5.5. 景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段5.5.1. 本階段工作在公司總經(jīng)理層對(duì)項(xiàng)目景觀方案確認(rèn)通過后開始進(jìn)行。5.5.2. 設(shè)計(jì)輸入：a) 匯總各部門意見成文本(景觀方案設(shè)計(jì)) 。b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)圖紙； 能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖； 實(shí)施方案中建筑單 體的平、立、剖面圖；需要做景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、剖面圖。5.5.3. 協(xié)助設(shè)計(jì)單位深化設(shè)計(jì)， 監(jiān)控設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向， 組織景觀設(shè)計(jì)單位與 建筑設(shè)計(jì)單位的中期交流； 仔細(xì)研究建筑圖及其相關(guān)圖紙， 對(duì)基地地形、

11、建筑布 局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達(dá)景觀設(shè) 計(jì)單位，并將其意見反饋以文本給建筑設(shè)計(jì)院。5.5.4. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件， 按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書要求審核設(shè)計(jì)文 件深度和內(nèi)容。5.5.5. 組織相關(guān)部門對(duì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審， 相關(guān)部門包括建筑設(shè)計(jì)單位、 設(shè) 計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對(duì)各部門意見整理并進(jìn) 行內(nèi)部研討，最后報(bào)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。5.5.6. 向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、 主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料， 包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。5.5.7. 督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)施方案設(shè)計(jì)修改。5.5.8. 將

12、實(shí)施方案設(shè)計(jì)成果提交成本管理部進(jìn)行成本測(cè)算。5.6. 景觀施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇561 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)收集各設(shè)計(jì)單位資料，選擇二三家候選公司，向其發(fā)出項(xiàng) 目設(shè)計(jì)邀請(qǐng)函，并提出項(xiàng)目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計(jì)圖紙。5.6.2. 收集各設(shè)計(jì)公司的回復(fù)，匯總并提出意見，交設(shè)計(jì)部經(jīng)理審批！5.6.3. 確定施工圖設(shè)計(jì)公司。5.7. 景觀施工圖設(shè)計(jì)階段5.7.1. 本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀實(shí)施方案確認(rèn)后開始進(jìn)行。5.7.2. 設(shè)計(jì)輸入：a) 編制景觀施工圖設(shè)計(jì)合同b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局 及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做 景觀

13、設(shè)計(jì)的各架空層的平面、 剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖； 各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。5.7.3. 監(jiān)控施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向。5.7.4. 對(duì)于由境外設(shè)計(jì)單位完成的景觀實(shí)施方案， 應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計(jì)單位配合完 成景觀施工圖， 提供包括景觀結(jié)構(gòu)、 給排水、機(jī)電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙； 但建筑設(shè)計(jì)院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)， 如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、 構(gòu) 筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。5.7.5. 向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、 主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料， 包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計(jì)的詳細(xì)資料。5.7.6. 根據(jù)項(xiàng)目定位及成本控制書， 向設(shè)計(jì)師提供所選用的材質(zhì)、 植物及園林小 品的成本預(yù)算。5.

14、7.7. 與設(shè)計(jì)師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)， 提供詳細(xì)的材料樣板， 確定各硬景的構(gòu) 造節(jié)點(diǎn)、鋪裝等細(xì)部做法。5.7.8. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi) 容。5.7.9. 填寫項(xiàng)目會(huì)審記錄單 (景觀施工圖)，審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章， 作為施工招標(biāo)圖紙， 由成本管理部進(jìn)行工程量清單核算后交項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工 招投標(biāo)。5.8. 景觀施工單位選擇階段5.8.1. 本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀施工圖設(shè)計(jì)確認(rèn)后開始進(jìn)行。5.8.2. 設(shè)計(jì)部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單， 并配合成本部完成工程量 清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中， 明確描述各單項(xiàng)計(jì)算結(jié)果的部位

15、、 材料名稱及規(guī)格。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分， 并提交成本部。5.8.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織景觀施工單位、 景觀設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)部和成本管理部 共同參加景觀施工圖紙答疑會(huì)。5.8.4. 項(xiàng)目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)及時(shí)對(duì)材料樣 板進(jìn)行確認(rèn)。5.9. 景觀施工階段5.9.1. 確定中標(biāo)單位后， 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督中標(biāo)單位將本次施工所需的所有材 料樣板及工藝做法按照設(shè)計(jì)部的設(shè)計(jì)要求提交采購部和設(shè)計(jì)部備案， 以用于工程 質(zhì)量監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)。5.9.2. 景觀工程中，所有的材料、 燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需 得到設(shè)計(jì)部的確認(rèn)后， 方可開始

16、施工。 項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計(jì)部確定的材料技術(shù)要求進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督，并負(fù)責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。5.9.3. 項(xiàng)目部組織景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，并負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度與工程施工質(zhì) 量。定期在現(xiàn)場(chǎng)召開工程現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)答疑會(huì)， 由項(xiàng)目部、 設(shè)計(jì)部和景觀設(shè)計(jì)單位共 同負(fù)責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計(jì)問題。5.10. 竣工驗(yàn)收階段5.10.1. 景觀工程的驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計(jì)單 位、景觀施工單位進(jìn)行，并完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。5.11. 景觀家具的購買流程5.11.1. 由設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)要求及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購清 單，并提交采購部和成本部進(jìn)行核算。5.11.2. 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

17、單價(jià)為 5 萬元以下的甲供景觀材料選購。5.11.3. 采購部負(fù)責(zé)單項(xiàng)為 5 萬元以上的甲供景觀材料的采購。5.11.4. 由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。5.12. 設(shè)計(jì)變更5.12.1. 景觀工程設(shè)計(jì)變更操作程序按設(shè)計(jì)變更管理程序執(zhí)行。6. 支持性文件6.1. 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書5、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。6、尊重規(guī)范，不斷改進(jìn)。7、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問題的 辦法。8、不回避矛盾，大膽管理。9、思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作計(jì)劃性強(qiáng)。10、客觀敏感把握，控制到位。二、管理技能1、善于激勵(lì)，有號(hào)召力。2、能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習(xí)慣。3、有效授權(quán)

18、控制得當(dāng)。4、培養(yǎng)指財(cái)下屬，鼓勵(lì)別人學(xué)習(xí)。5、科學(xué)決策。6、壓力管理。7、組織管理。8、時(shí)間和會(huì)議管理。三、專業(yè)技能1、精通本行業(yè)的時(shí)間的專業(yè)技能。2、知道如何應(yīng)用。3、有系統(tǒng)的理解能力。4、專業(yè)創(chuàng)造力。職業(yè)經(jīng)理：風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)并存張寅在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)處于激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，經(jīng)營面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力或決策風(fēng)險(xiǎn)必然間接由企業(yè)的員工， 特別是企業(yè)的各級(jí)管理者承 擔(dān)。管理者不僅對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理的成效負(fù)責(zé)， 也對(duì)企業(yè)的全體員工負(fù)責(zé)。 這就要 求在企業(yè)的每個(gè)崗位上，特別是各級(jí)管理崗位所使用的人必須充分發(fā)揮其應(yīng)有的 作用，以保證整個(gè)企業(yè)對(duì)既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在天津萬科興業(yè)公司，我們實(shí)行了以職業(yè)經(jīng)

19、理人為主體的人力資源管理體 系，"職業(yè)"的概念就是"以此為生，精于此道"，職業(yè)經(jīng)理人自然要以管理為，精 于管理。從督導(dǎo)管理層到?jīng)Q策管理層的全部管理人員組成公司的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍， 職業(yè)經(jīng)理是公司的經(jīng)營管理骨干。萬興公司對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的素質(zhì)要求很高，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的選擇、使用是"優(yōu)化組合、優(yōu)勝劣汰、能上能下"的原則，準(zhǔn)確地說是因職選人，而不是因人設(shè)職。 公司主要采用有效的定期業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系， 兼用其他輔助手段，對(duì)職業(yè)經(jīng)理的工作 和能力進(jìn)行檢驗(yàn)，將業(yè)績(jī)直接與職位積分和當(dāng)事者利益（工資、獎(jiǎng)金等）掛鉤， 積分又直接與職業(yè)經(jīng)理的職位上下掛鉤。公司的政策鼓

20、勵(lì)稱職的職業(yè)經(jīng)理為公司 長(zhǎng)期服務(wù)，不合格的職業(yè)經(jīng)理將被淘汰。這就是職業(yè)經(jīng)理人面臨的高風(fēng)險(xiǎn)。公司 每次階段性業(yè)績(jī)考核都可能出現(xiàn)因工作不佳等原因被降薪降職的職業(yè)經(jīng)理，同 時(shí)，也有眾多受到表彰獎(jiǎng)勵(lì)的職業(yè)經(jīng)理。另外，根據(jù)職業(yè)經(jīng)理級(jí)別及所擔(dān)負(fù)職責(zé)的不同，公司建設(shè)的以 "職業(yè)經(jīng)理體 系、計(jì)劃授權(quán)體系和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系"三大體系為支柱的管理模式中，公司根據(jù)計(jì) 劃授權(quán)體系對(duì)不同職業(yè)經(jīng)理給予相應(yīng)程度的授權(quán)：如大事參與權(quán)、信息知情權(quán)、 專業(yè)管轄范圍內(nèi)的決策權(quán)、人力物力財(cái)力的分配與使用權(quán)，使責(zé)任與權(quán)力對(duì)等， 增強(qiáng)職業(yè)經(jīng)理的責(zé)任感和使命感。授權(quán)不僅是考慮企業(yè)經(jīng)營管理的需要，也表示 公司重視職業(yè)經(jīng)理作用

21、和地位的態(tài)度；公司還為那些在工作中表現(xiàn)出色的職業(yè)經(jīng) 理提供了廣闊的發(fā)展空間，即前面提到的"優(yōu)勝劣汰，能上能下"。公司實(shí)行的職業(yè)經(jīng)理體制是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的體制。所謂高回報(bào)表現(xiàn)在， 公司不僅向職業(yè)經(jīng)理提供較高的工資報(bào)酬， 還提供較高的其它福利待遇，比如提 供各種培訓(xùn)機(jī)會(huì)、優(yōu)惠購買住房、長(zhǎng)期住房補(bǔ)貼、通訊器材費(fèi)用合理報(bào)銷等。如前所述，為培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理后備力量和提高現(xiàn)任職業(yè)經(jīng)理水平，公司積極 給后備人選提供并創(chuàng)造條件和機(jī)會(huì)， 這也是職業(yè)經(jīng)理高回報(bào)的重要組成部分。 首 先，公司設(shè)計(jì)各種培訓(xùn)以提高職業(yè)經(jīng)理人的自身素質(zhì)，安排職業(yè)經(jīng)理到有聲望的專業(yè)院校進(jìn)行高級(jí)培訓(xùn)或?qū)I(yè)研修，以提高他們?cè)诠芾?/p>

22、和專業(yè)技能方面的水平。 其次，公司對(duì)于職業(yè)經(jīng)理普遍寄予較高期望， 公司為職業(yè)經(jīng)理每一次設(shè)立比上一 個(gè)更高的目標(biāo)，幫助他們逐步提高自己，并籍此開發(fā)人的潛在能力。在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，公司會(huì)為能夠勝任更高職位的職業(yè)經(jīng)理提供事業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。 另外，根據(jù)職業(yè)經(jīng)理級(jí)別及所擔(dān)負(fù)職責(zé)的不同，公司建設(shè)的以"職業(yè)經(jīng)理體系、計(jì)劃授權(quán)體系和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系"三大體系為支柱的管理模式中，公司根據(jù)計(jì)劃授 權(quán)體系對(duì)不同職業(yè)經(jīng)理給予相應(yīng)程度的授權(quán)： 如大事參與權(quán)、信息知情權(quán)、專業(yè) 管轄范圍內(nèi)的決策權(quán)、人力物力財(cái)力的分配與使用權(quán)，使責(zé)任與權(quán)力對(duì)等，增強(qiáng) 職業(yè)經(jīng)理的責(zé)任感和使命感。授權(quán)不僅是考慮企業(yè)經(jīng)營管理的需要，

23、也表示公司 重視職業(yè)經(jīng)理作用和地位的態(tài)度；公司還為那些在工作中表現(xiàn)出色的職業(yè)經(jīng)理提 供了廣闊的發(fā)展空間，即前面提到的"優(yōu)勝劣汰，能上能下"0公司實(shí)行的職業(yè)經(jīng)理體制是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的體制。所謂高回報(bào)表現(xiàn)在， 公司不僅向職業(yè)經(jīng)理提供較高的工資報(bào)酬，還提供較高的其它福利待遇，比如提供各種培訓(xùn)機(jī)會(huì)、優(yōu)惠購買住房、長(zhǎng)期住房補(bǔ)貼、通訊器材費(fèi)用合理報(bào)銷等。如前所述，為培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理后備力量和提高現(xiàn)任職業(yè)經(jīng)理水平，公司積極 給后備人選提供并創(chuàng)造條件和機(jī)會(huì)， 這也是職業(yè)經(jīng)理高回報(bào)的重要組成部分。 首 先，公司設(shè)計(jì)各種培訓(xùn)以提高職業(yè)經(jīng)理人的自身素質(zhì)，安排職業(yè)經(jīng)理到有聲望的專業(yè)院校進(jìn)行高級(jí)培訓(xùn)或?qū)?/p>

24、業(yè)研修，以提高他們?cè)诠芾砗蛯I(yè)技能方面的水平。 其次，公司對(duì)于職業(yè)經(jīng)理普遍寄予較高期望， 公司為職業(yè)經(jīng)理每一次設(shè)立比上一 個(gè)更高的目標(biāo)，幫助他們逐步提高自己，并籍此開發(fā)人的潛在能力。在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，公司會(huì)為能夠勝任更高職位的職業(yè)經(jīng)理提供事業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。油只業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是互相作用、互相支撐的對(duì)應(yīng)統(tǒng)一關(guān)系。為將 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律引入公司的管理機(jī)制， 實(shí)現(xiàn)人才市場(chǎng)化，公司正在推行職業(yè)經(jīng)理職 位貨幣化，即職位越高待遇相應(yīng)越高，因此高職位和高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)是一致的， 這 種回報(bào)是對(duì)承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的職業(yè)經(jīng)理人的一種認(rèn)可、保障和激勵(lì)。從職業(yè)經(jīng)理人角 度分析，在人們經(jīng)過雙向選擇進(jìn)入公司擔(dān)當(dāng)職業(yè)經(jīng)理的同時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)

25、和高回報(bào)就 一起降臨在他們身上，高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)共同滿足職業(yè)經(jīng)理人的物質(zhì)、心理和情感等不同層次的需要。高風(fēng)險(xiǎn)的作用是考驗(yàn)和篩選人才，而高回報(bào)能夠吸引和保留 優(yōu)秀人才，并使職業(yè)經(jīng)理人更加認(rèn)可此高風(fēng)險(xiǎn)的職業(yè)，兩者都與萬科"以人為本"的理念一致，兩者是互相作用、互相補(bǔ)充、互相促進(jìn)的對(duì)應(yīng)統(tǒng)一關(guān)系，兩者共同 運(yùn)用可以使職業(yè)經(jīng)理人實(shí)現(xiàn)素質(zhì)和能力的不斷提高。實(shí)戰(zhàn)型干部與學(xué)院型干部陳之平，男，1964年出生，本科學(xué)歷，曾于上海送變電工程公司工作，1990年 加入萬科企業(yè)股份有限公司，歷任深圳萬科房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理， 萬科房地產(chǎn) 經(jīng)營管理本部副總經(jīng)理，1995年任深圳萬科物業(yè)管理有限公司總經(jīng)

26、理、 董事長(zhǎng)， 1998年任萬科企業(yè)股份有限公司物業(yè)管理總監(jiān)，2001年任公司副總經(jīng)理，現(xiàn)兼 任中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。王石答網(wǎng)友問：網(wǎng)友：您是以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來選拔人才的？您的新人陳之平原來是電工出身，您是怎樣發(fā)現(xiàn)并大膽提拔他的？王石：萬科是一個(gè)管理系統(tǒng)，現(xiàn)在在萬科的高層里面，很多既不是我發(fā)現(xiàn)的，也 不是我提拔的，因?yàn)樾纬闪艘粋€(gè)干部的一個(gè)體系，既有招聘、培訓(xùn)、使用、考核 這樣的體系，剛才提的陳之平，應(yīng)該是萬科第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理的電工， 被當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總，姚牧民先生發(fā)現(xiàn)的，并是姚牧民先生一手培養(yǎng) 起來的。說來慚愧，我非常認(rèn)真地和他談過一次話，是在提他當(dāng)集團(tuán)公司副總的 時(shí)候談過

27、，之前沒有正式談過話。在業(yè)務(wù)出來一些問題的時(shí)候，帶領(lǐng)客戶參觀小 區(qū)的時(shí)候經(jīng)常見到他。郭鈞：1966年生于河南新鄉(xiāng)；1988年畢業(yè)于北京大學(xué)社會(huì)學(xué)系；1988年至1990年任職于深圳市委、市政府有關(guān)部門，1990年至1992年 歷任萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書、萬科周刊第一任主編；1992年至2000年任天津萬科公司董事總經(jīng)理；2000 年 3 月起任萬科集團(tuán)董事副總經(jīng)理兼天津萬科公司董事長(zhǎng)；2000 年 4 月 18 日起任北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、董事他 1988 年自北京大學(xué)社會(huì)學(xué)系畢業(yè)后，先在深圳市政府任職，繼而加入萬科集 團(tuán)，并相繼介紹一批優(yōu)秀的北大學(xué)生進(jìn)入萬科， 成為萬科 “北大生 ”代表人物

28、之一。 1992 年，郭鈞把萬科周刊第一任主編卸任給同系學(xué)弟林少洲，出任天津萬 科公司董事總經(jīng)理， 進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)， 并成功地使萬科在天津市場(chǎng)成為第一品牌且 占據(jù)主流地位，郭鈞因此在 1995 年當(dāng)選為天津 “十大青年 ”。郭鈞被直接聘為華遠(yuǎn)的總經(jīng)理， 很多人包括華遠(yuǎn)的員工對(duì)這種安排并不完全 適應(yīng)，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)習(xí)慣了傳統(tǒng)企業(yè)中一步一步提升的人事選拔體制。 然而，在 郭鈞看來，這正標(biāo)志了華遠(yuǎn)正在引入現(xiàn)代企業(yè)的人事制度 職業(yè)經(jīng)理制度。 實(shí)際上，現(xiàn)代企業(yè)制度只解決了國有企業(yè)所有權(quán)形式的問題， 而在企業(yè)管理方面， 包括用人制度方面并不是股份化及上市就可以解決的，還必須主動(dòng)地進(jìn)行國際 化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。

29、現(xiàn)代企業(yè)制度本身并不帶來必然的盈利， 還必須進(jìn)行現(xiàn)代化 的企業(yè)經(jīng)營管理?，F(xiàn)代企業(yè)尋找具有適當(dāng)?shù)穆殬I(yè)水準(zhǔn)和專業(yè)水平的 CEO （首席 執(zhí)行官），除了企業(yè)自身培養(yǎng)以外，通過市場(chǎng)選擇合適人選是非常必要的途徑。 莫軍，男， 1967 年出生， 1991 年畢業(yè)于清華大學(xué)建筑系，曾于深圳市建筑設(shè)計(jì) 公司工作，1991 年10月加入萬科，1996 年11月任深圳萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限 公司經(jīng)理，1998 年1月任深圳海神置業(yè)有限公司總經(jīng)理， 1999 年6月任深圳市 萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。 2000 年 3 月起出任萬科企業(yè)股份有限公司副總經(jīng) 理，并兼任北京萬科企業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、深圳市萬科房地產(chǎn)有限公

30、司董事長(zhǎng)、 武漢萬科房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)等職。今年 33 歲的莫軍畢業(yè)于清華大學(xué)建筑系，畢業(yè)當(dāng)年即加入萬科公司，是在萬科 從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最資深的職員之一， 在萬科公司的 9 年工作中，歷任萬科屬下 全資房地產(chǎn)主力公司 深圳萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司經(jīng)理， 深圳海神置業(yè)有 限公司總經(jīng)理，深圳萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理職務(wù)莫軍：我是一個(gè)理想主義者， 我熱愛一種活躍的工作氣氛， 友好而充滿活力； 我需要一個(gè)良好的工作場(chǎng)所，現(xiàn)代而開放 ;我希望獲得不斷的培訓(xùn)，讓我一天天 豐富和充實(shí)；我希望加大個(gè)人的價(jià)值，被社會(huì)和同事尊重；我崇尚公平的競(jìng)爭(zhēng)， 靠業(yè)績(jī)獲得機(jī)會(huì)；我愿意在工作中得到滿足，使我的成果成

31、為可以炫耀的資本； 當(dāng)然，我還要求豐厚的回報(bào)，讓我生活得無憂無慮。林少洲 網(wǎng)友：對(duì)于林少洲等人離開萬科怎么看？ 王石：萬科作為企業(yè)管理來講， 很致力于強(qiáng)調(diào)一個(gè)培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍， 林少洲在 萬科做了九年的時(shí)間， 離開了公司， 他在公司期間， 公司是作為職業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng) 他的，他在萬科也盡了他的責(zé)任， 做了貢獻(xiàn)，但是他認(rèn)為更適合到萬科以外發(fā)展， 更發(fā)揮自己的作用， 所謂的職業(yè)經(jīng)理人他是有選擇權(quán)的， 林少洲和一些職業(yè)經(jīng)理 人離開萬科去發(fā)展， 從職業(yè)經(jīng)理自由選擇來講， 那是他們的選擇， 而且從社會(huì)上 我們的進(jìn)步來看，職業(yè)經(jīng)理人可以自己選擇自己的職業(yè)， 這本身是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步。 提到林少洲， 實(shí)際上在他離開

32、之前公司也有一些職業(yè)經(jīng)理人離開公司， 之所以沒 有引起社會(huì)上的這么大的反響，是因?yàn)樗陔x開之前采取了一些比較高調(diào)的方 法，開新聞發(fā)布會(huì)，這種形式當(dāng)然是 IT 行業(yè)比較傳統(tǒng)的一種做法，傳統(tǒng)企業(yè)這 么做的還是不多，從這個(gè)角度來看，對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)的創(chuàng)新是有意義的。 網(wǎng)友：近期職業(yè)經(jīng)理人頻頻曝出一些新聞， 您對(duì)中國的職業(yè)經(jīng)理人有什么看法？ 王石：職業(yè)經(jīng)理人還在形成， 現(xiàn)在中國不缺少老板， 八十年代缺少創(chuàng)業(yè)者， 下海、 打江山等等，缺少這樣的人。但是到了九十年代，很多很多都去當(dāng)老板。我們知 道，去創(chuàng)業(yè)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)僅僅是老板是不夠的， 還要有各個(gè)層面的職業(yè)經(jīng)理人打理， 我把自己就定位為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人， 所以我說

33、中國不缺老板， 缺職業(yè)經(jīng)理人， 中 國的職業(yè)經(jīng)理人正在形成當(dāng)中， 包括林少洲離開了， 他通過發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)， 無 非是表明我離開萬科了，是向社會(huì)發(fā)出信息，我是什么條件，你們誰來聘請(qǐng)我。 從這種頻頻的 CEO 、職業(yè)經(jīng)理人離職，或者新聞上的關(guān)注，這都是在職業(yè)經(jīng)理 人形成當(dāng)中是一種進(jìn)步的表現(xiàn)， 不管他主觀怎么想， 通過這個(gè)擴(kuò)大了企業(yè)的透明 度，更多地讓社會(huì)，讓投資者了解公司內(nèi)部的情況，應(yīng)當(dāng)說，這個(gè)過程當(dāng)中媒體 的反映情況都是很好的。萬科景觀設(shè)計(jì)指引1. 目的 為規(guī)范設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)與施工階段工作的操作程序，加強(qiáng)對(duì)工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān) 控，達(dá)到確保設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。2. 適用范圍 適用

34、于設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)配合等各階段的工作流程管理。3. 術(shù)語和定義3.1. 景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。3.2. 景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外 凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。3.3. 景觀零星部品：指為營造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開盤中或后續(xù)整改中使用 的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動(dòng)植栽。4. 職責(zé)4.1 設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)師：4.1.1. 在項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)前期階段進(jìn)行環(huán)境資源分析。4.1.2. 在景觀設(shè)計(jì)前期制定景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書 。4.1.3. 組織景觀設(shè)計(jì)單位篩選工作。4.1.4.

35、組織景觀設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，監(jiān)控其設(shè)計(jì)工作質(zhì)量及進(jìn)度。4.1.5. 負(fù)責(zé)辦理景觀設(shè)計(jì)合同與各階段的付款手續(xù)。4.1.6. 負(fù)責(zé)組織完成重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)工作。4.1.7. 協(xié)助建筑設(shè)計(jì)師完成各階段的景觀設(shè)計(jì)計(jì)劃。4.1.8. 向成本部提供項(xiàng)目成本估算書中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。4.1.9. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.1.10. 根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的景觀材料清單 。4.1.11. 負(fù)責(zé)檢查各階段中設(shè)計(jì)不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關(guān)部 門。4.1.12. 負(fù)責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計(jì)方面的內(nèi)容。4.1.13. 配合建筑設(shè)計(jì)師編寫銷售資料中景觀設(shè)計(jì)方面的相關(guān)內(nèi)容。

36、4.1.14. 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質(zhì) 量問題，以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。4.1.15. 負(fù)責(zé)組織雕塑藝術(shù)小品的設(shè)計(jì)及加工制作。4.1.16. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況，協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師 進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整工作。4.1.17. 配合項(xiàng)目部、物業(yè)公司進(jìn)行景觀工程竣工驗(yàn)收。4.2 設(shè)計(jì)部建筑設(shè)計(jì)師：4.2.1. 在景觀設(shè)計(jì)各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙。4.2.2. 及時(shí)向景觀設(shè)計(jì)師反饋建筑設(shè)計(jì)階段的調(diào)整、修改等各種信息。4.2.3. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況， 協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)理工作。4.

37、3 市場(chǎng)營銷部：4.3.1. 提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動(dòng)配套設(shè)施及景觀賣點(diǎn)的建議。4.3.2. 提出銷售配合中設(shè)計(jì)部需要提供的設(shè)計(jì)資料的清單。4.4 物業(yè)公司：4.4.1. 提供社區(qū)中各類活動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施的管理模式要求。4.5 成本部：4.5.1. 提供項(xiàng)目成本估算書 。4.5.2. 為景觀各設(shè)計(jì)階段提供成本測(cè)算與意見。4.5.3. 配合項(xiàng)目經(jīng)理部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。4.6. 項(xiàng)目經(jīng)理部：4.6.1. 提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場(chǎng)地利用意見。4.6.2. 配合設(shè)計(jì)部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。4.6.3. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.6.4.

38、 組織景觀施工單位進(jìn)行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進(jìn)度。4.6.5. 配合設(shè)計(jì)部門制作材料樣板，并進(jìn)行材料封樣。4.6.6. 對(duì)景觀施工圖進(jìn)行復(fù)核并提出修改建議。4.6.7. 負(fù)責(zé)完成景觀工程招標(biāo)文件中有關(guān)工地現(xiàn)場(chǎng)完成界面、 工期安排及對(duì)水電 設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。4.6.8. 負(fù)責(zé)組織安排景觀施工單位施工， 監(jiān)督施工質(zhì)量， 組織景觀施工單位、 景 觀設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)部及成本管理部召開施工現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì)， 配合設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 的設(shè)計(jì)完善和調(diào)整工作。4.6.9. 負(fù)責(zé)組織單價(jià)為五萬元以下的景觀零部品的直接采購； 確保開盤賣場(chǎng)的整 體環(huán)境效果。4.6.10. 負(fù)責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂、 監(jiān)

39、控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。4.6.11. 負(fù)責(zé)組織景觀工程的驗(yàn)收。4.6.12. 負(fù)責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。4.7. 工程采購部4.7.1. 負(fù)責(zé)單項(xiàng)為 5 萬元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購。4.7.2. 負(fù)責(zé)組織成本部、 設(shè)計(jì)部、 項(xiàng)目部、景觀設(shè)計(jì)單位和各景觀施工單位進(jìn)行 招標(biāo)答疑會(huì)，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計(jì)部確認(rèn)。4.8. 公司總經(jīng)理層：4.8.1. 審批景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書。4.8.2. 審批景觀設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)費(fèi)用。4.8.3. 審批景觀方案設(shè)計(jì)。4.8.4. 審批景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)。5 工作程序5.1. 設(shè)計(jì)資料收集5.1.1. 收集項(xiàng)目資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘。5

40、.1.2. 分析已有建筑圖紙，收集整理對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有借鑒意義的參考資料。5.2. 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制5.2.1. 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)包含以下內(nèi)容：a) 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，包括項(xiàng)目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。b) 總體設(shè)計(jì)方向及風(fēng)格描述。c) 設(shè)計(jì)范圍：對(duì)設(shè)計(jì)所涉及的范圍的詳細(xì)描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭 院、屋頂花園、架空層、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。d) 確定景觀設(shè)計(jì)內(nèi)容： 指各種景觀功能區(qū)域的劃分、 活動(dòng)設(shè)施的安排及要求等， 提出設(shè)計(jì)成果要求：景觀方案設(shè)計(jì)圖紙目錄框架。e) 設(shè)計(jì)深度：對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的深度和表達(dá)方式做出約定。f) 設(shè)計(jì)階段中雙方交流的時(shí)間安排。5.3. 設(shè)計(jì)單位選擇5.3.

41、1. 公司總經(jīng)理層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定景觀方案設(shè)計(jì)公司。5.4. 景觀方案設(shè)計(jì)階段5.4.1. 設(shè)計(jì)輸入：a) 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 、景觀方案設(shè)計(jì)合同b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。c) 宗地地形實(shí)景照片、規(guī)劃模型照片。5.4.2. 監(jiān)控景觀設(shè)計(jì)單位的工作質(zhì)量及進(jìn)度； 安排中期交流會(huì)議， 及時(shí)反饋建筑 設(shè)計(jì)調(diào)整信息及銷售中心意見， 并將景觀設(shè)計(jì)單位意見進(jìn)行整理反饋給建筑設(shè)計(jì) 公司。5.4.3. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件， 按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書要求審核設(shè)計(jì)文 件深度和內(nèi)容。5.4.4. 組織建筑設(shè)計(jì)單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成 本管

42、理部及物業(yè)公司聽取設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)匯報(bào)， 將各部門意見進(jìn)行整理匯總成 文本(景觀方案設(shè)計(jì)) ；經(jīng)公司設(shè)計(jì)經(jīng)理審批后下達(dá)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)修改及下 一步工作。5.4.5. 將景觀方案設(shè)計(jì)成果提交成本部進(jìn)行成本測(cè)算。5.5. 景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段5.5.1. 本階段工作在公司總經(jīng)理層對(duì)項(xiàng)目景觀方案確認(rèn)通過后開始進(jìn)行。5.5.2. 設(shè)計(jì)輸入：a) 匯總各部門意見成文本(景觀方案設(shè)計(jì)) 。b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)圖紙； 能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖； 實(shí)施方案中建筑單 體的平、立、剖面圖；需要做景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、剖面圖。5.5.

43、3. 協(xié)助設(shè)計(jì)單位深化設(shè)計(jì)， 監(jiān)控設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向， 組織景觀設(shè)計(jì)單位與 建筑設(shè)計(jì)單位的中期交流； 仔細(xì)研究建筑圖及其相關(guān)圖紙， 對(duì)基地地形、 建筑布 局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達(dá)景觀設(shè) 計(jì)單位，并將其意見反饋以文本給建筑設(shè)計(jì)院。5.5.4. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件， 按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書要求審核設(shè)計(jì)文 件深度和內(nèi)容。5.5.5. 組織相關(guān)部門對(duì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審， 相關(guān)部門包括建筑設(shè)計(jì)單位、 設(shè) 計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對(duì)各部門意見整理并進(jìn) 行內(nèi)部研討，最后報(bào)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。5.5.6. 向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響

44、建筑、 主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料， 包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。5.5.7. 督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)施方案設(shè)計(jì)修改。5.5.8. 將實(shí)施方案設(shè)計(jì)成果提交成本管理部進(jìn)行成本測(cè)算。5.6. 景觀施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇561 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)收集各設(shè)計(jì)單位資料，選擇二三家候選公司，向其發(fā)出項(xiàng) 目設(shè)計(jì)邀請(qǐng)函，并提出項(xiàng)目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計(jì)圖紙。5.6.2. 收集各設(shè)計(jì)公司的回復(fù)，匯總并提出意見，交設(shè)計(jì)部經(jīng)理審批！5.6.3. 確定施工圖設(shè)計(jì)公司。5.7. 景觀施工圖設(shè)計(jì)階段5.7.1. 本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀實(shí)施方案確認(rèn)后開始進(jìn)行。5.7.2. 設(shè)計(jì)輸入：a) 編制景觀施工圖設(shè)計(jì)合同b)

45、 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局 及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做 景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、 剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖； 各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。5.7.3. 監(jiān)控施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向。5.7.4. 對(duì)于由境外設(shè)計(jì)單位完成的景觀實(shí)施方案， 應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計(jì)單位配合完 成景觀施工圖， 提供包括景觀結(jié)構(gòu)、 給排水、機(jī)電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙； 但建筑設(shè)計(jì)院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)， 如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、 構(gòu) 筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。5.7.5. 向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、 主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料， 包

46、括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計(jì)的詳細(xì)資料。5.7.6. 根據(jù)項(xiàng)目定位及成本控制書， 向設(shè)計(jì)師提供所選用的材質(zhì)、 植物及園林小 品的成本預(yù)算。5.7.7. 與設(shè)計(jì)師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)， 提供詳細(xì)的材料樣板， 確定各硬景的構(gòu) 造節(jié)點(diǎn)、鋪裝等細(xì)部做法。5.7.8. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi) 容。5.7.9. 填寫項(xiàng)目會(huì)審記錄單 (景觀施工圖)，審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章， 作為施工招標(biāo)圖紙， 由成本管理部進(jìn)行工程量清單核算后交項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工 招投標(biāo)。5.8. 景觀施工單位選擇階段5.8.1. 本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀施工圖設(shè)計(jì)確認(rèn)后開始進(jìn)行。5.8.

47、2. 設(shè)計(jì)部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單， 并配合成本部完成工程量 清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中， 明確描述各單項(xiàng)計(jì)算結(jié)果的部位、 材料名稱及規(guī)格。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分， 并提交成本部。5.8.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織景觀施工單位、 景觀設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)部和成本管理部 共同參加景觀施工圖紙答疑會(huì)。5.8.4. 項(xiàng)目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板， 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)及時(shí)對(duì)材料樣 板進(jìn)行確認(rèn)。5.9. 景觀施工階段5.9.1. 確定中標(biāo)單位后， 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督中標(biāo)單位將本次施工所需的所有材 料樣板及工藝做法按照設(shè)計(jì)部的設(shè)計(jì)要求提交采購部和設(shè)計(jì)部

48、備案， 以用于工程 質(zhì)量監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)。5.9.2. 景觀工程中，所有的材料、 燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需 得到設(shè)計(jì)部的確認(rèn)后， 方可開始施工。 項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計(jì)部確定的材料技術(shù)要求進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督，并負(fù)責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。5.9.3. 項(xiàng)目部組織景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，并負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度與工程施工質(zhì) 量。定期在現(xiàn)場(chǎng)召開工程現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)答疑會(huì)， 由項(xiàng)目部、 設(shè)計(jì)部和景觀設(shè)計(jì)單位共 同負(fù)責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計(jì)問題。5.10. 竣工驗(yàn)收階段5.10.1. 景觀工程的驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計(jì)單 位、景觀施工單位進(jìn)行，并完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。5.11. 景觀家具的

49、購買流程5.11.1. 由設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)要求及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購清 單，并提交采購部和成本部進(jìn)行核算。5.11.2. 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)單價(jià)為 5 萬元以下的甲供景觀材料選購。5.11.3. 采購部負(fù)責(zé)單項(xiàng)為 5 萬元以上的甲供景觀材料的采購。5.11.4. 由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。5.12. 設(shè)計(jì)變更景觀工程設(shè)計(jì)變更操作程序按設(shè)計(jì)變更管理程序執(zhí)行。6. 支持性文件6.1. 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書 天津萬科玻璃廠項(xiàng)目 行性研究報(bào)告 目錄第一章 項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地2. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4.

50、 項(xiàng)目周邊環(huán)境5. 項(xiàng)目市政配套分析6. 土地價(jià)格第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2. 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3. 總體評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1. 開發(fā)機(jī)遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析1. 成本預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第八章 可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2. 項(xiàng)目劣勢(shì)3. 結(jié)論及建議第項(xiàng)目決策背景一. 內(nèi)

51、部因素1. 天津萬科公司項(xiàng)目布局萬科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣 場(chǎng)、都市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的 河北區(qū)，總面積約 17 萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看 出，天津萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方 向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展， 由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā) 便可看出； 城市工業(yè)向東發(fā)展， 重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)， 目前 沿津塘路兩側(cè)， 新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市

52、區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 由 此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自 92 年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法 上，均勝人一籌， 被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒， 在天津人的心目中已樹立起第一品 牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬科有能力，也 應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場(chǎng)， 讓萬科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。 結(jié)合天津的總體規(guī) 劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目 前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有： 北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目， 東部地區(qū)張貴莊路住 宅項(xiàng)目、 東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目， 南部地區(qū)天津玻璃廠住

53、宅項(xiàng)目， 其中玻璃 廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目， 該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬科在城市南部無項(xiàng)目的空白。2. 天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng) 目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期 工作階段。新城項(xiàng)目自 98 年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支 柱，但到 2002 年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模 大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜 作為公司近兩年的利潤支柱， 是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。 根 據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，

54、 天津公司必須再上新項(xiàng)目， 要達(dá)到每年有 3-5 個(gè)在開 發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。 在目前市 場(chǎng)呼喚萬科的大好形勢(shì)下， 天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和 市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè) 天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以 作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。 同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)， 消除污染源， 徹底改善 周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布 :在開發(fā)項(xiàng)目 : 已完成項(xiàng)目 : 在談項(xiàng)目 :二. 外部因素 該項(xiàng)目具有良好的外

55、部環(huán)境， 其坐落位置處于天津市區(qū)的南部 , 行政區(qū)劃為河西 區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) : 根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政 辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)， 西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口， 遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)， 空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城 區(qū)之一， 該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高， 集中了全市大部分的中高檔樓盤。 商品房 銷售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū) （友誼路兩側(cè)） 建設(shè)新的市級(jí)行政中心， 現(xiàn)有市級(jí) 行政中心南遷，南部土地升值潛力大

56、。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心， 這里有十八街麻花、 鴻起順飯莊、 家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是天津市中心市 區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部 分，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。 項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占 地面積 192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外 部環(huán)境。第二章

57、 項(xiàng)目概述 一.宗地區(qū)位及用地1. 項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部 ,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西 區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段 5 公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3 公里,距離南樓 市級(jí)商業(yè)中心約 6 公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約 5 公里。2. 項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國有土地，毛地面積約 525 畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地， 規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地， 土地權(quán)屬明確。 按 照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積（萬平米 ）折算成畝數(shù)毛地面積 35.02 525 其中市政代征地 （含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶