(項(xiàng)目管理)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用分析

1、五、項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘苑設(shè)計(jì)和前 期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括物業(yè)管理維修基金、管理銷皆財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù) 見費(fèi)用。1. 土地成本本項(xiàng)目的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、和契稅兩部分組成。詳見項(xiàng)目各類開發(fā) 成本構(gòu)成一覽表。2勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用主要由交通管理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、建筑設(shè)計(jì) 費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（一級(jí)）、建筑工程招投標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、質(zhì) 檢費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、三通一平費(fèi)、自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)、自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)、民用管 道燃設(shè)施安裝費(fèi)、樓內(nèi)配套用電費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用

2、構(gòu)成，合計(jì)為1318萬(wàn)元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成 本構(gòu)成一覽表。3 .建筑工程造價(jià)費(fèi)用由商業(yè)、住宅建筑工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成，總計(jì)共5520萬(wàn)元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成 一覽表。4 .物業(yè)管理維修基金物業(yè)管理維修基金為483萬(wàn)元，詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。6 .管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的管理銷傳財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是開辦和管理費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷代推廣費(fèi)、前期物業(yè) 管理費(fèi)總計(jì)共為770萬(wàn)元。詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7 .不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用為165. 6萬(wàn)元，詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。川蛾開發(fā)成本、費(fèi)用分析表實(shí)際成本計(jì)劃拄!情況（表備&四費(fèi)用名密H M單位工程單價(jià)或優(yōu)率造價(jià)或費(fèi)川（

3、萬(wàn)元）樓面造價(jià)（元/«2）比例 9費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用或 造價(jià)示費(fèi)用增加.一 希用及少）1.，圾費(fèi)用未如 二、勘察設(shè)計(jì)和演期費(fèi)131S2.1交強(qiáng)管理費(fèi)1.12,2圖紙審食費(fèi)5.5：.3地質(zhì)勘察41.12.4途成儀計(jì)費(fèi)692.5市政公用M礎(chǔ)設(shè)俺配套費(fèi)（一級(jí)）183關(guān).1O5X/M2,按It俄血粗2.6叱城工代報(bào)反林費(fèi)9.92.7世理費(fèi)16.52.8安金質(zhì)H監(jiān)儕,27.62.9政檢費(fèi)6.62.10白蟻接防費(fèi)10.52.11-All T 黃276按實(shí)際發(fā)牛司*,通啟60 70/122. 12自來(lái)水售網(wǎng)睦女工程費(fèi)78仕它26元Q2.13自來(lái)水督網(wǎng)難設(shè)工程發(fā)60. S藺葉3S元JC2.11民用皆道燃改

4、磨安裝費(fèi)戶2162.15樓內(nèi)配售用電費(fèi)戶16.83三.建筑工置造價(jià)55201：00元/平方米間接費(fèi)1418.61物業(yè)百環(huán)帶修M金183按成交價(jià)S%計(jì)程5管理鎬代財(cái)務(wù)皆用7705.1開辦和竹理費(fèi)276.工村總價(jià)，%計(jì)提5.2相售代理費(fèi)3225.3箱暫推廣費(fèi)1615.1藺期物業(yè)管理,11工稗總價(jià)0 ：1%計(jì)提6不可可虬費(fèi)用165.6工程總價(jià)3%計(jì)提,總計(jì)8256.6除去XR注：投費(fèi)分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所仃的總投資均應(yīng)分押到可銷件的面積中去細(xì)則：1、按計(jì)B投資的各項(xiàng)成本來(lái)分抻：2、各項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分捶的按各功能使用容量分掩；3、名不能按使用數(shù)址或存呈束分揶,則按各功能的面枳比例來(lái)分?jǐn)偅?、

5、各種稅費(fèi)中。工程有關(guān)的按網(wǎng)一分項(xiàng)功能工程成本比例分擅同程無(wú)關(guān)的按功能ihi積比例分掩：5、與功能無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分持本案利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)15%時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬(wàn)元類別計(jì)算公試計(jì)算過科數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100開發(fā)利潤(rùn)15%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤(rùn)）16100/1. 1514000除土地外的成本8256. 6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本(14000 -8256.6) /1.045522.5255萬(wàn)/畝折合土地成交單價(jià)3835元/平方米折合樓面價(jià)1237元/平方米利潤(rùn)20 %時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬(wàn)元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果

6、備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100開發(fā)利潤(rùn)20%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤(rùn)）16100/1. 213416除土地外的成本8256. 6詳見項(xiàng)口各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本(13416 -8256.6) /I. 044960229萬(wàn)/畝折合土地成交單價(jià)3444元/平方米折合樓面價(jià)1111元/平方米利潤(rùn)30 %時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬(wàn)元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷轡面枳*均價(jià)4. 6*350016100開發(fā)利潤(rùn)30%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤(rùn)）16100/1. 312384除土地外的成本8256. 6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本(123

7、848256.6) /1.043968183萬(wàn)/畝折合土地成交單價(jià)2755元/平方米折合樓面價(jià)888元/平方米利潤(rùn)40 %時(shí)最終土地成交價(jià)格單位：萬(wàn)元類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面積*均價(jià)4.6*350016100開發(fā)利潤(rùn)30%項(xiàng)目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤(rùn)）16100/1. 411500除土地外的成本8256. 6詳見頂口各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本(12384 -8256.6) /I. 043118144萬(wàn)/畝折合土地成交單價(jià)2165元/平方米折合樓面價(jià)698元/平方米注：以上利潤(rùn)估算時(shí)所有成本為直接成本，以土地增值稅.銷售稅金、企業(yè)所得稅為主的 其它稅費(fèi)沒有詳細(xì)計(jì)算

8、在內(nèi)。根據(jù)目前市場(chǎng)情況該地價(jià)約為50萬(wàn)/畝，推算本項(xiàng)目利潤(rùn)如下:類別計(jì)算公試計(jì)算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注土地成本1080土地契稅1080*0. 0443.2獲取土地總費(fèi)用1123.2除土地外的成本8256. 6詳見項(xiàng)目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表項(xiàng)目總成本9379.8總銷金額總銷售面積*均價(jià)4. 6*350016100地價(jià)50萬(wàn)/畝時(shí)項(xiàng)目銷售稅金及附加測(cè)算地塊銷售稅金及附加一覽表序號(hào)類別計(jì)克依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅銷售收入*5.56%8952城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%623教rr費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%264教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅*4%355防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入*1%1616印花稅俏售收入*0.05%8合計(jì)11

9、87地價(jià)50萬(wàn)/畝時(shí)項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算:地塊土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1銷售收入161002扣除項(xiàng)目金額99072.1開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用82562.2其它扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng) 20%16513增值額(1) - (2)61634增值率(3) / (2)38.4%5增值稅率30%6速算扣除率同上07土地增值稅(3) * (5) - (2) * (6)1818地價(jià)50萬(wàn)/畝時(shí)項(xiàng)目資金損益表序號(hào)資金損益表項(xiàng)目L計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷售收入161002總成本費(fèi)用82563銷售稅金及附加11874土地增值稅18485利洞總額(1-2-3-4)48096所得稅(5) *33%15867稅后利澗(5) - (6)3223本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為：4809萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為：3223萬(wàn)元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為：60.4%本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為：40.4%以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)五：結(jié)論及建議根據(jù)預(yù)期利潤(rùn)以及銷售價(jià)格的不同情況，估計(jì)最終的地塊價(jià)格可以有一定的浮空間。而2004年該地塊周邊